地域文化背景下論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域差異

周瑩

21世紀(jì)，隨著全球經(jīng)濟(jì)化趨勢，中國各個行業(yè)都獲得了較好發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)近年來發(fā)展速度最快、發(fā)展勢頭最強(qiáng)，不但實現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量的迅速增長，而且在短時間內(nèi)達(dá)到了發(fā)達(dá)國家現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)成果。房地產(chǎn)行業(yè)對于中國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越重要，并在發(fā)展擴(kuò)張的過程中嚴(yán)重影響了中國經(jīng)濟(jì)的整體運行趨勢。同時伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其他相關(guān)行業(yè)也擁有了廣闊的發(fā)展前景，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸變成中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。在新時代，人們的物質(zhì)生活和精神追求不斷得到提升，對于住房的需求不僅僅只是一個遮風(fēng)擋雨的地方，而是更加看重周圍的環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)置以及商圈、教育圈等附加價值。但是目前的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)各種問題，嚴(yán)重制約了中國房地產(chǎn)行業(yè)未來的良性發(fā)展，也嚴(yán)重?fù)p壞了中國國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域差異現(xiàn)狀

新時代，中國房地產(chǎn)行業(yè)獲得了飛速發(fā)展，在不斷推進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)上漲的同時，也為相關(guān)衍生行業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，不僅提供了更多的就業(yè)機(jī)會，還對改善人民生活條件、提高人民生活質(zhì)量等方面做出了巨大貢獻(xiàn)。如室內(nèi)裝潢、建筑材料、家具家電、燈具等基礎(chǔ)行業(yè)在近幾年的銷售總量得到有效上升，出現(xiàn)了較大的崗位缺口，有效緩解了社會的就業(yè)壓力；同時也為年紀(jì)較大、學(xué)歷較低的人群提供了更多的就業(yè)機(jī)會，使其通過自己的努力賺取工資，從而提高生活水平，幫助國家減少了在養(yǎng)老方面的資金投入，一定程度上減輕了國家經(jīng)濟(jì)壓力。由此可知，中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅具有廣闊的前景，而且對于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定具有促進(jìn)作用。

但結(jié)合具體社會發(fā)展問題來看，目前房價的增長速度過快、房屋數(shù)量過多，與居民實際的住房需求不相符；大多數(shù)居民的生活水平處于較低狀態(tài)，無法負(fù)擔(dān)由住房帶來的經(jīng)濟(jì)壓力、心理壓力等。這種情況嚴(yán)重?fù)p害了中國社會的穩(wěn)定發(fā)展以及居民的心理健康。同時由于相關(guān)部門對過快發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)缺乏管控以及現(xiàn)存的管理機(jī)制存在漏洞，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到制約；在城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程加快的同時，住房開始無規(guī)則地向外擴(kuò)建，造成城市結(jié)構(gòu)混亂，引發(fā)土地供求問題，土地與房屋的空置率長期居高不下，都嚴(yán)重阻礙了中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（一）東中西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡

中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在明顯的地區(qū)差異，改革開放政策的實施以及地理位置優(yōu)越，使東部地區(qū)城市化進(jìn)程快、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快、經(jīng)濟(jì)增長率高，東部地區(qū)人均收入普遍較高，所以居民買房的經(jīng)濟(jì)壓力小。由于房屋在國家管理登記中屬于不動產(chǎn)，一般來說不僅不會發(fā)生貶值現(xiàn)象，價格還會持續(xù)上漲，導(dǎo)致有的家庭將名下全部資金用于置辦房產(chǎn)，從而進(jìn)一步促進(jìn)了東部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展。

而在中西部地區(qū)，由于地勢復(fù)雜、交通閉塞等問題，造成長期以來只能依靠不斷開發(fā)環(huán)境換取經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)象，進(jìn)而造成城市化進(jìn)程緩慢，缺乏創(chuàng)建大型企業(yè)以及大型經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)的能力，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期停滯不前或緩慢，就業(yè)機(jī)會少，居民普遍收入較低。在這些地區(qū)，居民大多還是居住在農(nóng)村自建房中，首要面對的生活難題還是溫飽問題，基本沒有對娛樂活動的資金投入，對于城鎮(zhèn)小區(qū)住房的購買力更加低下。這種現(xiàn)象不僅阻礙了中西部房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更加不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展突破困局，進(jìn)而造成中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距大的惡性循環(huán)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)惡性循環(huán)問題

