管理會計在房地產企業中的應用

張冰 裕昌控股集團有限公司

引言

在現代化管理理念影響下，管理會計應運而生，管理會計對企業的管理、成本、財務、決策等意義突出，全面服務于企業的生產經營，致力于提升企業管理效率。近幾年來，房地產企業應用管理會計取得初步成效，但是在實際應用過程中仍然存在一定的問題，房地產企業需要根據實際情況繼續改進。

一、房地產企業應用管理會計的重要作用

管理會計是傳統財務會計職能延伸拓展的結果，其主要是利用財務會計數據信息運用管理會計工具和方法，對企業的經濟活動進行預測規劃以及控制評價，實現提高企業經營管理效率目標。房地產企業應用管理會計的重要作用主要體現在以下三個方面：第一，提高決策準確性并降低經營風險。房地產企業穩定經營需要科學準確的經營決策支撐，決策直接影響企業的未來發展方向。第二，提升企業的績效評價質量。在管理會計的加持下，績效考評人員對職能部門員工的實際業績數據掌握更全面，房地產企業對職能部門的績效監督力度持續加大。第三，提高企業的成本管控質量。房地產企業的經濟業務環節數量多，投資規模相對較大，企業根據管理會計要求，構建項目合約規劃制度和動態目標成本管理體系，精準對比目標成本和實際成本差異，分析差異形成原因，彌補成本管理措施缺陷。

二、房地產企業應用管理會計的現狀

（一）在企業并購決策中的應用

房地產企業并購之前，需要分析目標企業的財務情況，掌握其變現能力、盈利水平、經營效率、負債等信息，在實務工作中管理會計人員應與投資部門、法務部門、營銷部門等聯合調查目標企業，全方位調查分析目標企業詳細信息。管理會計基于初步調查信息，對目標企業的價值進行評估，分析目標企業賬面價值和實際價值具體差異，綜合評估并購重組風險，預測計算并購凈收益，管理會計人員將調查評估數據、價值評估數據等匯總后，參與盡職調查的各部門負責人確認簽字，出具并購可行性報告，反饋至決策者處，方便決策人員做出精準并購決策，從源頭降低并購成本和風險。

（二）在企業資金管理中的應用

管理會計在企業資金管理方面應用廣泛，如管理會計在融資、投資、利潤分配方面效果顯著，融資活動中管理會計可在戰略導向下，以企業的盈利增長、價值增長、財務資源、財務風險等為基礎目標，使用銷售百分比方法，預測企業的融資需求、融資時間以及融資方法，確保融資活動與企業的投資戰略、財務風控目標協同一致，協助財務公司防范資金風險。

（三）在企業銷售管理中的應用

房地產企業面臨的市場競爭愈加激烈，為提高銷售額增長率，加速資金回籠，房地產企業通常會采取促銷、提前還款等優惠手段實現銷售業績，但是這些銷售政策需要企業付出大量的成本，銷售成本投入是否能夠得到預期回報，是否符合成本效益原則，則需要管理會計對其進行評估。管理會計可建立銷售活動數據庫，財務人員可從數據庫中提取相關數據分析銷售成本和收益情況，評估各類銷售手段的具體效益。比如，某房地產公司針對在售樓盤投入一筆廣告宣傳費用，管理會計收集廣告投放后的銷售增長數據，分析銷售客戶增長是否被廣告吸引，對比廣告投入和回報，經過全面分析后進一步確定后續廣告投放力度，避免無效的宣傳支出。

（四）在企業成本管理中的應用

管理會計方法中的目標成本、標準成本、作業成本、責任成本、全生命周期成本等管理方法，極大程度地豐富了房地產企業的成本管理手段。房地產企業的開發項目受市場價格的影響，目標收入波動較小，為保證企業盈利增長，房地產企業可以使用目標成本管理方法，最大限度地降低控制項目成本。同時，房地產企業的工程工藝、技術趨于標準化，企業可應用標準成本法，確定各個環節的標準成本，對成本差異進行分析，及時提出改進措施，避免成本超支。

（五）在企業績效管理中的應用

管理會計將房地產企業的價值創造與戰略目標緊密結合在一起，并且對企業的戰略、關鍵領域績效特征展開分析，確定創造企業價值的關鍵因素，圍繞關鍵因素制定績效考評方法。房地產企業創造價值的關鍵因素有銷售水平、采購管理水平、資金使用效率、稅務籌劃質量等，企業圍繞上述因素，制定關鍵績效指標進行績效考核，可督促各部門人員服務于企業價值創造活動，加快提升企業的經營效率。

