有關房地產開發項目經濟評價的幾點思考

李瑞玲 山西省孝義市自然資源局

從經濟發展的角度分析，房地產業是我國的主要支柱產業之一，在國民經濟中占重要地位。過去30年，我國房產的價格一路突飛猛進，漲了再漲。對于普通老百姓，房子是剛需，但高房價卻讓老百姓叫苦不迭。地產帶來諸多好處的同時也產生了很多副作用，萌生出了各種“炒房團”和“投機客”。

2016年，我國政府開啟房地產調控模式，提出了“房住不炒”的引導思路，近幾年來，市場開始分化，房價滯漲，房地產開發利潤不斷的縮水，房地產供給明顯過于需求。據2022年上半年數據顯示，房地產開發投資下降5.4%；全國商品房銷售面積68 923萬平方米，下降22.2%；商品房銷售額66 072億元，下降28.9%。在這樣的新形勢、新常態下，房地產開發企業要想在眾多企業中脫穎而出，必須提升自身企業的競爭力和財務生存能力。而房地產開發投資項目又有其特殊性，規模大、生產周期長、開發成本高，投資價值大且難在短期內快速回本、且土地供給方面有限又不可再生，諸多因素使得對一般投資項目的經濟評價方法并不能用于房地產開發。因而，有必要詳細而科學地制定一套有效的房地產開發項目的研究報告，客觀地從宏觀和微觀的角度選擇房地產開發投資機會，而開發項目的經濟評價是房地產開發決策的重中之重。

一、經濟效果評價的目的及意義

開發項目經濟效果評價是指在房地產開發投資決策前期，在計算期內，應當結合技術經濟因素和方案的投入產出，通過各種財務、經濟數據對擬投資方案進行調查、分析和預測，并對方案的經濟效果進行計算和評價。在對所有方案進行比較后，為擬建投資開發項目提供科學的決策支持。

經濟評價的結果，一般都以具體的“數字說話”，進行分析論證所采用的數值具有確定的理論來源或市場調研數據，規定所選取的計算方法必須合理具有普遍性。例如：社會折現率(基準收益率)是投資者對投資項目所能接受的最低標準收入水平。

方案經濟評價分析的意義在于對整個開發建設項目為項目所支付的成本進行全面識別。同時，還可以對項目開發過程中對社會做出的貢獻及項目投資的合理性作出分析。對于一些經濟合理性明顯但自身項目沒有財務可行性的公益性設施，通過經濟分析論證利用公共資源投資建設的必要性，從而為政府投資建設、生產經營提供支持和投資補助等決策提供依據。

二、經濟效果評價的主要方法

經濟效果評價可分絕對經濟效果評價和相對經濟效果評價。絕對經濟效果適用于評價各方案自身的經濟效果是否滿足評價準則的要求，相對經濟效果評價適用于多方案間的比選，優選出相對最優方案。

絕對經濟效果評價的方法有：

(一)靜態評價方法

靜態的評價方法是一個比較科學而有效的評價方法，通過相應的評價標準以及原則等，由此來進行對房地產開發項目的合理有效評價。采用靜態評價方式，是一種不考慮資金的時間價值的評價方法。其最大特點是計算簡便適用于項目方案的粗略評估，或對短期投資項目進行評價以及對于逐年收益大致相等的項目進行評價需要明確靜態評價管理工作的主要步驟。

首先，根據建筑密度、容積率為城市建設控制目標，主要分析了預開發再利用土地中可建造的最高面積、可租賃建筑面積的占比。第二，著眼于細致而充分的調查項目，確定項目規模和方案設計，由此來從設計規劃的方面出發，評價地產發展計劃以及將來能夠取得的效益。第三，通過借助系統全面的客戶研究以及專項調研的方式，準確評價地產項目企業未來的市場戰略以及租賃價值。第四，在綜合并充分進行調研的情況下，還需要科學測算評價標準土地的價值及其具體的項目成本等房地產開發項目的必要投資。其主要的評價指標有靜態投資回收期、總投資收益率、資本金利潤率、利息備付率、償債備付率和資產負債率。各個評價指標有各個評價指標的評價準則和各個評價指標的優缺點，所反映的經濟效果也是不同的。這些指標可從不同角度反映或預測開發項目在靜態下的投資回收能力、盈利能力、償債能力和籌資能力的保障程度。只有通過前期的測算才可以進一步增加房地產開發企業的經濟效益、測算開發工程的預期收益率、靜態投資收益率等。

