房地產經濟波動影響因素及金融風險防控措施

王紅波 安陽市殷都區自然資源局

市場經濟是否穩定發展與房地產行業密切相關。房地產行業是我國國民經濟體系非常重要的組成部分，健康平穩的房地產行業可以加快我國國民經濟發展的腳步。市場經濟體系中影響房地產行業穩定發展的因素較多，這些因素的存在使得房地產經濟出現了程度不一的波動，進而引發了相應的金融風險。因此針對此種問題就需要充分發揮我國政府部門的宏觀調控作用，對房地產行業進行必要的干預，在確保市場經濟穩定發展的同時，積極防范金融風險。

一、房地產經濟波動影響因素分析

（一）房地產經濟體系自身因素對房地產經濟帶來的影響

1.房地產市場供求因素的影響

房地產市場供求因素對房地產經濟波動帶來的影響較大。房地產市場的供求關系處于不斷變化的狀態。消費者較高的消費需求推動了房地產行業的快速發展。反之，如果消費者消費需求不高則會制約房地產行業的發展。影響房地產供給量的因素較多，包括技術、勞動、資金以及管理等，各項因素處于不斷變化導致房地產的供給量也不斷變化。在房地產供給波動程度遠遠超過需求程度時，房地產市場會出現不平衡的供求關系，進而促使房地產經濟發生波動。

2.房地產價格因素的影響

房地產價格是導致房地產經濟波動的因素之一。在房地產經濟過熱的情況下，參與該項目投資的人群會明顯增加，會出現盲目性投資和投機性投資的問題，此時房地產價格會出現不規則的快速增長。在投資者盲目性投資的情況下獲取了更多的經濟效益，受高回報率的驅使越來越多的人員加入房地產項目投資中，使得房地產行業發展速度進一步加快，房屋交易量也明顯增長。但是此時呈現出來的房地產市場供求關系是不健康的，這種泡沫堆積起來的經濟也是暫時性的，一旦泡沫破滅則房地產經濟會受到嚴重創傷。

3.房地產收益率因素的影響

房地產投資因素會影響房地產經濟波動。房地產凈收益和投資額之間的比率就是所謂的房地產收益率。通常情況下房地產開發預期收益處于上升階段時，會吸引更多的開發商前來投資。在預期收益下降到某個階段時則參與該項目投資的開發商會減少，進而導致房地產經濟產生較大的波動[1]。

（二）不屬于房地產經濟體系的外部因素對房地產經濟帶來的影響

1.經濟因素

房地產開發宏觀因素是影響房地產經濟波動的經濟因素之一。宏觀經濟因素對房地產經濟的影響主要是通過經濟參數和經濟變量來實現。其中物價水平、收入水平、通貨膨脹率、消費水平、銀行利率以及產業結構等是宏觀經濟中經濟參數和經濟變量的主要內容。此外，城鎮化的發展也影響了房地產經濟波動。基礎設施建設和住宅建設都是城鎮化發展非常重要的內容，以上方面均需要得到房地產行業的支撐，反過來城鎮化發展也會影響房地產經濟。

2.社會發展因素

社會發展因素對房地產經濟波動產生了較大影響。在人們生活水平不斷提高和精神文明建設越發完善的背景下，此時消費者原有的消費觀念也發生了很大變化，消費者對自身居住環境有了更高的要求，為了滿足消費者的高要求就需要立足房地產行業。可見社會發展因素對房地產經濟波動影響較大。

