精細化成本管理在房建工程經(jīng)營成本管控中的應用

黃威

房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著非常重要的地位，特別是城市化進程的加速，愈發(fā)刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭也愈發(fā)激烈，而房建企業(yè)想要提高自身核心競爭力，必須加強成本管理，保證每一個房建項目經(jīng)濟效益和社會效益。同時作為房建企業(yè)，在日常經(jīng)營和發(fā)展中，還要積極進取，努力學習其他企業(yè)成功的管理經(jīng)驗，更新自身管理理念，善于應用精細化成本管理模式，通過科學配置資源，以最低的成本，高效完成房建項目的建設。

本文探討房建工程項目管理工作中精細化成本管理的必要性，論述施工設計中應用精細化管理的模式和依據(jù)，成本費用控制系統(tǒng)的完善，以及實行精細化成本管理的要素。在房建工程成本管理工作中，滲透精細化管理模式，可以大大提升房建工程成本管理的成效。

一、工程案例

北京市海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)的SM大廈項目，占地面積4800m2，建筑面積59286m2。項目建設高度75m，分為地上和地下2個部分，其中地上19層，地下4層。工程結(jié)構(gòu)類型為鋼骨混凝土框架鋼筋混凝土核心筒混合結(jié)構(gòu)。

二、精細化成本管理的必要性

項目建設前期，項目部對項目的建設場地進行了充分調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該工程項目施工場地面積較為狹窄，和施工任務相比，工期相對緊張，再加上該房建項目結(jié)構(gòu)形式較為復雜，給項目管理工作帶來較大難度。不僅如此，該房建項目合同要求質(zhì)量目標必須達到長城杯、魯班獎的標準，因為周圍有很多已經(jīng)投入使用的建筑物，所以項目施工場地要達到北京市安全文明標準化工地要求。該項目開工前，項目部對項目進行了科學的成本預測和分析。經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，項目土建成本預計虧損2525萬元人民幣。由于施工難度較大，項目部面臨巨大的成本壓力。針對各種不利局面，項目部決定將精細化成本管理模式引入到該項目的成本管控工作中來，希望可以扭虧為盈，而如何將精細化管理模式貫穿到施工管理工作的全過程，成為該項目管理工作的重點。

三、精細化成本管理的應用

1.施工設計中應用精細化管理模式

施工設計環(huán)節(jié)中，精細化管理模式主要分為2個方面。一是在施工圖設計方面，針對土方支護和地基處理工作，項目部以原設計單位的施工設計為基礎，聯(lián)系了中建科學院，對該房建工程的CFG（Cement Fly-ash Gravel，水泥粉煤灰碎石）樁工程，進行了進一步優(yōu)化設計，得到業(yè)主認可，認定價格為1140萬元人民幣，而該部分原有的施工設計中標價為902萬元人民幣，這樣的優(yōu)化設計為整個項目部創(chuàng)造了200多萬元人民幣的利潤。另外一個方面是施工圖深化設計，原設計鋼結(jié)構(gòu)施工階段較為復雜，項目部同樣咨詢了中建科學院，對這部分進行深化設計，鋼結(jié)構(gòu)中標價為2813萬元人民幣，經(jīng)過深化設計，分包結(jié)算價為2200萬元人民幣，這一深化設計增加收入610余萬元人民幣。

2.制定科學的成本管理依據(jù)

根據(jù)項目實際情況，編制了具體的成本管理文件，將其稱為“3圖1書”。3圖包括：（1）管理差異分析圖。匯總該項目管理者和項目執(zhí)行單位的意見，確定該項目最合理的管理目標，關(guān)注設計管理。（2）主動控制技巧圖。綜合考慮項目資金預算和資金流動之間的平衡關(guān)系，從多個角度出發(fā)，做好資金的平衡性調(diào)控，根據(jù)成本和功能變化之間的關(guān)系，確定技術(shù)經(jīng)濟比重。在劃分項目工作面的過程中，必須將專業(yè)設計截面和專業(yè)施工截面作為依據(jù)和參考。（3）隱性成本分析圖。在項目正式實施前，就要做好項目隱性成本分析，比如材料采購成本誤差，財務核算壞賬、無法避免的固定資產(chǎn)等。另外，在對隱性成本進行計算過程中，還要考慮補貼成本和糾錯成本2個方面。1書是指成本管理建議書：完成成本預算和項目規(guī)劃后，將項目管理目標制定成文件，下發(fā)至各個部門嚴格執(zhí)行。項目的招標管理，必須以招標策劃和項目評估文件為基礎，項目的合同管理必須以合同做臺賬和變更管理為基礎。

