民法典與廢止的合同法等九部法律主要區別和重要規定之三
——物權編·案例分析

向世靖 楊曉峰

物權是民事主體依法享有的重要財產權。物權法律制度調整因物的歸屬和利用而產生的民事關系，是最重要的民事基本制度之一?！睹穹ǖ洹吩谖樟恕段餀喾ā酚嘘P規定的基礎上，按照黨中央提出的完善產權保護制度，健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度的要求，結合現實需要，進一步完善了物權法律制度。其中重要的是增加了居住權的規定，利害關系人不得非法公開、使用權利人的不動產登記資料等規定……為了方便大家理解，特選取如下2個案例進行詳細介紹和解讀，使大家能加深印象和便于掌握。

案例1：（2021）最高法民申1281號案件（轉載自中國裁判文書網）

該案系征收當事人承包的國有土地產生的征收補償費用分配和安置補償糾紛。

基本案情如下：原告陳某承包了新疆生產建設兵團第六師新湖農場的林地，并與新湖農場簽訂了《林業承包經營合同》。后新疆生產建設兵團因為公共利益需要征收了陳某承包的案涉林地，向陳某支付了地上附著物及青苗的補償，沒有給陳某支付土地補償費和安置補助費等費用。陳某不服，向新疆生產建設兵團法院起訴，兵團法院沒有支持他的訴訟請求。陳某不服二審判決，向最高人民法院申訴，最高人民法院在審理查明相關事實后，作出了駁回陳某再審申請的裁定，理由是：①案涉林地系國有土地，新湖農場依法取得并享有包括案涉林地在內的國有林地合法使用權。新湖農場作為國有林地的合法權利主體將林地發包給陳某經營并與陳某簽訂《林業承包經營合同》應為合法有效。因公共利益需要征收陳某承包的案涉林地，故《林業承包經營合同》不再繼續履行，應予終止。根據《中華人民共和國土地管理法》第四十七條的規定以及《物權法》第四十二條第二款、第一百三十二條、第一百三十四條的規定，鑒于本案被征收的林地屬于國有農場土地，故相應補償應適用國土資源部、農業農村部《關于加強國有農場土地使用管理的意見》（國土資發[2008]202號）和國土資源部辦公廳、農業農村部辦公廳《關于收回國有農場農用地有關補償問題的復函》（國土資廳函[2009]850號）的文件精神。本案陳某與新湖農場簽訂的國有林地承包合同，國家收回新湖農場土地后，國有農場土地歸國家所有。根據上述復函中關于“國有農場土地歸國家所有，但國有農場享有土地的長期使用權，土地補償費應當給予國有農場”的規定，新湖農場享有土地的長期使用權，土地補償費應當給予新湖農場，由新湖農場進行統籌管理和使用。原審判決未支持陳某關于領取土地補償費的請求并無不當。②陳某與新湖農場之間是承包經營合同關系，陳某既非新湖農場的職工，也未與新湖農場建立勞動關系。根據國土資源部、農業農村部《關于加強國有農場土地使用管理的意見》中“依法收回國有農場土地使用權，應給予經濟補償……國有農場因土地被收回而不具備失地職工基本安置條件的，各地應將失地職工納入當地城鎮職工再就業體系。具備安置條件的，在安排失地職工新的勞動崗位后，國有農場可將土地補償費和安置補助費用于農場基本農田的建設保護和補充社會保障資金”的規定以及國土資源部辦公廳、農業農村部辦公廳《關于收回國有農場農用地有關補償問題的復函》中“長期承包國有農場農用地并將其作為生產生活主要來源的農業職工，失地后自謀職業并與農場解除勞動關系的，安置補助費給予個人；但由國有農場重新安排就業崗位的，安置補助費給予國有農場”的規定，由于陳某不是該農場的職工，原審判決對陳某主張安置補助費的請求未予支持并無不當。

這個案例實際關系到土地承包經營合同關系和國家征收土地的補償關系兩方面的問題。征收補償是很多農業從業者失去土地和（或）房屋后生活保障的一個重要來源。國家因為整體規劃或生產建設的需要而征收農民的土地，應當依法及時足額支付土地補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用等，以保護被征收對象的合法權益。下面筆者給大家分享相關的法律規定。

《民法典》第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。

征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

案例2：（2021）湘民申702號（轉載自中國裁判文書網）

該案系小區車位業主共有權產生的糾紛。

基本案情如下：位于長沙市岳麓區的沁園春·御院小區系由長江置業公司開發建設。沁園春·御院小區一期地下室夾層為長江置業公司占有。現沁園春·御院業委會認為該物業為小區業主共有，遂訴諸法院。法院審理查明，沁園春·御院地下室《-3.000米標高（夾層）平面圖》注明：本層建筑面積為：6 141.81 m2，機動車停車位：122個；《勘測成果表》勘測結論載明：房屋設計用途夾層為車庫。一審法院認為，本案的爭議焦點為沁園春·御院小區一期地下室夾層的所有權是否歸全體業主所有。根據《中華人民共和國物權法》第七十四條第二款、第三款的規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。另根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，建筑區劃內符合相關條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分。由此可知，規劃內的車位、車庫的所有權人應為開發商，應由開發商對車庫、車位進行出售、附贈、出租。據《勘測成果表》《-3.000米標高（夾層）平面圖》顯示，本案中的沁園春·御院小區一期地下室夾層規劃設計為車庫，并沒有計入業主分攤面積。沁園春·御院業委會主張夾層所有權歸小區業主共有，缺乏法律依據，不予支持。判決駁回了長沙市岳麓區沁園春·御院業主委員會的全部訴訟請求。沁園春·御院業主委員會不服判決，經過上訴和再審，法院還是維持了一審判決。

這個案例涉及的是當前非常熱門的小區停車位歸屬問題。小區的停車位到底是屬于開發商還是屬于全體業主，《民法典》明確規定，如果有規劃是專門用于停車且沒有占用公共道路或場地的，那開發商可以出租、出售、附贈；如果是占用公共道路或業主共有的場地建設的停車位，則屬于業主共有，應當事先滿足業主停車需求。關鍵是看這個停車位在規劃時候的場地用途。這個規劃用途業主是可以通過申請政府信息公開渠道查詢到的。下面筆者帶大家一起梳理一下相關規定。

《民法典》第二百七十四條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

第二百七十五條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

第二百七十六條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

《湖北省物業服務和管理條例（2019修正）》第五十四條 物業區域內按照建設工程規劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的停車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業主以外的單位和個人。優先滿足業主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過1年。

物業區域內占用業主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業主大會決定；建設單位、物業服務企業不得銷售或者變相銷售。