房企扎堆代建業務過冬需重視應收賬款占比較高現象

秦佳麗

《紅周刊》最近了解到，目前發展代建業務的品牌房企超過40家，背后主體已由頭部房企延伸至中小型房企。地方城投平臺托底式拿地、“保交樓”要求下出險房企的項目紓困等，推升今年的代建市場增量需求。

作為資本端與承建商相分離的業務模式，代建企業多以“輕資產”進行自我定位，提供除“投資”環節以外的“設計-建造-銷售”開發管理服務，因此具備高利率、低負債特點。有業內人士向《紅周刊》表示，代建企業仍需警惕資金保障不到位導致二次爛尾、代建費收取困難等風險。另外，部分代建房企應收賬款占比較高的現象也值得重視。

在房地產行業去杠桿壓力下，“不須出地出錢，只須出人出力”的代建業務模式吸引更多房企入局。《紅周刊》了解到，除了早期入局的綠城管理與中原建業，目前萬科、華潤置地、招商蛇口、中海地產、中交地產、旭輝集團、仁恒置地、當代置業、星河灣等40余家品牌房企均設立代建平臺。其中，碧桂園今年首次公開披露以“代管代建代銷”模式承接地方政府的保交樓任務；龍湖集團、中梁控股則于近期官宣成立“龍湖龍智造”“中梁建設管理”等專業代建平臺。據中指研究院預測，2030年國內商業代建銷售額將接近5萬億元。

目前部分房企的代建業務已具備一定體量。比如，旭輝控股在2021年度系列業績會議上披露旗下旭輝建管已簽約總建筑面積280萬平方米，預估可售貨值145億元，預估合約總代建費4.7億元；“朗詩綠色地產”今年8月更名為“朗詩綠色管理”，同步公告稱，其2021年提供代建服務及進行小股操盤的項目總可售面積約378萬平方米，可售貨值預計超706億元，由傳統重資產的房地產開發模式向輕資產模式的轉型已基本完成。

從代建領域看，現階段房企選擇與主營業務貼近的領域切入賽道。譬如，華夏幸福旗下平臺幸福安基主要承接產業新城項目，龍湖龍智造聚焦TOD項目，金地、當代、朗詩等企業主打綠色科技類項目代建。

同策研究院研究總監宋紅衛向《紅周刊》介紹：“目前基礎代建約按建設投資的3%-5%左右收費，如果屬于復合型的代建業務利潤水平更高，比如‘墊資+代建’的形式多一道融資收益，還有‘代建+代銷’會多一道營銷費的收益。不過，代建對入局企業的資金、建筑資質及項目管理團隊有專業要求。”

中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《紅周刊》表示，代建的本質是管理輸出和品牌輸出，入局代建需要一定門檻，企業通常具備有較強的開發經營能力、成本管控能力、資源整合能力和品牌影響力。

《紅周刊》了解到，為地方城投公司提供代建、為出險房企項目進行紓困式代建，是為今年代建市場提供增量的兩類主要模式。

其中，盡管地方城投企業在多地土拍市場中積極逆勢攬儲，但受制于自主操盤能力不足，更多委托專業房地產公司代建待售。據明源地產研究院數據，截至7月份，今年地方城投類公司在22城的集中供地中的拿地金額近9000億元，占總金額的28%；不過，城投類企業的拿地開工率只有16%，距離集中供地項目33%的平均開工率有較大差距。

以城投平臺密集參與土拍的江蘇無錫為例，在今年無錫市第一二三批次集中供地中，地方國資企業拿地金額占比分別為92%、55%和89%，衍生大量代建需求。而聚焦長三角地區業務的綠城管理，目前正以代建、聯合開發等形式在無錫布局多個項目，包括與無錫惠山國控共建惠山區復地北B地塊項目，中標江溪青年公寓地塊代建項目，與美的、揚州昌建聯合開發濱湖區五湖大道項目等，在管可售貨值總計超過100億元。

此外，出險房企紓困也存在大量代建業務需求。以信達地產為例，作為AMC中國信達旗下房地產業務運作平臺，信達地產近一年在參與地產項目紓困中獲得規模擴張機會。根據企業三季度報告，今年1—9月，信達地產在建項目建面約747萬平方米，其中代建項目261萬平方米，占比從去年同期的14%躍升至34.9%。公司向代建業務傾斜與今年中國信達加速紓困房企項目密切相關，企業公告顯示，今年前三季度信達地產參與了30多家危困房企項目研判，累計跟進項目300多個，接手盤活鄭州信達·時代國著、廣州增城山水·合悅、廣州南沙山海·合悅等項目。

