新形勢下對房地產企業稅務籌劃的相關思考

文／任靜 江蘇省環保產業園開發有限公司 江蘇宿遷 223800

In recent years, with the full implementation of the macro-control policy of the real estate industry by our government, the adjustment of tax policy and the change of market supply and demand, it has caused certain challenges to real estate enterprises. Strengthening enterprise internal control and reducing enterprise cost have become the main tasks of real estate enterprises at present. Real estate enterprises should pay attention to tax planning, and actively take measures to strengthen tax planning. Taking tax planning as an important part of daily financial management will help reduce the operating costs of enterprises and improve the risk prevention and control ability of enterprises. This paper mainly discusses the thinking of tax planning of real estate enterprises and related measures.

引言：

房地產行業的發展是促進我國經濟發展的強勁動力，同時也帶動了相關產業的發展，在我國經濟增長中發揮著經濟杠桿的作用。近年來，受政策和市場環境的影響，房地產行業發展增速逐漸變緩，利潤空間不斷被壓縮，導致這一問題的主要原因之一便是稅負比較重。而合理的稅務籌劃可以減少企業的納稅負擔，規避企業稅務風險，提高企業的核心競爭力。因此，房地產企業要充分利用稅務籌劃這一手段，不斷提高企業稅務管理能力，促進企業的資源優化配置，推動企業的可持續健康發展。

1、“以數治稅”對房地產行業的影響

為推動房地產行業的可持續健康發展，強化監管力度，我國稅務部門通過構建數據共享平臺，以房地產行業為抓手，對企業的稅務管理實行智能化控制和監管，實現對納稅人的全過程、全方位以及全業務監管，穩步推進以數治稅。

由于房地產企業的項目交易流程復雜，各部門信息比較獨立，稅務部門很難全面獲取其相關信息，可能存在監管不到位的問題。為有效緩解納稅征稅監管不到位的問題，進一步推動房地產稅務的精細化管理，稅務部門大力推進數據管稅工作，實現以數治稅的目的。

實行以數治稅，有利于加強內部溝通協作，加強與住建部門、交通管理等部門的信息溝通，建立企業信息共享機制。重點關注房地產企業的土地使用權獲取、項目審批文件、項目的預售資格、產權登記以及二手房交易等流程，通過上述流程審查，全面了解房地產企業的稅務資料，完善各房地產企業的稅務電子檔案，對其進行全過程動態管理。就目前而言，稅務管理部門對大多數房地產企業的稅務管理工作進行了全面的梳理，在解決稅務征收流程、提高稅務服務質量方面有一定的作用。

2、新形勢下房地產企業稅務籌劃的方案設計

2.1 增值稅籌劃

（1）納稅人身份選擇

根據我國稅務管理相關規定，納稅人身份主要分為小規模納稅人和一般納稅人兩種。房地產企業在經營管理過程中，要提高經營效益，就需要通過合理的方式降低企業稅負，對此，企業應綜合考慮各種因素，選擇納稅人身份。納稅人身份判別的標準主要包括以下三點：

第一，增值率選擇法。假設某房地產企業的年度未納稅款銷售額為A，未繳納稅的進項額為B，增值率C。如果該房地產企業為一般納稅人，則其增值稅為A＊13%-B＊13%；利用增值率計算，結果是A＊C＊13%；如果其身份為小規模納稅人，則應繳納的增值稅額為A＊3%，假設這兩種身份的稅負相同，就是：A＊C＊13%=A＊3%，得出增值率為23.07%時，企業的稅負不受納稅人身份影響；當增值率小于23.07%時，選擇一般納稅人；增值率大于23.07%時，選擇小規模納稅人。

第二，進項額與銷售額之前的比重。假設某房地產企業的未納稅銷售額為A，進項額與銷售額之間的比率為D，那么進項額為A＊D。如果該企業是一般納稅人，需要繳納的增值稅為A＊13%-A＊D＊13%；如果是小規模納稅人，其應繳納的增值稅為A＊3%，計算可得：A＊13%-A＊D＊13%=A＊3%，D=76.92%。即當進項額與銷售額之間的比重為76.92%時，兩種身份所承擔的稅負相同；當比重大于76.92%時，選擇一般納稅人；當比重小于76.92%時，選擇小規模納稅人。

