不動產測繪在不動產登記中的重要作用與發展前景

文／鄒林倞 瀘州市不動產登記中心 四川瀘州 646000

引言：

隨著我國市場化發展經濟的不斷深入，不動產登記已經成為不動產相關權益開展經濟活動的重要基礎。在不動產測繪工作中，應根據不動產登記的實際需要確定測繪內容和項目，并積極應用各項數字化、信息化以及智能化的先進測繪技術設備，確保測繪數據客觀準確，充分發揮不動產測繪在不動產登記工作中的應有的作用，為不動產的管理活動的正常開展以及保證不動產權人各項合法權益提供可靠的保障，從而進一步推動我國社會經濟的快速發展。

1、概述不動產登記工作中不動產測繪

1.1 目前不動產登記中不動產測繪主要內容分析

在不動產登記工作中，不動產測繪主要包括房產測繪、地籍調查和地籍測量，量算不動產面積、宗海測量以及變更測量等工作內容，同時還需要對不動產測繪成果進行管理。其中，不動產測繪中的地籍調查工作主要是通過各項測繪技術的應用，對土地和相關附著物的局域地理位置、質量、數量、利用現狀以及權屬信息等進行調查。而不動產登記工作中的地籍測量則主要是測定界址點坐標數據、地籍控制測量以及測繪地籍圖。房產測繪是現階段不動產登記工作中的重要不動產測繪內容，其主要是對房屋以及相關土地的權屬信息、自然狀況等進行專業的測量以及繪制工作。量算不動產面積是不動產登記工作中不動產測繪的一項關鍵性內容。在不動產測繪中應根據不動產登記要求對不動產水平面積進行多層次的量算，其中包括量算宗地面積，樓棟在宗地上的投影面積，樓棟的總建筑面積，分層建筑面積以及分戶建筑面積等。在不動產測繪工作中，還需要根據不動產登記要求開展變更測量，變更測量內容主要包括測量日常地籍數據、測量房產面積變化、界址變更數據以及鑒定界址恢復情況等。通過開展不動產測繪工作，能夠獲得測定的控制點和界址點坐標、地籍圖、地籍冊、地形圖、宗地圖、宗海圖以及各類房產圖件（例如房屋調查表、房屋用地調查表、分層平面圖以及分層分戶平面圖等）。不動產登記中的不動產測繪工作內容較多，在各項測繪內容中還包括了多個具體測繪項目。本文以不動產測繪中較為常見的房產測繪為例，對其測繪內容進行詳細的介紹分析。

1.1.1 房產測繪中的測繪內容

房產測繪是不動產登記工作中的重要內容之一。房產測繪主要是按照不動產登記要求測量房屋的界址點、基本單元權屬界線、房產圖的繪制以及房產面積測算等，構建房產數據模型，且在房產數據模型中應包括房產位置信息、房屋結構以及層數、面積（建筑面積、套內面積等）、用途等相關數據，從而使用戶能夠直觀準確地掌握房產信息，為不動產登記提供準確的自然狀況信息。

1.1.2 房產測繪中的信息調查內容

在房產信息調查工作中，主要是根據不動產登記的要求對房屋用地信息和房屋基本情況進行全面的調查，以準確掌握房產行政區劃信息、座落、產權性質、建筑結構、房屋狀況、用途以及權屬信息等。不動產測繪人員應確保房產信息調查結果客觀準確，且不得存在疑義。

1.1.3 房產測繪中的測繪信息的處理分析

在完成了房產信息的基本測量工作后，測繪人員還應按照不動產登記的相關要求對房產測繪內容以及相關附屬要素進行整理分析，并要做好編碼記錄工作，確保各項測繪數據能夠與房產測繪單位一一對應，使其能夠為不動產登記提供有效的參考依據。

1.1.4 房產測繪中的房產圖繪制

在房產測繪工作中，測繪人員還應結合不動產登記項目要求繪制相關的房產圖。繪制房產圖時，應根據房產的具體面積以及不動產登記管理要求，合理確定房產圖繪制比例尺、準確掌握房產結構特征、科學測算房產面積；對各項測繪數據要進行審核驗收，以便在房產圖上客觀反映各項房產要素，從而使其為不動產登記中的重要文件。

在不動產測繪工作中，還應按照相關要求完成成果驗收書、技術設計、技術總結以及協議書的編制。而不動產登記部門則應對不動產測繪提供的各項成果進行歸檔整理保存，作為不動產登記的重要參考依據。