據劉水介紹，目前地方城投公司代建、紓困式代建兩種模式其實有較大差異：“前者委托方是地方城投公司，自主開發能力比較弱，目標訴求是希望利用代建方的管理能力和品牌節省成本、提升項目溢價，所以對代建方的能力要求更高；后者委托方大多是金融機構，通過手段盤活項目，更關注竣工交付，要求相對較低。”

《紅周刊》了解到，代建行業同樣具備高集中度特點。作為業內地產集團輸出代建管理服務的典型平臺，綠城管理、中原建業近兩年來先后分拆至港股上市。其中，“代建第一股”綠城管理連續六年保持20%以上的代建市場份額。

根據綠城管理控股更新的2022 年1-9月運營數據，期間綠城管理新拓代建項目合約建筑面積同比增長33.4% 至2225萬平方米。結合公司去年年末代建項目總合約面積8470 萬平方米計算，目前綠城管理合約項目總建筑面積已超過1億平方米，蟬聯代建行業規模首位。

綠城管理、中原建業均以輕資產、抗周期、高盈利、無負債等特點進行自我標榜，凈利潤率遠高于傳統房地產業務。2019年至2022年中期，綠城管理的毛利率依次為44.21%、47.76%、46.39%、50.43%；中原建業披露的凈利率依次為62.29%、59.13%、59.09%、53.24%。對比Wind數據顯示，截至今年三季度，139 家A 股上市房企的毛利率平均值為20.56%。

而由于代建業務主要提供服務而非融資，兩家上市代建企業均維持較低杠桿。截至今年年中，綠城管理持有銀行存款及現金（不包括質押銀行存款）為17.39億元，流動比率1.68倍，杠桿比率1.17%；中原建業披露其期末現金及現金等價物總額為20.45 億元，截至報告期末無任何借款，資本負債比率為零，維持凈現金狀態。

另據《紅周刊》了解到，高利潤率表象的背后，綠城管理、中原建業均將商業代建作為第一大營收板塊，與傳統政府代建業務相比，商業代建的毛利率水平更高。以綠城管理為例，今年上半年綠城管理來自商業代建、政府代建的營業收入分別為7.65 億元、3.81 億元，占總營收比重60.8%、30.3%，兩大主業務板塊的毛利率水平為49.7%、42.2%，商業代建是其最大的利潤來源。

事實上，囿于新增代建規模下滑及區域布局差異，一貫具備“抗周期”特點代建企業今年也面臨業績下滑。作為業內第二家上市公司，中原建業今年上半年營業收入、凈利潤分別為3.78 億元、2.04 億元，同比下降40.4%、43.6%，系建業集團涉足代建業務7年來首次出現業績回調。

《紅周刊》了解到，由于代建業務營收直接取決于規模效益，中原建業業績下滑的背后，新增項目規模出現收縮。根據公司披露的月度經營數據，今年1～9月，中原建業新增合約建筑面積192萬平方米，同比下降76%。截至期末，公司在管項目合約銷售額160.39億元，同比減少36.8%；合約銷售建筑面積262.9平方米，同比減少36.3%。

中原建業向來與河南本土市場深度捆綁，盡管公司近年表示針對重點省外區域集中發力，但目前河南地區依舊為其貢獻了營收大頭。截至今年9月，中原建業于河南的在管建筑面積2902萬平方米，占比達91.82%。半年報顯示，今年上半年中原建業河南省項目貢獻營業收入3.34億元，收入占比達88.4%。

另據《紅周刊》了解到，目前代建企業的應收賬款規模占比仍然較大。截至今年年中，綠城管理應收賬款規模8.14億元，較2021年底增加8.7%，占報告期內總營收比重64%；中原建業應收賬款規模2.58 億元，較2021 年底下降54.6%，但占據報告期內總營收比重仍達67%。

宋紅衛表示，相較于常規的城投類公司代建業務，紓困項目存在一定風險，比如項目資金保障不到位造成二次爛尾，可能導致代建費收取困難。另外，基于項目方訴求以及企業可承擔的資金成本，代建方可能需要墊資。不過，在其看來，“代建行業目前仍然處于快速發展期，市場滲透率在不斷上升，未來的代建市場規模會進一步擴大。”

在劉水看來，盡管代建企業可能面臨委托方干預、政府干預及損單風險等，由于代建通常不需要大量資金投入，并且利潤率比傳統房地產業務至少高出10 個百分點，在當前民營房企流動性緊張、融資困難的情況下，發展代建依然是一種良好的選擇。