某高校既有建筑安全評估技術與管理

董洪艷

（首都醫科大學基建處，北京 100054）

0 引言

在房屋建筑的整個生命周期內，設計、施工、使用、維護等各方面缺一不可。過去，設計和施工由于專業技術性質，更容易受到重視，但交工投入使用后，房屋建筑在壽命周期內就進入了另一個階段，正常使用和維護就須提上日程。依據《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》（北京市人民政府令第 229 號）［1］。該管理辦法規定房屋建筑使用安全責任由房屋建筑所有權人承擔，房屋建筑所有權人應當按照規定定期委托房屋安全鑒定機構對房屋建筑進行安全評估。與專項檢測及鑒定相比，房屋建筑的安全評估范圍更廣泛，涵蓋整棟建筑的各個方面，包括地基基礎、建筑結構、建筑構件部件、建筑裝飾裝修、建筑防火、防雷系統、建筑電梯，以及配套的建筑給排水、采暖供熱、空調設備及系統等各個建筑分部。如果把房屋建筑的專項檢測鑒定比作醫學中人體健康的某項專業檢查，則安全評估更類似于一個人的年度全面體檢。

《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》（北京市人民政府令第 229 號）規定，人員密集的公共建筑，應當每 5 年進行一次安全評估。學校的既有建筑中教學樓、圖書館、宿舍樓等都屬于人員密集的公共建筑，對于此類建筑的安全評估和日常管理尤為重要。本文以某學校 52 棟建筑的安全評估為例，介紹房屋建筑的安全評估技術及管理建議，希望能給同類工作提供參考。

1 某教學樓安全評估情況介紹

房屋建筑的安全評估除了現場檢查外，還涉及到建筑的日常管理等方面，所以對建筑的相關資料也要進行核查。

某教學樓由主樓、裙樓及學術報告廳組成，主要用于教學及科研工作，處于使用狀態。該教學樓主樓及裙樓于 1995 年竣工，總建筑面積 24 510 m2。其中主樓地下 2 層，地上 16 層，建筑高度為 59.7 m，結構形式為現澆混凝土框架剪力墻結構；裙樓地上 3 層，為現澆混凝土框架結構，建筑高度為 16.1 m。學術報告廳于 1997 年竣工，地上 1 層（局部 2 層），總建筑面積 3 972 m2，學術報告廳為現澆混凝土框架結構，屋面采用鋼桁架。該教學樓在使用過程中曾進行過消防工程維修改造、裝修工程改造、供暖工程改造及其他修繕；學術報告廳進行過消防工程維修改造、燈光建設項目改造。教學樓外觀實景如圖 1 所示。

圖1 教學樓外觀

房屋建筑的第一次安全評估，首先要依據資料的完整性和房屋建筑的狀況把各建筑分部劃分為Ⅰ類、Ⅱ類。其中符合下述條件之一劃分為Ⅰ類：①具有有效設計資料，并且房屋建筑使用用途與設計相符、房屋建筑狀況較好（或一般）；②具有有效設計資料，曾進行過結構或建筑設施設備、線路、管道改造但改造資料完整、房屋建筑狀況較好。符合下述條件之一劃分為Ⅱ類：①無有效設計資料；②雖然具有有效設計資料，但進行過結構或建筑設施設備、線路、管道改造，或改變房屋建筑使用用途，或變動建筑主體和承重結構，且相應的改造資料缺失或房屋建筑狀況一般；③建筑設備與相應管道使用 20 年以上；④雖有有效設計資料，但房屋建筑狀況較差［2］。該教學樓設備及系統分部使用 20 年以上，劃分為Ⅱ類，其余分部均劃分為Ⅰ類。

1.1 資料存檔情況

該教學樓保存有建筑、結構、電氣、暖風、給排水等各專業圖紙及施工資料，日常檢查及特定檢查資料歸檔基本完整，資料檢查情況如表 1 所示。

項目名稱 資料名稱地基基礎 基礎平面圖主體結構及建筑構件與部件建筑結構及建筑設計圖紙，單位工程驗收記錄建筑裝飾裝修 裝飾裝修的施工圖防火系統驗收資料，防火系統日常檢查、特定檢查資料，消防安全管理制度，消防安全重點單位火災撲救和應急疏散預案建筑防雷系統 防雷系統平面布置圖，年度建筑物防雷安全檢測報告建筑防火系統建筑設備及系統建筑設備及系統的調試、驗收、運行、改造驗收資料，日常檢查資料和功能性檢測資料以及運行維護資料，生活飲用水定期檢驗報告建筑電梯設備 電梯制造和安裝資料，電梯日常檢查記錄，電梯運行維護記錄，檢驗機構定期檢驗報告