現(xiàn)如今中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度越來越快，創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)利益越來越多，這使得更多的企業(yè)開始進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。由于中國部分地區(qū)政府對于房地產(chǎn)行業(yè)管理模式存在偏差理念，沒有建立健全完整的房地產(chǎn)市場管理體系，無法實現(xiàn)對房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管和管控，缺乏政策引導(dǎo)以及有效的管理措施， 導(dǎo)致政府的宏觀調(diào)控作用不明顯，無法解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，甚至?xí)绊懮鐣姆€(wěn)定與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。通常在地皮的選擇上，大部分企業(yè)會通過分析政府下發(fā)的相關(guān)建設(shè)文件來推斷選擇未來發(fā)展前景好的地段，這造成該地區(qū)土地地皮價格持續(xù)高漲，不僅引發(fā)該地皮的售賣價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其本身價值，容易發(fā)生價格虛高的現(xiàn)象，還會導(dǎo)致企業(yè)在修建該樓盤中的投入成本上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于預(yù)算資金，不利于企業(yè)資金的健康周轉(zhuǎn)。

由于前期投入的成本過多，企業(yè)的利益受到損失，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在具體樓盤的建設(shè)中，尤其在建筑材料的選擇上，為了節(jié)省資金投入，容易發(fā)生使用不符合國家建筑材料安全標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。使用標(biāo)準(zhǔn)不合格的建筑材料，不僅嚴(yán)重影響建筑物整體的居住壽命，而且其中含有甲醛、苯等有害氣體，在造成室內(nèi)空氣污染的同時，嚴(yán)重?fù)p害居住者的身心健康。同時房地產(chǎn)行業(yè)的高層為了彌補(bǔ)受損的利益，大部分會在原先的房屋價格上進(jìn)行價格上調(diào)，盡可能地實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。這種現(xiàn)象導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部不斷惡性循環(huán)，不利于國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的健康運行。

（三）房地產(chǎn)市場管理缺失問題

隨著越來越多的勞動力由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，在有效拉動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時也促進(jìn)了城市規(guī)模逐漸向農(nóng)村擴(kuò)展。原先老舊、落后的基礎(chǔ)設(shè)施與數(shù)量較少、環(huán)境較差的城市住房已經(jīng)無法滿足當(dāng)下居民對于房屋的要求，這促使房地產(chǎn)行業(yè)不斷向為居民提供更好的居住條件而轉(zhuǎn)變，不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而且也促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟逃O(shè)施建設(shè)、基礎(chǔ)醫(yī)療設(shè)置建設(shè)、商圈的規(guī)劃發(fā)展，帶動了其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠健全，存在管理缺失的問題，無法很好地解決在建設(shè)過程中不可避免的問題。同時由于政府和相關(guān)部門對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理不到位，部分地區(qū)為了追求更高的經(jīng)濟(jì)效益，忽視了房地產(chǎn)建設(shè)項目產(chǎn)生的現(xiàn)實問題。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于大型建筑項目，在建設(shè)過程中必然會使當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境受到傷害，影響當(dāng)?shù)氐闹参锱c動物多樣性；同時由于伐樹筑屋、退耕修房等現(xiàn)象，不僅會導(dǎo)致該地區(qū)水土流失加重，還會減少糧食產(chǎn)出，降低農(nóng)民收入，造成土壤沙化。尤其是某些房地產(chǎn)項目將住房地址選擇在湖邊、森林邊，并以此為噱頭謀取更多的經(jīng)濟(jì)利益，這不僅會導(dǎo)致城市的森林覆蓋率降低，還會從大氣循環(huán)角度影響氣候、降雨等，使該地的生態(tài)環(huán)境失衡。這種以犧牲環(huán)境換取房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的破壞性建設(shè)，與中國倡導(dǎo)的人與自然和諧共生的生態(tài)理念相違背，無法實現(xiàn)社會的可持續(xù)發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)商品化發(fā)展問題

