國內外CBD 建設對濰坊的啟示與借鑒

吳海鵬

（濰坊學院 經濟管理學院，山東 濰坊 261061）

中央商務區或商務中心區（Central Business District，簡稱CBD）可以定義為經濟發展核心區域、樞紐、中心，表征著綜合經濟實力以及國際影響力、開放度，其作用可以實施于一座城市、一塊區域或整個國家。

中央商務區（CBD）是現代服務業高度集聚的城市功能單元，是現代化大都市發展的重要象征和標志。緊跟全球經貿發展新趨勢和新機遇，加快濰坊CBD 建設，努力打造經濟高質量發展新引擎，是濰坊市委、市政府著眼城市下一步建設及功能完善所制定的重要部署，對于建設現代化高品質城市、再造一個新濰坊具有重要戰略意義。本文從國內外CBD 建設實踐切入，總結歸納問題及經驗，為濰坊CBD 建設提出相關對策建議。

一、國外成熟CBD 發展案例分析

CBD 概念最初起源于美國（1923年）。目前國際成熟CBD 大都聚集了城市內大量的金融、經貿、商務、數據、人力資源及第三方服務機構，擁有眾多完善的配套設施，是所在城市、所屬地區乃至整個國家的綜合經濟中心和樞紐。本文選取紐約曼哈頓CBD、倫敦金融城CBD 以及東京新宿CBD 進行案例分析，并提出對濰坊CBD 發展的借鑒意義。

（一）紐約曼哈頓中央商務區

紐約曼哈頓CBD 位于哈德遜河口的曼哈頓島上，歸紐約市管轄，是整個市區內面積最小、人口卻最多的行政區，是紐約的象征。紐交所、納斯達克交易所、世貿中心、華爾街等世界知名機構都在曼哈頓。曼哈頓CBD 主要有以下兩個特點：

1.產業經濟影響力巨大

根據全球城市影響力指數排名，在全球35 個國際性大都市中，紐約市高居第一位。曼哈頓CBD 產業結構有兩個集群組成，分別是高端生產性服務業和創意產業。這兩個集群分別由金融業和高端人才引領，并以它們為核心形成了配套產業集群，如高端商務服務、餐飲住宿、文化旅游等。

2.政府發揮積極作用

雖然以市場經濟為主，但政府仍然為曼哈頓CBD 的發展做出了重要貢獻，特別體現在規劃設計和環境治理方面。一是規劃設計整體土地用途。紐約政府綜合考慮了居住用地與商業設施之間的協調關系，具體通過制定標準和加強審批來實現。二是強化產業推動政策。政府通過成立發展基金、創新基金、創業基金來全方位推動產業按照預期設計目標發展。三是改善原有公共環境。在原有的棋盤式布局基礎上，紐約市政府對美化街區、自然保護等方面持續大投入，形成了著名的中央公園和“曼哈頓懸日”等景觀。四是支持次級CBD 的建設，政府在布魯克林、長島建設小型CBD，成為主體CBD 的有力支撐。

（二）倫敦金融城CBD

倫敦金融城（the City of London），面積約2.9平方公里，是全球城市網絡、金融網格中具有關鍵作用的樞紐點，是英國金融產業最集中的地區。金融城的平均經濟增長速度為6%，GVA (Gross Value Added，經濟增加總值) 約470億英鎊，占倫敦經濟總產出的12%和英國經濟總產出的3%。

1.金融產業集聚

作為國際金融中心，銀行、經紀公司、投資公司、對沖基金、保險公司以及律師、會計和信息技術等相關專業服務的聚集，共同造就了一個既有深度又有廣度的倫敦金融城CBD。同時，金融城CBD 匯集了大量具有廣泛的金融及相關行業專業知識和實戰經驗的高技能和國際化勞動力隊伍，滿足金融企業的各類業務需求。此外，政府大力支持金融服務業。英國金融監管機構與行業之間強有力合作，提供高標準的市場監管。產業集群最大限度地降低了金融公司與客戶、高技能人才、專業機構交流的空間阻力，臨近客戶減少了交易成本、提高了生產效率。

