房地產公司的稅收籌劃研究

董城軍

房地產業是我國經濟的核心產業，影響國民經濟的發展。近五年來，我國房地產宏觀政策做了很大調整，隨著稅收政策的不斷更新變化，稅收籌劃已成為房地產業財務管理的重要組成部分，對于稅收種類繁多，稅負繁重的房地產相關企業來說就顯得至關重要。近年來，我國市場經濟體制在不斷完善，房地產行業的競爭也日趨激烈。因此，房地產企業需要進行合理的稅收籌劃，降低經營和稅收風險，實現企業價值的最大化。

房地產行業是我國經濟核心支柱產業之一，涉及的行業領域比較廣泛，如土地、金融、建材等，直接影響著人民的居住水平。與此同時，與其相關的產業也隨之發展起來，比如建筑、廣告、物業、裝修、金融保險、社會服務業等59個產業，對我國國民經濟的發展產生巨大作用。本文從稅收法律政策的理論基礎出發，結合A房地產公司的經營實務、財務會計管理概況以及承擔稅負的情況，多角度多維度地系統化分析與探討相關稅收籌劃方案。

一、A房地產公司稅收籌劃存在的風險

（一）A房地產公司簡介

1996年，A房地產公司正式成立，總部位于H省。該公司屬于有限責任公司，深耕于中小型房企領域，經營范圍：房地產開發、銷售、自有住房租賃等。2007年A房地產公司在深圳上市，是我國百強房地產企業之一。該房地產公司采用相關多元化發展戰略，以房地產開發為主業，諸多工程項目均已開展，開發建設總面積已超過150萬平方米。目前，公司擁有員工100余人，銷售物業遍布全國。

A房地產公司在2016-2018年連續3年納稅信用等級被評定為A級單位，享有稅務部門及銀行貸款等方面的激勵措施。近年來，為響應國家相關政策要求，抓住機遇，2016年，A房地產公司制定“五五規劃”，啟動“3+X”轉型升級新戰略，力求讓公司成為一家以大地產為主要經營方向，以大地產為骨干、大健康大金融為兩翼、以互聯網等新興產業為輔助的多產業綜合性集團公司。

本文之所以選擇A房地產公司作為研究對象，主要有以下原因：一是數據真實，A房地產公司的財務數據以及已繳稅款均來源真實，該公司的涉稅案例也為真實案例；二是代表性，A房地產公司為中小型房地產公司，代表了大部分房地產企業的情況以及財務人員的水平，具有普遍性；三是涉稅風險，該公司的商品房銷售業務以及財務處理方式存在較大的涉稅風險，大大增加了A房地產公司的稅負水平，為該公司造成了一定的資金損失，增加了本案的可研究性。

（二）A房地產公司稅收籌劃或將面臨的風險

1.財務人員能力不足

財務人員可能因為自身能力的不足以及對政策了解不夠及時充分，設計出來的稅收籌劃方案不是很完善，存在著一定的不確定性。由此可見，企業的稅收籌劃是一項相對技術性很強的工作，具有一定的專業性。負責企業稅收籌劃的財務人員應具備較高的職業素質，以確保稅收籌劃計劃的正確性和合理性。由此可見A房地產公司沒有專門的納稅籌劃部門且財務人員關于稅收籌劃的專業知識不足，無法設計出合適的解決方案，格局較小，沒有全局意識。

稅收籌劃中有兩種常見的片面性，一是單獨籌劃某個稅種，這樣會切斷公司稅收籌劃的整體性，造成這個稅種的稅額減少，而其他稅種稅負上升的情況。二是僅籌劃一定的時間，這樣割裂了公司發展的連續性，公司發展具有長期性，應著眼于長遠進行稅收籌劃，單單就某個時期進行籌劃，可能會使這段時期的稅負減少，達到想要的目標，但很可能影響公司的長期目標，對其持久運營造成一定的影響。A房地產公司財務人員能力不足，各部門之間的協調溝通不順暢，使其可能存在著不能全局進行籌劃的風險。

