農村不動產權籍調查中測繪技術的研究與應用

張綺思

（廣東省有色地質測繪院，廣東 廣州 510080）

根據自然資源部下發《自然資源確權登記局關于進一步做好農村不動產確權登記工作的通知》（自然資登記函[2019]6 號），需要明確農村不動產確權登記工作目標，準確把握農村不動產確權登記工作重點，因地制宜開展農村不動產權籍調查，依法依規辦理農村不動產登記，規范資料管理，切實加強組織實施。為貫徹落實各相關部門印發的關于不動產權登記文件精神，A 市某鎮積極開展“房地一體”農村宅基地和集體建設用地權籍調查工作，以期能有效保障農民合法財產權益，促進實施鄉村振興戰略，保證農村社會秩序和諧穩定。

1 工程概況

A 市某鎮位于A 市中北部，地勢東北高西南低，丘陵起伏，屬于亞熱帶地區，常年受海洋性氣候影響，春夏多雨，夏秋間常有臺風及干旱現象。為此，工作人員需要克服氣候、習俗、語言不通等問題，到現場核實房屋有關情況，并按照宅基地發證及房屋核實等情形分類處理，以便完成房地一體農村宅基地和集體建設用地的不動產權籍調查工作，為房地一體農村宅基地和集體建設用地登記發證提供依據。

本次調查范圍主要包括該鎮農村宅基地、集體建設用地及地上房屋，預估調查宗地數約5 萬宗的地權屬調查、宗地圖制作和信息入庫等工作。通過確權登記發證，將使農民享有的宅基地和集體建設用地使用權及房屋所有權得到法律的確認和保護，賦予農民更多財產權利，為農民增加財產性收入提供產權保障。同時，可以有效解決土地權屬糾紛，進一步夯實農業農村發展基礎，有助于提高農村治理體系和治理能力現代化水平[1]。

2 不動產權籍調查測繪工作思路

2.1 技術路線

以滿足農村房地一體宅基地和集體建設用地確權登記發證工作為出發點，基于農村地籍調查、不動產登記數據以及歷年1 ∶500 數字化地形圖、衛星影像、“二標四實”等成果資料，利用已有集體土地所有權地籍圖、城鎮地籍圖、村莊地籍圖、地形圖、影像圖等圖件制作工作底圖[2]，依據國家、省有關調查規程和標準，通過房地權屬調查與現場校驗丈量，補充、完善宅基地和集體建設用地及房屋的不動產權屬調查材料和不動產測量圖件，為農村宅基地、集體建設用地及房屋確權登記發證提供依據。如圖1 所示。

圖1 技術路線

2.2 前期準備工作

準備工作是權籍調查有序開展的一項重要基礎工作，要緊緊圍繞農村宅基地、集體建設用地及房屋確權登記發證工作目標，統一部署，同步開展。其主要工作內容包括發布通告、資料收集、確定調查范圍、技術設計、農村房屋預編號、制作工作底圖、表冊與工具準備等。開展房地一體農村宅基地和集體建設用地調查，由鎮街發布調查工作通告，并利用電視、報紙、微信公眾號等媒介開展宣傳和動員；作業單位負責資料收集與分析，制定工作計劃，并進行技術設計、技術培訓及制作工作底圖等。

2.3 現場調查與校驗丈量

現場調查與校驗丈量應充分利用調查底圖，核查每宗（塊）土地的位置、權屬、界線、四至關系、用途及其地上房屋結構、建成時間等基本情況，并將核查情況詳細標注在調查底圖；只校驗丈量永久性存續的、結構完整的農村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性建筑物和構筑物；附屬設施如倉庫、圈舍、門房等不用作權屬界線但為永久建筑結構的，可在不動產權籍調查表中簡要記錄其相關信息，說明其位置、用途、數量等。現場調查與校驗丈量要充分尊重權利人意愿，權利人不配合調查的，調查人員定期將權利人名單和宗地坐落報送村（社區），由村（社區）組織協調，協調后權利人仍不愿配合的，在調查底圖備注清楚，并按房屋照相的要求拍照存檔后，調查工作自動終止。農民公寓、拆遷安置房或聯建房若已有相關部門批復的建筑戶型設計圖或竣工圖紙的，按設計或竣工圖紙尺寸進行建筑面積計算；無上述圖件成果資料的，采用全解析法開展房產實測。

2.4 不動產權籍圖繪制

農村不動產權籍圖包括地籍圖、不動產單元圖等，其中不動產單元圖主要包括宗地圖和房產分戶圖等。地籍圖、宗地圖測繪按《地籍調查規程》（GB/T1001-2012）5.3.3 規定；房產分戶圖在地籍圖、宗地圖的基礎上，以不動產單元為單位，編制要求和內容參照《房產測量規范》（GB/T17986.1）7.3 規定。

2.5 成果審查入庫

在A 市某鎮“房地一體”農村宅基地和集體建設用地權籍調查完成后，應將宗地、房屋等數據進行整理，形成宗地、房屋等圖層，并將數據納入當地不動產登記平臺相應管理系統。以現有的地籍數據庫為基礎，對接于整合土地、房產、土地承包經營權、林權等各類不動產登記數據，建立統一的不動產權籍調查數據庫和管理系統，以實現不動產權籍調查成果一體化管理。

