中小型房地產企業建筑質量影響因素分析

潘和平，肖丙海

（安徽建筑大學經濟與管理學院,安徽合肥 230000）

地產行業以往多以大規模、高周轉的粗放發展模式為主，對項目的質量管理多依賴施工單位自身，忽視了對施工質量的管理，把項目管理重心放在項目進度節點上，從而產生了一系列建筑質量問題。2020 年以后，國家金融和房地產政策進行了重大調整，對整個行業的發展帶來了重大影響，整體市場格局愈加分化。具有管理優勢的大型房地產企業，憑借優秀的產品和產品質量，占據著越來越多的市場份額。而建筑質量缺乏穩定性、以粗放式管理為主的中小型房地產企業在行業中的競爭力越來越弱。重塑以產品質量為競爭核心的企業發展思路，才是新競爭格局下中小型房企重要的發展方向。為提升中小型房企的項目質量管理水平，推動中小型房企良性發展，以影響建筑質量的主要因素為研究基礎，收集項目管理相關資料，并實際參與到某中小型房企的項目管理中，最終對項目質量的影響因素進行分析探討。

對于房地產企業來說，項目的現場管理并不是直接面向一線工人，而是通過施工單位來進行工作任務傳導，所以建設項目的質量管理是以施工單位的質量管理為基礎。隨著人們對房地產建筑品質要求的日漸提高，對項目質量的管理也提出了更高的要求，這就需要房地產企業質量管理的下沉，真正參與到項目建筑活動中去，才能提升項目的質量管理水平。

林孝寬［1］從建設單位角度出發，研究了建筑形成的四個階段，獲得了影響建筑質量的因素，通過德爾菲法確定指標體系，運用AHP得到指標的權重，為提升建筑質量水平提供依據；趙宏［2］基于模糊層次分析法，對建筑工程施工質量進行評價和研究，將施工流程中的影響因素作為施工質量評價的標準，構建出層次架構圖，計算出影響因素的權重，并對計算得到的綜合評價分數進行分析；王爽［3］針對某項目，通過理論和實踐的總結分析，構建基于建筑全壽命周期指標體系，以施工前、施工中、施工后進行劃分，同時利用層次分析法確定權重，對裝配式建筑施工質量進行綜合分析。

綜上所述，多個學者運用層次分析法進行了質量指標體系的建立和評價，對提升項目的質量管理水平起到了積極作用。很多研究是站在施工單位的視角開展質量研究的，施工單位和房地產企業的管控重點有很大區別，施工單位注重施工細節的管控，而房地產企業的項目質量管理側重于整體性和方向性的把控，這種管理思路更有利于項目綜合的提升［4］。所以基于房地產企業角度的項目質量管理，評價并量化相關因素［5］的影響很有必要。

1 中小型房地產項目質量影響因素評價體系的構建

中小型房地產企業很多是由最初的私人施工單位發展而來，借助政策紅利期快速發展，在行業順勢發展期間，中小型房地產的管理者忽視了企業的內在管理水平的提升，這種管理水平上的不足在行業發展瓶頸期顯現出來，也會制約到企業的發展。尤其是項目質量管理方面更加嚴峻，缺少建筑質量管理體系、缺少專業技術人才等問題都將制約中小型房地產企業發展。

1.1 層次分析法確定中小型房地產項目質量影響因素指標權重

以問卷調查的形式邀請房屋建筑領域的專業技術人員組成專家組，通過德爾菲法和專家調查法建立所需要的評判數據，對于同一層次中的相關指標，通過兩兩比較各指標對上一層次某因素的重要性程度，依次構造出評價指標的判斷矩陣，記做A：

式中，A 為判斷矩陣，aij表示因為因素i對因素j的重要性比較結果，可采用1-9 的量化比例標度來反映其重要程度，見表1。

表1 層次分析法常用比例標度

1.2 計算權重向量

將各行判斷矩陣分值的乘積開n次方，

將歸一化后得到權重向量ωi，

再進行一致性檢驗，λm是判斷矩陣A 的最大特征值，

CI是一致性檢驗指標，n是判斷矩陣的階數；

CR是檢驗系數，RI是平均隨機一致性指標；RI 的值如表2。

表2 RI的值

若CR＜0.1，說明矩陣具有一致性，即認為住宅項目施工質量評價的判斷矩陣滿足一致性要求；若CR≥0.1 則等式不成立，矩陣需要更改，以致于能通過一致性檢驗。否則，就需要對判斷矩陣進行重新調整，只有達到一致性的要求才可以進行運用。

