目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)項目全過程中的應(yīng)用實踐

文/王建政（河北潤江投資集團有限公司）

房地產(chǎn)企業(yè)逐漸走向了成熟發(fā)展階段，因此也面臨著更加激烈的市場競爭。在這樣的環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得更多的經(jīng)濟效益，除了需要對消費者的需求進行仔細(xì)研究之外，還應(yīng)該進一步控制項目開發(fā)過程中的各項成本，實現(xiàn)更加精細(xì)化的成本管理，才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康運行。在房地產(chǎn)項目中實施全過程的目標(biāo)成本管理方案，是提高房地產(chǎn)成本管理質(zhì)量的有效方式。

一、房地產(chǎn)目標(biāo)成本管理的相關(guān)概念

目標(biāo)成本法的核心在于生產(chǎn)成本的有效限制，因此需要企業(yè)立足于產(chǎn)品的市場價格需求和競爭優(yōu)勢，對產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的每一項成本進行有效的定額限制，以確保企業(yè)在產(chǎn)品銷售的過程中能夠獲得相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，目標(biāo)成本法的重點是在生產(chǎn)之前就明確產(chǎn)品的具體成本消耗和未來的預(yù)期利潤，并以此作為標(biāo)準(zhǔn)對整個生產(chǎn)項目進行有效的指導(dǎo)[1]。因此在房地產(chǎn)企業(yè)中，進行目標(biāo)成本控制的方式是企業(yè)在仔細(xì)分析房地產(chǎn)項目所需要耗費的土地費用、前期設(shè)計勘察費用、建筑安裝費用、其他配套設(shè)施費用、運營費用等眾多費用的總和后，制定相應(yīng)的成本控制計劃，為實施過程中的成本控制提供規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的分析

（一）建設(shè)健全的目標(biāo)成本管理體系

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起完善的目標(biāo)成本管理體系，明確成本管理的具體范圍和相關(guān)管理人員的具體職責(zé)，并制定相應(yīng)的目標(biāo)成本管理方法和監(jiān)控措施，以便在后續(xù)的管理過程中有效地落實。其次，企業(yè)需要根據(jù)項目的具體要求和實際情況制定準(zhǔn)確的目標(biāo)成本，確保目標(biāo)成本控制方案能夠準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)企業(yè)的各項成本信息。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要對目標(biāo)成本管理的流程進行有效的規(guī)范，對不同開發(fā)階段的目標(biāo)成本管理進行細(xì)化和修改，從而形成更加完善的目標(biāo)成本管理計劃，對房地產(chǎn)開發(fā)中的各個環(huán)節(jié)進行有效指導(dǎo)。房地產(chǎn)企業(yè)還要實現(xiàn)有效的成本信息共享，才能夠為目標(biāo)成本管理提供更多的數(shù)據(jù)支持，促進目標(biāo)成本管理體系的進一步完善。

（二）項目論證階段的成本控制分析

在項目論證階段需要注重房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地費用把控。一般情況下，獲得土地的同時就已經(jīng)確定了相應(yīng)的成本。因此，在此之前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該仔細(xì)研究土地的基本資料，分析土地周邊的環(huán)境情況，對該地區(qū)的未來發(fā)展趨勢進行有效評估，并做好初步的規(guī)劃方案和開發(fā)方案，準(zhǔn)確找到該地區(qū)的市場定位，并做出相應(yīng)的投資計劃和成本費用評估，從而形成可行性研究報告，對是否需要在該處進行房地產(chǎn)開發(fā)提供更加科學(xué)的參考意見，為目標(biāo)成本的管控提供科學(xué)的指導(dǎo)。

（三）房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制

進入項目設(shè)計階段之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起明確的目標(biāo)成本限額，對設(shè)計工作進行有效地把控，從而在滿足建設(shè)使用需求的基礎(chǔ)上盡可能降低建造安裝成本。在設(shè)計的過程中，只有前一個階段的設(shè)計質(zhì)量達到了相關(guān)要求并且符合目標(biāo)成本控制的規(guī)定，才能夠進入下一個階段的設(shè)計[2]。同時在簽訂設(shè)計合同的過程中也需要對設(shè)計方案的目標(biāo)成本限額做出明確規(guī)定，并且制定相應(yīng)的獎懲措施，對于設(shè)計方案沒有良好控制建造安裝成本的方案不予通過。在設(shè)計圖紙完成之后，設(shè)計單位應(yīng)該聯(lián)合工程建設(shè)單位、成本管理人員以及監(jiān)理單位對設(shè)計圖紙進行審核，修改其中的不合理之處，進一步提高成本的控制效率。

