農村集體經營性建設用地入市改革及其影響

文／杜娜 陜西地建土地勘測規劃設計院有限責任公司 陜西西安 710075

張春梅 寧夏回族自治區農業勘查設計院 寧夏銀川 750002

引言：

農村是我國經濟發展的重要場所之一，在我國新時代的發展中，促進農村經濟發展也是維持我國社會穩定性的重要條件，并且受到了社會的廣泛關注。在農村土地建設的領域中，農村集體經營性建設用地的手段成為主要的管理模式之一，并且對我國農村的經濟發展有著良好的促進效果，近些年來國內對農村土地建設展開了大量的探討與分析，并且意識到只有做好土地改革的制度設立，才能夠維持我國經濟的發展，此外還提出了入市的概念，闡述了入市對農村土地建設穩定性的重要意義，力求能夠提高我國城市化建設效率，解決農村土地建設方面存在的問題，建立完善的制度，實現對農村土地的經營與管控，為我國經濟發展做出良好貢獻。

1、農村集體經營性建設用地的基本概念與相關規定

1.1 農村集體經營性建設用地的基本概念

就我國現階段的發展而言，農村集體經營性建設用地就是指在農村開展的生產經營性質的工作，通過對農村地區的土地進行規劃與管理來開展一些經營工作，以此來保障整個農村的整體經濟發展，通常是由地方政府來進行具體的管控的，對于農村集體經營性建設用地而言，其自身的應用往往會存在著多個不同的主體可能性，包括單位、個人以及聯營等方式，對鄉鎮土地進行有目的的建設，保證城鄉經濟發展，也同樣是能夠幫助我國整體經濟發展的重要條件之一。近些年來隨著我國整體的經濟發展效率不斷提升，我國的土地管理相關法律也逐漸變得完善，尤其是對于這種集體經營模式的建設用地管控也逐漸變得嚴格了，各種法律法規的出臺目的就是為了能夠將這一方面的經濟問題牢牢把控住，同時也幫助我國農村進行現代化發展，給農村居民提供新的發展道路。

1.2 農村集體經營性建設用地的相關規定

農村集體經營性建設用地的概念一經提出就受到了人們的廣泛關注，我國政府更是基于此出臺了各種相關法律法規來進行農村集體經營性建設用地的限制，避免農村集體經營性建設用地的工作影響到市場的正常運行。農村在我國依然占據著很大的比例，隨著時代的發展，農村土地方面的規定也隨著時代開展有了新的變化，最開始國家對于農村土地的管控極為嚴格，禁止出讓或者租借給他人進行非農業建設，這就導致很多無法耕種的農村土地出現了一定程度的荒廢，后來隨著時代的發展，國家逐漸意識到了開展非農業工程建設的重要意義，并且逐漸開放了農業土地的轉讓權利，自2008年后，我國農村的土的使用權利就已經基本實現了徹底放開，國家親自鼓勵農村集體經營性建設用地入市，為了能夠給農村乃至國家創造更高的經濟而做出了良好的貢獻。

1.3 農村集體經營性建設用地入市的必要性

入市本就是順應我國市場需求而產生的必然變革之一，在符合我國土地相關規劃以及后續使用規則的前提下開展的農村集體經營性建設用地，入市能夠為農村的經濟發展帶來良好的促進效果，并且還能夠實現對市場供求機制的優化，讓農村土地進行一定程度的有償轉移，充分利用起農村的閑置土地，保證農村居民的經濟收益，同時也提高了我國農村土地的利用率。我國現如今正處于城市化發展的重要階段中，然而由于大量的人口涌入城市，導致城市的土地數量已經無法完全滿足人們的需求了，而若是能夠將農村荒廢的土地進行重新利用，則是可以緩解城市土地的緊張，還可以讓市場變得更加規范化、公開化，同時還能夠避免我國農村出現土地浪費的情況，提高土地的經濟效益，為我國新時代的發展創造良好的條件。

