既有住宅加裝電梯相關問題探討

林 娟

（膠州市市場監督管理局 膠州 266300）

既有多層住宅加裝電梯工作是伴隨著經濟社會發展和老齡化進程的加快而出現的社會關注熱點。據《第七次全國人口普查公報（第五號）》,我國60歲及以上人口占18.70%（2.64億）,其中65歲及以上人口占13.50%[1]。隨著經濟社會的發展以及20世紀開展的計劃生育政策,我國人口老齡化將進一步加深；老齡化必然成為一個趨勢,同時也是今后較長一段時期面臨的基本國情,人口老齡化既是挑戰也存在機遇。對于老齡化現象,既增加了社會成本,又減少了勞動力,用工荒的發生,使我國經濟發展面臨挑戰；與此同時,綠色發展、高質量發展也應運而生,各類養老產業也成為培育的新熱點,其中為了解決老齡人的出行問題,老公房加裝電梯也順應發展。

近兩年國務院工作報告和各地方的工作報告中均有提到,鼓勵有條件的住宅加裝電梯,提高生活質量,解決老齡化社會的老人出行難題[2]。然而,針對既有住宅加裝電梯,國家沒有發布統一的政策性文件以及國家標準,基本是各地方政府協同相關部門制定加裝電梯相關的地方規范或地方標準。本文將從制度體系方面進行分析,并提出相關建議。

1 相關制度

我國對于老舊住宅加裝電梯,沒有統一的政策規范,但也基本形成了統一的流程,即征詢—審批—選型加裝（含資金籌集）—檢驗—使用登記,相關制度均是從這幾個方面進行展開和落實。

1）征詢。征詢首先從本樓道中的每家每戶開始,達成加裝電梯的意愿,重點是低層住戶的意見和建議,其次是大樓的業主的意見,最后是整個小區的征詢意見。通過3個方面廣泛征求意見,達到統一的認識和建議。

依照《中華人民共和國民法典》[3],從2021年開始,加裝電梯的業主表決辦法發生變化,和過去相比,表決比例更細化：加裝電梯幢的業主意愿征詢通過比例,由原先簡單地由業主的67%,更加細化為面積的67%和人數的67%參與表決,凸顯其代表性和廣泛性；不僅如此,還需要滿足專有部分面積的75%以上的業主且參與表決業主人數的75%同意。如果加裝電梯需要占用小區業主共有部分的,還應當征求建筑區劃內全體業主意見。經過改變后,相對于原有的表決辦法,更尊重業主代表的權益,通過率也將會進一步提高,有利于加裝電梯的順利實施。

2）審批流程。電梯加裝工程,不僅需要考慮出行方便,同時還需考慮是否影響房屋安全,審批環節不可或缺。其中至少涉及規劃、建設、住建、市場監管等政府多個部門,假如由一個部門再一個部門進行審批,一臺加裝電梯手續全部完成,不僅時間耗費長,也會出現部門之間互相推諉,找不到審批主體的問題。為了有序推進既有多層住宅加裝電梯,按照“能加盡加,愿加快加”的原則,實現加裝電梯行政審批“一站式”服務,成為行之有效的方法,可以利用現有信息化手段,通過現有政府辦事平臺“一網通辦”等,明確各部分的責權,規范辦事流程、辦理時限和收費標準,完善政策機制。

3）資金籌集。資金籌集一直是影響加裝電梯工程推進的關鍵因素,而且對業主的考驗也最大,住在樓層高的業主和樓層低的業主的需求不一樣,意愿也不同,導致出資金額和出資比例很難達到統一的要求。目前的通常做法,資金籌集由3個方面組成：（1）通過政府推出適當的獎勵政策,通過不同的獎勵幅度,鼓勵加裝電梯的盡快實施,促使加裝電梯的快速推進；（2）釋放住房公積金紅利,可以提取住房公積金用于既有多層住宅加裝電梯；（3）使用業主房屋大修基金,不足部分再進行自籌,并通過一定的措施和規范,以規定相應的出資比例。例如,上海市制定了《既有多層住宅加裝電梯不同樓層業主出資指導區間》（以下簡稱《指導區間》）[4],這份《指導區間》的發布,針對電梯的入戶方式、樓型和結構的不同,以及是否開挖地面移裝相關管道等,進行分類指導,劃分資金的分攤比例,有力地促進了居民意愿統一和達成共識,有序地推動了既有多層住宅加裝電梯工作。通過類似方式,有效地解決了加裝電梯的資金問題。

4）使用管理。老舊住宅電梯加裝完成后,通過監督檢驗,使用登記后,其后續的使用管理,完全按照TSG 08—2017《特種設備使用管理規則》[5]的要求進行,是否適用,存在較大的疑問。老舊住宅加裝電梯屬于新生事物,要真正用好、管好,需要創新管理模式。原有管理模式首先需要落實使用單位,很多加裝電梯后的使用管理是由業委會或者樓棟居民單獨管理,甚至有部分是樓棟內業主來實施管理,而不是由物業管理單位進行,找不到真正的使用管理單位,無法履行使用管理責任。為此,各地均在根據實際情況,制定相應的地方標準或者相關規則,用來規范后續使用管理[6]。

2 重點關注的現象

據不完全統計,山東省膠州市近兩年已加裝了近200臺電梯,2022年還計劃加裝100臺左右,從加裝電梯的情況分析,需要重點關注以下3個方面。

1）程序完善性。膠州市堅持共商共建,化解電梯加裝“棘手事”,在具體工作中問需于民,按照“一小區一方案”的原則,從居民最關心的電梯安裝位置、方案設計、資金籌措問題出發,開門征集“金點子”,制定電梯加裝項目“菜單”,引導居民按需“點單”,方案敲定后在小區公示,接受居民監督評議,讓居民成為老舊小區改造的“主角”。

