西安市房價對城鎮居民消費支出影響分析

摘要：本文基于西安市房價、收入、消費支出中的代表性數據，分析西安市商品住宅售價對城鎮居民消費支出的影響。通過分析發現，2007年～2020年期間西安商品住宅售價對西安城鎮家庭人均消費性支出具有較大的正向促進作用。

關鍵詞：西安商品住宅售價城鎮居民消費實證分析

引言

“擴大內需、促進消費”是我國實現經濟發展方式轉型的重大舉措。2018年末的中央經濟工作會議指出2019年要促進形成“強大的國內市場”。但高企的房價和低水平徘徊的居民消費率，是當前我國宏觀經濟運行中的兩個突出現象。房產價格的波動對居民消費會有一定的影響——“財富效應”與“擠出效應”并存，所以考慮到“擴大內需、促進消費”以及“促進形成強大國內市場，提升國民經濟整體性水平”這一背景，研究房價的波動對城鎮居民消費的影響對于保證經濟穩定發展、促進形成強大的消費市場都具有一定的經濟意義。

作為國家中心城市之一的西安，是陜西省人口第一大市。據第七次全國人口普查數據顯示，西安市人口總量達1295.29萬人，比2010年增加448.51萬人，增長52.97%。那么，研究西安城鎮房價波動對西安城鎮居民的消費支出影響就有重要的現實意義。本文擬通過實證分析，為西安市未來房地產業的調控和促進居民消費穩定增長提供一些現實依據。

考慮到房價的構成當中，對居民生活影響最廣的是住宅價格，城鎮消費人口的主要構成是城鎮家庭人口，故本文選取西安商品住宅售價和西安城鎮家庭人均消費性支出、西安城鎮居民人均可支配收入數據作為樣本數據進行分析研究。

一、西安商品住宅價格水平變動趨勢

2008年以來，全球爆發金融危機，為了應對這種危局，中央政府推出4萬億刺激政策。本文根據Choice數據公布的2008年～2020年安市商品住宅售價數據做了整理，為直觀看到商品住宅價格的變化情況，繪制了折線圖，見圖1。

可以看出，金融危機以來至今，西安商品住宅售價經歷了兩階段上漲，第一階段從2008年至2013年，商品住宅售價從4268元/㎡漲到了72545元/㎡，5年間累計漲幅近70%，商品住宅售價復合年增長率11.19%;第二階段從2015年至2020年，商品住宅售價從6，770元/㎡漲到了16，063.28元/㎡，此次5年間累計漲幅137.27%，商品住宅售價復合年增長率18.86%。其中出現三次同比快速上漲，分別是2010年、2018年、2019年，這三年商品住宅售價同比增長率達29%以上。

二、西安城鎮居民收入水平與消費支出趨勢

1、西安城鎮家庭人均消費性支出趨勢分析

本文研究對象是西安城鎮居民，所以這里對西安市城鎮家庭居民消費支出情況進行數據整理分析。除2020年疫情原因外，2008年以來西安城鎮居民家庭人均消費支出逐年增加，2008年至2019年這11年間人均消費支出從9，772.07元增加至23，514元，人均消費支出復合年增長率為8.31%;但從消費支出增速來看，城鎮居民家庭人均消費支出的增速呈現出下降的態勢。見圖2.1。

2、西安城鎮居民人均可支配收入分析

西安城鎮居民人均可支配收入從2008年的15，207元增長到了2020年的43，713元，增加了1.87倍，人均可支配收入復合年增長率CAGR9.2%;圖2.2中折線圖部分為西安城鎮消費-收入比（即城鎮家庭人均消費性支出/城鎮居民人均可支配收入）的趨勢。

2008年至2014年，西安城鎮消費-收入比總體呈現出下降趨勢，從2008年的64.26%下降到2014年的48.60%;2015年至2020年城鎮消費-收入呈現出穩定的趨勢，最高為2018年的56.72%，最低為2020年的52.31%，波動幅度很小。圖2.2。

三、房價和城鎮居民消費相關性分析

之前已經對西安商品住宅市場現狀和西安城鎮居民消費情況進行了數據整理，并進行了描述性統計分析。下面將對西安商品住宅售價和西安城鎮居民消費支出的相關性進行進一步分析。

1、商品住宅售價和城鎮居民消費變動趨勢比較分析

隨著經濟的發展，可以看到無論是西安商品住宅售價、還是西安城鎮居民消費支出都呈現出了增長的大趨勢。為了更加直觀的看出商品住宅售價和城鎮居民消費變動的情況，本文整理了2008年～2020年西安商品住宅售價和西安城鎮家庭人均消費性支出對比，見圖3.1。

由圖3.1可以看出，2008年～2020年西安商品住宅售價和西安城鎮家庭人均消費性支出整體上均呈現出增長的趨勢。西安城鎮家庭人均消費性支出增長曲線更為平滑、波動較小，消費支出僅在2020年因新冠疫情原因出現下滑，其他年份均呈現穩定增長的趨勢。西安商品住宅售價增長曲線體現出一些波動性，但整體上表現為增長趨勢。由此可以看出，西安商品住宅售價和西安城鎮家庭人均消費性支出存在一定的關系，后續將進一步對西安商品住宅售價和城鎮居民消費之間的影響進行實證分析。