大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，居民收入水平高，導(dǎo)致中西部地區(qū)的勞動力和資本迅速向其轉(zhuǎn)移。同時伴隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)方針的全面推進(jìn)，居民對于城市土地和住房有了新的需求，導(dǎo)致城市面積不斷擴(kuò)大，住房需求不斷增加，進(jìn)而給房地產(chǎn)的快速發(fā)展帶來了契機(jī)。而居民對于城市住房的需求不斷增長，間接導(dǎo)致房價的持續(xù)上漲，進(jìn)而使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度更快。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商為了實現(xiàn)利益最大化，通常選擇將傳統(tǒng)的住房格局打破，以修建更多的住房。過多的樓房，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)商品化的發(fā)展，對于房地產(chǎn)的發(fā)展來說是有利的，但是由于政府和市場都缺乏經(jīng)驗，使房地產(chǎn)的發(fā)展方向發(fā)生了偏移，其不再是為了滿足居民的住房需求，反而變成資本家牟利的手段。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展改進(jìn)策略

由于中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展的關(guān)系更加密切，因此必須從中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中存在的各種問題入手，通過不斷分析以及不斷學(xué)習(xí)國外解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題的措施，根據(jù)中國具體房地產(chǎn)發(fā)展的國情特點，個性化地制定應(yīng)對措施，從而幫助房地產(chǎn)行業(yè)獲得良性發(fā)展，帶動實現(xiàn)中國總體經(jīng)濟(jì)的上漲，提高中國的經(jīng)濟(jì)競爭力。

（一）政府對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控

政府應(yīng)充分發(fā)揮應(yīng)有職能，實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的有效宏觀調(diào)控。通過對現(xiàn)存政策進(jìn)行分析研究，不斷完善漏洞，使房地產(chǎn)行業(yè)政策具備前瞻性。通過建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入機(jī)制，將責(zé)任與資金下放，嚴(yán)格要求房地產(chǎn)行業(yè)項目建設(shè)的開展，并加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。通過制定明確的政策，推動房地產(chǎn)行業(yè)向良性方向發(fā)展。通過設(shè)置監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)機(jī)構(gòu)、制定房價標(biāo)準(zhǔn)等舉措，提高房地產(chǎn)發(fā)展的質(zhì)量。通過建立房地產(chǎn)行業(yè)的市場機(jī)制、建立專人專事的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)等方式，對不同類型的房地產(chǎn)項目進(jìn)行分區(qū)監(jiān)管，實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的長期管控。通過完善不同地區(qū)地皮價格的標(biāo)準(zhǔn)，在對房地產(chǎn)項目進(jìn)行分類的基礎(chǔ)上，建立差異化房地產(chǎn)地皮價格階梯，并根據(jù)城市和郊區(qū)房屋的空間布局以及市場調(diào)定原則進(jìn)行管理。政府只有在價格、基礎(chǔ)設(shè)施等方面加大對房地產(chǎn)行業(yè)的管控，才能有效整治房地產(chǎn)行業(yè)的亂象，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展質(zhì)量得到有效提高。通過政府的宏觀調(diào)控政策，可以使中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢相對穩(wěn)定，不僅可以避免金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)下滑，還減少了房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響。

