對于老舊建筑翻修改造的建議

趙 峰

(中國民用航空華東地區空中交通管理局安徽分局，安徽 合肥 230051)

0 引 言

所謂老舊建筑一般指建成使用年限超過20年的建筑，經過長時間的風吹日曬雨淋，夏熱冬冷的交替循環，建筑物的薄弱環節基本暴露無遺，其中以開裂和滲漏尤為突出。

中國建筑防水協會和北京零點市場調查與分析公司聯合發布的《2013年全國建筑滲漏狀況調查項目報告》顯示，我國主要城市的建筑屋面滲漏率高達95.33%，部分城市的建筑屋面滲漏甚至達到100%！建筑物使用到一定的年限后，外墻、屋面經常出現不同大小的滲漏情況，上面的調查報告顯示屋面滲漏是非常普遍的現象。針對此頑癥不能聽之任之，但要從根本上解決此問題著還需要各方面的努力和協作。

1 開裂的原因及處理措施

開裂的原因很多，如果是磚混結構的老建筑，多為基礎不均勻沉降造成的墻體開裂，表觀為沿著磚縫下行。部分老舊建筑若發現此類問題，一般是找設計院直接進行結構的加固；如果是框架結構或者剪力墻結構的老建筑，開裂的部位多半出現在框架梁、柱、剪力墻與填充墻的相交處，原因不外乎是墻體收縮率和混凝土收縮率不同造成的伸縮裂縫，這樣的裂縫表觀看起來很不好，但是對于結構整體安全是沒有問題的。

由于此類裂縫出現得比較多，后來的建筑施工中就要求在兩種不同材料交界面敷設鋼板網或耐堿玻纖網格布后再進行粉刷，以達到防止開裂的目的。老舊建筑內部裝修翻新時，針對框架結構、框剪結構，同樣可以采用類似做法，在兩種材料的交界面采用鋼板網或耐堿玻纖網格布進行抗裂粉刷，起到加固的作用，防止墻體開裂。此方法在外墻翻新時同樣適用，具體做法為在兩種材料交界面處設置寬度為300 mm的1 mm厚鋼板網，如圖1所示。

圖1 墻體開裂設置厚鋼板網處理

2 滲漏的原因及處理措施

相比開裂這些肉眼能看得到的裂縫，外墻或者屋頂出現斑斑濕漬更令人頭痛，這些就是無孔不入的縫隙滲透過來的雨水。滲漏常發生在下面幾處，一是屋面，二是外墻，三是窗戶四周。下面分別介紹一下滲漏成因和具體維修建議方式。

2.1 屋頂滲漏原因及處理措施

屋面滲漏幾乎發生在所有的混凝土屋面，以我公司的辦公樓、居民住宅為例，所有的屋面無論年限多久，都不同程度地存在類似現象，呈逐年上升趨勢，并且滲漏范圍和程度越來越大，基本表現在外墻和屋面的相交處女兒墻根部，以及出屋面諸多管道節點處，呈一點或多點發生。之前的解決方案基本都是找一家防水堵漏公司，在原屋面上做一道防水卷材，多半以SBS為主。但是經過多年的實踐后發現，這樣在建筑物屋面表層做一道防水卷材并沒有從根本上解決問題，只是暫時在屋面上形成了一道防水屏障，但是一般的防水卷材(以SBS為主)并不適合長期暴曬在陽光下，當SBS老化皸裂的時候，雨水同樣下滲到原屋面，再竄水到屋面各處，繼續留存在屋面的各個角落，再下滲，從而發生室內頂棚繼續滲漏的現象。