1.2 安全評估情況

根據資料核查和現場檢查結果，地基基礎分部安全評估結論分為滿足要求、基本滿足要求和存在安全隱患三大類，主體結構分部安全評估結論分為未發現存在結構安全與使用安全隱患、存在局部使用安全隱患、存在結構安全或使用安全有隱患三種，其他幾個建筑分部安全評估結論均為未發現存在使用安全的隱患、存在使用安全隱患兩種。

1.2.1 地基基礎情況

該教學樓采用地下兩層箱型基礎，裙樓采用樁基礎，已建成使用多年，現場未發現因地基不均勻沉降引起的主體結構出現裂縫、傾斜等缺陷，裙樓南側部分區域存在散水下沉、西北角有室外踏步下沉，地基基礎分部基本滿足要求。

1.2.2 主體結構情況

重點檢查內容：對于主體結構，首先需要核查現場結構體系與結構布置是否與設計圖紙相符，是否滿足平面、豎向的布置要求，框架結構節點情況，框架－抗震墻體系中抗震墻的布置情況，查看結構的整體牢固性構造措施，現場核查房屋建筑的裂縫、損傷和缺陷情況。

經現場檢查，教學樓的結構體系、結構布置與設計圖紙相符。教學樓結構體系與結構布置平面基本對稱，結構構件豎向連續。裙樓和學術報告廳框架結構非單跨或單向，主樓的抗震墻為雙向布置。填充墻與主體結構構件拉結處未發現明顯損傷。管道間內混凝土頂板普遍存在底面露筋、鋼筋銹蝕嚴重現象；裙樓西北角室外樓梯混凝土破損、鋼筋銹蝕；西立面室外樓梯與主體連接處開裂。現場部分情況如圖 2、圖 3 所示。主體結構分部存在結構安全及使用安全隱患。

圖2 管道間混凝土頂板現場情況

圖3 室外樓梯現場情況

1.2.3 建筑構件與部件情況

建筑構件與部件的安全評估主要包括非承重墻體、女兒墻，附著于樓面和屋面的陽臺欄桿和附屬廣告牌、空調外支架等。其中對非承重墻體進行現場檢查時，要重點檢查女兒墻、特別是出入口女兒墻的開裂、風化等破損情況。

經現場檢查，該教學樓女兒墻根部存在開裂現象，屋頂設備支架局部銹蝕斷裂，外墻空調及通風管道支架普遍銹蝕。附部分典型照片如圖 4～圖 6 所示。建筑構件與部件分部存在使用安全隱患。

圖4 女兒墻根部情況

圖5 設備支架存在銹蝕斷裂

圖6 室外空調支架銹蝕

1.2.4 建筑裝飾裝修情況

建筑裝飾裝修分部的安全評估，包含公共建筑的內部抹灰、吊頂、飾面磚墻，建筑外墻保溫、飾面磚、門窗幕墻等。建筑裝飾裝修分部的安全評估，通過資料核查及現場檢查，核查裝飾裝修的日常檢查、特定檢查、維修資料等，檢查裝飾裝修的現狀損傷情況。現狀損傷檢查時，對于人流出入口和通道處的外墻飾面磚要重點關注和檢查。

由于該教學樓裝修時間較久，走廊多處吊頂有水漬，部分石膏板吊頂變形脫落；地下室部分墻體浸水返堿、抹灰層脫落；多處管道井抹灰層浸水返潮脫落、開裂；個別電梯間墻面大理石瓷磚開裂、脫開。現場部分情況如圖 7～圖 10 所示。裝飾裝修分部存在使用安全隱患。

圖7 吊頂變形、脫落

圖9 外墻瓷磚脫落

1.2.5 建筑防火系統情況

建筑防火系統安全評估，涉及項目繁雜，包括資料檢查和狀況檢查。資料檢查除了驗收方面的資料以及日常檢查資料之外，對于消防安全管理制度和措施要重點關注。現場狀況檢查包括建筑現場狀況以及建筑消防給水系統、防排煙系統、固定滅火系統狀況與損傷，以及建筑火災自動報警系統設置及損傷情況，建筑電氣防火檢查。

經現場檢查，走廊內多處消防栓槍頭缺失，個別消火栓箱門無把手；報告廳走廊內無煙感、噴淋系統。建筑防火分部存在使用安全隱患。部分情況如圖 11～圖 14 所示。

圖11 消防栓槍頭缺失

圖14 部分樓道未安裝噴淋設備

圖13 小報告廳無煙感、無噴淋

1.2.6 建筑防雷系統情況

建筑防雷系統的資料核查包括驗收資料和年度防雷安全檢測證書。現場狀況檢查，主要包括接閃器檢查、引下線檢查、建筑內部防雷設備檢查。

經現場檢查，教學樓屋面避雷線存在斷開情況，如圖 15 所示。防雷系統分部存在使用安全損傷與缺陷。

圖15 屋面避雷線存在斷開情況

1.2.7 建筑設備及系統情況

對于學校公共建筑，設備及系統安全評估主要是供電、給排水、采暖、空調系統、照明設施設備的安全評估。建筑設施設備的資料核查方面，需要核查調試、驗收及運行資料，以及日常檢查、運行維護資料等。現場狀況調查主要為管道及設備的老化、銹蝕情況，照明系統損害情況。