1.2 不動產登記工作中，不動產測繪基本要求

不動產登記中的不動產測繪工作特點對合規性有很高的要求。在不動產測繪工作中，必須要按照不動產登記相關政策法規的要求和（GB/T17986.1-2000）《房產測量規范》、（CH5002-94）《地籍測量規范》、（CJJ/ T8-2011）《城市測量規范》等技術規范開展測繪工作，不僅要保證測繪數據準確客觀，而且需要通過不動產登記等相關部門的審核檢查，并在測繪數據的合規性和合理性審核合格后，將測繪數據與不動產基本單元一一對應，以確保不動產測繪結果能夠準確反映不動產產權的實際情況，為保證不動產的相關權益提供可靠的參考依據。同時，在不動產測繪中包含了地籍測繪、房產測繪以及草地和林業等多個測繪項目，因此對不動產測繪工作的運作以及管理有較高的要求。不動產測繪工作應以市場為導向，按照不動產登記的實際需求有序開展各項測繪工作。

2、現階段不動產登記中常見不動產測繪技術分析

2.1 不動產測繪中的3S技術分析

隨著測繪技術的不斷進步，具有較高信息化水平的3S技術在不動產測繪工作中的應用已經十分廣泛。3S技術包括GPS技術、RS技術以及GIS技術，較高的測繪效率和測繪精度是3S技術的重要技術特點。特別是在對不動產進行測繪時，GIS技術，也就是地理信息系統能夠更加全面地反映被測目標的各項地理信息，在地籍測量等不動產測繪工作中具有明顯的技術優勢。同時，全球定位GPS技術由于在施測時對通視條件的要求相對較低，能夠很好地適應復雜條件下的不動產測繪要求，且近年來以GPS技術為基礎還發展出了具有更高信息化水平的網絡PTK等新型測繪技術，進一步提高了不動產測繪的精度和效率。

2.2 不動產測繪中的數字攝影技術分析

在不動產測繪工作中，數字攝影測量技術不斷發展成熟，其應用范圍逐漸拓展。通過數字成像技術的應用，能夠獲得清晰度和分辨率更高的圖像信息，為不動產測繪工作的開展提供了更加可靠的參考依據，能夠滿足不動產測繪工作中地籍圖測繪以及其他大規模測繪工作的需要。同時，數字攝影測量技術還具有較高的時效性，能夠及時準確地掌握不動產的變更情況，能夠為不動產登記工作提供不動產的實時狀態信息，因此成為了不動產測繪中的重要技術之一。

2.3 不動產測繪中的數字成圖技術分析

在不動產測繪工作中，各種圖件的繪制是關鍵性的工作內容之一，也是不動產登記證明文件的重要組成部分，對成圖的精度和效率均有很高的要求。因此數字成圖技術在不動產測繪中發揮了越來越重要的作用。數字成圖技術利用計算機技術以及作業繪圖軟件自動完成各類不動產圖件的繪制任務，不僅減少了人為因素對成圖精度的影響，而且降低了圖件繪制成本，提高了繪圖效率。

3、分析不動產測繪在不動產登記中的重要作用

3.1 不動產測繪是不動產登記的重要數據來源

在進行不動產登記時，必須確保不動產登記信息的準確性，才能完成登記工作。而不動產測繪則是為不動產登記工作提供不動產信息的重要途徑。以目前不動產的登記中最為常見的房產要素為例，其需要通過房產測繪準確測定房產的面積、結構等，且房屋的長度、高度、寬度以及角度等各項數據必須用明確的量化測繪成果來表述。而在對房產歸屬權限進行登記認定時，房產測繪工作繪制的房屋平面圖是重要的資料之一。同時，在不動產登記部門發放不動產權證書等證明文件時，還需要由房產測繪單位出具具有法律效力的房屋分層分戶平面圖和宗地圖。此外，在不動產登記工作中還需要通過不動產測繪調查不動產的產籍信息以及權屬狀況，并將其作為不動產登記時公示信息的重要來源。