對于老舊建筑屋面滲漏情況的檢查，最重要的一點是看滲漏的數量和范圍，當發現室內頂層的頂棚呈現多處滲漏，基本上可以判定防水層已失效(實際上只要發現室內屋頂發生一處滲漏點，即可判定防水層就已經失效了)。防水層失效是造成屋面漏水的第一個原因。多處點滲漏的屋面內的構造層(基本是找坡層)隨著時間的推移會慢慢被浸滿雨水。此時，如果只是在屋面做一道防水層(通常是SBS)來解決此問題，則維修的年限不過就是卷材防水層耐候性暴曬年限，并且下面構造層的雨水是不會憑空消失的，只會繼續留存然后下滲，于是就出現了反復修、反復漏的現象。發生再次滲漏的間隔時間，短的半年一年，長的三四年。造成屋面滲漏的第二個原因是在屋面搭建不明設施，如晾衣架、儲物間、鋼結構廣告牌等，所有的外加建筑和金屬固定的基礎都可能破壞之前的防水層的完整性，因為這些搭建的措施在固定的時候，都會在屋面上固定，任何螺栓穿透防水層就會造成防水層損壞形成滲漏點。另外，在長期觀察中經常發現，屋面的雨水口被堵造成屋面積水，這是形成滲漏的第三個原因。上人屋面雜物偏多，一個塑料袋就能堵住一個雨水口，所以再完好的屋面如果沒有良好的物業管理，也很難保證不積水，這個就給物業提出了相應的要求。導致屋面滲漏的第四個原因是部分施工隊用塑料地漏代替雨水斗，塑料地漏只適用于室內人員可見的地方，而在屋面上，幾片樹葉就可以將其堵住造成積水。第五個原因是SBS卷材暴露在陽光下，老化后發生皸裂甚至斷裂，從而失去屏障的作用。此外，植物的根系也會破壞防水層等。下面的圖片顯示了屋面上常見的幾種病態現狀造成滲漏的原因所在：

(1) 屋面未及時處理，雜草叢生，植物根系可能穿透防水層，造成防水層失效，如圖2所示。

圖2 植物根系破壞防水層

(2) 屋面雜物過多未及時清理，堵塞雨水口，造成積水或者雨水管下游端堵塞，如圖3所示。

圖3 雜物堵塞雨水口

(3) 屋面采用塑料地漏代替雨水斗，質量堪憂，未用多久已破損(非金屬材質)，且極易被堵住，造成屋面積水，如圖4所示。

圖4 屋頂塑料地漏發生堵塞

(4) 出屋面的防水卷材長期暴露在外，易老化皸裂，造成防水層失效，如圖5所示。

圖5 出屋面的防水卷材老化失效

綜上所述，要想屋面防水層不被破壞，屋面所屬公司在物業管理上需要注意以下幾點：

(1) 對于所有屋面，應禁止無關工作人員任意上屋面活動，任何屋面上不準堆放雜物或搭蓋任何設施；

(2) 所有屋面無論在改造前和改造后均應指定專人負責管理，定期檢查(建議每季度一次)；

(3) 每年開春應清掃屋面，徹底清除屋面雜物和雨水口的積灰、雜草和雜物，使雨水管排水暢通。在雨季來臨前及第一次大雨后等關鍵時期，均應在屋面查看情況，發現問題及時修補；

(4) 對于翻新后的屋面，檢查內容包括：屋面的面層及填縫材料是否開裂；每隔3 m的分隔縫嵌填充材料是否有剝離和斷裂現象；女兒墻處防水卷材收頭部位是否有開裂、剝離和缺損現象，密封油膏是否脫落老化；

(4) 屋面所使用的外露密封膏類材料，對于完成屋面每隔3年更換一次，期間每年需在雨季前定時檢查各節點部位是否完整，如有松動剝離現象，及時修補；

(5) 當屋面多處滲漏后，徹底解決此問題的最佳辦法就是將全屋面的所有構造層鏟除，重新做屋面的構造層。如果經濟條件允許，建議做兩道防水層，其中一道防水層直接與屋面板緊密黏接。此做法為萬全之策，從此屋面會避免雨水的侵蝕，一勞永逸。如果翻新后的屋面再發生滲漏，只需要從室內維修滲漏點處的屋面板即可。

圖6、圖7是我公司翻修屋面的前后對比圖。

圖6 屋面雨水口處理

圖7 屋頂鋼結構廣告牌處理

圖6(a)中，之前的雨水口破損或蓋板丟失，無遮擋雜物的任何措施，造成屋面任何雜物都可以隨便經由雨水口流至雨水管，容易導致堵塞。圖6(b)中，翻修后的雨水口采用不銹鋼材質，頂面和側面均有流雨水的空隙，盡可能讓雨水匯集至雨水管，并且不銹鋼材質不生銹，相對耐久。