（二）制定房地產(chǎn)市場穩(wěn)定措施

政府應(yīng)通過出臺有關(guān)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定措施，通過信貸投資證券化、增加低收入群體保障房數(shù)量、實施住房公積金改革以及穩(wěn)固住房消費、進(jìn)行農(nóng)村耕地改革等方式，有效增加居民房貸資產(chǎn)的流通，使銀行借貸程序的專業(yè)化水平得到提升，同時還能實現(xiàn)降低居民購房壓力的目的。政府應(yīng)充分發(fā)揮對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的指向作用，按照不同地區(qū)進(jìn)行劃分，并分析具體的發(fā)展規(guī)律，因地制宜地制定房地產(chǎn)的調(diào)控制度，使房價調(diào)控更加科學(xué)化、專業(yè)化，更好地滿足居民的住房需求。另外，政府應(yīng)逐步放寬關(guān)于住房公積金的適用人群，通過構(gòu)建新的住房金融體系，實現(xiàn)住房公積金的有效率，降低普通工薪階層購買房屋的壓力。同時應(yīng)在農(nóng)村針對耕地使用情況進(jìn)行新時期的土地改革，通過落實土地改革政策，在實現(xiàn)糧食總產(chǎn)量逐年上漲的同時，提高農(nóng)民的基本收入，保障農(nóng)民的利益，提高農(nóng)民生活水平，幫助其實現(xiàn)全面小康。

（三）改善現(xiàn)有群體居住環(huán)境

由于我國人口總數(shù)多，造成低收入群體基數(shù)大，其在社會上屬于潛在的消費群體，對于推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有巨大的潛力。因此政府以及社會各界應(yīng)加大對于低收入人群以及住房困難群體的關(guān)注力度。進(jìn)一步平衡房地產(chǎn)價格需求與居民能夠提供的經(jīng)濟(jì)供給之間的關(guān)系，尤其要避免房地產(chǎn)供需“一邊倒”的現(xiàn)象發(fā)生，通過抑制房價，將房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對居民造成的社會壓力降到最低。另外，在推進(jìn)各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)項目的建設(shè)過程中，要加強(qiáng)社會責(zé)任的分化，強(qiáng)調(diào)企業(yè)社會責(zé)任的重要性，通過建設(shè)保障性住房，為低收入群體提供優(yōu)越的住房條件，進(jìn)而改善生活水平。通過改善低收入群體的居住環(huán)境，可以有效推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

（四）全面實施房地產(chǎn)登記政策

政府應(yīng)大力推行房地產(chǎn)登記管制政策，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，同時達(dá)到穩(wěn)定房價的目的。從社會效益來說，應(yīng)對房價進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使更多的普通階層也能買得起房子，以解決房屋空置化的現(xiàn)象。房地產(chǎn)登記能夠有效保證中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場的良好交易秩序，實現(xiàn)對供求關(guān)系的全面調(diào)整與把控。同時通過落實房地產(chǎn)登記政策，可以增加稅收，從而促進(jìn)政府資金流通，以便實行更好的宏觀調(diào)控政策。在房地產(chǎn)登記制度條例的實施過程中，應(yīng)結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)新興技術(shù)，建立健全房地產(chǎn)登記的管理制度以及管理信息庫，從技術(shù)角度提供保障，并且應(yīng)結(jié)合具體房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢對房地產(chǎn)登記政策不斷地進(jìn)行完善，以便形成更好的管理體系，從法律角度幫助解決居民房屋產(chǎn)權(quán)問題，確保居民的合法權(quán)益受到保障。

結(jié) 語

中國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，造成經(jīng)濟(jì)總量總體有效增長，成為進(jìn)一步影響中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定，以及居民生活水平的重要因素。因此必須對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行綜合分析與研究，解決在發(fā)展中遇到的各種難題，并根據(jù)所處地區(qū)、周圍環(huán)境等條件的不同，制定個性化的發(fā)展措施，以促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，最大程度地增加居民收入，實現(xiàn)社會幸福度的大幅提高。同時房地產(chǎn)行業(yè)在項目建設(shè)中要遵循可持續(xù)發(fā)展的原則，在實現(xiàn)人與自然和諧共生的基礎(chǔ)上進(jìn)行項目開發(fā)、樓盤建設(shè)。要不斷提升房屋質(zhì)量，為居民構(gòu)建一個放心安全的住房環(huán)境。大眾應(yīng)積極轉(zhuǎn)變錯誤的購房理念，盡自己有限的能力購買房屋，而非采用超前消費的方式，做到不炒房、不賭房。在保障生活水平的同時，改善現(xiàn)有的生活質(zhì)量，逐步提高幸福度。

（作者單位：昆明市不動產(chǎn)登記中心）