2、我國現階段的農村集體經營性建設用地入市的發展概況

2.1 我國現階段的農村集體經營性建設用地的主體發生了一定的變化

由于我國的社會環境會隨著時代的發展而不斷產生變化，而對于農村的土地建設而言自然也會根據時代的變革而出現主體的變化，由于我國的法律會隨著時代發展不斷完善，人們在進行農村土地建設的時候往往是需要順應這些政策而變革的，農村土地建設的概念隨之出現差分，隨著國家對經濟發展的重視程度不斷提升，政府部門逐漸對農村土地建設進行了一定程度的細化，并且不斷改變著鄉村土地建設的相關政策，各種文件的出臺更是給農村集體經營性建設用地提供了新的發展空間。由于我國對城市化發展的重視程度不斷提升，城鄉結合的意圖也越發明顯，為了能夠滿足農村土地建設的需求，應當盡可能地順應相關政府文件的內部需求，做好農村土地的運用，并且實現農村集體經營性建設用地的入市，推動農村方面的經濟發展，讓農村經濟能夠有組織有紀律地實現進一步的發展，并且充分展現出農村土地自身的權能，同時還需要政府部門對其進行一定程度的規劃，確保能夠讓農村土地統一劃分，給人們提供良好的使用空間，做好農村土地的內部布局與管控，確保能夠將分散的土地進行統一調控使用，給農村經濟發展創造良好的條件。就我國現階段的發展情況而言，根據農村土地建設的地點不同分為多個不同的入市主體，其根本目的都是維持我國農村土地經濟的穩定發展，并且在后續的不斷發展中創造更高的價值，同時目光放長遠，為我國整體的經濟發展創造良好的條件，在選擇農村土地建設的產業時也應當重視起可能會出現的影響，盡可能根據相關地區標準選擇達標且對我國經濟發展有良好促進效果的產業，尤其是盡可能避免出現污染的問題，確保能夠滿足生態文明建設的基本需求，確保能夠對農村集體經營建設用地入市工作進行策劃與實踐，以此來滿足農村的建設需求。

2.2 我國現階段的農村集體經營性建設用地入市所取得的成效

在農村方面進行經濟水平的管控以及發展的目的本就是為了能夠幫助我國農村盡快追上城市化發展的進程，帶領人們實現共同富裕，而為了能夠實現這一目標就需要當地的政府部門對農村土地整體進行規劃分析，通過建立起完整的土地管控政策以及土地產權的分配機制來保證整個農村土地建設質量的穩定性，這會對農村自身具備的土地情況產生影響，因此需要政府部門選擇合適的方式對土地整體進行合理分配，盡可能避免對農村當地居民的經濟利益產生不良的影響。自農村土地經濟建設這一理念提出至今，我國已經有許多地區開展了研究與實驗，并且產生了一定良好的效果，根據相關報告，這些改革地區的經濟水平都得到了一定程度提升，這無疑給擴大農村集體經營性建設用地入市增添了新的動力，激發了我國農村經濟發展的活力，然而由于我國幅員遼闊，不同地區的農村環境也各有不同，在進行農村集體經營性建設用地入市政策落實的時候依然需要當地政府予以一定的把控，盡可能根據當地的條件與地方政策進行整體的把控，確保能夠滿足當地農村的經濟發展需求，同時也是為我國整體的經濟發展創造良好的條件。

2.3 為了保證我國農村集體經營性建設用地入市穩定所制定的制度成果

為了讓整個農村建設能夠對我國整體經濟發展產生良好的影響，就需要落實好相關政策，首先需要確保政策的合理性與準確性，保證相關制度能夠維持自身的優越性，并且還需要利用合適的方式保證相關政策的切實落實，給農村的建設提供良好穩定的環境。在制度方面我國已經有了良好的研究成果，需要建立明確的入市條件，以此確保農村及其經營性建設用地的落實能夠滿足農村的根本需求，也方便后續的工作落實，保證交易市場的穩定性，在實踐的過程中應盡可能將提前制定好的相關政策進行落實，并且在這一階段中不斷反思在農村落實入市改革工作存在的問題，盡可能保證制度的建設能夠與實際相符，在制度中也同樣可能會出現各種不同的問題，在這一方面就需要地方政府根據現實條件進行把控，確保能夠符合入市條件，整合土地經營建設自身的合理性，從而保證經濟的穩定發展。同時還應建立起完善的入市交易規章制度，由于不同地區的情況各不相同，在進行實踐工作的時候開展了不同的管理措施，并且取得了一定的成效。由于農村土地建設的內容是以集體經營為主，因此在進行入市的時候應提前做好增值收益分配相關的工作，根據現實條件制定出合理的收益分配方案，并且嚴格執行，確保參與集體經營性建設用地入市的人們能夠拿到應得的經濟收益，同時還應當意識到農村土地建設的成果，會受到外在條件的影響，因此在進行農村集體經營性建設用地入市時需要提前做好收益的分配規劃，確保能夠滿足人們的實際需求，地方政府需要提前制定好的規章制度，盡可能做好整體的經濟調節工作，保證農村經濟整體的發展。