2.發展戰略清晰

目前，倫敦金融城的發展同樣面臨著諸多的挑戰，如“脫歐”以及英國政局不穩定、核心人才供給、基礎設施更新、生活成本高昂等壓力。金融城CBD 集團制定了針對性發展戰略，著眼于持續性和包容性，為金融城提出了有競爭力的經濟、有責任感的商業、有創新力的中心、有全球化的影響力等四個戰略主題和細分目標，進一步增強金融城的競爭優勢。

（三）東京新宿CBD

上世紀60年代為疏散過于集中的城市機能，東京都政府對周邊地區進行了重新規劃。新宿地區距離東京銀座中心約5公里，被規劃成為了綜合性的第二城市中心。目前，新宿CBD 聚集了全球98%的國際金融機構，注冊資本在10億日元（約合6000萬元人民幣）以上的企業達到143 家。新宿CBD 總用地面積已達270公頃，其中集中商務辦公區占地56公頃，零售商業娛樂功能占地84公頃，住宅:辦公:商業配比為5:5:2，代表著國際成熟CBD 發展的趨勢與方向。

1.區域整體規劃嚴謹

東京都政府在1958年進行規劃時，為新宿CBD 未來的發展方向和定位作了詳細的部署，認為其將成為高端綜合性功能聚集區以推動整個東京都的高質量發展。經過若干年的發展，東京都政府嚴格按照整體規劃打造新宿CBD，具體體現在規范土地使用、基礎設施及交通路網建設、招商引資、區塊化管理等。該區域重點發展現代服務業和文化產業兩個集群，挖掘歷史及文化魅力提高城市印象和企業形象，開發獨具特色的商務辦公和娛樂設施功能，統一協調街道購物環境設計風格，嚴控商務區容積率、覆蓋率及投影率等，

2.地下空間充分利用

新宿CBD 地下空間的開發利用十分廣泛，有效緩解了地上設施的壓力。一是依托地鐵樞紐的建設。高層辦公大樓、大型百貨商店及公共場所等在建設之初就考慮了與地下樞紐、通道之間的聯通，將其作為人流節點，與地鐵、人行道等組成了11萬平的地下空間人流網格空間，統籌考慮交通網絡客流與零售業和購物中心客戶流之間的轉換與輸送，形成了世界上最大的7公里長的地下商業街。二是系統化開發地下空間。隨著新宿CBD的立體化發展，地表高樓林立，地下不斷深入。為確保向下發展的安全性、高質量，政府、企業等機構協同構建了全面的規劃設計、法規制度、經營管理等綜合體系。三是高品質設計地下空間環境。在該區域地下設施及通道的設計建設過程中，空氣質量、建筑品格及采光照明等方面都進行了詳細的思考，在質量水平、感受體驗上均與地上空間差異較小。

（四）國外CBD 的借鑒意義

曼哈頓CBD、倫敦金融城CBD、新宿CBD 是全球發展CBD 的典范，也是最為成功的CBD。它們的諸多優勢難以復制，但其發展中一些關鍵要素，比如商業環境、基礎設施、監管、人才、對外開放和連接程度，為濰坊CBD 的發展提供了有益借鑒。

1.依托城市總體水平

現代企業具有高度流動性，對于區位有廣闊的選擇空間，因此它們將落址于最能滿足其業務需求的城市。CBD 所在城市的發展速度、經濟水平、營商成本，是吸引和聚集產業、商業活動的基本要素。

2.跨區域優化資源

CBD 的發展要遵循經濟發展規律，市場經濟規律是CBD 能夠存續的重要力量，行政限制對其影響往往極為有限。因此，CBD 經濟輻射功能迅速跨越自身的行政邊界，進一步帶動周邊地區的經濟發展，實現跨區域的經濟資源優化。

3.產業結構多元化

成熟CBD 的產業結構十分多元化，既有高端的金融業、保險業，也有時興的電信、科技和創意產業，更有傳統的旅游業、商貿零售、服裝設計加工等產業。差異化的產業集群可以為CBD 提供各種各樣的服務需求。

4.經濟、人文與生態并重

三個成熟CBD 在發展中沒有唯經濟論，而是把中央商務區的面積限制在規劃地域內，嚴控容積率、覆蓋率、投影率，寧可向上向下發展，也不橫向擴張。剩下的區域留給中央公園等綠地面積和學院、劇院、圖書館等人文、生態設施，將區域內商務、業務、服務有機結合起來，達到經濟生態與生活生態的平衡，避免由于功能結構單一而導致CBD 空心化和衰落。