（四）工程施工階段成本控制的分析

在工程的施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好各類供應(yīng)商的挑選，確保不同材料和不同設(shè)備的供應(yīng)商既符合房地產(chǎn)項目的質(zhì)量需求，同時也能夠滿足目標(biāo)成本管理的客觀需要，明確不同供應(yīng)商供給的材料、設(shè)備種類、時間和數(shù)量，以確保房地產(chǎn)項目的順利進行。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好工程進度款的管理工作，嚴(yán)格按照合同規(guī)定對工程進度進行有效把控，只有施工單位的進度報告通過審核之后才能夠支付相應(yīng)的進度款，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)成本的有效把控。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要對項目開發(fā)過程中的設(shè)計變更進行有效控制，確保每一個設(shè)計變更科學(xué)合理且有相應(yīng)的責(zé)任人簽字，這樣才能避免不科學(xué)的設(shè)計變更帶來的成本增加。

三、目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)項目全過程中的應(yīng)用策略

（一）目標(biāo)成本庫搭建

想要實現(xiàn)有效的成本控制，就需要對目標(biāo)成本實現(xiàn)更加有效、更加準(zhǔn)確的成本預(yù)測。因此在進行目標(biāo)成本的編制過程中，企業(yè)的產(chǎn)品化成熟度和生產(chǎn)運營的經(jīng)驗積累對目標(biāo)成本編制的質(zhì)量有直接影響。想要在項目開展的早期過程中實現(xiàn)更加合理的目標(biāo)成本設(shè)置，就需要建立起更加完善的成本資料庫。

房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員在進行不同環(huán)節(jié)的測算時往往需要更多的數(shù)據(jù)支持才能夠提高測算的準(zhǔn)確性。在前期策劃和設(shè)計的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)具體的房地產(chǎn)項目規(guī)劃進行有效衡量，并對房地產(chǎn)項目中各項產(chǎn)品的建造安裝成本進行有效評估，同時考慮政府的實際收費情況等外界因素，才能進一步提高測算的準(zhǔn)確性。在進行合同招標(biāo)的過程中，測算人員需要充分考慮房地產(chǎn)項目的主要材料價格變動情況，還要根據(jù)簽訂合同中的各種項目單價進行有效的評估，從而判斷投標(biāo)的價格是否科學(xué)合理。進入合同實施階段之后，測算人員需要充分考慮施工過程中可能存在的工藝變更和材料更換，并結(jié)合市場的價格變動情況評估這些變更是否科學(xué)合理[3]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要在項目開發(fā)的整個過程中進行有效的數(shù)據(jù)收集，并完成科學(xué)的數(shù)據(jù)分析，做好數(shù)據(jù)的存儲和積累工作。其中既包括了房地產(chǎn)市場的材料價格、設(shè)備價格和人工價格，還包括相關(guān)供應(yīng)商的資料、其他房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)資料等。同時，還需要對房地產(chǎn)營改增稅改的情況進行深入調(diào)查，將相應(yīng)的合同適用率和供應(yīng)商可抵扣稅項等資料準(zhǔn)確錄入系統(tǒng)之中，這樣才能夠為房地產(chǎn)的項目目標(biāo)成本管理奠定良好的基礎(chǔ)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起工程量的指標(biāo)庫，立足于房地產(chǎn)項目的具體建筑面積，將具體的工程量在建筑面積中進行有效分?jǐn)?。在以往的工程量指?biāo)設(shè)置時，房地產(chǎn)企業(yè)往往更加關(guān)注結(jié)構(gòu)工程的具體工程量，也就是單位立方中的混凝土指標(biāo)和含鋼量指標(biāo)。在進行這兩項指標(biāo)的數(shù)據(jù)庫構(gòu)建時，需要對指標(biāo)計算口徑進行有效統(tǒng)一，避免在后續(xù)的計算過程中出現(xiàn)不同的偏差，比如是按照國標(biāo)建筑面積口徑來進行計算還是按照公司計算口徑來進行計算都需要做出明確的規(guī)定。同時，還需要對建筑的地上和地下分界線進行明確的規(guī)定，并立足于房地產(chǎn)建設(shè)項目所處地區(qū)的具體要求，對建筑的抗震等級、風(fēng)壓能力和其他規(guī)范指標(biāo)做出明確的規(guī)定，要對地區(qū)和項目分別進行數(shù)據(jù)積累。除此之外，數(shù)據(jù)的積累不應(yīng)該僅僅局限在結(jié)構(gòu)指標(biāo)部分，還應(yīng)該進一步擴大到整個建筑中，例如模板含量的指標(biāo)、砌體的指標(biāo)；又如窗地比的指標(biāo)、墻地比的指標(biāo)、精裝修面積的指標(biāo)，等等。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起相應(yīng)的建筑安裝成本單價指標(biāo)庫。所謂建筑安裝成本單價指標(biāo)，就是立足于房地產(chǎn)建設(shè)項目的實際要求，每平方米的建筑需要耗費多少工程造價。在計算時最簡單的方法是通過合同結(jié)算的總建筑安裝金額除以建筑的總面積。在進行指標(biāo)庫的建立過程中，可以根據(jù)簽訂的合同內(nèi)容積累相應(yīng)的綜合單價，并對相應(yīng)的工程情況進行有效的分析，從而對招標(biāo)階段的標(biāo)底進行有效編制，進而在滿足實際施工需求的基礎(chǔ)上獲得相應(yīng)的單位建筑安裝成本單價指標(biāo)，為后續(xù)的目標(biāo)成本編制奠定良好的基礎(chǔ)。隨后根據(jù)施工的具體情況，對不同施工環(huán)節(jié)的具體價格進行有效修正，從而使建筑安裝成本單價指標(biāo)更加符合房地產(chǎn)企業(yè)的實際建造需求。另外，在設(shè)立指標(biāo)庫時，還應(yīng)該充分考慮各種新工藝和新材料的應(yīng)用，讓指標(biāo)庫始終處于動態(tài)更新的狀態(tài)下。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立起材料價格庫，才能更好地為目標(biāo)成本制定奠定良好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)既要考慮市場供求，同時也要考慮政府調(diào)控的相關(guān)因素，并結(jié)合房地產(chǎn)建設(shè)項目所屬地區(qū)的交通運輸環(huán)境、氣候狀態(tài)、環(huán)保要求等因素，不斷實現(xiàn)材料價格庫的有效積累。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要對施工單位的投標(biāo)價格進行有效評估和管理，并不斷積累合同定標(biāo)價格的相關(guān)經(jīng)驗，促進房地產(chǎn)企業(yè)材料價格庫的有效完善。