3.建立完善的成本費用控制系統(tǒng)

在SM房建項目成本管理工作中，想要更好地滲透精細化管理模式，必須建立完善的成本費用控制體系，根據(jù)各個環(huán)節(jié)細化成本管理內(nèi)容。在建立成本費用控制體系過程中，應該綜合考慮預算主體、預算科目、預算維度、預算控制、審批流程、資金支付等內(nèi)容，做好預算控制。在房建項目實施過程中，建立完善的成本費用控制系統(tǒng)，可以修正成本管理滯后性問題，具體包括以下內(nèi)容：

建立精細化設計房建項目預算系統(tǒng)。精細化設計房建項目預算管理體系，可以避免傳統(tǒng)房建項目管理工作中因為使用相同會計科目帶來預算難執(zhí)行的問題，而完整的預算體系一般包含以下4方面內(nèi)容：

（1）預算主體、預算科目、預算維度。對于任何一個房建項目來說，加強成本控制，必須從基礎工作和基礎部門做起，必須全面考慮預算的維度。同時在設定預算科目的時候，也要注意細化原有的預算科目，做到責任到人，確保每一項成本費用都處于管理體系中。

（2）編制總體費用預算，根據(jù)該項目實際情況編制總體費用預算，嚴格控制總體費用的使用和支出，務必保證項目的實際支出和成本費用預算之間沒有過大的差距。作為項目費用的動支審批人員，在實際工作中，必須清晰認識自己的職責和權(quán)限，嚴格按照規(guī)定做好每項費用的審批工作。

（3）明確費用報銷管理流程，開展費用報銷類業(yè)務的過程中，首先應該判斷費用是否屬于公用性質(zhì)，在報銷前必須弄清資金的歸屬問題，了解具體的報銷標準，避免財務方面出現(xiàn)報銷誤差。

（4）加強項目費用控制系統(tǒng)和項目其他外圍系統(tǒng)的工作，保證成本精細化管理效果。具體到工作中，首先在總賬預算系統(tǒng)中導入審核成本、費用預算數(shù)據(jù)等內(nèi)容，建立總賬系統(tǒng)和費用控制系統(tǒng)之間的信息連接，為實現(xiàn)房建項目成本預算管理打好基礎。房建工程成本精細化管理流程見下圖1。

圖1 房建工程成本精細化管理流程

4.對每一個成本要素實行精細化管理

（1）材料費控制

在SM項目的總成本中，施工材料的購買資金占比較大，為此，加強材料費用的精細化管理至關(guān)重要。因為項目地處北京，信息發(fā)達，交通便利，在施工材料的采購環(huán)節(jié)中，可以靈活選擇采購方式和合作企業(yè)，考慮到該房建項目的特殊性，項目部在采購集采物資材料時，以區(qū)城招標采購、戰(zhàn)略采購為主要渠道，以競爭性談判為輔。在非集采物資材料的采購過程中，則結(jié)合電子商務和詢質(zhì)比價2種方式進行，針對不同材料選擇不同采購方式的主要目的是壓低采購成本。