5.政府重要但不越位

政府作用重要但不能越位。紐約、倫敦和東京都政府在經濟發展和CBD 形成過程中發揮了重要作用，但并沒有越界直接參與到經濟活動之中。在CBD 的發展建設中，政府應該充分發揮其頂層設計、管理協調、基礎服務等功能，具體包括規劃設計方案的制定、城市建設目標的確定、用地審查、快速公共交通網絡構建、鼓勵創業產業發展、平衡區域發展、營造良好周邊環境等。

6.注重高度流動性人才

專業精湛、人脈廣泛、精力旺盛的高度流動人才是CBD 高品質發展的活力源泉。他們能夠靈活地切換工作環境，跟蹤和挖掘商機，提高本地勞動力素質。因此，CBD 的人才建設要注意與一般的吸引人才政策相區別，減少“死人才”，引入“活人才”。

二、國內比較成熟CBD 發展情況分析

CBD 在引領我國經濟高質量發展和開放型經濟體系建設方面做出了積極貢獻。在當前國際經濟與貿易環境不佳、新冠疫情對世界各國造成較大影響的情況下，國內各地CBD 并沒有衰落，仍舊顯示了其經濟引領地位以及創新帶動能力。本文選取廣州天河CBD 及鄭東新區CBD 作為具體案例進行分析。

（一）廣州天河中央商務區

作為廣州市國家中心城市功能的主要承載區和國際一流的中央商務區，廣州天河中央商務區（以下簡稱“廣州天河CBD”）始終走在改革開放的最前沿，特別是在打造現代化、全球化營商服務領域，開展了令人矚目的改革并取得了耀眼的成績，形成了一系列可資借鑒的經驗。

1.發展概況

2.發展特色

一是緊密依靠廣州改革開放成果。隨著廣東對外開放戰略的縱深推進，以及經濟體制、行政體制和文化體制改革的不斷深化，天河CBD 按照習近平總書記“四個走在全國前列”的要求，對標全球先進經濟體，持續加大開放型經濟探索力度，積極與高水平國際經貿規則對接，成為華南地區總部經濟與現代服務業集聚最密集的中央商務區之一，擁有聯系港澳、服務珠三角乃至華南實體經濟的輻射引領能力。

二是探索形成“四個一”營商環境改革經驗。廣州天河CBD 形成探索一套指標體系（CBD 高質量發展指標體系）、圍繞一項重點改革（大灣區服務貿易自由化）、構建一套管理標準（商務樓宇可持續發展指數）、打造一張發展藍圖（國際品質提升規劃）“四個一”營商環境改革經驗。

（二）鄭州鄭東新區中央商務區

鄭州鄭東新區中央商務區（以下簡稱“鄭東新區CBD”）于2013年3月29日設立，規劃面積7.1平方公里，成“如意形”區域。鄭東新區CBD 被評為“中部地區最具潛力的CBD”，并獲得了第十二屆北京國際金融博覽會“最具投資價值地區獎”。

1.發展概況

鄭東新區CBD 建成區面積7425 畝，2019年實現營業收入499.77億元，稅收收入57億元，入駐企業9169 家，吸納就業10.3萬人，完成固定資產投資62.7億元，實際利用省外資金7.8億元，境內外上市和新三板掛牌企業21 家，形成稅收億元樓22 座，每平方公里貢獻稅收超過18億元，人均創造稅收達13萬元，人均創造增加值14萬元，經濟社會效益明顯。

2.發展特色

一是頂層設計智慧城市，創新發展功能單元。該CBD 規劃吸收了當時國際上最新的城市建設思想，結合自然界的新陳代謝規律和中國的文化傳承，引入生態、共生、圈層、更迭、文化等領先的城市建設理念。

雜文和漫畫，還有相聲，三者相通，都是批評的藝術，也都是正能量。三者都像貓頭鷹，使有些人不待見。其原因是有些人眼光短淺、胸懷狹窄，而與這些藝術本身無關。批評的藝術，如同悲劇，比喜劇更深沉，震撼力更強大。我愛看漫畫，愛聽相聲，也愛鼓搗雜文，但批評藝術的造詣尚欠火候。因此，應當時時自我提醒：“革命尚未成功，同志仍需努力。”

