中央商務區規模與尺度初探

姚遠

（太原市城鄉規劃設計研究院，山西 太原 030002）

0 引言

中央商務區最早的概念由美國社會學家伯吉斯于1923年提出，被定義為“商業匯聚處”。CBD結合當前城市發展的特征，可使用“城市經濟”這種獨特的標準進行分類，主要分為四種級別：CBD（地區級）、CBD（大區級）、CBD（國家級）以及CBD（世界級），由于CBD級別的不同，其所具備的功能性及建設規模也不一樣。縱觀我國當前CBD建設情況而言，并不具備世界級的建設條件，廣州、上海、北京只符合建設CBD（國家級）的條件，而天津、長沙、武漢、深圳以及重慶也僅僅適合CBD（大區級）建設。在CBD（地區級）與CBD（大區級）建設期間，特別是針對建筑面積、用地規模等方面，一些CBD依然存在著規劃建設過大的傾向，這反應了一些城市不顧商務區建設的自身條件和城市本身經濟實力、輻射能力、地理位置等要素，貪大求全，粗放式建設，勢必造成商務區發展形勢的惡化以及資源的嚴重浪費。故而，必須結合城市發展實踐，科學確認商務區的規模與建設等級，從而實現集約型發展[1]。

1 宏觀層面——規模

目前，全國各大城市商務寫字樓的空置率已經很高，如仲量聯行的最新報告中就明確提到，寫字樓空置率高成為共性難題，中國41個中心城市里，多數城市的甲級寫字樓空置率超過了25%，太原的空置率也達25.8%，排名第23位。戴德梁行2019年第三季度報告中提到中國城市的空置率過高，尤其是二線城市天津、沈陽、蘇州、無錫、重慶、長沙、廈門等城市，空置率都在30%以上。在未來發展過程中，新一輪的供應潮會對市場造成持續影響，未來五年發展時間內，一些二線城市現有總存量將會大幅度增長，抑制租金的上升速度，使得空置率繼續提升。

中央商務區的規模涉及多種因素，本文主要討論CBD的用地面積和建筑面積兩個方面。現階段，現階段，要想高強度、大范圍的開發城市，必須投入大量的公共資源，這樣才能塑造“曼哈頓”般的繁華城市景象，使得以往技術指標被突破，但仍會面臨著后續的空置率難題。對于中央商務區，人們不得不思考，是否需要大范圍的城市土地上建設，這種高強度的開發是否有必要？在深圳經濟特區中部的深圳福田CBD，其坐落于整個深圳市的幾何中心偏南位置，北到紅荔路，西至新洲路，南至濱河路，東至彩田路。在深圳地區，以深南大道為界線的福田CBD，主要有兩個片區，一個是南片區，一個是北片區。其中，商務辦公所占有比例，在北片區較少，此片區更傾向于行政、文化功能；南片區則是更偏向會展與商務功能，是中央商務區核心區。經過統計，核心區中商業建筑面積約643.84萬m2，可容納小微企業約26826個（小微企業數量按照12m2/個測算），可解決約53.6萬人就業（小微企業就業人數按照每個小微企業平均20人測算）。濟南東部新城CBD位于濟南市東部燕山文博中心區內，用地面積約1.9km2，其開發規模大致控制在商務辦公設施300萬~400萬m2。商務、配套、居住建設規模比例大致在5:2:3。可容納小微企業約12162個，可解決約24.3萬人就業。長沙梅溪湖國際新城CBD用地面積約2.1km2，其商業建筑面積約364.4萬m2，可容納小微企業約15166個，可解決約30.3萬人就業。武漢王家墩CBD核心區面積為1.4km2，其中辦公建筑面積193萬m2，商業建筑面積33萬m2，合計226萬m2。南京河西CBD核心區面積為1.8km2，其中辦公建筑面積113萬m2，商業建筑面積58萬m2，合計171萬m2。

通過以上分析不難看出，現代CBD的建設強度和建設規模越來越大，但用地面積卻很少突破2km2的數值范圍。中國各城市商務區用地規模主要集中在1.5~2km2，建筑面積主要集中在160萬~350萬m2。