2.各部門合作不協調，溝通不暢

稅收籌劃表面看起來只與公司財務部門有關，但事實上，涉及公司內部各個部門的協調合作，在籌劃和實施過程中都需要各部門間相互配合、協調合作。有時因為公司制度或者人員等問題，各部門間聯動性比較差，盡管各司其職被認為是分工明確，但是一個公司整體的運行畢竟要涉及多個方面，缺少部門之間的良好溝通和協調合作，不僅不利于公司正常的經營運轉，還會影響稅收籌劃工作，使稅收籌劃工作沒有整體性，缺乏宏觀角度和決策層面的考量，并且導致籌劃工作不能有條不紊地進行，或者導致籌劃工作步驟出錯，無法保證公司整體利益的實現，最終導致籌劃方案的失效。

稅務部門和企業既是監督與被監督的關系，又是合作與共贏的關系。稅務部門對企業日常經營活動的涉稅事項進行監督，需要對企業的涉稅情況基本掌握，這就需要企業從中與之配合。如果企業財務人員在與稅務機關人員溝通方面不主動、不密切，公司的相關涉稅信息就不能及時準確地被稅務機關掌握，這會導致稅務機關延遲獲得公司財務、稅務狀況的信息，甚至誤解，降低進行下一步決策的效率，將會影響企業的納稅情況和經營情況，迫使籌劃方案不能夠繼續執行，導致籌劃方案的失效。

3.稅收籌劃方案缺乏靈活性

本文所設計的稅收籌劃方案已經是根據最新稅收政策進行分析的最具有時效性的方案。但是隨著社會的不斷發展，國家經濟形勢變化無常，為應對環境的發展變化，政府正在不斷推出新的政策。供給側結構性改革政策的推出是為了調整市場的要素分配；推出營改增的目的就是為企業減輕稅負，提升活力，減輕壓力；深化增值稅改革是為了進一步減費減稅、完善稅收體制；還有很多輔助性政策，包括限購、增加土地供應等，目的就是要抑制投機、投資性購房行為，保持房價的平穩增長，而不是停止增長。國家政策頻繁變動、朝令夕改使A房地產公司面臨的經濟環境不斷變化，稅收籌劃的經濟背景也在不斷變化，所以稅收籌劃失效的風險就一直存在于公司經營過程中。此種情況下的風險大小取決于籌劃方案的靈活性大小，靈活性高的籌劃方案風險就會小一些，相反，風險就會大一些。

二、房地產公司稅收籌劃風險的應對措施

（一）提高財務人員的素質

稅收籌劃是一項需要高專業素質的經濟活動。優秀的稅收籌劃相關人員業務素質是順利進行稅收籌劃的重要保障。財務人員的綜合專業素質直接決定了稅收籌劃方法是否合理，進而直接影響到稅收籌劃的效果，因此，企業進行稅收籌劃最關鍵在于財務人員的素質。所以，為了加強稅收籌劃，就必須加強員工的業務素質。稅收籌劃工作人員不僅需要熟練掌握財會知識和稅務知識，還需要對企業現狀有清醒的認識、對政策現狀有足夠的研究。這也對相關人員提出了更高要求，即需要具備財稅、管理、法律等專業素質。此外，目前我國的稅收制度經常處于調整變動狀態，所以稅收籌劃人員也需要實時關注這方面動向，便于及時做出應對措施。

A房地產公司本身人才引進的基礎和意愿不強，人才投入較小，使得企業財務人員的素質不高，且只專注財務知識，對稅務了解不多。因此，A房地產公司加大人才引進力度，根據業務需要，積極吸收對財務、稅務、法務、管理等方面有所涉獵的綜合性人才，對于其他的財務人員，要經常加強對新的政策知識以及相關知識培訓，不斷提高員工的業務能力。為企業實現最優的稅收籌劃，房地產企業應該建立健全稅收籌劃知識和技能學習機制，并且對相關人員進行相關考核，提高稅收籌劃人員的技能水平，以降低風險，為企業進行稅收籌劃提供保障。