3.政策因素

政策因素對房地產經濟波動的影響主要體現在宏觀經濟政策上，宏觀經濟政策主要包括財政政策、貨幣政策、區域發展政策等，以上政策均會對房地產經濟周期產生影響[2-3]。

4.城市發展因素

人口的快速增長進一步加快了城市化發展的速度，與此同時也帶動了房地產行業的進一步發展。城市化發展已經成為影響房地產行業經濟發展的重要因素之一。

二、房地產市場主要存在的問題

（一）過度依賴資金

過度依賴資金是房地產市場面臨的一大問題。房地產項目在實施的過程中對于資金的需求量較多，尤其是房地產項目前期開發環節對銀行貸款有了更高程度需求，在資金保障不充足的情況會阻礙房地產項目的順利落實。加上房地產行業具有資金密集型的特點，這也決定了該行業對銀行貸款有著較高的需求。土地開發是房地產項目建設非常關鍵的環節，在項目開展前期房地產開發商會耗費大量的資金購置用于房地產項目建設的土地，用于購置土地的費用百分之八十都是依靠銀行貸款。這足以說明銀行發展過程中將大多數的資金都放在了房地產行業，一旦房地產行業出現問題則銀行貸出的資金也不能及時回收，進而會引發較為嚴重的金融風險。房地產行業與商業銀行的發展密切相關，房地產行業的穩定發展直接關系商業銀行的穩定發展。反之，在房地產行業發展不穩定的情況下，商業銀行發展中金融風險發生概率也會更高。

（二）住房信貸風險

住房信貸風險是房地產行業發展中常見的問題之一。在我國房地產行業迅速發展的背景下，購房者的需求也逐漸增加，很多的購房者不再滿足唯一的住房，對于二房、三房以及多房的需求也越來越多。但是很多購房者存在較高的購房需求，手中的資金又不能滿足自身的購房需求，這就引起了消費者在購房消費中的矛盾。此時，購房者為了滿足自己的購房需求紛紛選擇信用貸款，信用貸款的方式滿足了購房者對房屋購置的需求，但是同時也埋下諸多的安全隱患。消費者個人風險性問題一旦發生則會產生一系列的經濟問題，后續會出現不能及時還款和借款還不上的問題，以上問題的出現進一步增大了商業銀行金融風險。盡管我國在個人住房貸款上出臺了相關的政策和監管措施，但是依然沒有構建起完善的社會信用征信體系，該體系的不完善難以使得商業銀行及時了解信貸者的個人信用情況和不良信貸行為。一旦銀行將資金貸給了信用不高且不良信貸行為高發的個人則會導致金融風險的發生。針對該問題就需要商業銀行提高對住房信貸問題的重視程度，加強對信貸者的審核力度，在推動我國房地產行業有序的發展的同時，積極防控金融風險。

（三）銀行經營風險

銀行經營性風險也是房地產行業發展過程中經常出現的問題。銀行經營性風險與經營者管理和決策密切相關。在我國房地產行業迅速發展的背景下，商業銀行將更多的資金放在了房地產項目上。但是商業銀行在履行自身貸款行為時對房地產在發展過程中帶來的短期內的經濟效益更為關注，忽視了長遠效益。一些商業銀行會選擇降低自己的貸款門檻，簡化對貸款者信用審核手續，無形中提高了金融風險的發生率。加上商業銀行貸款的客戶存在很多不確定因素，受這些因素的影響會引發不良貸款，一旦不良貸款出現則會導致較為嚴重的金融風險[4-5]。

三、房地產經濟波動影響因素及金融風險防控措施分析

（一）加大對房地產價格的管控力度

加大對房地產價格的管控力度是防控房地產金融風險的措施之一。我國房地產行業在發展過程中存在價格上漲過快的問題。尤其是一些一、二線城市房價上漲更為顯著，嚴重超出了房價正常的波動范圍。因此為了防控房價不合理增長引發的金融風險就需要國家相關政府部門加大對房價的管控力度，并出臺相應的政策，實現對房地產價格的合理化管控，將房價維持在合理水平。加大對房價的管控力度可以避免因為房價過度增長阻礙該行業的可持續發展，對于金融風險的防控起到了非常重要的作用。

（二）房地產抵押貸款證券化

金融機構借助匯集、住房抵押貸款的方式，以現金購入相應的證券，這就是房地產抵押貸款證券化的內容。房地產抵押貸款證券化可以根據貸款人員個人信用和個人信用評級情況明確具體的信用等級，隨后借助證券的方式將一定的貸款金額提供給投資者。房地產抵押貸款證券化可以有效防控商業銀行金融風險，將金融風險分散開來。房地產抵押貸款證券化可以滿足相關商業銀行轉讓部分收益權的需求，促使資金可以及時回收，以免引起更為嚴重的經濟損失。此外，針對房地產發展過程中存在信托資金問題也可以采用房地產抵押貸款證券化的方式。此種措施可以立足根本，解決房地產項目發展資金不足的問題，使得我國房地產行業更加規范化發展。再者構建更為完善的社會信用征信體系，該體系下便于銀行對個人信用情況和不良貸款行為及時有效監管，對于提高銀行有效貸款率具有重要意義。嚴格審查信托公司，杜絕不規范的信托公司進入市場，增強金融風險的防控能力。定期落實對金融行業工作人員的專業化培訓和風險防控知識培訓，切實提高每位金融領域工作者的風險防范能力。