3、農村集體經營性建設用地入市對農村土地建設與用地主體產生的影響

3.1 農村集體經營性建設用地入市對農村土地建設產生的影響

由于我國農村的分布相對較廣，在我國新時代的發展中人們逐漸意識到了農村土地的建設與使用對國家經濟發展的重要影響，為保證在新時代的發展中能夠充分展現出針對農村開展土地建設工作產生的良好優勢，國家出臺了各種與農村土地相關的法律，力求能夠幫助我國農村土地的建設能夠維持自身的穩定性，給國內經濟發展創造出良好的條件。在2019年的時候，國家出臺了《土地管理法》，其中明確指出了對于農村土地建設的重要指導方針，并且明確了農村集體經營性建設用地入市的相關規章制度，力求能夠給農村的土地管理與應用提供一定的幫助。根據《土地管理法》所述，在農村集體經營性建設用地入市中，并不過于嚴苛的限制，只要是具備土地總體規劃且有正規經營用途，并通過了相關法律審查即可進行建設工作，還可以進行出租、轉讓等方式對其進行處置。在進行農村集體經營性建設的時候通常會出現土地規模異常的情況，并且法律中并沒有明確的規定最大建設用地的規模上限，這也就代表著整個農村集體經營性建設的入市就有了更多的可能性，地方政府部門在進行管控時應意識到入市政策的落實可能會與當前地方的管控工作產生一定程度的沖突，這就需要相關部門進行協調，盡可能提升農村集體經營性建設的可行性，避免各種異常問題的出現，確保能夠構建起完善的農村集體經營性建設機制，給農村經濟的發展創造更加良好的條件與環境。

3.2 農村集體經營性建設用地入市對農村用地主體產生的影

在農村方面開展集體經營性建設用地，活動的主體根據建設目標與土地應用目的不同，大致分為2類：（1）建設用地所有權作為土地的主體之一，對農村土地有著支配權。（2）指農村土地建設的使用權主體，其能夠直接對土地進行設計規劃與后續的切實應用，也存在兩種情況為同一主體的可能性，若土地所有權為主體，則相關部門可以直接對土地進行入市處理，其自身有著這一權利，其自身承擔經濟消耗與后續的收益，增強了農村集體經濟組織的公共財力，能夠給農村經濟的發展提供一定的可能性，若是農村土地的使用者為入市主體，則新的責任主體可以不經過參與國有土地購買直接取得產業發展所需的建設用地使用權，這一主體的存在意味著相關部門所需要支付的土地成本更低，讓整個農村集體經營性建設用地入市的盈利水平得到一定程度的提升，適用范圍相對較廣，也是我國現階段農村集體經營性建設用地入市政策落實的主要模式。近些年來我國整體的經濟水平不斷提升，由于市場接近飽和，這就導致整個行業內的競爭力處于不斷提升的階段中，從市場的角度來看，農村集體經營性建設用地使用權市場的競爭性相對處于較弱的水平下，這主要就是由于集體經營性建設用地自身往往存在著多個確切的主體，這就導致自身的權利產生了一定程度的分散，在進行入市政策的執行過程中往往會出現一定的困難，再加上如今開展集體經營性建設的目標區域多為農村，涉及農村土地管理，可能會出現的交通、消費群體等方面的問題會對整個經營市場產生一定的影響，導致產業的選擇也存在著一定的困難，這就導致在農村方面進行集體經營性建設用地入市的難度進一步提升，由于其自身的限制相對較大，才更需要相關政府部門選擇合適的方式來對其進行管控，盡可能的協助農村集體經營性建設用地入市政策改革，確保能夠促進我國農村建設的穩定發展，同時還應當考慮到農村土地主體的相關問題，以此促進農村參與土地建設的集體都能夠獲得良好的經濟收益，實現多贏。