目前,加裝電梯制度體系已經基本建立,社會共識也不斷提高,協調管理機制日趨完善,并且逐步從“個案”向“量產”轉變。從居民意見征詢到投入使用,有了一套完善的做法。但是加裝電梯從工程量來看,依然煩瑣復雜,從煤、電、水、氣和低壓電器通訊到電梯的井道、機器設備安裝均有涉及,包括建設、工程、驗收和使用的相關環節。各省、市、區相關部門,尤其是街鎮居委,在不斷探索、積極創新,邊試點實踐、邊破解瓶頸,形成一系列創新性做法。

加裝電梯應該以問題導向來解決業主實際困難,改善和方便居民上下樓,首先做到安全,其次是合適,最后才是經濟和節約。加裝電梯的建筑設計應當做到平面布局合理、安全,注重與原有建筑及相鄰建筑的協調,盡可能減少對周邊房屋建筑的影響,尤其需要考慮對低層住戶的影響,特別是采光和噪音的干擾。

2）增加居民獲得感。電梯加裝最難的是“開頭一公里”,群眾意愿是關鍵。作為膠州市既有住宅加裝電梯“樣板工程”的澳門花園小區,“早改早舒心”不僅在改造前深入人心,改造后更是切實地得到了“舒心”的實惠。近年來,膠州市不斷加大“老樓加裝電梯”推進力度,這項“民心工程”是通過城市有機更新,推動既有住宅改造,應對老齡化社會的有效手段,是解決老年人等行動不便群體上下樓難題的重要舉措,既能有效提升居民生活品質,改善居民生活條件,又能為存量住房賦予新的功能,提升城市品質。要想讓本幢居民全部滿意,須有創新思路和方法。不僅要關心樓層高的居民的出行難問題,同時也應該關注低樓層住戶的實際困難。住高樓層的用戶,特別是家里有老人的,希望盡快加裝電梯,即使高樓層的多出點費用,其加裝意愿也較高,只是希望樓里的居民盡快同意安裝。但住在一樓的用戶表示不是所有的情況都適合裝電梯,尤其是樓下公共空間已經很擁擠的。例如,加裝電梯的建筑設計,是否可以充分考慮頂層空間的利用,將頂層部分空間轉換為低層住戶的儲存室,讓低層住戶也有乘用電梯的需求,讓所有業主有充分的獲得感。

3）幸福指數不斷提高。膠州市始終堅持以人民為中心的發展理念,將加裝電梯作為老舊小區改造的“先手棋”,2020年以來,已為24個老舊小區加裝電梯,惠及居民約1萬余人。打造了老舊小區加裝電梯的“膠州模式”,全面提升了居民的幸福指數。

要想把加裝電梯的實事做好,須充分考慮各方利益,而不是為了加裝而加裝,同時從安全角度,須做到如下幾個方面,讓居民放心使用：（1）對低樓層的住戶,可以適當給予一些經濟補償,彌補他們的需求；（2）電梯安裝以后的使用管理納入物業管理范圍,落實安全保障,對于今后的修理、維護和年檢工作有一個長期的規劃,同時也能提高應急處置能力；（3）推行加裝電梯安裝監控系統,納入智慧監管服務平臺,實現“一網通管”,進行智慧監測,一旦發現故障或困人,及時推送信息,并及時響應。

3 建議和措施

1）搭建溝通平臺。充分發揮黨組織和黨員的引領作用,街鎮和居委會牽頭,業委會和物業公司配合,業主代表積極參與,加快形成合力,業主有充分發表意見的平臺,形成良好的工作局面。融合鄰里關系,推進電梯后續管理。通過加裝電梯過程中的表決等各種流程,不僅密切了鄰里之間的關系,同時也加強了樓上樓下的溝通。雖然低層和高層業主之間有矛盾,一旦通過溝通、協商和各自的讓步,最終完滿解決了以后,便會增進新型鄰里關系的發展,有助于社區的共治發展形式的確立,為今后電梯的維護費用、修理費用等籌集使用提供更好的支持。

2）構建制度體系。（1）對各小區加裝電梯的可行性進行評估,符合加裝條件的,按照“可裝盡裝”的原則,指導開展啟動加裝電梯的全覆蓋工作；（2）后續管理及時跟進,電梯加裝完成后,如何保證電梯的安全運行,是業主更關心的實際問題；（3）建立資料檔案的相關管理制度,加強加梯后的運行、管理、維護機制的制定。

3）創新電梯維保模式,引導業主在加裝電梯方案表決時,提前考慮和約定后續的日常運行維護等各類問題,鼓勵采用“電梯設備+維保服務+保險機制”一體化采購模式,由保險機制的介入,解決用梯的后續問題。

4）培育新型養老產業模式。隨著我國老齡化人口的增加,養老成為社會廣泛關注的熱點,既有住宅加裝電梯后,不僅方便了老人的出行,同時也為居家養老模式提供了有益的嘗試。有了垂直交通運輸工具,居家老人不僅可以通過輪椅出行,同時有助于醫護人員和醫護設備的快速到位,減輕或降低人們對疾病的恐懼和擔心,為居家養老提供了定心丸和催化劑。

4 結束語

隨著加裝電梯數量規模擴大,建議加強部門間協作,推進與加裝電梯企業持續溝通,在電梯維保監管方面探索更有針對性的適用方案,為居民提供更多樣的選擇和更安全的保障。