（二）標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)構(gòu)設(shè)計

房地產(chǎn)產(chǎn)品需要面向特定的土地環(huán)境，也要面向特定的用戶群體，同時立足于房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展需求，建立起具有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)品群。這些產(chǎn)品群之間存在明顯的差異性，但是同一個產(chǎn)品群之中具有可復(fù)制的固化特征。因此，建立起標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)構(gòu)設(shè)計模式，能夠在共性的基礎(chǔ)上制定更加規(guī)范的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，從而進一步提高技術(shù)的成熟度，進一步加強對建設(shè)成本的有效控制，能夠真正提高產(chǎn)品的效益。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，想要進一步實現(xiàn)設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化，不僅需要建立起標(biāo)準(zhǔn)化的文件，還要實現(xiàn)內(nèi)部管理體制的有效完善，這樣才能夠促進標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計的順利落實。在進行設(shè)計管理的過程中，既要督促設(shè)計公司提高圖紙設(shè)計的質(zhì)量，也要在規(guī)定的期限內(nèi)按時出具圖紙，做好房地產(chǎn)開發(fā)的事前把控工作，確保設(shè)計圖紙能夠嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)化的文件進行設(shè)計。同時，建立起標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計模式，能夠使項目推盤的節(jié)奏進一步加快，讓房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到開盤的時間進一步減少，有利于幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利完成資金成本的控制。

除此之外，通過設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化，也能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)目標(biāo)成本測算準(zhǔn)確度的提升，讓目標(biāo)測算的效率達到預(yù)期。測算人員在進行前期方案的測算工作時，能夠在標(biāo)準(zhǔn)化的模塊設(shè)計下為房地產(chǎn)的一些開發(fā)提供固化費用標(biāo)準(zhǔn)，尤其是在結(jié)構(gòu)性成本的測算時起到十分有效的規(guī)范性作用，能夠使測算的結(jié)果更加精準(zhǔn)，讓測算人員有更多的精力進行功能性成本和敏感性成本的分析和討論，從而面向房地產(chǎn)企業(yè)的特定目標(biāo)客戶進行細(xì)化的投入方案制定，使房地產(chǎn)企業(yè)具備更高的市場競爭力。

