鐵路不動產測繪的特點與方法北京局集團有限公司土地測繪及登記取證服務》為例
——以《中國鐵路

宋鶴寧 師洪艷

(沐城測繪(北京)有限公司， 北京 100102)

0 引言

中國鐵路始建于清朝末年由英國人修建的吳淞鐵路，經過一個多世紀的建設和發展，截至2021年底，全國鐵路營業里程突破150 000 km，其中高鐵超過40 000 km，位居世界第一，全國鐵路復線率和電氣化率分別達到60%和70%，分別位居世界第二位和第一位。由于鐵路線路歷史較長，土地權屬來源復雜，經過多次征地，因歷史原因造成部分征地資料不全及部分土地權源資料缺失，存在不可預見的困難。土地邊界呈開放狀態，宗地相鄰單位、個人及村集體土地多，四鄰情況復雜，可預見的工作難度較大及可能出現的土地權屬糾紛較多，權籍調查工作開展難度大。鐵路線路用地呈狹長狀，使用傳統測繪手段進行鐵路線路用地的測繪工作投入的成本較高，但效率低，投入與產出不成正比。本文以《中國鐵路北京局集團有限公司土地測繪及登記取證服務》項目為例，通過對項目復盤，發現傳統測繪手段不適用狹長線路土地測繪及權籍調查工作，無人機傾斜攝影測量技術優勢更大。

1 不動產登記權籍調查

1.1 權籍調查內容

權籍調查和地籍調查的工作流程都是先“調查”后“測繪”[3]，權籍調查是不動產首次登記的基礎[4]。權籍調查是不動產統一登記之后出現的，包括不動產權屬調查和不動產測繪工作。不動產權屬調查主要獲取不動產權利的主體、來源、類型、權利變化等狀況，不動產測繪主要是獲取不動產的坐落、界址、面積、用途等狀況。并非所有的不動產登記都需要進行不動產權籍調查，如果權利人有其他的材料可以證明不動產的權利狀況和自然狀況，則不需要再對該不動產再進行權籍調查[5]。不動產權屬調查和不動產測繪的目的是：明確產權，形成“權屬明確、界址清晰、面積準確”的成果，為不動產登記工作提供技術支撐。

不動產權籍調查是以不動產單元為對象，遵循“權屬清楚、界址清晰、面積準確”的原則，根據不動產權利類型，開展不動產權籍調查工作[6]。

權籍調查的內容：①利用現有成果開展日常不動產權籍調查，充分利用現有地籍調查成果，如各類不動產調查、登記、審批、交易等資料；②更新地籍圖，權籍調查完成后，要與原檔案資料進行對比分析，并更新地籍圖；③調查不可或缺，無論辦理哪種不動產登記業務，都應該辦理權籍調查，只是需要區分情況，確定是否需要進行外業實地調查。

以下四種情況不需要進行外業不動產權籍調查：

(1)權利人有其他材料證明不動產單元的權利狀況和自然狀況，不需要實地進行權籍調查。

根據灌溉模式、種植作物及凈需水定額，項目區農業灌溉凈用水量449.36萬m3。項目區灌溉水利用系數為0.89，推算到項目區在西干渠直開口的取水量為504.9萬m3。項目區灌溉用水取水量見表4。

(2)權利類型為抵押權、地役權的，首次登記不需要不動產權籍調查。

(3)不動產變更登記、轉移登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預告登記、查封登記等不涉及界址變化的，不需要實地開展權籍調查。

(4)已經有其他證明材料的也不需要再實地開展權籍調查。

1.2 鐵路權籍調查重要性

鐵路是國家經濟的大動脈，是聯系社會的紐帶，對我國社會經濟的發展做出了突出貢獻，在經濟社會發展中有著至關重要的作用。鐵路是我國綜合交通運輸體系的骨干，承擔了全國旅客周轉量的60%和貨物周轉量的70%以上。鐵路是滿足人民旅行需求、提高人民物質文化生活水平、加強國防建設的重要的基礎設施。近年來，我國高速鐵路迅猛發展，成為我國走向世界的一張出彩名片。截至2021年底，我國鐵路運營里程突破150 000 km，其中高鐵運營里程超過40 000 km，位居世界第一，全國鐵路復線率和電氣化率分別達到60%和70%，分別位居世界第二位和第一位。

隨著我國鐵路不斷的快速發展，鐵路日發車次的不斷增加，鐵路是國民出行的重要交通選擇，鐵路運輸與人們的生產生活息息相關，保證鐵路運輸的安全更是重中之重。而鐵路用地權籍調查就是對鐵路用地及鐵路運輸最好的保護措施之一，保護好鐵路用地，對實現鐵路用地資產保值增值，促進和諧鐵路建設具有重要里程碑意義。

2 鐵路用地不動產測繪

2.1 鐵路用地不動產測繪內容及特點

2.1.1鐵路用地不動產測繪內容

鐵路用地不動產測繪涵蓋地籍調查、地籍測量、不動產測繪成果編制等工作內容[7]。

(1)地籍調查。對鐵路土地及其附著物的位置、權屬、數量、質量和利用現狀等基本情況進行的調查工作[8]。

(2)地籍測量。主要包括控制測量、界址點坐標測量和地籍圖編繪工作。

(3)不動產測繪成果。包括使用過的地形圖、控制點成果以及測量完成的控制點、界址點、量算面積、地籍圖、宗地圖、地籍冊等。還包括相應的技術設計書、技術總結、驗收單和協議書等。