三、管理會計在房地產企業中的應用問題

（一）管理會計頂層設計不完善

管理會計可以應用到房地產企業的多個管理層面，比如戰略管理、風險管理、預算管理、成本管理、資金管理、績效管理等，其功能遠比傳統財務會計功能強大，管理會計極大程度地突破了財務會計的局限性，廣泛覆蓋企業的經營管理。在實際工作中，房地產企業應用管理會計時存在頂層設計不完善的問題，尤其是缺少企業層面的頂層設計，管理會計的實際應用范圍還未實現全覆蓋，管理會計應用體系的系統性不足，從而出現管理會計應用效果不理想、管理會計組織架構不清晰等問題。缺少可靠且完善頂層設計的支撐，管理會計在信息收集、統一信息標準、服務決策方面的作用難以順利發揮，且無法全程參與企業經營管理，決策質量難以提升。

（二）企業的業財融合深度有待提升

市場中大多數房地產企業的管理模式較為傳統，財務與業務長期處于分離狀態，各司其職，部門之間溝通壁壘“厚重”，財務對業務認知不準確，業務對財務不理解，導致業財信息嚴重不對稱。例如，某房地產公司加緊施工，在年底完成竣工備案，根據國家稅務總局相關規定，開發產品竣工備案后即視為完工，該公司將未完工產品的實際毛利和相關產品的預計毛利之間的差額計入應繳所得稅中，該公司當前納稅年度的所得稅額大幅度增長，業務部門趕工并未增加企業盈利，反而加重稅務負擔，引發稅務風險。該公司產生稅務風險的主要原因是財務未能及時就業務部門的趕工行為進行事前預測分析，由于財務部門與業務部門之間存在溝通障礙，財務部門對趕工情況了解不及時，管理會計業財融合方面存在明顯短板，進而無法指導業務部門工作。

（三）全面預算管理工具應用不到位

全面預算管理工具是重要的管理會計工具之一，房地產企業應用此工具可以優化資金、資源配置，并保持經濟項目的整體性和持續性。但是現階段房地產企業在應用全面預算管理工具的過程中，容易將全面預算管理與財務管理混淆，界定不清晰，全面預算管理的執行被弱化，而且缺少完善的制度保障，全面預算管理流于表面，難以發揮實質作用。例如，大多數房地產企業的全面預算管理存在輕視執行、缺少監督反饋問題，預算執行過程缺少有效的監督控制，導致企業預決算差異過大，同時全員參與落實不到位，全面預算管理效力難以提升。

（四）管理會計信息化程度低

國內房地產企業使用較多的會計軟件主要是用友、金蝶，這些會計軟件支撐房地產企業順利度過會計電算化初期，但是隨著管理會計的廣泛應用，以及企業對管理會計的需求持續增加，傳統的會計電算化顯然已經無法滿足企業需求，傳統的財務會計工作無法支撐企業制定經營決策。管理會計既要對企業的經濟活動進行事后評估反饋，也需要向管理層提供決策信息支持，參與企業的管理控制和資源配置，強大的職能自然需要高質量的會計軟件系統與之匹配。當前房地產企業內部缺少管理會計軟件，管理會計信息化程度低，從而導致企業的管理會計工作效率降低，影響管理會計應用效果。

（五）管理會計人才短缺

目前管理會計人才是各個房地產企業爭相搶奪的重要人才，管理會計人才短缺是房地產企業應用管理會計的重點難題。出現管理會計人才短缺問題的原因是由于企業對管理會計的重視不足，財務工作重點仍然放在會計核算方面，對決策側重較少。而且房地產企業內部缺少管理會計專崗，管理會計工作由核算會計人員兼職完成。

四、優化管理會計在房地產企業應用的有效措施

（一）優化管理會計頂層設計

房地產企業應當準確且深入地分析管理會計方法和工具，結合企業的實際情況，搭建有效的應用框架，將管理會計融入全過程經營管理中。優化房地產企業管理會計頂層設計可以從以下幾個方面入手：①健全管理會計應用組織架構，房地產企業可以選擇在企業層面，設置管理會計組織結構，成立戰略管理、預算管理、內部控制、績效評價委員會，全權負責推進管理會計的應用。②優化調整企業的業務流程，設置管理會計應用體系，管理會計缺少統一的核算形式和報告內容要求，因此房地產企業應當基于決策信息需求，對財務數據進行細分歸類，編制管理口徑數據報告。房地產企業的管理會計實踐需要以企業管理為核心內容，站在頂層規劃財務會計和管理會計工作內容，更新管理會計核算體系、報告體系。