（三）信息化建設(shè)健全

房地產(chǎn)項目在開發(fā)的過程中會產(chǎn)生海量數(shù)據(jù)，以10萬平方米的房地產(chǎn)項目為例，在一個開發(fā)周期內(nèi)，與建筑安裝相關(guān)的合同簽署條目就達200多項，如果加上管理、財務(wù)、營銷等其他內(nèi)容，合同簽署的條目會進一步增加。在傳統(tǒng)的管理模式下，無論是數(shù)據(jù)的積累還是信息的有效傳遞往往全權(quán)依賴人工，這不僅使得成本測算人員的工作壓力進一步提升，也會增加成本測算人員的工作量。同時，由于不同成本測算人員的理解存在差異，加上職業(yè)專精的內(nèi)容不同，就可能存在一定的標(biāo)準(zhǔn)化偏差問題。因此，只有進一步在房地產(chǎn)企業(yè)中加強信息化的運用，才能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)成本測算的質(zhì)量和效率，為房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理奠定良好的基礎(chǔ)。

目前，許多房地產(chǎn)公司一般是通過直接購買管理軟件的方式完成成本管理，但是軟件設(shè)計公司對房地產(chǎn)行業(yè)的特點并不了解，只能按照大眾化的設(shè)計思路進行模塊設(shè)計，導(dǎo)致許多管理軟件的功能只停留在簡單的成本記賬方面，并沒有為房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理提供更多的幫助。面對這種現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)的成本測算人員可以根據(jù)自身的需求，向軟件設(shè)計公司提出更加細(xì)化的目標(biāo)成本管理模塊設(shè)計需求，以便進一步提高內(nèi)部成本數(shù)據(jù)的有效使用和分析，并且借助軟件設(shè)計公司的幫助為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計相應(yīng)的成本數(shù)據(jù)庫，這樣才能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)真正進入大數(shù)據(jù)時代。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以充分利用線上招投標(biāo)的方式，利用網(wǎng)絡(luò)完成招標(biāo)工作和答疑工作，這在一定程度上優(yōu)化了房地產(chǎn)企業(yè)的時間成本，也能更加公平公開地落實招投標(biāo)工作，并且實現(xiàn)供應(yīng)商信息的有效篩查，進一步實現(xiàn)對材料價格成本的有效把控。

（四）細(xì)化成本與績效

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進一步落實目標(biāo)成本制度，并且推動目標(biāo)成本制度的有效細(xì)化，并結(jié)合相關(guān)的績效考核制度，實現(xiàn)目標(biāo)成本工作的有效落實。在制度細(xì)化的過程中，需要明確規(guī)定企業(yè)中不同部門的具體職責(zé)和崗位任務(wù)，實現(xiàn)責(zé)任細(xì)化，這樣才能更好地幫助各個部門和各個員工把握自己的成本目標(biāo)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該進一步加強制度培訓(xùn)工作，破除企業(yè)員工的本位主義思想，讓全體員工能夠樹立起目標(biāo)成本管理的良好意識。

在完成了目標(biāo)成本責(zé)任的細(xì)化之后，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理部門可以和其他業(yè)務(wù)部門一起簽訂相應(yīng)的責(zé)任書，既對房地產(chǎn)開發(fā)的總目標(biāo)和目標(biāo)成本總規(guī)劃作出明確的規(guī)定，同時也對各部門的工作目標(biāo)和目標(biāo)成本規(guī)劃作出明確的規(guī)定，為不同部門提供量化的考核標(biāo)準(zhǔn)，以便各部門更好地落實自己的工作職責(zé)及成本目標(biāo)，這樣也能夠讓績效考核的結(jié)果真正督促各部門員工改善自己的工作方式，讓每一位員工都能夠積極落實成本控制的相關(guān)策略，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本的有效控制。

四、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)項目的全過程中落實目標(biāo)成本法，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地降低開發(fā)過程中的成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。因此，為了更加有效地提高目標(biāo)成本法的應(yīng)用效果，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起相應(yīng)的目標(biāo)成本庫，并且實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)構(gòu)設(shè)計，促進目標(biāo)成本管理的信息化水平，并且不斷細(xì)化目標(biāo)成本的制度和績效考核模式，這樣才能夠在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部樹立起目標(biāo)成本管理的良好氛圍，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供支持。

相關(guān)鏈接

目標(biāo)成本法是一種全過程、全方位、全人員的成本管理方法。全過程是指供應(yīng)鏈產(chǎn)品生產(chǎn)到售后服務(wù)的一切活動，包括供應(yīng)商、制造商、分銷商在內(nèi)的各個環(huán)節(jié)；全方位是指從生產(chǎn)過程管理到后勤保障、質(zhì)量控制、企業(yè)戰(zhàn)略、員工培訓(xùn)、財務(wù)監(jiān)督等企業(yè)內(nèi)部各職能部門各方面的工作以及企業(yè)競爭環(huán)境的評估、內(nèi)外部價值鏈和供應(yīng)鏈管理、知識管理等；全人員是指從高層經(jīng)理人員到中層管理人員、基層服務(wù)人員、一線生產(chǎn)員工。