2.1.2鐵路用地不動產測繪特點

常規不動產測繪的特點：

(1)法律權威性。測繪成果是確權登記的基礎，必須由主管部門嚴格審查，具有法律意義，也保護不動產所有人的權利。

(2)塊狀分布。無論是宅基地還是開發商樓盤的初始登記以及機關單位用地都是塊狀分布。

(3)面積較小。土地用途決定了這些權利主體的用地范圍較小，即使是開發商、機關單位用地一般在幾萬到十幾萬平方米。

鐵路不動產測繪除了具備法律權威性的特點外還有其特有的特點：

(1)狹長分布。由于鐵路線路的特有特點，鐵路線路用地都呈線狀、狹長分布，單宗地長度為幾米甚至幾十千米。

(2)單宗地面積大。由于鐵路線路的特有特點，單宗地面積為幾萬甚至上百萬平方米。

2.2 鐵路不動產測繪方法

結合本項目的實際情況和歷史檔案資料，本項目在權籍調查完成后，對標記宗地界址點位置采用現場采集北京市地方坐標的方式開展測繪工作。

利用測區內已有控制點轉換參數[9],平面坐標轉換殘差絕對值均不超過2 cm,精度符合要求。完成坐標轉換后,進行圖根點測量。在測量中,采用1+n的方式作業，即一臺基準站多臺流動站，大大加快了作業效率。

圖根控制測量符合以下要求[10]：①必須使用三腳架、基座架設儀器，不得使用手扶單桿；②觀測前，手簿中設置的平面收斂閾值≤20 mm，高程收斂閾值≤30 mm；③數據觀測時間每測回不得少于10 s，每個點位觀測至少2個測回，測回間隔大于1 min，兩測回獨立觀測即要求接收機重新固定；④經緯度應記錄到0.000 01″，平面坐標和高程應記錄到0.001 m；⑤測回間的平面坐標分量較差應小于20 mm，垂直坐標分量較差應小于30 mm；⑥初始化時間超過5 min仍不能獲得固定解時，宜斷開通信鏈路。重啟衛星定位接收機，再次初始化，當重啟3次仍不能獲得固定解時，應選擇其他位置重新選點進行測量。

界址點采集過程中采用一臺基準站多臺流動站的作業模式。使用三腳支架方式架設天線，測量過程中儀器的圓氣泡穩定居中，手簿中設置的平面收斂閾值≤20 mm，觀測時間每測回不得少于10 s，每個點位觀測至少2個測回，測回間隔大于1 min，兩測回獨立觀測即要求接收機重新固定，界址點坐標取兩測回的平均值作為成果數據。作業前后應進行已知控制點檢核。

3 應用案例

本項目不動產權籍調查和不動產登記測繪工作采用外業調查測繪，內業數據處理的方法進行，以原有地籍調查成果和檔案管理資料為基礎，對標段內土地的產權狀況進行調查，包括權利人、權屬來源情況、批準用途與實際用途、批準面積與實際面積等要素，開展不動產權籍圖測量，內業對所有成果進行整理，完善基礎數據及各類測繪成果。建立不動產調查數據庫，利用建庫軟件，將以宗地基礎的權籍信息經過內業整合，將經過現場調查、核實、完善的不動產單元信息進行錄入。不動產測繪流程如圖1所示。項目完成后對整個測區隨機選取90點進行精度檢查，經計算中誤差為0.041 m，滿足規范要求，數據精度統計見表1。

圖1 不動產測繪流程

表1 數據精度統計 單位：m

近幾年隨著移動互聯、光學字符識別(optical character recognition，OCR)技術的發展，開發移動端APP系統用于確權簽字，實現權屬信息的錄入和上傳等工作。該方法可以通過拍照等分門別類地上傳各種照片和文本，如房屋現場照片、權利人的身份證和戶口本信息，還可以利用自動識別技術，智能化自動識別紙質權屬資料并錄入，無須手動填寫，降低錯誤率。

項目測繪工作完成后，通過對本項目測繪工作的復盤分析，使用傳統測繪手段進行鐵路線路用地的測繪工作時需要的人力、交通工具、儀器設備等數量眾多，且效率不高，因此不提倡使用常規測繪方法進行鐵路線路用地的不動產測繪工作。鐵路用地大多為線路車站、區間及相關鐵路設施用地，呈線狀分布[11]，“點多、線長、面廣”，傳統測繪手段需要的人力、交通工具、儀器設備等數量眾多，且效率不高，這就需要引入先進的、新興的技術手段，如傾斜攝影測量、激光雷達等[12]，在三維模型中導入不動產登記數據庫信息，通過對三維數據與不動產數據進行數據對比分析，可以很直觀獲取登記邊界信息。而且無人機傾斜攝影測量具有效率高、操作靈活、周期短和成本低等優點[13-15]，在狹長線路測繪工作中的優勢更加明顯。

4 結束語

隨著2021年1月1日《中華人民共和國民法典》的正式施行，物權篇涉及不動產內容再一次充實明確，更多人對不動產有了更深入的認識。不動產統一登記工作將大范圍展開，例如，冰川、草地、林地和海域等。近幾年全國各地開展的房地一體化不動產登記確權發證工作正如火如荼地進行中，在這項工作中各地區根據自身實際情況采用了不同的測繪方法：傳統測繪技術(衛星定位接收機結合全站儀)和新興測繪技術，新興測繪技術如傾斜攝影測量、機載激光雷達、手持(背包)三維掃描等技術手段。而且經過驗證新興技術在精度上完全能滿足測繪需求，而且測繪效率得到提高，人工成本降低。相信隨著新興技術的更廣泛應用和推廣，這些技術手段將在鐵路用地土地測繪及登記取證工作得到廣泛使用，不僅是測繪手段的提高，而且通過三維模型數據可以直觀地看到如實景再現的相對位置關系，也使室內(不需要現場指認)權籍調查、確權成為可能，將大幅提高鐵路不動產測繪和權籍調查的效率。