大灣區住宅精裝修交付解析

王朝恩，劉志方，吳秀榮，宓國彥（中建東孚投資發展有限公司， 廣東 廣州 510663）

1 住宅精裝修交付釋義

住宅精裝修交付是指房屋交給業主前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛生間的基本設備全部安裝完成，并通過質量驗收。后期業主只需要自行購買家具就可以入住。

對于精裝修交付標準，分為以下幾個基本要求。

（1）天花：天花造型吊頂設計要具有藝術感，材料符合國家安全標準。

（2）墻面：墻面張貼墻紙、墻磚、粉刷乳膠漆等，品質要求符合國家標準，具有水平垂直平順的效果。

（3）地面：地面鋪貼?；u、仿古磚、實木地板等，品質要求符合國家標準，具備防滑耐磨的特性。

（4）廚衛設備：廚衛設備均采用知名廚衛品牌，廚衛空間且需經過高品質的設計和裝修。

（5）機電設備：機電設備均采用知名廚衛品牌，品質要求符合國家標準，安裝要求整潔美觀。

2 住宅精裝修交付展示樣板房設計風格解析

樣板房是商品房對外的一種營銷展示，也是購房者裝修效果的參照實例。樣板房展示的好壞直接影響房子的銷售。作為樓盤銷售過程中的一個重要手段，樣板房已越來越受到房地產開發商的重視和廣大購房客戶的喜愛。一個樣板房基于符合項目的定位、迎合目標客戶的品位、體現項目的核心優勢等方面考慮進行設計，能激發客戶的美好心理感受，增強購買欲望。

隨著“廣東三胎”政策的實施，小居室已難以滿足家庭人口增長所產生新的住房需求。但是在房價高企的情形下，空間小但有多居室、功能齊全、總價較低的緊湊戶型越來越受購房者喜歡。樣板房設計是為了擴寬視覺空間，提高居住舒適度，營造寬敞的房屋效果。室內設計思路基本是采用簡約的現代風格設計手法，沒有繁雜的裝飾。

考察大灣區多家地產開發商開發的樓盤，發現多數的精裝修交付展示樣板房的設計風格基本如前文所述。硬裝設計部分基本是采用可以混搭各種不同風格的簡約現代風格，軟裝設計則是根據符合項目定位而選用迎合目標客戶品位的相符合的設計風格。

住宅精裝修交付有一個弊端是缺乏個性。統一的設計及批量精裝修導致戶型一致，這種缺乏個性的裝修無法滿足客戶的個性化需求。樣板房設計更注重軟裝設計風格，由軟裝體現不同的風格，滿足客戶個性化的需求。以御溪谷項目的精裝樣板房為例：每個戶型采用相同的硬裝設計，不同風格的軟裝設計搭配，滿足客戶對“個性化”的不同需求

隨著審美意識的提高，人們越來越注重個性需求，這是時代發展的趨勢。有風格特點的住宅硬裝設計將慢慢淡去，形成硬裝設計去風格化的趨勢，更多地回歸功能需求，將房屋軟裝風格設置的決定權交給了購房者，可以根據個人喜好個性化、差異化定制。自主軟裝設計，最大化地滿足購房者的個性化追求，讓不同階層、不同預算的人都能找到適合自己的解決方案，避免因對地產開發商的統一裝修標準不滿意而產生的不必要的浪費。

3 住宅精裝修交付的優劣勢解析

3.1 住宅精裝修交付優點

3.1.1 省時省力

現在的快生活節奏，讓人精疲力竭地工作與生活，對裝修根本無暇顧及，一旦踏上這條“不歸路”后煩心事不勝枚舉。加之多數人對裝修和裝飾的經驗不多，在裝修過程中需與施工隊多次溝通，到最后也不一定能夠按照業主的要求設計出相應的方案，如果裝修材料存在質量問題，除了工期要延長外，還增加額外的整改費用，業主還必須對施工全程進行跟蹤，既費時又費力。如果有實力的開發商能提供有品質保證的精裝修成品房，只需要添置家具、燈具等與已有的裝飾進行搭配的家居就可以入住，沒必要再把時間浪費在裝修上，既能免去繁瑣裝修的煩惱，又能減少被不講信用或低素質的裝修公司蒙騙的可能。