第三，含稅銷售額與含稅進項額比較法。假設某房地產企業的含稅銷售額為M，含稅進項額為N，當這兩項相等時，就有：[M/(1+13%)-N/(1+13%)]＊13%=M/ (1+3%)＊3%N/M=78.88%，具體而言，當進項額與銷售額的比率為78.88%時，企業的增值稅應繳額一致，如果小于78.88%，選擇小規模納稅人，反之，選擇一般納稅人。合理的稅務籌劃，有利于企業應對各種不確定性因素，提高企業稅務管理規范性，合理降低企業的稅負。此外，房地產企業在成立之初，可以先選擇小規模納稅人，在后期達到一定的指標之后，再進行稅務籌劃。

（2）供應商選擇

房地產企業在選擇供應商時，為提高成本控制，合理規劃稅收，房地產企業在對供應商進行選擇時，其需要考慮合作方是否具有開增值稅的資格，在采購時，可抵扣進項稅。若對方具有開具增值稅發票的資格，房地產企業可享受抵扣13%的進項稅增值稅；如果對方單位為小規模納稅人，可以抵扣3%或0%的增值稅。因此，房地產企業如果想要控制最低的成本，可以通過計算同樣的產品價格下小規模納稅人和一般納稅人所承擔的成本，從而確定哪個供應商更加合適。

（3）“甲供材料”方式

甲供材料一般是由房地產企業統一計算并采購的原材料。這種情況下，房地產企業就可以按照商品價格的13%進行進項稅抵扣。而如果材料由施工承包單位進行采購，房地產企業只能按照建筑勞務費的9%抵扣進項稅。但是在實際情況中，如果房地產企業選擇甲供材，施工承包單位就會選擇將施工合同價格提高，這種情況下，房地產企業就應該根據實際情況合理選擇是否甲供材，從而保證雙方的合理利益。

同時，房地產企業應理性認識甲供材，一方面，甲供材可以獲得稅負優惠，還能保證材料的質量，另一方面，甲供材會增加房地產企業的成本費用，占用部分流動資金，可能會增加企業的資金壓力，還會增加房地產企業的材料采購和管理工作量。綜上所述，房地產企業在選擇甲供材方式時，要綜合考慮各方面因素，合理選擇。

2.2 土地增值稅籌劃

土地增值稅房地產企業主要稅種之一，具體是指因土地使用權及附著在土地上的建筑物以及其他附屬物轉讓產生的增值部分應向國家繳納的稅款。我國土地增值稅的計算方式是四級超率累進稅率，因此，房地產企業在進行稅務籌劃過程中可能存在各種難題，主要原因在于土地增值稅的計算周期比較長，而且計算金額差距比較大。在房地產企業中，土地增值稅占總稅負比較大。因此，房地產企業應重視土地增值稅的籌劃，從而降低企業稅負。以下從三個方面著重說明土地增值稅的籌劃方式：

（1）免稅臨界點籌劃

土地增值稅中涉及臨界點的問題。在臨界點附近稅務籌劃風險較大，因此要謹慎處理臨界點籌劃。例如，國家為鼓勵房地產企業開發普通住宅出臺了相關優惠政策。規定房地產企業在沒有上報的情況下，建造民用住宅，且增值額占應該扣除金額的比例小于等于20%時，房地產企業不需繳納相應的土地增值稅。反之，則需要按照規定標準繳納稅款。因此，房地產企業可以充分利用該政策，合理籌劃，達到降低稅負的目的。

（2）精裝房數量籌劃

在開發項目完成交付之前，房地產企業可根據《商品住宅裝修一次到位實施導則》等相關政策對房屋進行基礎性裝修，這種房屋稱為精裝修房。我國稅收政策中規定，項目開發時，房地產投入的總成本越多，可抵扣的稅額越多。因此，房地產企業可充分利用這一政策，提高稅金抵扣金額，從而降低土地增值稅，減少企業稅負，提升企業的經濟收益。同時，精裝房所用的原材料、設施設備，例如水泥、砂、基礎性家用電器等，可以憑借增值稅專用發票抵扣6%或者13%的進項稅。

