規(guī)劃導(dǎo)向下的城市住宅用地價值評估
——以武漢市中心城區(qū)為例

沈 平，付雄武，李 坤

（1.武漢市土地利用和城市空間規(guī)劃研究中心，湖北 武漢 430014；2.青島市勘察測繪研究院，山東 青島 266000）

1 土地價值內(nèi)涵及評估方法

土地具有資源和資產(chǎn)雙重特性，土地價值由其功能決定，分為生態(tài)價值、經(jīng)濟(jì)價值和公共價值。城市建設(shè)用地價值主要通過經(jīng)濟(jì)價值體現(xiàn)，故本文土地價值研究主要限定于土地經(jīng)濟(jì)價值，包括土地固定資產(chǎn)和土地附屬設(shè)施或構(gòu)筑物的價值。土地價值受到區(qū)位條件、交通狀況、配套設(shè)施等因素影響，以規(guī)劃為導(dǎo)向優(yōu)化土地價值，對于提升土地節(jié)約集約利用水平、完善城市功能具有重要意義。

國內(nèi)外學(xué)者針對城市規(guī)劃要素與土地價值相互作用機(jī)制開展一系列研究。在土地定級方面，通過建立城市住宅土地定級因素與地價之間的線性函數(shù)關(guān)系，確定城市規(guī)劃因素對土地級別的影響方式和影響程度。在宗地地價評估方面，引入深度學(xué)習(xí)的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型，建立規(guī)劃影響因素與地價之間的非線性映射關(guān)系，優(yōu)化基準(zhǔn)地價和宗地地價的評估方法。現(xiàn)有研究大多圍繞土地定級和宗地估價，缺少規(guī)劃影響因素對土地價值影響評估的直接量化指標(biāo)。本文提出一種土地價值指數(shù)，基于層次分析法和多因素綜合評價方法量化評估住宅土地價值，直觀監(jiān)測城市規(guī)劃因素變化對土地價值的影響。

2 規(guī)劃導(dǎo)向下的住宅用地價值評估

2.1 規(guī)劃導(dǎo)向下的住宅用地價值評估指標(biāo)體系

1）指標(biāo)體系構(gòu)建 遵循系統(tǒng)性、主導(dǎo)性、差異性指標(biāo)選取原則，參考GB/T 18507—2014《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》，通過專家咨詢法、文獻(xiàn)綜述法和實(shí)地調(diào)研法，選取城市規(guī)劃可管控的因素作為本次研究對象，土地價值影響因素包含交通可達(dá)性、商服繁華程度、公共設(shè)施完備度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度以及環(huán)境條件五大類共11項(xiàng)指標(biāo)（見表1）。

表1 規(guī)劃導(dǎo)向下的住宅用地價值評估指標(biāo)

2）指標(biāo)權(quán)重確定 土地價值評價指標(biāo)量化計(jì)算的本質(zhì)是建立影響因素分值與地價之間的映射關(guān)系。本文首先通過回歸分析確定各因素與土地價值的相關(guān)性，初步篩選指標(biāo)因子，之后在此基礎(chǔ)上利用層次分析法和專家打分法確定指標(biāo)權(quán)重。以2020年1月中心城區(qū)142宗標(biāo)準(zhǔn)宗地為樣本對象，因變量為地價，自變量為宗地的各項(xiàng)影響因素分值，通過SPSS軟件進(jìn)行多元線性回歸分析。結(jié)果表明：F檢驗(yàn)結(jié)果為sig<0.001，F(xiàn)=41.06，R=0.78，模型整體具有顯著性，且自變量能解釋土地價值變化的78%。如表2所示，t檢驗(yàn)結(jié)果表明稀缺景觀、大學(xué)、中小學(xué)、文體設(shè)施、公園綠地、軌道交通、基礎(chǔ)設(shè)施自變量對地價的影響較為顯著（P<0.05），所有指標(biāo)之間不存在多重共線性（VIF<10）。

表2 影響因素與地價多元回歸分析模型系數(shù)

以住宅土地價值最大化為總體目標(biāo)，以土地價值影響因素為準(zhǔn)則，以各因素的影響因子為指標(biāo)，運(yùn)用層次分析法，建立住宅用地價值評價三層結(jié)構(gòu)，邀請30位專家進(jìn)行兩輪打分，通過成對比較法判斷兩個因子之間的相對重要性，確定指標(biāo)層對準(zhǔn)則層和準(zhǔn)則層對總目標(biāo)的相對權(quán)重，采用加權(quán)和的方法遞階歸并各層權(quán)重，形成最終權(quán)重（見表3）。

