房地產開發企業的資金管理

傅 超

（杭州泰都置業有限公司，浙江 杭州 310002）

近年來我國針對房地產開發企業的宏觀調控力度不斷加大，房地產開發企業在經營過程中資金壓力不斷提高，很多房地產開發企業由于資金不足面臨著較高的考驗。當前我國房住不炒的理念已成為房地產發展的導向，過去只要投資房地產就能獲得高額收益的局面一去不復返，越來越多的房地產開發企業面臨著資金不足、庫存壓力增大等一系列問題，很多房地產開發企業由于資金不足而面臨著嚴峻的考驗，因此企業需要加強對資金管理體系的研究，保障企業有足夠的資金獲得發展。

一、相關概念

房地產開發企業的資金管理工作要求企業結合經營活動的特點及規律，合理地對資金進行運作，從資金的籌集到資金的使用、回流進行全過程管理，實現全面管理的目標。

二、房地產開發企業資金管理問題

（一）資金籌資環節問題

近年來房地產開發企業的資金越來越緊缺，很多房地產開發企業在資金籌集的環節存在融資渠道單一的問題，且企業無法獲得足夠的銀行貸款。同時，房地產開發企業普遍存在財務杠桿過高、財務風險過大等一系列問題，當企業的庫存無法及時銷售時，將產生資金鏈斷裂的風險，影響企業的正常發展。

（二）資金使用環節問題

首先，很多房地產開發企業的預算管理體系不合理，預算執行力度不強，在預算管理的各環節沒有實現有效的管控，也沒有針對預算達成效果進行細致考評，不利于達成預算管理的要求。其次，成本管理不完善。房地產開發企業成本支出是一個動態的過程，需要針對成本支出的各環節建立動態管理機制，但是部分房地產開發企業管理機制不完善，沒有結合企業成本支出情況建立動態的分析機制，不利于實現對成本的有效管控。

（三）資金回流環節問題

資金回流環節是房地產開發企業的銷售環節，近年來房地產開發企業的銷售壓力不斷加大，越來越多購房者持幣觀望，很多房地產開發企業的資金無法及時回流。新時代背景下，部分房地產開發企業沒有建立完善的銷售機制，銷售價格制定及促銷方式設置都不夠合理，企業沒有通過建立一套完善的銷售體系幫助企業及時實現項目的銷售，不利于幫助企業實現資金回流的目標。

三、房地產開發企業資金管理建議

（一）優化資金籌集環節

第一，近年來越來越多房地產開發企業的資金缺口不斷擴大，部分房地產開發企業存在較大的資金壓力，尤其是中小房地產開發企業的資金缺口不斷擴大，影響了房地產開發企業的進一步發展。新時代背景下，房地產開發企業需要加強對資金籌集的管控。傳統的房地產開發企業向銀行獲取資金，但是在當前背景下銀行對房地產開發企業的貸款趨于謹慎，房地產開發企業需要采用多元化的融資方式獲取資金，充分考慮企業資金使用的風險與成本，合理確定企業的融資方式，克服單一融資方式引發的財務風險。通過優化資本結構降低融資成本，實現對風險的有效管理。因此，在當前房地產開發企業需要拓寬融資渠道，認識到不同規模的房地產開發企業需要采用符合自身規模的融資方式，采用恰當的融資方式對房地產開發企業進行管理。中小房地產開發企業可以借助行業協會通過互助性擔保的方式向銀行爭取更為優惠的貸款，也可以采用聯合投資的方式由多個中小房地產開發企業組成規模較大的企業獲得資金支持。中大型房地產開發企業擁有的融資渠道更為廣泛，融資渠道包括以下幾種：首先，合作開發。合作開發指的是不同房地產開發企業之間利用資金、開發資質等不同的要素共同經營、共擔風險、共享收益的開發模式，這一方式能夠實現強強聯合，實現資源互補。其次，房地產項目融資。房地產項目融資是將固定的土地資產轉化為可流動的資金的方式，能夠有效緩解企業的資金壓力，幫助企業獲得資金來源，解決房地產開發企業的資金需求。再次，信托融資。房地產信托投資指的是委托人基于對信托公司的信任，將資金委托給信托公司管理的方法。信托靈活性大，能夠結合房地產企業的資金需求設置恰當的產品。房地產開發企業具有高風險、高回報的特點，能夠吸引激進的信托公司參與其中。