(二)動態評價方法

動態評價方法與靜態評價方法相比，其最大特點是考慮到了資金的時間價值所在，其優點是能夠較全面地反映投資方案在整個計算期的經濟效果。在進行方案比較時，一般以動態評價方法為主。在動態評價的實際運用中，一樣必須遵循科學合理的經濟評價過程。在進行經濟評價的過程中，開發項目首先應科學制定項目的現金流量表。第二，依據方案需要科學計算凈現值(NPV)、項目內部收益率(FIRR)、動態投資回收期、凈年值(NAV)、凈現值率(NPVR)。同樣，這些經濟評價方法更可以套用于相對經濟效果評價中進行多方案比選，甚至可以進行壽命期相等或壽命期不相等的多方案比選。在采用這一經濟評價方法時，科學動態運用廣泛，并且各個評價指標有各個評價指標的不同維度，在房產開發項目的建設過程中，所反映經濟效果各具優勢，各具不同的意義。

評價指標 評價準則 優缺點凈現值NPV＞0,表明項目可行，表明方案可超額實現預定的收益率NPV=0表明項目可行，該方案剛好達到預定的收益率標準NPV＜0表明項目不可行，方案達不到所預期的收益率水平優點：(1)考慮了資金的時間價值并全面考慮了項目在整個計算期內的經濟情況(2)經濟意義明確直觀，直接以貨幣金額表示，計算簡便缺點：基準收益率的確定難以確定內部收益率IRR≥基準收益率，則NPV≧0，表明項目在經濟可行IRR＜基準收益率，則NPV＜0表明項目在經濟不可行優點：(1)考慮了資金的時間價值及在整個計算期內項目的經濟狀況(2)避免了像凈現值一樣要確定基準收益率缺點：計算復雜，計算結果往往不唯一動態投資回收期P t≤ P (項目計算期 )，說明投資方案可在要求的時間內收回投資，方案可考慮P t＞ P時，則不考慮接受方案與靜態投資回收期相比，考慮了資金的時間價值用折現方法計算動態投資回收期凈年值又稱等額年金可計算年費用(年收益)NAV≥0，從經濟上表明該項目可以接受；NAV＜0，從經濟上應拒絕該項目。優點：與NPV相比，NAV在用于壽命期不等的互斥方案比選時更方便凈現值率NPVR≥0說明投資方案在經濟上可行NPVR＜0，說明經濟不可行。進行多方案比選時，NPVR越大越好越最優優點：考慮了資金的時間價值，是一個比率指標，同時考慮項目單位投資盈利能力與NPV相比較，考慮了投資的利用效率

(三)財務評價方法

1.盈利能力分析

盈利能力分析就是確定項目建設的效益水準而進行的能力數據分析，即項目建設的投入和收益水平之間的關系，分析建設項目能否有利潤。如果有利潤，其利潤率也應當與實際投入相符。在進行項目建設的收益能力數據分析工作時，通常是根據行業內正常收益的統計數據，以及國家的標準利益，通過對各種指標體系分析，確認建設項目能否滿足設定的效益水準目標，以確定建設項目的可行性。由于房地產開發項目具有投入大、周期長的特點，所以許多開發企業無法避免要從商業銀行借款。因此，商業銀行往往要評價貸款企業財務盈利能力、資產負債所有者權益水平以及債務的清償能力。而在工程項目中建設水平、收益水平、業主心理期望值是否達到都與行業均值應力有著密切的關系，是評價建設項目投資是不是合理的重要指標。對開發項目盈利能力的主要評價指標包括：投資回收期、凈現值、資本金凈利潤率等。

2.清償能力分析

清償能力可以分為廣義清償能力和狹義清償能力兩種，二者之間最大的區別就是狹義的償債能力通常指的是工程建設盈利之后能償還商業銀行貸款本金以及利息的行為；廣義的清償能力投入是整個工程項目投入資金的回收能力和盈利能力。更實際地說，也就是通過測度項目收益收回全部投資所需要的時間，以及通過數值計算現金率、流動比率、負債率，以及貸款償還期等的各種經濟技術指標的計算，從而科學評價項目未來的收益情況，分析企業自身的還款能力。

3.不確定性分析

在進行項目經濟效益分析時，通常是以一個開發項目作為研究對象。因此，利用經濟效益分析中常用數據對項目開發狀況進行判斷，該數據主要包含了總投資金額、建設成本和銷售收入等，都是在市場價值的基礎上開展預測工作。而在此過程中，這種分析是確定的，屬確定性分析的范疇。而不確定的分析和評價實際上是多方因素綜合的結果，無論是內部環境還是外部環境，隨著項目的深入都會發生一定的變化，進而出現不確定因素，不確定性最終會導致開發項目與項目投資效應分析對經濟效應值的不同，很可能會面臨更大的房地產開發決策風險。因此，在評價項目的經濟效果時，深入分析不確定性十分關鍵，在項目建設決策中能有效降低風險發生概率，并對不確定性可能帶來的負面影響進行優化，做到防患于未然。在評價體系中引入不確定性因素的影響，能有效增強項目整體效益，保障項目建設的合理性和可靠性，降低項目整體風險，增強項目面臨風險時的應對能力。