4、農村集體經營性建設入市對于農村居民以及地方的財政問題產生的影響

4.1 農村集體經營性建設入市對于農村居民經濟收益產生的影響

我國農村集體經營性建設用地入市這一理念已經得到了一定程度的實踐成果，而這一成果直接表明了其自身對我國農村經濟發展所產生的積極促進效果，若是能夠遵循相關規定實現入市，就可以在一定程度上提高鄉村的經濟水平，讓鄉村居民的收入得到一定程度的增加，并且能夠持續相當長的時間，給農村的發展帶來了良好的持續促進效果。不同地區的政府部門在開展實踐工作的時候都是直接將集體經營性建設用地出讓、出租，都取得了良好的收益，并且取得的收益都是直接歸農村居民的集體所有，同時還能夠直接對整個農村自身的發展產生良好的促進效果。農村集體經營性建設用地入市可能帶來鄉村地區產業形態、人口流動乃至生活方式的變化，以此為基礎實現農村居民的居住環境。從產業發展來看，單位或個人競爭集體經營性建設用地的目標是發展產業，以產業來實現資本的增值。而產業發展，除了土地之外，勞動也能夠在一定程度上提升這方面的發展，這為農村地區的人口就業增加了機會。對那些以旅游觀光為業態的集體經營性用地使用者而言，人口的流動就是經濟收益的保證。

4.2 農村集體經營性建設入市對于地方財政產生的影響

長期以來，農村建設用地市場的管制嚴格，多半是出于農村集體建設用地入市可能給國有土地市場帶來沖擊。比如說，建設用地供給量的增加會減低國有土地使用權出讓的單價，從而給以土地出讓金作為預算外資金來源的地方政府造成財政上的負影響。在2019年期間我國出臺了新的《土地管理法》，其中針對土地法方面產生了一定的規定修改，開始重點強調集體建設用地入市要符合相關規劃和用途管制。就我國現階段農村建設用地入市改革而言，其自身并沒有涉及占主要部分的農村宅基地，因此并不會對整個建設用地使用權市場造成多大影響。在考慮增量用地的情況下，集體建設用地替代國有建設用地，可能在短期內有一定影響。由于集體建設用地入市增加市場主體的選擇范圍。因而，可預期農村集體經營性建設用地入市可以緩解城市經營性用地的供給壓力。對土地財政依賴而言，也會因地方土地出讓數量的減少而減低依賴程度，逐漸轉向靠培養地區產業發展增加社會稅源，瞄準長遠利益的財政籌措模式。農村集體經營性建設用地入市，改變了地方政府在土地開發中形成的壟斷地位，可消除土地出讓中的剪刀差，使得土地增值收益可以公平合理地被更多主體分享，利于保護農民集體經濟組織利益能夠在一定程度上縮小城鄉之間的收入差距。根據實踐結果而言，集體經營性建設用地入市并不會過多地影響到地方政府的經濟水平，甚至能夠在一定程度上降低地方政府對土地出讓收入的依賴性，轉向尋求更為長遠的產業培育和經濟發展的稅收收益。總之，農村集體經營性建設用地入市對地方財政會有一定沖擊，作為制度安排要考慮地方承受的能力和對地產市場的影響，大力盤活城中村、工業園等閑置土地資源，讓這一土地建設成果來推動城市發展轉型，以此取得長期的收益。

結語：

綜上所述，為了能夠讓我國農村的發展與實際需求相符，就應當重視對于農村相關的工作展開，尤其是應當充分發揮出農村的優勢，以此為基礎來提升我國農村經濟水平。在這一方面的工作中落實集體經營性建設用地入市改革，能夠幫助我國更好地提升自身的發展效率，對我國整體的發展有著良好的促進效果。就我國現階段的農村雖然已經實現了一部分發展水平的提升，但是依然還存在著一些問題需要相關工作者予以協助，只有滿足人們的需求才能夠保證農村的穩定發展。