新形勢下房地產財務管理優化運作機制思考

安換梅

（山東房源實業集團有限公司，山東 臨沂 276000）

房地產經濟效益直接關系到我國不同地區的經濟發展，特別是進入21世紀后，隨著經濟的發展以及人們對居住環境要求的不斷提高，我國房地產取得了快速發展。新形勢下房地產企業同樣面臨著較多的機遇，也面臨著挑戰，尤其是在高層建筑日益增多、建筑面積不斷增加的情況下，資金成為影響房地產企業發展的關鍵[1]。結合實際情況，部分房地產企業在項目開發過程中，可能因為融資渠道少、資金有限、財務管理不到位等情況，造成部分項目被迫停工，成為爛尾樓；部分房地產企業雖然資金雄厚，但是也會因為財務管理運作期間缺乏優化，增加了項目投資成本，影響到房地產企業的投資收益。結合上述分析，新形勢下，房地產企業需要加強財務管理研究，并不斷進行優化運作，便于發揮財務管理作用，提高資金的高效使用，促進房地產企業的健康與良性發展。

一、房地產財務管理特點分析

明確房地產財務管理特點，才能更好的發現房地產企業與一般企業在財務管理方面的不同，進而更好的加強財務管理工作。房地產財務管理特點主要有：

（一）資金量大，財務管理周期更長

房地產項目建設具有大額投資、建設周期長、影響因素多等特點，這些特點使得房地產財務管理也有自身的特點，即與其他線行業相比，房地產財務管理周期更長。房地產財務管理需要貫穿始終，從項目規劃、土地征用、拆遷開始直到項目完工并正常交付使用，這個過程通常時間較長，任何一項工作都與財務管理有關，相應的在房地產開發中出現的一些問題也會對財務管理產生影響，比如項目規劃階段需要涉及土地征用、拆遷、賠償等環節，這個過程中很容易因為拆遷賠償協調不到位，出現拆遷糾紛，可能造成項目開工時間的延遲[2]；項目在施工過程中如果施工管理不到位，很容易影響工程質量，可能需要返工或者維修等。任何一個環節出現問題都會影響房地產項目的整體工期，自然也會對房地產財務管理周期產生影響，造成財務管理周期增加。

（二）房地產財務管理難度大

房地產企業在建設中需要大量的資金使用，并需要通過多種融資途徑獲取資金，包括房地產企業本身可利用的資金、項目購置人員的預付款、銀行貸款、房地產信托等。銀行貸款是房地產項目建設的主要資金來源，而因為受到政策、市場變化的影響，增加實際融資難度，可能使得房地產企業負債率增加，可利用資金減少。從前期項目啟動到后期項目進展中，都涉及大量的資金，且資金來源、流出等不同，均需要做好財務管理工作，兼顧房地產項目的成本管理、資金運轉等。與一般企業財務管理相比，財務管理要求更高，難度更大。

（三）財務管理風險更大

房地產財務管理過程中存在較多的影響因素，加之財務管理周期較長、管理難度大，這些都增加了房地產財務管理風險。從房地產本身特點方面分析，項目建設中不可控因素較多，這些因素可能對施工質量、施工進度、施工安全等產生影響，影響工程造價，使得相關資金發生變化，必然也會對財務管理產生影響，增加財務管理過程中的相關風險[3]。

二、房地產財務管理優化運作要點分析

房地產財務管理優化運作要點是發現房地產財務管理問題以及采取應對措施的關鍵，同樣有利于不同人員在房地產財務管理中有所側重，掌握財務管理重點以及優化重點，提升財務管理效果。

（一）與投資有關的財務管理

房地產企業在項目建設中所需投資額較大，可能是幾千萬，甚至是數億，通常情況下房地產企業在項目開發中有70.00%-80.00%資金來源于融資[4]。但是因為整個項目建設周期長，不確定因素多，相應的造成財務管理風險也日益增加。對此，房地產財務管理優化運作期間，需要注重與投資有關的財務管理工作，如在項目建設前期做好充分的調研工作，財務部門與房地產企業其他部門之間需要更好的溝通，做好財務風險預測、評估、分析。投資過程中還需要結合項目所在地區的政府優惠政策，全面統籌與部署投資活動財務管理工作，依據項目建設安排、項目資金回籠時間等，再次進行財務管理風險分析，多角度做好與投資相關的財務管理以及財務風險管控，提升企業財務管理效果。

（二）與資金籌措相關的財務管理

房地產項目建設中需要進行多元化融資，其中籌資是房地產財務管理的一個重要方面。房地產企業在資金籌措過程中加強財務管理，有利于幫助企業拓寬融資渠道，實現多元化融資，比如私募股權融資方式、合作融資方式、投資者入股、私募股權融資、民間借貸融資等，通過財務管理及時分析融資風險，合理控制負債率，為項目建設提供相應的資金支持。依靠在資金籌措階段加強財務管理，有助于從財務管理角度降低融資風險，并不斷對融資渠道與融資結構加以評價分析，從而降低財務風險，有效控制房地差企業的負債率，并逐步根據資金回籠情況扭轉局勢，獲取經濟利益。