2、消費支出與住宅價格的增量與增速趨勢比較分析

由圖3.2可以看出，西安商品住宅售價的增速波動較大，西安城鎮家庭人均消費性支出增速波動較小，但由圖可以看出西安商品住宅售價增速和西安城鎮家庭人均消費性支出增速存在一定的關系。西安城鎮家庭人均消費性支出年同比增量相對穩定，消費支出增量基本在1000元/年附近波動，西安商品住宅售價年同比增量波動較大，特別是在2017年之后，年增幅保持在2000元左右，但在2017年之前年增僅在500元左右。

四、房價對城鎮居民消費影響實證分析

本文選取西安商品住宅售價為自變量，西安城鎮家庭人均消費性支出為因變量，進行回歸分析。樣本區間為2007年～2020年十四年的數據，選取置信度95%，，進行回歸分析。

回歸分析結果得出，相關系數Multiple R為0.852517，代表較高的正相關關系;擬合優度R Square為0.726785，說明回歸模型與實際數據的擬合程度較高;Significance F為 0.000107，遠小于0.05，兩個參數的P-value值分別為0.002297和0.000107，本回歸模型的置信度達95%;在95%的置信度下，回歸系數落在區間內。

根據回歸分析結果，說明西安商品住宅售價與西安城鎮家庭人均消費性支出具有正相關關系，且x variable為1.210834，說明西安商品住宅售價對西安城鎮家庭人均消費性支出具有較大的正向促進作用。

五、可能的原因分析

1、房價上漲對西安城鎮居民有較強的財富效應

從上述的分析當中，可以看出，西安城鎮商品住宅售價上漲對于城鎮家庭消費增長的總體影響可能更多的表現為財富效應，而非擠出效應。從圖3.1可以看出，2008年～2020年間，整體上西安商品住宅售價的漲跌趨勢與人均可支配收入的變動趨勢同頻共振。

為了進一步論證，下面選取西安商品住宅售價為自變量，西安城鎮居民人均可支配收入為因變量，進行回歸分析。樣本區間為2007年～2020年十四年的數據，選取置信度95%，進行回歸分析。

回歸分析結果得出，相關系數Multiple R為0.825901，代表較高的正相關關系;擬合優度R Square為0.682112，說明回歸模型與實際數據的擬合程度較高;Significance F為0.000273，遠小于0.05，兩個參數的P-value值分別為0.008789和0.000273，本回歸模型的置信度達95%;在95%的置信度下，回歸系數落在區間內。

根據回歸分析結果，說明西安商品住宅售價與西安城鎮居民人均可支配收入具有正相關關系，且x variable為2.329865，說明西安商品住宅售價對西安城鎮居民人均可支配收入具有較大的正向促進作用。

2、新移民的涌入推高了西安商品住宅售價，讓老西安人躺贏

西安市常住人口數量在2007年～2016年間保持在800萬量級，但隨著西安戶籍新政鋪開，西安常住人口在近三年迅猛增長，西安在2018年邁進千萬級人口城市。這標志著西安逐步由\"存量半城市化人口\"為主，向\"新增城市化人口為主\"轉變。見圖4。

在房地產調控背景下，新增人口在獲得了西安戶籍后，取得了購房資格，進一步拉動了商品住宅市場需求。商品住宅售價在2018年、2019年連續兩年增長的29%以上;2020年由于新冠疫情疊加“房住不炒”的一系列持續嚴格限購等調控措施，西安商品住宅售價仍然增長了15.48%。而作為手中握有房產的“老西安人”，隨著房價的推升，財富水平也隨之增長，這可能對其消費產生了正向刺激作用。

六、結論及建議

2008年金融危機以來的數據分析顯示，西安商品住宅售價與西安城鎮家庭人均消費性支出具有較高的正相關關系，西安商品住宅售價對西安城鎮家庭人均消費性支出具有較大的正向促進作用。可能的原因是，西安城鎮商品住宅售價上漲對于城鎮家庭消費增長的總體影響可能更多的表現為“財富效應”;作為手中握有房產的“老西安人”，隨著房價的推升，財富水平也隨之增長，反而可能對其消費產生了正向刺激作用。

但考慮到，西安在新戶籍政策下作為向\"新增城市化人口為主\"轉型的移民城市，房價上漲可能會抑制新移民的消費，因此建議，在制定房價調控政策時，除了抑制房價快速增長，也應兼顧考慮房產的“財富效應”，允許房價在合理范圍內保持一定的合理增速。

參考文獻：

[1]劉靖，陳斌開.房價上漲擴大了中國消費不平等嗎？[J].經濟學（季刊），2021，21

[2]徐璐，江凱.我國商品房房價上漲對城鎮居民消費長期影響顯著 [J].金融發展評論，2017（10）

基金項目：本文系西安工商學院院長科研基金項目。項目名稱：西安市房價對城鎮居民消費影響的實證分析（項目編號19YZ06）。

作者簡介：謝燕暉（1982.11-），女，漢族，陜西銅川人，碩士研究生，副教授，研究方向：市場經濟與投資決策。