項目實施過程中，要合理控制施工材料的消耗數(shù)量，針對每種施工材料，制定定額標準，嚴格按規(guī)定發(fā)放施工材料。建立施工材料分批領(lǐng)用制度，加強動態(tài)性監(jiān)督和檢查，一旦發(fā)現(xiàn)施工材料的領(lǐng)用存在超限額的問題，立即進行調(diào)查，了解材料領(lǐng)用超限額的原因以及超額領(lǐng)取的材料的去向，如果超限額原因和超額領(lǐng)取的材料去向不合理，應該追求相關(guān)人員的責任。另外，在施工現(xiàn)場，還有很多沒有采取定額管理的施工材料，對于這類材料，應該制定科學的管理計劃，采購這些材料前，采購部門必須結(jié)合項目實際情況以及以往經(jīng)驗，準確地預估材料需要購買的數(shù)量，然后根據(jù)每個部門的施工任務情況，發(fā)放材料。

房建項目施工過程中以及房建項目施工完成后，都會產(chǎn)生很多廢棄的材料。加強廢舊材料回收管理，是控制材料費用的有效手段。作為房建項目施工人員，以保證施工質(zhì)量為基礎，在實際施工中，必須有計劃地做好材料的采購和使用工作。

在SM項目中，施工材料費用控制最為明顯的部分就是頂板模板施工方案的優(yōu)化設計，項目部經(jīng)過多方分析和商議，決定應用新工藝，采用新型數(shù)字化剛性模板支撐體系代替?zhèn)鹘y(tǒng)頂板模板，因為新型模板支撐體系屬于全鋼構(gòu)造，這種結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)固，同時操作更加簡便，可大大提升材料周轉(zhuǎn)使用率，同時在節(jié)約時間成本以及降低資源浪費方面都做出了積極的貢獻，可以說新型工藝的應用，大大降低了該項目的施工成本，提高了項目的經(jīng)濟效益。經(jīng)過測算后發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過優(yōu)化的頂板施工方案需要應用鋼龍骨75t，租費7.1萬元人民幣，而鋼龍骨的應用較傳統(tǒng)木方應用的成本要節(jié)省50%左右，成本節(jié)省數(shù)額達60余萬元人民幣。

（2）人工費用的精細化管理

房建工程的建設規(guī)模較大，施工任務較多，所以投入的人力資源也是非常龐大的，針對房建項目的人力資源，采取精細化管理控制方式，有助于實現(xiàn)成本管理目標。另外，該項目有部分項目以分包的形式包給其他分包商，對于分包項目，必須建立精細化的管理模式，簽訂正式的分包合同，保證分包工作效率，在項目部建立和精細化管理配套的激勵制度，激發(fā)員工參與成本精細化管理的熱情。

5.固定資產(chǎn)的精細化管理

房建項目施工，離不開機械設備的應用，而在項目部中，機械設備等都屬于固定資產(chǎn)，施工機械設備的采購和租賃成本，是項目總成本中非常重要的一部分，所以加強固定資產(chǎn)的精細化管理也是非常有必要的。具體來說，對投入項目使用的機械設備的使用費用、租賃費用以及折舊費用，采取精細化管理模式進行管理，保證機械設備可以保持良好運行狀態(tài)的同時，促進房建項目順利有序完成施工。另外，精細化管理模式可以很好地規(guī)劃設備資源的應用，避免房建項目實施過程中，機械設備出現(xiàn)閑置問題，從而提高施工機械設備的應用效率。

6.制定精細化的項目考核制度

想要實現(xiàn)成本精細化管理目標，除了以上內(nèi)容，還要建立和精細化管理制度配套的考核制度，建立完善的獎懲機制，將項目完成情況作為考核依據(jù)，對每項施工任務、每個施工環(huán)節(jié)以及工作人員的實際工作情況進行績效評估，并將評估結(jié)果作為獎懲依據(jù)，提高員工積極性，優(yōu)化精細化管理效果。

四、結(jié)束語

綜上所述，對于任何一個房建項目，想要實現(xiàn)經(jīng)濟效益，必須通過項目部全員的能力。SM房建項目，施工前測算的預虧2525萬元人民幣，在項目實施過程中，引入精細化成本管理模式，實現(xiàn)盈利586萬元人民幣，結(jié)構(gòu)工期加快33d，不僅項目成功完成，還證明國內(nèi)企業(yè)在項目成本管理工作中取得了巨大的突破。