（三）與運營有關的財務管理

房地產項目建設期間還會涉及運營活動，并有著復雜的財務管理工作內容，此時在財務管理以及統籌規劃方面，需要兼顧多個方面，確保在運營期間，與財務管理有關的工作能夠執行到位。財務管理行為應符合規范化、程序化要求，且與運營有關的財務管理不能違反當前法律法規要求，靈活將開發業務與財務管理緊密結合，加強財務部門與其他工程建設相關部門的日常互動，通過交流互動獲取更多與財務管理、資金使用有關的信息，了解其他相關部門的資金需求、資金使用現狀等，便于發揮財務監督作用，減少不必要的費用支出，節約成本。運營階段還可以考慮財務管理工作結合審計工作等，這些都有助于在運營階段強化財務管理，發揮財務管理作用，為房地產項目建設資金規劃與使用奠定基礎。

三、房地產財務管理優化運作現狀研究

通過對房地產財務管理優化運作現狀分析，在于發現財務管理中存在的一些問題，從而不斷進行財務管理優化，提升財務管理水平，發揮財務管理在投資決策、資金成本控制、企業經營現狀分析等方面的價值。

（一）運行機制系統性較差

財務管理部門負責房地產企業日常財務管理工作，這也是目前較多企業財務管理中所使用的方式，財務管理部門具有專業的財務管理知識，能夠在管理中發揮作用，但同時也存在一定的問題。比如財務管理部門在財務管理中存在集權統一，無法保證財務管理效果。分析是因為房地產財務管理工作本身具體系統性、復雜性特點，其是整個房地產項目建設工作中的一部分，并非單獨存在，即財務管理中還需要同其它相關部門之間合作，這樣可獲取與房地產企業經營有關的更多數據，依靠較多數據的整合與管理，幫助房地產企業在財務分析基礎上進行財務管理，縮減成本，降低企業運營虧損風險[5]。

實際房地產企業在財務管理運行機制中的系統性較差，財務部門主要負責與財務有關的工作，并且同其它部門之間的交流較少，財務部門無法準確知曉相關部門的日常運作模式，獲取的財務數據有偏差。對于獲取的財務數據在分析中不能及時與其它部門溝通，影響到對一些財務偏差的分析與糾正效果，同時因為制度建設不完全、員工工作中團隊意識不強等，影響到具體的財務管理工作質量。

（二）財務管理人員綜合素質有待提高

房地產財務管理工作具體是由財務管理人員完成的，因而財務管理人員自身的綜合素質會直接影響到財務管理質量。盡管房地產對財務管理人員的素質要求較高，但是目前房地產財務管理人員中僅有少數人具備較高的綜合素質，大部分財務管理人員的綜合素質有待提高。部分財務管理人員對財務管理認識不清晰，認為財務管理就是簡單的會計工作，比如記錄每個月的賬目、發放員工工資，申報一些稅務工作等。房地產中部分財務管理人員的綜合素養也不夠，體現在道德素養、業務素養、能力素養、文化素養等方面，但是部分財務管理人員在組織協調能力、分析判斷能力、實踐能力、溝通能力、國家行業法規調整后的熟悉度、相關財務管理軟件實踐操作能力等方面或多或少都存在不足，影響到實際的財務管理效果，所以解決房地產企業財務管理人員的素質問題至關重要。

（三）房地產企業內部財務管理體制不健全

房地產企業在財務管理中需要加強內控管理，而內控管理需要有相應的管理制度與體系，不過較多房地產企業在內部管理體制方面不健全，不同房地產企業內部管理不統一，造成企業財務管理較混亂。比如在房地產企業融資過程中，近年來，隨著不同銀行負債率的增加，加之房地產行業的變化，國家政策的調整等，不同銀行不同程度的降低了銀行貸款融資比例，影響到房地產企業的融資渠道，造成房地產企業在項目建設中沒有足夠的資金用于項目啟動與推進；部分房地產企業會通過其他融資渠道獲得融資，但是也具有潛在的財務風險，尤其是在內部財務管理體制不健全的情況下，會造成房地產企業負債率的持續增加。項目資金周轉同負債資金之間還存在著一定的沖突。負債資金量較大的情況下，房地產項目推進很容易受到影響，也會對房地產企業的安全生產、進度等產生影響。