（二）深化企業的業財融合

房地產企業應加深業務與財務部門之間的聯系，促進業財融合，首先，強調業務財務部門之間的協同效應，企業管理層需引導業財部門正確認識業財融合理念，明確業財融合是管理會計的重要表現，要求管理會計人員積極參與日常經營活動和決策，提供預測、管理、控制、監督、評價服務。其次，業務部門也需要理解管理會計要點，積極主動地反饋業務信息，方便管理會計人員提供精準財務服務和管理支持。

（三）充分應用全面預算管理工具

房地產企業可以選擇建設項目決策管理平臺，從而精準落實全面預算管理，項目決策管理平臺主要涵蓋資金預算、項目周期預算、土地估價預算、項目利潤預算、現金流預算等方面的內容。房地產企業圍繞以上內容，細化全面預算管理工作，構建完善的全面預算管理體系，對企業的項目資金、項目周期、項目利潤等進行預測控制。房地產企業應構建財務共享中心，建設統一的數據平臺，基于財務共享中心將企業的財務系統、業務系統、全面預算系統、績效考核系統等融合，一方面，提升預算編制的全面性，另一方面，為后續預算績效考核提供足夠多的數據支撐。與此同時，房地產企業應該加大力度完善監督機制，對全面預算管理實施全過程的監管，尤其重視監督預算執行環節，監督各職能部門預算指標完成情況，及時發現預算超支并進行相應調整。

（四）提高企業管理會計信息化程度

信息化管理是信息時代趨勢下的必然結果，因此房地產企業需要引進會計信息化方能深化管理會計的應用，解放會計人員，夯實管理會計方法應用基礎。房地產企業應該在傳統會計電算化的基礎上，引進新技術，圍繞管理會計特點、要求、范圍構建全新的會計信息化體系。首先，房地產企業需要使用信息技術工具實現管理會計預測分析模型信息化，使用信息技術手段代替傳統的人工計算，提高計算精度；其次，優化ERP信息系統，升級系統功能，與軟件開發商就管理會計信息化問題進行協商討論，開發符合管理會計需求的軟件系統，將物流、財務流、信息流整合，集成處理管理會計業務流程，促進實現業財一體化。

（五）培養管理會計人才

房地產企業管理層應當高度重視管理會計應用，優化應用環境，根據管理會計人才要求，制定嚴密的培訓計劃，組織相關財會人員參與培訓學習，要求財會人員全面掌握企業的經營管理，了解各個層面的管理工作，與業務部門及時溝通聯系，積極主動地參與到業務管理中。同時，優化企業管理會計人才配置，隨著管理會計的發展，管理會計人才逐漸走向財務行業的頂端，房地產企業需要提高管理會計人才的地位，避免給管理會計人才安排財務核算等基礎性財務工作，應當設置專業的管理會計崗位，使其參與企業的經營決策制定、管理控制、監督評價等工作，充分發揮管理會計在企業資金管理、戰略管理等方面的作用。房地產企業可明確管理會計人員的工作方向、內容，要求管理會計人才不滿足現狀，不斷學習從而提高自身專業素質。另外，房地產企業可以通過大力度的激勵機制，留住管理會計人才，防止管理會計人才流失，以物質獎勵或是有效的職位晉升機制吸引管理會計人才，使其全身心投入房地產企業經營管理中。

結語

綜上所述，管理會計是現代化企業管理的核心內容之一，對企業的并購重組決策、資金管理、銷售管理、成本管理等作用突出。房地產企業應當清楚認識到管理會計的重要作用，同時梳理管理會計的應用要求，構建良好的應用基礎環境，引進管理會計工具和方法，保障管理會計的應用效果。在實際工作中，房地產企業應用管理會計存在一定的問題，企業需要對出現的問題進行深入剖析，全面挖掘管理會計的優勢，加大管理會計的管理力度，結合房地產企業所處的市場環境、經營環境，對管理會計應用策略進行調整，將管理會計應用至企業管理的各個方面。