什么情況下可以解除合同

示例

公司派小明到外地工作，他通過朋友結識了小李，小李表示可以將自家閑置已久的老房子租給小明居住。小明和小李簽訂了《房屋租賃合同》，租期一年，租金“押一付三”。小明入住4 個月后當地發生地震，租賃房屋受損，凡下雨必漏水，嚴重影響他的正常生活。小明請求小李對房屋予以修繕，但是小李不想再對老房子有所花費，拒絕了小明。小明不堪忍受，小明可以解除與小李的租賃合同嗎？

法條

《民法典》法條 合同解除

第562 條 當事人協商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。

第563 條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

第565 條 當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務人在一定期限內不履行債務則合同自動解除，債務人在該期限內未履行債務的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。

當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。

解讀

合同訂立后，當事人應當按照誠實信用原則，全面履行合同義務。一方當事人若嚴重背信棄義，拒不履行自己的主要義務，這種情況下，應當允許另一方當事人解除合同。

具體到本示例中，小明承租小李的住宅是為了居住。隨后，房屋在地震中遭到功能性損壞，已嚴重影響到小明的正常生活。與此同時，房屋漏水并非不可修繕，除小明和小李另有約定外，根據《民法典》第712 條的規定，小李作為出租人應承擔對租賃物的維修義務。但小李拒絕履行該義務，致本合同的目的無法實現，小明無法在該出租屋內正常生活。依據《民法典》第563 條第1 款第4 項的規定，小明有權解除合同。

在解除方式上，根據《民法典》第565 條的規定，小明可以通知小李解除合同。若小李對解除合同有異議，雙方均可以請求法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。此外，小明也可直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式解除合同。