第二，維護自身的企業信用。雖然房地產開發企業需要注重多種融資渠道的應用，但是當前我國大部分房地產開發企業主要還是以銀行這一種渠道進行融資，銀行融資是房地產開發企業融資過程中必不可少的方向，房地產開發企業的銀行融資方式對企業的發展有著重要的影響，但是當前我國整體的信用環境較差，很多銀行的不良貸款增加，破壞了銀行對企業的信任。近年來銀行對企業的要求不斷提高，房地產開發企業有了更高的利率和抵押擔保條件。房地產開發企業的融資成本在不斷提高，融資風險也在不斷提高，房地產開發企業只有提高自身的企業信用，才能實現有效的融資，以免融資渠道不足給企業發展帶來影響的可能性。因此，房地產開發企業在與銀行合作的過程中，需要重視自身信用的維護，加強對銀行借款資金償還的管理，避免到期不能及時償還借款而產生的問題。同時，房地產開發企業需要加強與銀行的合作，通過長期的合作關系降低信息不對稱帶來的風險。

第三，有效規劃企業的資金需求計劃。首先，合理判斷企業的融資規模和融資時機。房地產開發企業在發展過程中，不同階段的融資規模不同，企業不同項目的資金需求也有一定差異，為了防范資金需求無法滿足的問題，企業需要制定恰當的資金需求管理機制，合理統籌企業短期借款與長期借款的比例，避免長期借款過少而短期借款過多導致企業短期內資金緊缺的問題，保障企業在管理各環節的資金符合企業實際，避免在經營過程中資金短缺的問題。企業通過合理確定資金的需求量，保障企業的資金需求符合企業的發展實際，從而促使企業的各階段資金融資規模和融資結構合理[1]。其次，優化企業的資本結構。房地產開發企業在融資過程中，需要合理確定企業的融資結構，結合房地產開發項目的建設周期、現金流量情況、投資總額、銷售周期等因素，合理確定資金需求量，從而制定最為合理的融資方案。

（二）完善資金使用環節

第一，優化房地產開發企業的資金預算體系。房地產開發企業的資金貫穿于企業各環節，房地產開發企業需要結合自身的實際情況，結合投資環境、競爭環境、企業發展等方面的因素確定合理的資金規模、資本結構，并結合企業開發周期、擬開發項目前期資金投入量等方面的因素，合理確定企業投資規劃。房地產開發企業在確定投資規劃之后，需要結合資金需求規劃編制恰當的預算，通過預算管理機制實現對企業各環節資金的有效管控，防范資金管理過程中存在風險，并盡可能使預算管理細化。首先，成立專門的預算管理部門。房地產開發企業的管理流程較為復雜，資金循環涉及財務部、工程部、銷售部等多個部門，為了促使企業的預算實現統籌管理，需要成立專門的預算管理部門，負責對預算管理工作的統籌管控，并針對預算執行過程中資金使用的情況進行有效監督。其次，加強對各項資金的控制機制。房地產開發企業的預算工作要確保嚴格執行，實現預算對資金支出的有效控制，避免資金支出超過預算而導致預算流于形式的問題。房地產開發企業的各項資金支出都必須要落實授權審批制度，結合房地產開發企業預算額度保障資金的支出在預算額度范圍內，對于超出預算額度的必須要經過預算調整才可以對資金進行支出，避免資金超支的問題。再次，優化企業預算執行的考核方案。房地產開發企業需要對預算資金使用情況進行嚴格的考核，考核機制需要分析各層級人員是否嚴格按照預算管理的要求落實規劃。在預算考核的過程中，需要實現年度、季度、月度的評價，結合不同周期的評價判斷各部門以及各層級人員的工作落實情況，重點關注資金使用過程中的差異，并分析差異產生的原因，結合差異產生的原因分析導致預算超支的關鍵環節，并針對導致資金超支的關鍵環節進行優化處理，以防范系企業預算無法達標的問題，提高企業預算工作的合理性。例如A房地產開發企業在預算考評的過程中，結合預算編制、預算執行、預算結果三個層面進行評分，并通過德爾菲法確定不同指標的權重（詳見表1）。