二是制度安排創新管理，高品質打造城市名片。鄭東新區CBD 通過規劃這一“紅線”制度來執行既定方案，并通過基礎設施建設和整體開發等方式，創新發展智慧城市。

三是持續推動產業集聚，加快商務要素布局。鄭東新區CBD 定位于建設金融服務改革創新試驗區、中原經濟區金融集聚核心功能區、全國金融后臺服務中心、國際商品期貨定價中心，著力打造以金融業為主導，企業總部、中介咨詢、交易結算、研發中心和電子商務等高端服務業集聚為特征的區域綜合商務服務平臺。

四是政務服務優質高效，提供創新發展平臺。鄭東新區CBD 管委會通過科學編制商務區發展規劃，開辟政務服務綠色通道，積極推動樓宇品質提升，深入培育要素市場，優化區域經濟服務支撐工作。

（三）國內CBD 建設的經驗

1.加強服務業開放的創新力度

圍繞多戰略區域疊加優勢，濰坊CBD 應積極爭取對外開放政策在區域內先行先試，不斷深化“放管服”改革，建立貿易自由、對標國際、多層聯動的服務業開放促進機制，形成全球化的貿易、商務、人力資源、城市治理、綜合投資等生態制度體系。

2.提升國際競爭力和區域輻射帶動能力

以現代化的對外開放為新理念，對接“一帶一路”倡議及RCEP 協定，統籌謀劃與提升綜合競爭力。推動濰坊CBD 同國內外頂級商務區的密切合作，取長補短，引進全球頂級商務區的先進開放和治理經驗，持續在國際化招商方面創新突破，培育新技術、新產業、新業態、新模式，努力將資源、政策優勢轉化為產業競爭優勢，著力支撐核心增長極和引領型中心城區的戰略定位。

3.營造有利于服務業開放的營商環境

濰坊CBD 應緊跟全球營商環境優化的新趨勢和新變化，從全鏈條、全要素、全周期的理念著手營造有利于服務業開放的營商環境。在政務服務方面，要繼續深化審批服務便利化改革。在營商規則銜接方面，要堅持對標最優的原則，深入推動國際規則銜接，擴大要素自由流動，強化產業分工和合作。

三、濰坊CBD 建設的相關建議

1994年版《濰坊市城市遠景規劃》中，就提出了濰坊中央商務區的概念，之后陸續建成商品城（1994）、泰華城（2007）、十笏園商業文化街區（2012）、谷德茂（2021）等商圈。但這些商圈多以傳統商場、商業綜合體、商貿街區為主，未形成真正意義上的中央商務區（CBD）。近年來，濰坊先后編制了《城市商業活力提升行動方案（2019-2021年）》《國土空間規劃提升行動方案（2019-2021年）》等政策文件，提出高水平做好中央商務區、中央創新區、中央休閑區、市民中心等板塊規劃，加快構建城市中心、次中心、區域中心結構體系，提升中心城區核心功能和發展活力。濰坊CBD 作為城市北部新中心，以“濰坊引擎”為設計理念，以商務核心區帶動高鐵新城區、國家農業綜試區等板塊合力發展，集中優勢資源、高端業態和公共功能，發展高端服務業，推動現代服務業精細化、品質化發展升級，增強城市產業容納能力和服務能級，打造現代化城市標志區域和城市發展增長極。本文結合國內外CBD 的研究結論，對標濰坊CBD概念規劃及市情實際，從加強頂層設計、構建支撐體系、調配功能結構和完善機制環境四個方面提出相關對策建議。

（一）加強頂層設計，構建國際化CBD 發展新格局

濰坊CBD 建設和運營須是國際化、數字化、人文化、生態化的“人、產、城”高度融合，突破CBD 高質量發展瓶頸，創新特色發展，協調產業均衡，以區域經濟為支撐，集聚服務能量，成為區域品牌經濟中心。