不確定性分析其實也是一種風險性分析，是進行多方面、多維度分析的結果。包括盈虧平衡分析和敏感性分析。盈虧平衡分析是針對各種不確定因素進行優化的過程，旨在利用不確定因素來分析投資方案的整體效果，當這些不確定因素達到一定限值的時候，必然會影響到整體項目效果。敏感性分析是充足預估會有哪些因素對項目決策造成重要影響，并分析、測算、判斷該要素的敏感程度。這些因素主要包含：建設周期長短、房地產價格變化、商品的成本及物價的變化、國家對房地產開發項目的政策利好、居民需求與偏好的變化等因素。

總之，房地產開發項目的經濟評價不僅是從自身的評價出發，更要從宏觀的角度、政策面的角度、市場供求的角度、成本測算的角度、風險的角度進行多維度的分析認證才能優選出適宜自身的結果。

三、房地產開發項目經濟評價的實踐

(一)指標體系構建原則

房地產開發項目經濟評價需要解決下列問題。首先，通過分析房地產項目投資方案的可行性，辨別項目整體進程以及優化措施，明確項目需要注意的相關事項；其次，為了保證項目整體效益，通過對幾個不同的投資方案進行多角度、多方面比較，擇優選擇；最后通過科學的優化方案協助投資者、利益相關者及時、準確地判斷項目存在的不確定風險，并及時做出應對措施。通常來說，工程項目投資活動最為直接的目的就是利用最優的勞動資源、最少的建材資源建造出豐富收益的工程項目，這也要求投資方案的規范選擇環節要綜合分析，準確判斷出投資方案收益高低，是否值得進行二次投資。另外，房地產項目投資需要綜合進行分析，這樣能方便投資者做出更加科學、精準的決策，這個環節包含了市場評估、成本規劃、銷售目標、應力目標、社會效益以及不確定性分析等多項內容。

房地產業項目的指標選擇上，不可以以數目制勝，應當選擇能體現項目經濟發展綜合經濟評價效果的各類指標，多方位、多角度、科學合理地構建評價指標體系，具體的指標體系構建原則有以下幾點：

1.系統性

房地產業傳動鏈條復雜，業務流程層級廣、交叉點多，綜合分析指標的多樣化特點，而非只是體現評價目標的單一方面及單一視角。就目前現有的經濟評價體系而言，需要推動各項指標管理緊密關聯起來，使其融合成為一個有機的整體。并全方面地對房地產開發商的業務特點進行剖析，以此選擇出最優的綜合評價指標，從而完成對房地產項目綜合評價管理體系的構建。

2.多元性

房產開發項目涉及到的利益相關方比較多，在住房項目的差異方面，應對不同種類、類型、特性的指標數據信息，怎樣取其精華去其糟粕，找到更為重要的指標十分關鍵。所有房產開發項目的實現也受到國家新政策、銷售市場形態、客戶滿意度等多方面原因的整體影響。綜合評價指標管理體系是針對多樣化、綜合化指標科學分析的過程，本身具備規范化和廣泛性。

3.應用性

房地產開發商經濟評價的應用性，要確保評價指標體系都能夠反映應用價值，在界定和描述所有實際指標時，保證指標的含義與統計分析方法相統一。

4.可執行性

房地產業項目的綜合考核是可以推行的，其綜合性評價指標體系應當具備可執行性，其綜合考核指標測量應當精確有效、易操作和易考量。評價指標的設置應結合住宅項目的相關特點和住宅項目內外環境的轉變，體現其他同樣或相仿標準的房地產業住房項目的共同之處。創建住房項目評價指標管理體系并應用主要的研究過程中，應保證流程程序流程清晰明確、指標挑選充足可行。

(二)評價指標管理體系的構建

借鑒前文對相關項目經濟評價指標管理體系的研究，依照以上可執行性、系統性、應用性、多元性，構建房地產項目經濟評價三級指標管理體系。也就是說，管理體系分為三層，即總體的“頂層”—目標層、“內層”—規則層和“基層”—指標層。其中，項目經濟評價的客觀水平是對房地產項目整體的經濟評價，具有真實的有效性和客觀性。基礎層由操作風險、政策風險、技術風險、文化效益、效益風險、就業水平、分派水平、地區經濟收益、產業鏈經濟收益、社經融合度、協調發展度、征收土地拆遷、生態環境保護、投資回報率、凈現率、內部報酬率等實際評價指標組成。

四、結語

在全球經濟緩速發展的今日，在我國房地產業依然是今后經濟發展的支柱性產業。為更好地促進房產開發項目的建設以及實施，應當充分、全面地搞好經濟評價分析工作。經濟評價分析是系統且嚴謹的，在經濟評價分析的過程中要開發利用靜態評價方法及其動態評價方法相結合的科學方法，以此來切實可行地提高評價工作的總體水平與品質。