隨著我國社會的發展以及市場化經濟的逐步深入，不動產的相關權益已經成為市場經濟活動的重要標的之一，其變更情況較為頻繁。同時，近年來我國城市化進程的加快，在城鎮建設中也涉及大量的不動產數據變化問題，而不動產登記部門要想準確掌握不動產的實際狀態也必須依賴于不動產測繪工作的開展。不動產測繪能夠通過開展調查研究以及實地測量等方式對不動產變化后的界址點、毗鄰關系等加以測定，并用測繪數據對不動產權限特征進行準確的描述。而且不動產測繪工作還可以利用測繪數據模型以及地理信息模型等直觀地展示不動產的動態變更情況，為不動產登記工作的順利開展提供具有較高時效性的數據信息，從而減少了不動產登記工作中的糾紛問題。

3.2 不動產測繪是不動產登記管理的重要參考依據

政府部門在對不動產登記工作進行管理監督時，也需要以不動產測繪中所獲得的數據信息作為重要的參考依據。由于不動產登記工作所涉及的內容比較復雜，包括了土地、房屋、林地、草原、灘涂以及湖泊等諸多方面，如果沒有專業化不動產測繪的支持，勢必需要多個相關部門的共同介入，不僅增加了不動產登記工作的復雜性，也會影響不動產登記信息的全面性和準確性，導致不動產登記工作的質量和效率較低，不利于不動產登記工作的開展。因此必須高度重視不動產測繪工作，而且具有較高及時水平和測繪能力的專業化不動產測繪單位按照不動產登記項目的具體要求開展各項測繪工作，并構建信息化的不動產測繪數據平臺基礎，實現不同不動產登記項目之間測繪數據的共享與交流，以減少不動產登記中的重復測繪、重復性審批登記等問題，以促進我國不動產登記工作的開展。

3.3 不動產測繪模型能夠提高不動產登記的質量效率

不動產登記中的不動產測繪工作由于應用了多項網絡信息技術，能夠構建具有可視化功能的不動產測繪數據模型，在模型中不僅能夠準確呈現不動產的位置信息，而且還能夠高效集成各項地理信息數據等，也為不動產登記以及管理工作的開展提供了更為直觀準確的依據。不動產登記部門能夠便捷地通過不動產測繪數據模型獲得相關信息，數據查詢調用均較為便捷，且便于不動產登記工作者進行核對，有利于提高不動產登記工作的服務水平和工作效率。

3.4 不動產測繪能夠為不動產登記工作提供統計數據

不動產登記工作中的一項重要任務是幫助政府部門對不動產情況進行調查統計，以便為不動產的管理、規劃以及開發利用等各項工作提供參考依據。而不動產登記的統計數據要依賴于不動產測繪工作來保證其準確性和客觀性。特別是對具有一定較強動態性的不動產數據信息進行統計時，必須要通過不動產測繪的實地勘察等工作的開展才能獲取較為準確且具有時效性的數據信息。因此，不動產測繪在不動產登記管理工作中具有十分重要的作用。

3.5 不動產測繪能夠為不動產登記提供明確對應的數據信息

在不動產登記工作中，所涉及的不動產數據資料往往比較復雜，特別是對存在變更情況的不動產進行登記時，登記人員需要對大量繁雜的數據信息逐一進行核對，不僅給不動產登記工作帶來了較大的難度，而且也影響了不動產登記工作的效率，不利于不動產交易等相關經濟活動的開展。因此必須通過不動產測繪對不動產的地理位置信息、權屬信息等進行測量復核確認以及編碼處理，以確保不動產的數據信息能夠與不動產實體相互對應，且各項數據均準確無誤，從而為提高不動產登記工作的效率和質量提供重要的支持，推動我國不動產登記工作的健康有序發展。

3.6 不動產測繪能夠為不動產產權人的合法權益提供可靠的保障

在進行不動產登記時，不動產登記內容中的各項數據信息直接關系到不動產產權人合法利益能否得到有效保護和實現，因此必須確保不動產的所有登記信息客觀準確，而不動產的地理信息等各項數據信息的核對驗證均需要依賴于不動產測繪。只有規范化開展不動產測繪工作，提高不動產測繪的標準化程度，才能更好地保證不動產測繪數據的準確性、全面性和客觀性，從而減少不動產登記中的糾紛，避免在不動產登記中出現對不動產權益人合法權益的侵占或損害等問題。

4、未來不動產測繪在不動產登記中的發展前景分析

未來的不動產登記工作將進一步向全國統一管理方向發展，為適應這一發展趨勢，不動產測繪也需要進一步向統一的測繪管理體系、統一科學的測繪標準、專業化的測繪隊伍以及更高信息化水平的方向發展。不動產測繪單位以及相關政府管理部門應加大對不動產測繪工作的管理和投入，促進我國不動產測繪工作的現代化發展。