四、房地產財務管理優化運作管理措施

（一）注重與其他部門的溝通，增強財務管理運行機制的系統性

鑒于房地產財務管理部門獨立工作的現狀，需要強化協同工作機制，促進財務管理部門與其他部門之間的溝通交流，更好的了解不同部門與財務有關的信息，提升財務管理效果。比如銷售部門在整個房地產企業中占有重要地位，其也是幫助房地產企業盈利的主要部門，幫助房地產企業及時回籠資金，保證后續工程建設有資金支持。財務管理部門可在日常管理中注重與銷售部門的溝通，了解房地產銷售管理模式、銷售部門的激勵方案、銷售部門的薪酬制度等，在與銷售部門溝通中不能只是討論預算限制、費用預算、管理費用等，讓銷售部門人員覺得方案，這個過程中需要有一定的技巧。財務管理部門還需要加強與工程部門的溝通，了解工程進展、相關材料、機械設備、人員等就位情況，及時了解工程進展，結合工程預算計劃等，分析工程進展有無對財務管理產生影響，通過溝通了解工程進展中出現的問題，預測這些問題對財務管理可能產生的影響以及需要應對的方法等。財務管理部門需要在工作中加強與其他部門的溝通，增強財務管理運行機制的系統性，充分發揮房地產企業不同部門的作用，共同為財務管理部門的日常管理提供有關信息，保證財務管理部門能夠結合實際情況進行管理，確保財務管理效果[6]。

（二）不斷提升財務管理人員的綜合素質

考慮到房地產企業中財務管理人員素質對財務管理質量的而影響表達，同時房地產行業本身對財務管理人員的要求較高，需要從多角度采取措施，提升財務管理對應的綜合素質。從財務管理綜合性、技術性與專業性角度分析，房地產企業需要為財務管理人員提供學習與進修機會，通過不斷學習，提升個人的業務能力，比如會計核算能力、管理會計能力、溝通協調能力等，同時在學習中注重一些與房地產有關新政策、財稅法規的變化等，與時俱進，能夠更快的適應新時期房地產財務管理工作。比如面對“營改增”對房地產企業財務管理產生的改變，財務管理人員需要認識到“營改增”后，在業務處理、稅收核算、稅收政策方面的一些變化；明確在報稅系統、開票系統、認證抵扣、稅款繳納等方面做出的調整，掌握這些變化對財務管理所產生的影響，進而在實際財務管理工作中有效應對。

房地產企業需要為財務管理人員提供更多的技能培訓，促進財務管理人員實踐技能的不斷提高。從整個財務管理部門入手，強化財務管理部門人才體系建設，如對一些新招聘的財務管理人員加強崗位培訓，組織財務管理人員學習財務工作方面的知識，培訓中還需要兼顧其它素質，比如規范財務人員職業道德、強化思想教育、拓展思路等；房地產企業內部應有對應的人員崗位論調、職稱晉級、崗位晉升有關的人才培養與成長體系，從而能夠留得住財務管理人員，形成系統化的財務管理人員體系，減少財務管理部門的人員流失。提升財務管理人員綜合素質方面，還可建立與財務管理有關的激勵制度、賞罰措施等，也可在企業文化建設中加強財務文化建設，注重對財務人員的人文關懷，營造更好的工作環境，讓財務管理人員在工作中找到成就感，并產生職業歸屬感，這些對提升財務管理人員的綜合素質，強化財務管理人員責任心，更好的開展房地產財務管理工作均有一定的促進作用。

（三）加強房地產財務管理內控工作，強調精細化管理

房地產企業需要完善內控管理機制，依靠財務管理部門、房地產企業主要管理層等，共同參與企業財務的內部控制與管理，加強全面預算管理，積極編制預算方案，并充分考慮企業的財務管理目標，充分考慮房地產企業的戰略發展目標，兼顧企業的長短期與長期成本投入，靈活控制不同階段資金投入，保證房地產企業長遠發展。在企業內部控制方面，強調不同部門之間的信息溝通，并強調全員參與，便于更多工作人員能夠參與房地產企業內部控制工作，實現對銷售費用、管理費用、設備費用等全面控制，達到預期財務管理目標。房地產企業管理過程中風險因素多，任何小因素都可能影響到企業的整體財務管理與控制效果，所以在財務管理中還需要強調精細化管理，注重更多細節方面的問題，比如在房地產施工進度計劃安排中，需要充分考慮財務實際情況，對施工進度、施工周期予以優化，分析項目建設與推進中可能出現的風險因素，做好對可控因素的排除與管理，進而保證項目順利施工，降低財務管理風險。此外，“不要把雞蛋放到同一個籃子中”，即在項目建設中不要將全部資金投入進去，結合項目建設、不同部門日常管理費用需求等，靈活將資金按照一定比例分配，確保項目建設以及不同部門均有相應的資金支持。

五、結束語

新形勢下房地產財務管理優化運作機制中，需要明確房地產企業財務管理特點以及管理重點，并不斷總結財務管理中的問題，結合發現的問題從不同角度加強管理，降低財務管理風險，提升財務管理效果。