表3 規(guī)劃導(dǎo)向下的住宅用地價值評估指標(biāo)權(quán)重

2.2 規(guī)劃導(dǎo)向下的住宅用地價值量化評估

1）住宅用地價值量化評估方法 本文參考武漢市專項(xiàng)城市規(guī)劃相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和文獻(xiàn)研究，基于大量土地出讓價格數(shù)據(jù)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)習(xí)方法，確定每項(xiàng)規(guī)劃因素對土地價值的影響，制定了單因素量化方法及因素作用程度、作用方式、影響范圍等參數(shù)（見表4）。在此基礎(chǔ)上，運(yùn)用多因素綜合評價方法匯總單因素作用分值生成土地價值指數(shù)，以指數(shù)數(shù)值大小反映土地價值高低。

表4 規(guī)劃因素影響程度量化計(jì)算方法

2）住宅用地量化評估結(jié)果 以武漢市中心城區(qū)住宅用地為例，按照指標(biāo)量化方法，將研究范圍劃分為網(wǎng)格單元，通過GIS空間分析計(jì)算單因子作用分值。結(jié)合規(guī)劃導(dǎo)向下的住宅用地價值評估指標(biāo)體系和權(quán)重，通過空間疊加分析進(jìn)行多因素加權(quán)綜合生成土地價值指數(shù)，并采用總分頻率曲線法劃定分段區(qū)間，將土地價值從高到低劃分為8級，1級為土地價值最高區(qū)域，8級為土地價值最低區(qū)域。將土地價值指數(shù)與近一年公開招拍掛成交的住宅土地價格對比，發(fā)現(xiàn)土地價值指數(shù)與公開成交價格變化趨勢一致，證明評估結(jié)果符合近期土地價值市場情況（見圖1）。

圖1 武漢市中心城區(qū)住宅用地價值量化評估結(jié)果

3 結(jié)果分析

在環(huán)線層面上，土地價值指數(shù)呈現(xiàn)同心圓分布趨勢，1～3級用地主要分布于內(nèi)環(huán)至二環(huán)內(nèi)，包括武漢中央商務(wù)區(qū)、漢正街中央服務(wù)區(qū)、武昌古城區(qū)、武昌華中金融城、楚河漢街片區(qū)、武昌濱江商務(wù)區(qū)、江岸二七濱江商務(wù)區(qū)、洪山楊春湖地區(qū)、漢陽歸元寺片區(qū)、漢陽王家灣區(qū)域、魯巷片區(qū)、光谷副城市中心、長江新城區(qū)域；4～6級主要沿著1～3級區(qū)域向外擴(kuò)展，包括漢口火車站區(qū)域、硚口漢江灣區(qū)域、漢陽國博地區(qū)、南湖片區(qū)、青山濱江區(qū)域；7～8級用地分布中心城區(qū)邊緣區(qū)域。

在行政區(qū)層面上，武昌區(qū)和江漢區(qū)土地價值整體處于中高水平，其中高值區(qū)占比達(dá)到40%。江岸區(qū)、硚口區(qū)以中價值區(qū)為主，高價值區(qū)約占25%。洪山區(qū)、漢陽區(qū)、青山區(qū)以中價值區(qū)為主，存在較大比例價值洼地，發(fā)展較不均衡。

在空間結(jié)構(gòu)層面上，住宅土地價值高值區(qū)顯著聚集在“兩江四岸”十字發(fā)展軸沿線，上述地區(qū)商服氛圍強(qiáng)烈、基礎(chǔ)設(shè)施完備、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)吸引力強(qiáng)，對住宅價值具有較強(qiáng)帶動作用。中等價值區(qū)主要分布在光谷廣場、南湖、后湖、四新、青山濱江居住組團(tuán)，商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、公園、醫(yī)療設(shè)施、交通設(shè)施較為完善，缺少商務(wù)辦公板塊。住宅土地價值低值區(qū)主要位于白沙洲區(qū)域、青山八吉府區(qū)域，由于交通狀況較差、商業(yè)氛圍弱、中小學(xué)和醫(yī)療配套設(shè)施存在短板，與同環(huán)線類似住宅土地相比，價值未充分發(fā)揮。

4 結(jié)語

提出以土地價值指數(shù)方法量化評價規(guī)劃因素對住宅用地價值的影響機(jī)制，并通過統(tǒng)計(jì)學(xué)習(xí)制定規(guī)劃影響因素指標(biāo)量化方法，通過武漢市中心城區(qū)住宅用地價值量化評估實(shí)證研究證明：①在評估方法層面，土地價值指數(shù)符合土地價值實(shí)際分布規(guī)律，本文所述住宅用地價值量化評估方法具有一定的準(zhǔn)確性；②在評估指標(biāo)層面，規(guī)劃影響因素中基礎(chǔ)設(shè)施、商服繁華程度、文體設(shè)施、公共交通便捷度、中小學(xué)等，對中心城區(qū)住宅土地價值影響較大；③在評估結(jié)果層面，洪山區(qū)白沙洲、青山八吉府等區(qū)域由于交通、商業(yè)、中小學(xué)和醫(yī)療配套設(shè)施得分較低，目前為土地價值洼地，建議加強(qiáng)公共配套規(guī)劃布局。