2 項目實例運算分析

2.1 ZM住宅項目概況

該項目為安徽某中小型房地產企業開發，公司層面對該項目較為重視。項目建筑面積：250 000 平方米；占地面積：89 960.89 平方米，主要為18 層和33層住宅組成。項目為一類高層居住建筑，結構形式為剪力墻形式，基礎為筏板基礎。項目的總承包單位經招標確定為某施工資質一級企業，總體施工管理水平一般。項目部相應管理崗位配備齊全，崗位責任制度齊全。

質量管理目標：ZM 項目整體需通過安徽省安全質量標準化工地的評審。

對于該建設單位來說，ZM 項目是該企業樹立企業品牌的重要項目，如該項目質量獲得市場一致好評，對于進一步占領市場份額至關重要。所以梳理評價項目現有的質量管理背景條件，并根據評價結果采取針對性的措施就顯得尤為重要，形成的質量管理思路可以為該房地產企業后期的質量管理標準化提供基礎。

2.2 構建指標體系

為了保證施工質量評價指標的合理性和規范性，在研究指標的的選擇上參考了相關的研究，并結合項目管理實際情況，采用項目實地訪談和問卷調查進行研究數據的收集。據此，中小型房企項目建筑施工質量評價指標體系一級指標5個和二級指標14個［6］。

表3 中小型房企項目建筑施工質量評價指標體系

2.3 數據來源

數據通過發放問卷的方式［7］獲得，邀請建筑行業從業人員填寫問卷，采用方根法對判斷矩陣進行運算，在此基礎上對每份問卷的最終權重進行算數平均，確定唯一的權重，從而確定各項指標的權重大小，具體運算結果如下：

2.4 數據運算

通過公式（1）將表4 判斷矩陣中每行分值相乘，再求解aij的5次方根，則有：=2.047；=0.922;=0.822=1.319；=0.486。

表4 準則層對目標層的判斷矩陣

通過公式（2）可得出A 矩陣中5 個指標的權重，見表4最后一列。

通過公式（3）再求得矩陣的最大特征值，根據最大特征值公式：

則有，λmax=27.002/5=5.400。

通過公式（4）求得判斷矩陣一致性指標CI：CI=（5.400-5）/（5-1）=0.100。

通過公式（5）驗證隨機CR，RI的值參照表2，當n=5時，RI=1.12；CR=0.100/1.12=0.089 ＜0.1，通過了一致性檢驗，考慮到其他因子權重值計算步驟一致，不再給出詳細步驟，其他指標判斷矩陣及權重如表5所示。

表5 一級指標對B1的判斷矩陣

通過對表5、表6、表7、表8、表9 的匯總，得到最終權重，見表10。

表6 一級指標對B2的判斷矩陣

表7 一級指標對B3的判斷矩陣

表8 一級指標對B4的判斷矩陣

表9 一級指標對B5的判斷矩陣

依據問卷調查表得到的建筑施工質量指標體系的分數，經過運算得到目標層的權重，根據表10的最終權重，影響因素按照權重從大到小依次是：管理人員的質量意識、材料采購的可靠性、機械設備的日常保養、管理人員對專業技術知識的持續學習、施工過程中的監督、機械設備的安裝管理、管理人員工作溝通能力等。該中小型房地產企業根據因素權重結果，隨后開展了開發項目的深度剖析，查找問題并分析原因，有針對性的制定系統的建筑質量提升方案，持續開展質量提升活動。

表10 最終權重

3 某中小房地產企業ZM 項目建筑質量管理措施

該企業開展的質量問題專項檢查，以問題形式羅列，并沒有進行問題的根源性分析，很多問題屢次在質量檢查過程中出現，并沒有因為檢查頻率的增加而提升項目的整體建筑質量，也沒有針對項目的質量管理影響因素開展量化分析，該企業以ZM 項目為契機，梳理和開展了項目建筑質量體系的優化提升活動，主要是基于表10的權重結果，進行針對性提升，并投入與權重相適宜的資源投入。主要建筑質量管理措施如下：