3 無人機航拍測繪技術在不動產權籍調查中的應用

為了取得高精度測量成果，本次作業采用無人機航拍攝影測量。該技術測量精度高、測量速度快，將其應用到A 市某鎮農村地籍測量中，通過高分辨率攝影相機、精準的定位技術以及傳感器，能夠快速采集到農村土地及房屋的位置、面積等具體信息，并將所拍攝到的影像形成三維立體模型。

3.1 航拍飛行設計

根據A 市某鎮農村的地形地貌，科學合理地設定本次航拍路線與測量區域，并設置好飛行高度、速度以及重疊等參數[3]。本次設置航高110 米，航向重疊率80%，旁向重疊率75%，飛行速度10 米/秒，設計地面分辨率1.5 厘米[4]。在設置完成相關參數后便可以控制無人機進行采集作業。航拍成果如圖2 所示。

圖2 A市某鎮農村航拍成果圖

3.2 像控點與檢測點測量

在進行外業測量時，工作人員還需要根據測量區域內的地理位置情況選取相應的像控點與檢查點，并采用RTK 技術確定像控點與宗地、房屋界址點的具體坐標，并對選取好的坐標進行校正。在確定坐標后，工作人員還需要在確定的像控點中選出幾個點供空三加密時使用，以便數據傳輸中能夠處理外方位元素，從而建立起三維坐標；而剩余的控制點作為后期成圖的精度檢測點，以此提升測量數據的質量。為此，在開始測量時采用無人機載移動測量系統，對測量區域房屋進行激光掃描，不僅可以將房屋邊界以矢量點的形式呈現出來，使工作人員可以更加直觀地判斷墻面位置，以縮短判斷房屋位置的時間，還可以獲取建筑物1 ∶500 比例尺地籍圖，大大提高了外業作業效率。

3.3 數據處理

3.3.1內業數據采集

內業數據利用iData 3D 進行采集，采集人員可以同時使用平面視窗和立體視窗，不需要配戴立體眼鏡，便能快速采集數據[5]。該技術不僅操作簡單，還方便工作人員快速處理影像數據，經過對攝像數據一一進行處理后，便可完成相應比例的三維實景模型。

3.3.2外業調繪和編輯成圖

外業調繪作為航測編輯成圖的主要工作之一，主要是將外業拍攝到的影像制作成工作底圖，再基于工作底圖開展外業調繪。由于傳統的外業調繪工序多，人員投入大，周期長，作業效率低，成本高，最終成果精度質量低。為此，通過采用無人機進行外業調繪，能夠及時對測量區域內出現變化的物體或地塊進行標注，以便后期制定相應的補測計劃。補測一般是在二底圖基礎上進行，利用測量區域內的控制點進行施測，若控制點不夠需增設測點或補測地物，則需要用不同的符號和顏色標注不同類型的地物、居民地名稱、植被等，且補測界址點與地物點之間的間距誤差不能大于±0.3mm。外業調繪補測工作完成后，利用CASS 軟件對調繪結果進行整理、編輯，并制作成不動產權籍調查圖。由此可見，在外業調繪作業中，采用無人機航拍測量能有效提高作業效率。

3.4 測圖成果精度分析

成果精度檢查主要是對圖形數據和屬性數據采集、建立圖形數據的拓撲關系、建立圖形與屬性的邏輯關系、圖形編輯和屬性編輯、拓撲錯誤的處理和屬性數據的校驗、圖形與屬性邏輯一致性進行檢校。如：首先要檢查權屬調查資料的合理性和邏輯一致性；其次，檢查不動產坐標系統和投影系統，如存在不一致時，還需進行必要的坐標變換和投影轉換；最后檢查入庫數據，看看紙質介質地籍圖圖面內容是否一致、完整。

為了檢測本次房屋界址點和邊長的測量精度，在實測界址點時采用符合精度要求的地籍界址點測量成果進行計算。經計算，界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和間距超過50m 的相鄰界址點的間距誤差不超過表1 規定。

表1 解析房屋界址點（房角點）測量精度

為了確保房屋測量精度，在測量房屋邊長時，房屋外廓的全長與分段（室內）丈量和（含墻身厚度）在較差內時，應以房屋外輪廓數據為準，分段丈量的數據按比例配賦，超限須進行復測，房屋邊長超過50m 誤差限差不應超過表2 規定。

表2 房屋邊長測量精度

3.5 不動產權籍調查數據關聯

在完成質量檢查后，還需根據不動產權籍調查數據庫的要求，包括文件命名規則、空間數據分層要求和屬性數據庫結構等，建立滿足入庫要求的空間數據和屬性數據。將A 市某鎮作業區的調查成果匯總為一套全鎮范圍的入庫數據成果，并將其提交給市自然資源局，市局檢查合格后形成正式成果，再錄入A 市不動產權籍數據庫，與現有不動產登記數據進行銜接，為房地一體農村宅基地和集體建設用地登記發證提供依據。

4 結語

農村不動產權籍調查測繪是國家不動產權統一登記工作的重要組成部分，使用無人機測量技術對A 市某鎮農村宅基地進行確權，不僅能有效解決傳統外業測量周期長、精度低、效率低等問題，還能提高外業作業效率，提升測量精度，確保A 市某鎮農村不動產權籍調查測繪工作順利完成，這對A 市實現不動產統一登記、統一確權、統一發證，實現不動產權籍調查成果一體化管理有重要意義。