1.樹立國際品牌，參照標準體系建設

濰坊CBD 在建設運營初期就要確立進入中國商務區聯盟（目前26 個成員單位，濟南商務區2020年加入），以打造國家級乃至世界級品牌為目標，積極對接專業優質平臺，不斷加強與國內商務區之間的溝通交流，提升管理服務水平，加速聚集國內外優質資源；參照成熟CBD 發展指標，結合自身特點制定標準體系，在建設運營過程中嚴格執行，“不放松、不降檔”，努力打造一流中央商務區。

2.統籌規劃運營，發揮高端引領作用

在現有的CBD 概念規劃的基礎上，加強濰坊CBD 的戰略定位和功能業態策劃，進一步明晰產業方向、主導產業、業態配比等，引導構建產業生態圈。同時，完備基礎設施、環保系統、立體空間、地下走廊、綜合交通等空間類專項規劃，特別是為重點區域地塊預先制定設計方案，實行附帶規劃設計方案出讓土地，提升規劃建設品質。

濰坊CBD 應注重頂層謀劃設計，統籌處理好管理與服務之間、不同平臺項目之間、政府投入與利用社會資源之間的關系，并在運營過程中不斷調整和完善規劃；整合各方資源，凝聚各方智慧，與專業研究機構、規劃專家等開展長期合作，優化點線面結合的產業空間布局，從產業發展、載體建設、運營管理、配套服務等多角度全方位發揮引領帶頭作用。

3.協同區域戰略，疊加平臺項目優勢

濰坊CBD 應充分利用濰坊市多重戰略疊加優勢，從區域整體角度明確其戰略定位、發展方向和目標要求，打造和引進國家級、省級高端平臺、重點項目、龍頭企業，結合農綜區、高鐵新區、經開區等多個功能板塊優勢，配合快速交通體系，與現有商務、商業中心等形成梯次布局、功能互補、分工合理的區域集群架構。

4.細化實施方案，增加規劃彈性空間

濰坊CBD 的建設運營中要提高精細化管理水平，統籌好每一寸產業空間，調整結構提高存量空間、立體空間的利用率，讓產出更高效。同時，注重引入企業的層次與深度，嚴守議定規劃，不盲目降低標準，不追求建設速度，給CBD 未來發展留出足夠的發展空間和彈性。

（二）引導集群發展，打造樓宇總部經濟新支撐

濰坊CBD 應以高端商務樓宇為載體，依托優質平臺項目，建立高效能運營機制，在產業升級、產業集群、產業融合等方面求突破，打造樓宇總部經濟新支撐。

1.提升總部能級，推動優勢產業升級

濰坊CBD 的建設運營中應大力引進能量大、效益好、集聚度高、關聯性強的國內外區域性總部和銷售中心、研發和結算中心（如三類500 強等），提供訂制服務；加快濰坊優勢產業如現代品質農業、先進裝備制造業相關高端市場主體群落的形成，并推動高規格投融資體系的建立以及高層次鏈條服務體系的完善；通過組織和承辦國際級商務、商業活動，配合全市“雙招雙引”工作，激勵并幫助入駐企業國際化發展，參與國內外行業產業高端鏈條，迅速構建全球化競合的新優勢。

2.注入經濟活力，帶動產業梯次發展

在運營中濰坊CBD 應瞄準國內外先導性產業、前瞻性技術和創新性業態，通過會議、展覽和商務活動等推廣高能級總部經濟企業經驗，密切關注先進地區CBD 招商引資的新成果、新動向，緊盯目標產業的龍頭企業、“小巨人”企業和“隱形冠軍”，緊密跟蹤已在市場內部形成發展梯次的新動能、新產業、新業態，配合產業規劃定位需求，重點加強特色產業、潛力產業植入和培育，形成有產業特色、梯次發展的樓宇經濟生態圈。

3.優化配套環境，驅動產業融合發展

作為產業高度集聚的區域，濰坊CBD 是探索和實踐相近、相關產業滲透、交叉、重組，形成創新發展主體的最佳載體，應結合針對性招商優化產業配套，加強跨國公司、三類500 強總部機構業務與濰坊本地的現代農業及先進制造業等優勢產業、傳統產業融合發展，吸納先發企業市場經驗，提高其市場占有率。發展融合創新產業，增強作為后發市場的企業競爭力，形成具有影響力、特色化產業集群。