3.1 人員因素

人員因素中管理人員的質量意識影響比重較要，其次是管理人員對專業知識學習、專業技術水平和工作的溝通能力［9］。針對以上結果進行相關資源的投入，重點是管理人員的質量意識提高的措施，首先完善崗位責任制，建立權責分明的責任制，對相關崗位人員的任務內容和工作義務進行明確，后續獎罰措施以崗位任務完成度開展考核。提高人員的專業技術水平，主要是開展集中專項學習，包括工作溝通交流的專項培訓，要求全員參與，對學習內容進行考核，以加強專業知識的掌握程度。

3.2 材料因素

建筑材料是構成建筑實體的主要材料，所以材料本身的質量可靠性對建筑質量影響極大，需要嚴把材料采購關，建立關鍵材料的集中采購制度［8］，保證材料的質量穩定，并建立材料供應單位的履約能力評估系統，對材料供應商多次出現質量問題的，取消供應資格。

3.3 機械因素

機械的日常管理主要包括周期性保養維護、易耗件的更換。項目部對機械的日常管理主要是專業分包給第三方公司，開發企業的工程管理部門對施工現場的機械管理力度較弱，很多都是放任第三方管理，導致機械質量問題，進而影響建筑質量。為了解決這些問題，房地產企業的項目管理部門要建立現場機械設備的監管臺帳，周期性檢驗一律留存影響資料。

3.4 方法因素

施工過程中的監督管理會影響施工方案的執行效果，施工方案如果缺少落實中的監督，結果將會大打折扣，現場管理人員必須加強方案執行過程中的強監管［10］，讓施工方案不折不扣地執行下去。為了調動方案實施過程中參與方的主觀能動性，制定經濟措施，按照重要程度設置獎懲標準來激勵參與人員，保障方案的執行效果。根據中小型地產企業的實際管理情況，公司制定并推行標準化施工手冊，嚴格按照質量標準化手冊對標項目施工，避免過多的人為干擾。設定地下工程和主體工程的三方飛檢機制，聘請第三方公司，對現場的質量成果和管理行為進行量化考核，也在很大程度上提高了施工方案的落實度。

4 結語

大型房地產企業的質量管理措施并不完全適用于中小型房地產企業。中小型企業受本身資源的約束，必須探討出適合自己發展特點的質量管理體系。以某中小型房地產企業的ZM 項目為例，對施工質量管理進行了分析研究，構建質量評價指標，確定相關因素權重，并對后期的施工質量管理提出建議。得出以下結論：①對于中小規模房地產企業來說，施工過程中的質量管理對整個項目的質量形成至關重要，必須重視施工過程的管理。中小型房地產企業必須強化對項目建筑質量的管理，質量的提升可以提升產品溢價和公司競爭力，使企業獲得可持續發展。②影響住宅建筑施工質量的因素較多，在相關層級指標的選取確定上要遵循科學可行的原則，運用AHP 法計算各個影響因素的權重，進一步確定對建筑質量結果影響較大因素的權重。③大多數關于項目建筑質量的研究都是站在施工單位的角度來研究的，很少是站在房地產企業角度開展的，房地產角度的建筑質量管理和施工企業的質量管理側重點有很大不同，并不適用于房地產企業，因此，基于中小型房地產企業客觀條件，開展相關質量研究管理是有必要的。④層次分析法較合理地解決了建筑施工過程的復雜性、多層次性和不確定性所引起的質量風險評價問題，為企業建立質量管理體系提供了理論支持。對于管理制度和管理體系不健全的中小型房地產企業來說，具有很好的指導意義。⑤主要針對中小型房企建設項目的施工過程進行分析探討，暫沒有涉及項目前期階段和后期運維階段的質量管理。隨著行業的發展愈加成熟，在資源條件允許的情況下，中小型房企也要加強項目全周期的質量策劃和質量管理工作，這樣才能更好的提升中小型房企的質量管理水平。