3.1.2 成本降低，品質相對有保障

當前房價高企的情況下，毛坯房交樓，業主還要二次精裝修才能入住，這對剛支付完首付款的業主來說，實在是一筆不小的資金負擔。如果碰到不講信用或低素質的裝修公司，為了增加自己的利益，會誘導業主進行二次消費，令業主蒙受巨大的損失。但在精裝修交付的模式下，由開發商統一規劃，采用批量化規模裝修，一步到位，減少了很多中間環節與投入，在裝修成本上具備一定優勢。并且開發商擁有強大資源和成熟的供應商團隊，在室內設計、建材采購、裝修施工和維修保養等各個環節上，無論是在成本上還是品控上，具有購房者所沒有的議價能力和成本優勢。同時，采用按揭貸款購買精裝房，可以給業主減輕二次裝修資金的壓力。

3.1.3 避免受裝修污染，環保健康

室內裝修施工過程中，油漆的涂膜、使用水泥時摻有氨外加劑、貼磚使用的膠黏劑、膠合板的切口、家具的封邊等，都會帶來不同程度的室內空氣污染。另外，在施工中采用含有大量的游離甲醛的膠黏劑，油漆、涂料中的苯系物，各種建筑裝飾材料散發的揮發性有機化合物 VOC 等有害氣體難以揮發，會長期持續對空氣造成污染，對人體健康的危害尤其嚴重，已成為影響人們健康的一大殺手。而且毛坯房交樓由于各家入住時間不一致，導致裝修是一個相當漫長的過程，業主得做好長期忍受裝修干擾的準備，而購買精裝修房則無此麻煩。

3.1.4 入住率更高，較易形成居住氛圍

精裝修房一交付就可以入住，免去業主把時間浪費在裝修上。業主只需要添置家具與已有的裝飾進行搭配的家居就可以。能短期內增加業主入住，形成良好的居住氛圍。

3.2 住宅精裝修交付缺點

3.2.1 自由規劃難

毛坯房的二次精裝修，業主可以根據需求調整空間格局，而精裝房進行格局的改動等同于進行二次裝修，業主還沒有入住就得對已有的裝修進行破壞，無論從維護或裝修成本來說都很不劃算，也是部分業主無法接受精裝房的原因。

3.2.2 缺乏對設備及材料選擇的空間

毛坯房交付，業主可以根據自己的愛好，挑選自己喜歡的廚房設備、衛浴潔具、地板或者裝修材料，而精裝修交付，材料都是房產商統一購買的，如此，導致部分消費者喜歡其他的裝修風格，也不會再花大力氣進行更換，大大縮小了業主對設備及材料的選擇空間。

3.2.3 缺乏個性

精裝修交付房的裝修由地產開發商統一設計及購買材料。戶型的裝修一致，這種缺乏個性的裝修無法滿足業主不同的個性化需求。

3.2.4 存在質量風險

精裝修交付也并非完全像想象中那樣讓人放心，選擇精裝修交付房并非就可以高枕無憂。目前地產開發商和裝修施工單位良莠不齊，不少施工方偷工減料、貨不對板自不必多說，不少品牌地產開發商在精裝修上也屢屢爆出質量問題和客戶群訴。

4 結 語

住宅精裝修交付符合國家提倡的綠色建筑“節材”的環保理念，隨著政策的不斷推進，住宅精裝修交付成為房地產業市場的主流發展是大勢所趨。隨著對生活品質的要求越來越高，進而對精裝住宅關注了解越來越深，人們對于精裝修交付標準質量很高的企業普遍比較偏好。地產開發人員，既要不斷完善精裝修交付，也要重視對裝修施工單位的管控。既要滿足業主所認可的功能需求、觀感、質感這些基本訴求，也要重視住宅精裝修交付的質量，助推企業的宣傳和產品品質、信譽。