（三）確保供求關系的穩定性

積極防范房地產行業金融風險需要確保供求關系的穩定性。供求關系不穩定是導致房地產行業金融風險發生的重要原因。在供求關系失衡的情況下會加劇房地產市場供求矛盾，嚴重者引發相應的金融風險。因此為了避免房地產經濟產生較大波動就需要確保該行業房地產供求關系的穩定性，避免因不衡量的供求關系引發較為嚴重的金融風險。落實對房地產行業的調控其目標是為了避免房地產行業產生較大的經濟波動，并不是將影響經濟波動的因素完全消除。房地產行業在發展過程中一旦出現了供求矛盾，如果單純依靠市場來調節則很難將供求矛盾消除，嚴重者會引發相應的地產危機，干擾了房地產行業的健康有序發展。因此房地產行業一旦出現了供求關系失衡的情況則有關部門要及時處理，避免房地產行業供求失衡關系發展為不可控狀態，阻礙我國房地產行業的可持續發展。

（四）增強金融機構風險管理水平

積極防范房地產行業金融風險要進一步增強金融機構風險管理水平。金融機構在新形勢下要想滿足時代發展要求就需要積極優化自身發展模式，進一步提高金融機構風險管理水平。新時代下金融機構要不斷創新自身的經營管理模式，加快各大商業銀行發展的腳步。各大商業銀行要結合自身發展實際情況制定科學合理的管理機制，不斷強化自身防控風險的能力。此外，金融機構還需要構建完善的房地產信貸風險評估體系，并引入完善的信息化管理系統，依靠該系統與外部機構展開合作，增強金融機構防控風險的能力。金融機構要合理化預測可能出現的金融風險，立足可持續發展的角度制定合理化的防控方案，將貸款放在更需要的地方。此外，為了積極防范金融風險可以進一步完善商業銀行貸款手續，延長信用貸款的審核時間，將審核環節進一步細化開來，減少甚至杜絕壞賬問題的出現，進而強化了金融機構風險防控能力[6-7]。

（五）完善宏觀監測指標系統

完善的宏觀監測指標系統可以有效防控房地產金融風險。如今房地產金融風險監測非常重要的方式之一就是宏觀監測指標系統。在宏觀監測指標系統下可以明確影響房地產行業的各個因素，包括供求關系、資金投入等，這些影響因素均可能導致房地產行業出現不同程度的金融風險。借助宏觀監測指標系統則可以提前將預警信息發出，以此滿足政府部門對房地產行業宏觀調控的需求，積極防范房地產行業發展中可能出現的金融風險。

（六）豐富融資途徑

多樣化的融資途徑可以有效防控房地產行業出現的金融風險。房地產行業對于資金的依賴性較大，房地產項目的建設需要大量的資金，在過度依賴資金的情況下進一步增大了銀行金融風險的發生概率，對于房地產的健康穩定發展帶來了很大影響。因此針對現階段房地產融資困難的問題就需要豐富該行各業的融資途徑，當地產行業可以積極與基金、證券以及信托等機構合作，借助多方的合作方式為房地產項目的開發和建設籌集更多的資金。豐富的融資途徑可以滿足房地產對于大量資金的需求，同時對于推動房地產行業的健康可持續發展也具有重要意義。

（七）完善個人征信系統

完善個人征信系統是有效防控房地產金融風險的措施之一。以往我國個人征信系統和與之相關的法律法規存在很多需要完善的地方，導致一些地方的房地產項目容易出現違約問題，爛尾樓和一房多賣的情況較為多見。一旦這些問題發生則房地產企業無法及時收回資金，且嚴重損害了購房者的經濟利益，這為房地產行業金融風險的發生創造了條件。針對該問題就需要積極完善個人征信系統和與之相關的法律法規，積極防范房地產行業出現的金融風險[8-9]。

四、結語

綜上所述，以上就是本文對房地產經濟波動影響因素和金融風險防范措施的分析，希望可以有效規避金融風險，促使我國房地產市場可以穩定發展，加快我國國民經濟發展的腳步。