因此，房地產企業在建設前期應精確計算精裝房與毛坯房的數量。此外，雖然增加精裝房數量可以一定程度上減少企業的土地增值稅負，但是由于精裝房相較于毛坯房施工時間較長，會造成勞務費用的增加，而且精裝房不能滿足所有客戶的需求，因此，房地產企業應合理控制精裝房數量。

（3）利息扣除方法的應用

根據我國稅收規定，房地產企業的籌資利息在滿足一定條件標準時可以進行扣除，即，房地產企業的籌資利率等于或者小于同等金額下銀行的貸款利率的籌資利息，高于銀行同等利率的不予抵扣。如果存在無法直接抵扣的，可以在獲得土地的費用上加上開發房產、土地所支出的費用總額的10%內進行扣除。房地產企業由于投資規模大，一般情況下都會選擇向金融機構貸款，由此會產生一定的利息。

因此，房地產企業要充分利用利息扣除的方式進行稅務籌劃，從而減少土地增值稅。在實踐過程中，如果房地產企業開發的項目中，利息所占比重比較大時，財務人員要收集并整理貸款資料，據實扣除；如果利息占成本比重比較少，投資資金主要為資本投入時，可不應用利息扣除法，以增加開發費用抵扣金額。

（4）土增稅清算

自2007年稅務機關開展土地增值稅清算工作以來，房地產企業土地增值稅清算工作成為成本控制的關鍵環節。按照稅務政策規定，房地產企業如果滿足以下條件中的任何一項，都應向稅務管理部門進行土地增值稅清算。土地增值稅清算工作可從企業和稅務管理部門等兩方面進行。對于企業方面，要滿足以下三點：

其一，開發項目全部建設完成并全部銷售完；

其二，開發項目沒有建設完成，但整體結構以、已轉讓給他人；

其三，該項目的土地使用權已轉讓給他人。

而稅務管理部門方面，要滿足以下三點：

第一，項目建設完成并經檢查合格后，可用于銷售的面積的85%已轉讓給他人，或者轉讓比例低于85%，但部分建筑自用或者出租的；

第二，項目沒有銷售完成，但是獲得的預售或者銷售證明超過三年。

第三，企業稅務登記正在申請注銷，但是土地增值稅沒有清算的。如果房地產企業想要避免土地增值稅清算，除以上情況外，企業只需將轉讓比例控制在85%以下即可。

2.3 企業所得稅籌劃

（1）公司形式籌劃

房地產企業在稅務籌劃過程中，可以根據企業所在行業的特殊情況進行合理籌劃。近些年，房地產行業發展迅猛，其項目開發規模不斷擴大，企業項目分支機構設置不斷增加。在企業運營管理中，可以通過設置分公司、項目公司以及子公司的方式履行部分納稅義務，從而減少公司本部的稅負。

（2）業務招待費、業務宣傳費、廣告費籌劃

房地產企業經營管理中，業務招待費、宣傳費以及廣告費用占成本比重普遍比較大。房地產企業為提高企業和開發項目的知名度，提高項目銷售量和維護良好的合作管理，會投入大量資金用于業務招待、宣傳。

根據我國稅收中對企業所得稅的規定，除非國務院稅務管理部門的其他標準，否則企業應該繳納的符合廣告、業務招待費用支出不超過企業當年度的銷售總收入的15%的部分，可以予以扣除；對于超過15%的部分，企業可以在后續的納稅年中繼續進行結轉扣除。同時，條例中還規定企業要按照應該承擔的業務招待費用的60%進行扣除，但是扣除的最高限額不得超過企業銷售收入的5‰。

因此，房地產企業在稅務籌劃過程中，可以根據這些規定進行招待費、廣告費以及業務宣傳費的籌劃，從而降低企業納稅成本。

3、新形勢下房地產加強稅務籌劃與管理的保障措施

3.1 提高對稅務籌劃的重視度

房地產企業稅務人員的專業水平一定程度上可以決定稅務籌劃方案的質量。因此，房地產企業要重視稅務人員的專業素養的培養，企業可以制定科學的培訓計劃，定期對稅務人員進行專業知識和技能的培訓，同時要加強稅務相關法律法規的培訓，促進稅務人員稅務籌劃能力的提升，從而提高企業整體稅務管理工作質量。