（三）促進服務升級，助推功能結構轉型新發展

濰坊CBD 現代服務業集聚發展的態勢既是產業升級發展的內在要求，也是城市高質量發展的客觀必然，應整合人流、物流、資本流、信息流、財富流和管理流，逐漸形成城市經濟發展的產業制高點。

1.集聚高端服務，增強商務發展動能

著力提升高端服務業的輻射外溢作用，在招商階段即排除低端服務業、產能過剩行業，重點關注能夠吸引人才、資本、技術等資源集聚的高端現代服務業，例如金融保險、信息技術、商事會展、文化藝術等，增強CBD 對全市經濟發展的示范帶動作用。

2.拉動產業融合，培育產業新興業態

立足濰坊在制造業和應用技術研究方面的基礎優勢，引進和發展應用型研創企業機構，提供創新產品、解決方案、專項服務、發明專利等方面服務。加強產學研合作，推動科技創新資源在CBD的整合，形成科研開發、成果轉化、技術升級等生態循環系統，推動相關研究成果的“CBD 轉化”，激發CBD 發展活力，培育新動能優勢。

3.打造對外窗口，拓展開放互濟體系

充分利用農綜區和保稅區政策優勢，服務“雙循環”新發展格局，打造創新發展的先行區、營商環境的樣板區，在內外空間的拓展中推動形成各區域、各產業聯動，中心向外延雙向互濟的開放格局。通過籌辦高層次、高規格國際合作交流活動，融合國家“一帶一路”、RCEP 等合作倡議，特別是加強與日、韓、東南亞國家間的合作，落地一批相關產業合作平臺項目，打造大踏步“走出去”合作對外窗口。

（四）完善機制環境，搭建創新驅動發展新平臺

濰坊CBD 作為全市經濟發展的新引擎，需要通過機制創新和政策支持承擔起驅動區域經濟騰飛、引領服務業創新發展的重任。

1.創新體制機制，提升公共管理水平

濰坊CBD 在運營管理中，應遵循“市場運作、政府配合、公眾參與、利益協調”的原則，建立由各級政府及職能部門共同協調、業界共治的管理機構（如陸家嘴金融城確立的“業界共治+ 法定機構”公共治理機制）；圍繞打造全國投資客商滿意度最高區域為總目標，從政務服務縱深化、配套服務多樣化、個性服務豐富化等角度，全面提升營商服務水平，充分發揮展示轄區形象的窗口功能。

2.改革招商管理，拓寬引資融資渠道

改革是保持濰坊CBD 可持續發展的動力。在招商引資方面，濰坊CBD 應改革招商管理制度、運營方式、督察方案，掌握招商主動權，挑選合適的、專業的、精準的引資項目，各部門各區域間實現協整合作，優化商事服務環境來吸引資本，將招商與資本、技術和人才招引統籌考慮。在政策制定上，賦予寒亭區更大地政策自主權，將國家農綜區相關優惠政策拓展到商務區，提升招商吸引力。在招商模式上，建立招商聯動機制，成立“招商部門+平臺公司”招商隊伍，形成“市—區—辦事處—樓宇業主—物業”五級聯動招商機制，設立政務互通專班，設置聯合招商服務團隊，有機結合大項目“一次招商”和樓宇“二次招商”；加強對入駐企業的幫扶力度，在多層次資本市場建設、企業上市、辦公補貼、以商招商、風險投資等方面給予優惠。

3.激發創造活力，優化人才服務平臺

濰坊CBD 規劃選址位置較偏，須加強與周邊地區的經濟社會聯系，改善生活、商業服務支撐體系，配置如展覽、文體、藝術、娛樂等高端、精品設施，推進綠色、品質、智慧化樓宇項目，提升城區品質，為激發釋放人力、資本、創新等要素活力提供優質空間載體。此外，CBD 招商中要全力引進在高端人才引進、認定、培養等方面走在前列的人力資源平臺，從供給需求兩端入手，為CBD人才工作尋找突破口和著力點；精細化人才方案和扶持政策，協調流動人才和落戶人才比例，形成人才引進的梯次結構，營造人盡其才、才盡其用的氛圍，提升人才的穩定性和增長性，為CBD 發展奠定人才基礎。