如圖7(a)所示，之前屋面上設置的鋼結構廣告牌，是直接做在屋面上，造成維修困難，且對屋面的防水層可能造成損壞。如圖7(b)所示，改造后的屋面，設置了混凝土墊塊，避免鋼結構直接放置在屋面上，保證了屋面的完整性。完成改造后的屋面切不可隨意搭建任何設施，如確屬必要，須加設類似素混凝土墩子作為支撐以保證屋面不被破壞。

2.2 外墻滲漏原因及處理措施

以目前框架結構為例，外墻滲漏多發生在外墻結構梁柱與框架填充墻上的交界處，早期的設計因外墻整面未考慮防水層構造，當填充墻和框架梁柱存在輕微裂縫的時候，外墻的雨水則趁機而入造成墻體浸濕引發室內滲漏，表觀很差，也有是因為外墻墻體砂漿砌筑不飽滿導致雨水浸濕墻體。通常的最簡單處理方式是在外墻滲漏的表面涂刷一道防水涂料形成一道防水膜，為透明狀，當防水涂料經過風吹雨淋尤其是紫外線的暴曬后，會隨時間的推移逐漸失去原有的材料成膜性能，導致修補的防水層失效，雨水會照樣進入墻體，繼續浸濕墻面。如果只是在室內維修，鏟除室內被浸濕的墻體面層和粉刷層至墻體基層，然后涂抹抗滲材料，但是收到的效果并不會理想，只是維修的部分不再滲漏，雨水則下滲至未進行涂抹抗滲材料的墻體。根治的辦法應是鏟除外墻此處的所有粉刷層至基層，按照現行設計規范，重設外墻防水層及粉刷層，必要時在結構梁柱和填充墻之間敷設防止開裂的網格布或鋼板網等措施。

圖8是我公司翻修外墻面的前后對比圖。

圖8 外墻面滲漏處理

窗臺四周滲漏同樣是建筑物的常見通病，原因在于窗框與墻體之間的縫隙沒有密封完整，多半發生在老舊建筑更換外窗后，實則是因為施工不夠細致導致的。最優的處理方案同樣是在窗臺外面細心鑿除窗框四周與洞口之間的所有填充物，在窗框底部和兩側約300 mm高的 與墻體之間的縫隙，采用M7.5防水砂漿嵌填密實，其余外窗窗框與墻體之間的縫隙采用聚氨酯滿布嵌填；窗臺底部外向墻邊泛水找坡，形成外排水的坡度，以利于雨水外泄；外窗頂部設置成品滴水槽。以上這些處理完成后，在窗框四周與洞口之間切槽，采用耐候性比較好的硅酮密封膏嵌填四周，多重保護后才能避免此處滲漏再次發生。圖9是我公司處理外窗窗臺滲漏的前后對比圖。

圖9 窗臺滲漏處理

3 建筑防水材料的選擇

建筑防水材料市場上品種非常繁多，建設方面對諸多品牌無從下手。不過，既然對老舊建筑進行翻新改造時，就應該徹底改善到位。因此，這里建議所有的防水材料選擇國內一線品牌，并且對于入場的每批材料，不定期抽檢送各地的質檢部門進行材料檢測，以防止材料以次充好。另外，還有一個建議，就是如果資金條件允許，可以采用2道相同卷材+1道涂料作為防水層(其中1道卷材和涂料可直接敷設在結構屋面板上)。要特殊說明的是，涂料和卷材需要兩種材料本身相融，并且能夠在施工方法上不沖突，從而形成一道密不透水的防水層，才能永久保護屋面。

4 結束語

綜上所述，針對老舊建筑出現的系列滲漏問題，建議找維修設計有經驗的設計院統籌考慮維修處理方案，針對不同類型的屋面拿出切實可行的方案保證最基本的功能；在條件允許的前提下，維修所用的材料要選擇行業優質品牌；在選擇施工單位的招標過程中，要選擇有責任心、精通防水材料，有修繕施工經驗的項目經理和施工單位來參與；在施工過程中，需要監理公司全程監督，尤其針對隱蔽工程，必須驗收合格后方可進行下一步的操作施工，以保證修繕維修達到滿意的效果。