但是目前，大多數房地產企業對稅務籌劃的認識還比較淺顯，認為稅務籌劃是財務人員的工作，與其他人不相關，這種情況下會導致稅務籌劃工作缺乏全局性以及連續性。稅務籌劃工作中，房地產企業從高層到基層員工都應積極地參與其中，形成合力，共同促進企業降本增效，推動企業可持續健康發展，同時促進行業和社會經濟的穩定發展。企業稅務籌劃不僅僅是財務部門的工作，還需要其他相關部門的參與配合，從而提高稅務籌劃效率和數據的真實性。其次，房地產企業要強化稅務籌劃意識。首先企業領導者要提高對稅務籌劃的重視程度，在企業內部加強規稅務籌劃的宣傳，并將其落實到日常工作中。

在實踐中，房地產企業可以組織稅務知識競猜、小組案例分析討論會等培訓活動，不斷強化員工的稅務意識，幫助員工樹立爭取稅務籌劃意識。在實際工作中，要充分利用各種工具，制定可行的稅務籌劃方案，致力于降低企業的運營成本，提高企業經濟利潤。此外，房地產企業要有正確的納稅意識，特別是財務人員，要規范企業納稅行為，合理進行稅務籌劃，逐漸提升企業的稅務籌劃能力。

3.2 合理應用各項政策法規

國家稅務政策是根據市場經濟形式進行調整的，房地產企業的稅務籌劃工作也要緊跟國家稅務政策變化進行相應的調整。房地產企業的稅務籌劃工作的主要根據是國家相關稅務政策、企業的業務情況，這樣才能保證企業的稅務籌劃工作的、合規性、有效性和合理性，從而促進企業的持續經營。

因此，房地產企業要及時掌握合適的稅收優惠政策，關注政策的變動，及時獲取當地稅收政策的變化，實時了解時政信息。以便及時配合國家稅收征管，確保自身納稅行為的合規性。其次，在稅務籌劃過程中，企業要有風險意識，在及時、正確解讀稅收政策和市場變化的同時，確保稅務籌劃方案具有可替換性，這就需要企業要積極向其他優秀企業學習和借鑒經驗，還要反復驗證稅務籌劃方案的長期有效性，這樣不僅可以節約大量籌劃成本，還能提高稅籌方案的可行性。

3.3 建立稅務風險監控體系

房地產企業開展稅務籌劃，一方面可以降低企業的稅務成本，提高企業經濟效益；另一方面，可以提高企業的風險防控能力，降低企業風險發生的概率，確保企業健康長遠發展。基于此，房地產企業需要樹立風險意識，構建完善的稅務風險監控體系，從而合理應用稅務政策，確保企業的稅務管理工作符合征稅監管要求，提高企業稅務籌劃的科學性。

就目前而言，部分房地產企業管理者對法律政策理解不足，導致在稅務籌劃過程中，政策應用不足，可能導致一些稅務風險。例如，企業在采購過程中，沒有抵扣增值稅的意識只圖材料價格優惠，可能造成成本增加或者原材料質量不達標的問題。

對于房地產企業而言，項目開發的最終目的是盈利，因此，利潤核算應該作為稅務籌劃的關鍵點，在項目開發過程中，要針對利潤和成本關鍵環節設置風險監控點，不斷匯總計算利潤和成本費用，實時關注利潤和成本數值的變化。根據利潤及成本變化，制定下一步實施計劃，從而為企業的決策提供一定的參考依據。通過對稅務風險防控，有利于推動房地產企業資本結構的優化，從而提高資金的使用效益，促進稅務籌劃水平的提高。

結語：

綜上所述，隨著政策和市場的變化，房地產行業面臨著各種各樣的挑戰。而稅負是影響房地產企業盈利水平的重要因素，合理的稅務籌劃不僅可以幫助企業規避各種稅務風險，規范企業納稅行為，還能幫助企業以不同的方式降低企業所承擔的稅負。因此，房地產企業要重視并加強稅務籌劃工作，合理應用各種稅收優惠政策，采取各種稅收計算方式，合理降低企業的稅負，從而降低企業運營成本，提高企業經濟效益，推動房地產企業的長遠健康發展。