表1 A房地產開發企業預算考評表

第二，建立動態的成本管理機制。房地產開發企業的成本發生是一個動態的過程，企業在成本管理過程中需要建立動態成本管理機制，通過對成本的動態管理，保障房地產開發企業各環節的成本實現有效管控，并結合成本發生的情況動態優化企業的工作機制，結合企業的管理實際對成本進行調整，從而提高成本管理工作的有效性，實現對成本的專業化與超前化管控，從而幫助企業提高自身的競爭力，幫助企業實現創造價值的目標[2]。首先，房地產開發企業需要建立動態成本管理制度，在年度、季度、月度階段企業都需要建立預算資金支出的動態分析機制，判斷成本發生的控制情況，針對成本情況進行細致分析，結合企業的現金流量以及未來可能發生重大支出等方面的情況，對企業的成本管理工作進行動態優化，確保成本管理達到預期目標。其次，實現對成本管理的信息化管控。房地產開發企業的成本影響因素較多，在成本管理的過程中，為了提高成本管理的有效性，企業需要進行信息化管理，通過信息化管理機制提高成本管理的準確性，及時反饋成本管理的各類信息。再次，建立施工日志。房地產開發企業的全體成員都需要形成成本管理意識，房地產開發企業需要認識到成本管理工作涉及企業內部的全體人員，除了成本管理人員之外，施工人員等人員也是成本管理工作的重要參與者。房地產開發企業應設置專門的施工日志，在施工日志中統計每日的工程量以及資金支出量，通過分析施工情況判斷成本支出的情況，避免成本超支影響企業資金運作的問題。最后，建立成本臺賬。房地產開發企業應該設置成本臺賬，對成本發生的情況進行實時監控，通過成本臺賬反映出成本變動的因素，動態監控成本管理的情況，并將房地產開發的全過程納入成本臺賬的管理范圍中，通過對各環節成本執行情況進行分析，判斷成本管理過程中的不足之處，并對企業的管理工作進行調整。

（三）改進資金回流環節

第一，明確資金回流要求。近年來我國針對房地產開發企業的宏觀調控力度不斷加大，房地產開發企業具有開發周期長等一系列特點，在開發的過程中可能會受到宏觀調控政策的影響，導致企業的銷售工作產生重大影響。因此房地產開發企業在取得預售證之前，就需要對宏觀經濟政策進行細致研究，并結合相關信息合理分析企業的資金回流規劃，通過掌握市場的變化幫助企業做好市場調查，了解供需情況，并掌握競爭對手的營銷策略及定價策略，從而幫助企業在取得預售證之后第一時間制定科學的銷售方案。同時，房地產開發企業在銷售過程中，在確定銷售規劃時需要結合自身的購買群體分析支付意愿，判斷企業的銷售費用、利潤空間等因素，在此基礎上制定合理的價格區間，確保企業的樓盤可以順利銷售。

第二，優化房地產開發企業的促銷方式。銷售作為房地產開發企業資金回流的環節，銷售的合理性決定了資金是否能夠及時回流。房地產開發企業在銷售的過程中，需要吸引消費者，維護好企業的形象，保障企業的產品能夠得到消費者的認可[3]。首先，加強對營銷人才的培養。房地產開發企業的銷售人員在面對客戶時，需要向客戶講解項目的特點，并通過收集客戶的意見，保障房地產開發企業能夠滿足客戶的偏好，達成應有的銷售效果。房地產開發企業需要加強對人員培養，在企業內部培養一批專業的營銷人才，從而幫助房地產開發企業能夠及時完成項目的銷售。其次，優化廣告的投入。房地產開發企業需要重視廣告投入，合理開展促銷。在廣告設計的過程中，房地產開發企業需要結合項目的優勢進行合理宣傳，并結合房地產開發企業的顧客群體偏好建立恰當的銷售方式。例如對于面向工薪階層的住宅，需要加強對價格優惠等方面的宣傳；對于面向高收入者人群的住宅，需要注重綠化環境、戶型優勢、區域優勢等方面優勢進行宣傳，結合不同人群的偏好建立恰當的宣傳方式，從而吸引購房者的目光。

四、結束語

近年來我國城鎮化進程加快，居民生活水平不斷提高，房地產開發企業也獲得了一定發展。但是隨著我國房住不炒理念的提出，房地產開發企業的資金運作受到了一定影響，越來越多房地產開發企業出現了資金緊缺的問題。為了加強房地產開發企業資金運作的穩定性，保障企業順利發展，企業需要加強對資金管理機制的研究。本文通過對房地產開發企業資金籌集、使用、回流三個層面進行研究，提出了房地產開發企業資金管理的具體措施，認為房地產開發企業在未來開展資金管理的各環節，要結合自身的實際進一步建立改進機制，從而保障企業實現健康發展的目標。