4.1 進一步促進不動產測繪工作的體系化發展

目前，我國的不動產登記發展較快，對不動產測繪工作提出了越來越高的要求，然而在不動產測繪實踐中還存在管理體系不健全等問題，與世界不動產測繪水平相比仍存在明顯的差距，發展空間較為廣闊。因此，在不動產測繪工作的未來發展中，應加強其管理體系的建設，根據不動產登記的實際需要建立完善的不動產測繪工作管理機制，使不動產測繪工作能夠更加充分發揮其應有的作用，與不動產登記之間形成相互促進、共同發展的格局。同時在不動產測繪工作中應對職責義務進行明確的劃分，并要落實到位，以提高不動產測繪工作的質量和效率，從而為我國不動產登記的實施提供更加可靠的數據基礎。

4.2 進一步提高不動產測繪標準的科學性和統一性

現階段，我國的不動產測繪工作還存在測繪標準不統一等問題，在客觀上影響了不動產登記向全國統一管理方向的發展。因此，未來在不動產測繪工作中應加強對不動產測繪實踐經驗的總結分析，結合不動產登記的要求以及不動產測繪的各項技術規范要求，制定科學統一的不動產測繪標準，確保不動產測繪數據客觀準確，實現全國范圍內的不動產測繪工作均能夠按照統一的標準進行實測和管理，為不動產測繪數據的共享與交流奠定良好的基礎，從而為不動產登記的進一步規范化、統一化管理提供重要的支持。

4.3 進一步加強不動產測繪的數字化、信息化發展

隨著不動產登記在我國社會發展以及經濟活動中重要性的日益提高，新時期的不動產測繪也需要不斷向數字化、信息化以及智能化方向發展。在不動產測繪工作中，應積極應用先進的測繪技術設備，在目前應用已經較為廣泛的3S等技術的基礎上還應進一步提高不動產測繪技術的信息化水平和智能化水平，加強無人機等新測繪技術設備的應用，提高不動產測繪的質量和效率。同時，不動產測繪部門還應積極應用大數據、云計算等新型網絡信息技術，構建不動產測繪數據庫以及具有較高信息化水平的數字化平臺基礎與不動產地理信息數據庫系統，以便對不動產測繪的動態數據信息流進行及時的更新及完善，從而實現全國以及城市范圍內不動產測繪數據的共享與交流，這樣在不同城市以及全國范圍內開展不動產登記工作時就可以有效降低重復測繪，為我國不動產登記工作的開展奠定良好的基礎。

4.4 進一步提高不動產測繪隊伍的專業化發展

為適應新時期不動產登記工作對不動產測繪的要求，在不動產測繪中必須建立具有較高技術水平、業務能力和綜合素質的專業化測繪隊伍。為進一步推動不動產測繪隊伍的專業化發展，不動產測繪單位應積極引進高素質的專業測繪技術人員。測繪人員則應加強對新型不動產測繪技術、測繪設備的學習和了解，準確掌握新型測繪方法的操作規程和技術要點。同時，測繪人員應不斷總結不動產測繪經驗，提高新型測繪技術設備在不動產測繪工作中應用的合理性和有效性。專業化的不動產測繪人員還應具備對測繪數據進行科學計算、分析論證以及完成測繪報告編寫的能力。不動產測繪人員應全面提高個人綜合素質，才能滿足我國不動產測繪以及不動產登記工作的實際需要，為不動產測繪工作的現代化發展提供保證。

結語：

不動產測繪數據能夠為不動產登記提供準確的界址點坐標數據，確保不動產單元登記地理位置準確無誤，并能夠對不動產產權面積進行精確測量計算，為不動產權登記提供重要圖件文件，因此不動產測繪是開展不動產登記的基礎性工作，在不動產登記中具有重要的作用。因此，應高度重視不動產測繪工作，建立健全不動產測繪工作管理機制，制定科學的不動產測繪標準和相關技術規范，加強各項自動化、數字化以及智能化技術在不動產測繪工作中的應用，以進一步提高不動產測繪工作的質量和效率，確保不動產測繪數據客觀準確，從而為不動產登記工作的開展提供更加可靠的參考依據。