經現場檢查，教學樓給排水系統存在管道嚴重銹蝕、漏水，無法正常使用等現象。室內走廊、衛生間配電箱等部位電線裸露、雜亂，走廊配電箱普遍無系統圖、無接地，部分配電箱內堆放雜物；地下 2 層樓梯間積水。現場部分情況如圖 16～圖 20 所示。設備及系統分部存在使用安全損傷和缺陷。

圖16 管道銹蝕漏水

圖18 配電箱無系統圖無標識

圖19 開關松動

圖20 地下 2 層樓梯間處存在積水

1.2.8 建筑電梯設備情況

學校建筑中最常用的特種設備主要為電梯。電梯的安全評估中資料核查主要包括電梯制造和安裝資料、重大維修改造資料、日常檢查和運行維護資料等。現場狀況檢查重點為轎廂照明和應急對講系統、層門鎖緊和自動關閉層門裝置、防止梯門夾人保護裝置、層門位置特別是層門門楣及上方粘貼鑲嵌類飾面材料牢固情況等。

教學樓共 3 部電梯，其中 1 部為雜物梯，其余 2 部客梯。經現場檢查，3 部電梯都未見影響安全運行的隱患和故障。

2 學校既有建筑安全評估特點

上述通過教學樓的安全評估，詳細介紹了各個建筑分部的評估技術。該學校共進行了 52 棟建筑的安全評估。對 52 棟建筑的評估情況分析，學校既有建筑存在以下特點。

房屋建筑圖紙資料情況：學校一般設置有專門的資料室，房屋的圖紙資料管理較為完善，本次評估的 52 棟建筑中，圖紙缺失的為 12 棟，占比約 23 %。其余建筑設計圖紙較為齊全有效。缺失圖紙的房屋建筑，相應的建筑分部劃分為Ⅱ類，應進行專項檢測鑒定（見圖 21）。

圖21 建筑圖紙情況

地基基礎分部：本次安全評估的 52 棟建筑，均未發現因地基不均勻沉降引起的裂縫、傾斜等缺陷，或者存在地基不均勻沉降引起的少量裂縫缺陷，房屋已使用了一定年限，地基沉降已經穩定。地基基礎分部均滿足要求，占比 100 %。

主體結構分部：由于房屋使用功能多樣，建造年代分布較廣，各房屋的主體結構類型各不相同，涵蓋了框架結構（現澆或裝配式）、框架剪力墻結構、磚混結構等。52 棟建筑中，未發現存在結構安全與使用安全隱患的為 24 棟，占比 46.2 %。9 棟建筑存在局部使用安全，占比 17.3 %。19 棟建筑存在結構安全或使用安全有隱患，占比 36.5 %。與商業經營性質的公共建筑相比，學校建筑進行主體結構方面改造的較少，涉及結構改造時也相對更規范（見圖 22）。對于存在局部使用安全的建筑，應對裂縫及損傷進行處理，并縮短安全評估年限。存在結構安全或使用安全有隱患的建筑，應委托有資質的單位進行專項檢測鑒定。

圖22 房屋主體結構分部結果情況

52 棟建筑中，4 棟建筑的防雷系統不具備現場檢查條件，38 棟不涉及電梯設備分部。建筑其他各分部的安全評估結果如表 2 和圖 23 所示。除電梯設備外，建筑構件與部件、裝飾裝修、建筑防火、建筑防雷、建筑設備及系統分部存在使用安全隱患的房屋數量多、占比高，但這幾個分部與公共建筑的日常使用和安全也時刻相關，特別是人流密集處的建筑外裝飾、建筑防火、設備系統中的電氣等，加強日常檢查和維護對提高建筑的使用安全起到極大作用。存在使用安全隱患的建筑分部，應委托有資質的單位進行檢測鑒定。

電梯設備房屋建筑數量 52 52 52 48 52 14未發現存在使用安全隱患 13 1 25 10 6 10存在使用安全隱患 39 51 27 38 46 4項目 建筑構件與部件裝飾裝修建筑防火建筑防雷建筑設備

圖23 各建筑分部評估結果分布情況

3 結語

學校既有建筑由于其特殊的使用性質，建筑的安全評估及日常管理維護更需加強，要及時發現和消除安全隱患，保障房屋安全。房屋的安全管理應堅持預防為主、防治結合、綜合治理、確保安全的原則，把房屋建筑的安全評估按照《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》（北京市人民政府令第 229 號）的規定納入計劃，并在日常使用中注重檢查、管理及維護，以保證房屋建筑的可靠使用，保證生命財產的安全。Q