（二）加強公司各部門合作協調與溝通

在A房地產公司的日常工作中，其經營管理制度是否完善關系到A房地產公司是否能夠順利開展經營活動，其各部門之間的相互配合關系到A房地產公司經營活動的效率高低，一個部門的崗位職責是否明確，關系到自己部門人員工作的效率和積極性，更關系到A房地產公司經營活動的進行和管理活動的開展。完善的管理體制包括對高管人員和普通員工的管理，也包括明確職責、績效考核、監督檢查等各環節，A房地產公司應該制定相關公司制度或者章程，進一步明確各部門崗位職責，崗位職責應該具體到小組或者項目甚至每個人。此外，A房地產公司應該完善員工獎勵機制，促進提高專業技術素養以及提高工作效率，使公司的激勵機制能夠全方位對員工起作用。

企業的經營不是單獨而存在的，稅務部門也不是能夠獨立運行的，企業的涉稅事項涉及多個職能部門，程序在各部門之間進行十分復雜。A房地產公司的運營也是如此，籌劃方案的設計關系到會計核算、審計、票據、稅務等各個方面，流程十分復雜，必須聯合各部門簡化相關工作程序，明確各自職責分工，提升各個部門的辦事效率，去爭取更大的時間價值，進而提高籌劃方案的時效性，降低稅收籌劃方案的風險。

（三）及時關注稅收政策和經濟環境的變化

籌劃方案的設計需要依據稅收政策，由于每個人身份不同、專業程度不同以及所處客觀環境不同，就會出現對政策的多種理解，在進行稅收籌劃方案設計時，不同的理解會影響籌劃方案的設計和效果。A房地產公司在籌劃時雖然使用了比較新的政策，但是運用的角度和方法存在一定的片面性，并且沒有很好地聯系新老政策，在政策的理解上存在不連續的缺點，導致政策使用不夠靈活，進而使籌劃方案不具有靈活性，出現了解釋不準確、不合理的情況，其理解的內容和稅務機關的解釋有出入，這就使A房地產公司的稅收籌劃方案使用的稅收政策在某些時候具有局限性或者使用失誤，給A房地產公司帶來了籌劃方案的風險。因此，A房地產公司應該提高對政策解讀的準確性，提高籌劃方案的靈活性。必須加強培養籌劃人員的專業素質，不斷提高籌劃人員對政策的解讀能力，使籌劃人員政策解讀角度盡可能貼近國家政策真實意圖，盡可能貼近稅務機關執法人員思維角度，準確運用稅收政策，來保證設計出來的籌劃方案具有合法性和可行性。

結 語

隨著我國稅收政策的不斷更新變化，稅收籌劃已成為房地產業財務管理的重要組成部分，對于稅收種類繁多、稅負繁重的房地產相關企業來說稅收籌劃顯得至關重要。近年來，我國市場經濟體制在不斷地完善，房地產行業的競爭也在不斷地加碼，日趨激烈。成本最小化已成為每個房地產相關企業追求的目標，也是企業財務管理活動的價值所在。因此，房地產企業需要進行合理的稅收籌劃，降低經營和稅收風險，實現企業價值的最大化。本文結合房地產企業稅收籌劃的理論基礎，以我國房地產企業現行涉稅政策為依據，以A房地產的稅收籌劃為例，分析該公司進行稅收籌劃的過程中面臨的風險主要有財務人員能力不足、公司各部門合作不協調溝通不暢、稅收籌劃方案缺乏靈活性、稅收政策的變動等，并針對風險提出了相應的應對措施：提高財務人員的素質、加強公司各部門合作協調與溝通、及時關注稅收政策和經濟環境的變化。

（作者單位：浙江交控城市發展有限公司）