2 中觀層面——尺度

街廓是城市結構與城市生活的基本單元。但在實際規劃建設過程中，也出現了由于尺度失衡導致的如交通組織不暢，區域活力不足，城市空間形體非人性化等問題。早在1960年，凱文林奇在《城市意象》中總結了城市意象的五個要素，其從人類視覺及認知的角度研究分析了五個要素對城市形態設計的影響，指出尺度的內涵應該體現一種心理認知和城市體驗，而不僅僅是一個客觀的數值。克利夫·芒福汀在《綠色尺度》中曾提到：“街區越大那么相似度就會越高，會嚴重破壞城市社會、經濟和物質網絡，且用途不夠多樣化，在城市衰落期間，所有權單一的大型街區所帶來的影響力最大，這種街區及其同伙汽車的作用已成為導致大城市死亡的主要因素”。巴塞羅那城市的街廓尺度近乎于70m×70m，它代表著一種人性尺度。這種經典的小尺度可以保證在一個較小的區域內產生足夠數量的街道和臨街界面，構建更加豐富的經濟、社會以及文化活動，這也是城市文化的生命源泉。隨著現代主義對大尺度規劃理念的推行，以及汽車的普遍使用，導致街廓尺度的不斷加大，這種粗放且蔓延式的城市建設運動，引發了一系列的城市問題。

一些城市在進行CBD建設過程中，忽視度人性化設計的重視，以“大街廓+寬馬路”的建設方式主導著整個建設過程，其最后形成的街廓尺度規模和特點往往與我們所期望擁有的親切、繁榮，活力，效率的CBD形象不符。甚至有些街廓的邊長達300~500m。那我國CBD核心區的街廓尺度的合理范圍是什么呢？深圳福田CBD核心區中一些地塊的規劃設計就很好的體現了當前規劃界對小尺度街廓規模的重視。在歷次規劃調整中，逐漸加密了支路網密度，將大街廓逐漸變成了小街廓，把尺度控制在了80m~120m的范圍，這樣的小尺度，在實際使用中，增強了區域內的可達性，易于組織與疏解交通，考慮到CBD核心區交通量大，商業經濟活動活躍，以及相關規劃設計中不同等級道路開口距離要求等因素，CBD街廓規劃的合理尺度宜為60~180m。另外，CBD也必須考慮慢行系統，尤其是步行街道體系，來提升CBD的活力氛圍與環境品質。巴伯發現，人們能保持舒適心情步行的距離介于120~370m。國內有學者研究表明，一般舒適的步行距離是300m以內，而大部分人更愿意接受150m以下的步行距離。由此街廓尺度的合適范圍在150m以下。

此外，廣州珠江新城CBD街廓尺度主要集中在120~200m，長寬比主要集中在1.2~1.5，平均街廓面積2.6hm2；深圳福田CBD街廓尺度主要集中在60~180m，街廓劃分比較規整，長寬比主要集中在1.0~1.8，平均街廓面積1hm2。長沙梅溪湖國際新城CBD核心區街廓尺度只要集中在130~180m，濟南東部新城CBD街廓尺度多為90~120m。基于對國內外多個CBD的街廓尺度的梳理分析，其高頻尺度范圍60~180m，街廓面積以2hm2以下居多。小尺度街廓越來越受青睞，是因為這種模式更能促進CBD的活力，促進城市的集約發展以及提高整體區域的環境品質。更易于形成功能布局高度混合、交通組織順暢、開敞空間高效人性化的城市空間環境。

3 微觀層面——混合用地

目前，我國控制性規劃層面采用單一土地使用性質為主要形式的城市規劃編制和管理方式。隨著我國城市化進程的加速和市場經濟的日益發展，現行給定單一用地性質的形式，在一定程度上造成了土地資源的浪費。因此，中央商務區中的商業商務用地，更應踐行混合用地的理念，為用地性質的主要屬性附加補充功能。商業用地的功能混合，主要包括與其相兼容的居住功能、產業功能等。在國內商務區的規劃建設中，經常會提到“夜空城”這樣的概念，即白天上班時間商務區充滿活力，而下班后迅速冷清，在“夜經濟”更為重要的今天，在商務區內安排一定的居住用地，營造全時段24小時城市活力，就顯得非常有必要。

但是，如果安排獨立的、單一性質的居住用地，就需要按生活圈來配套小學、中學等大量公共服務設施，因此，安排一些混合用地，將不同運行時段的功能組合在一起，提高了在用地內各功能空間的使用效率，最有效的提升商務區活力。北京銀泰中心地處中央商務區核心地帶，北臨長安街，東接三環路，位于國貿“金十字”西南角。地上總建筑面積26.4萬m2，其中70年產權住宅部分面積為3.9萬m2，占地上總面積的14.8%。蘇州東方之門位于蘇州工業園區CBD軸線的東端龍頭位置，毗鄰星港街及金雞湖。地上總建筑面積33.7萬，包含70年產權的東方華府與40年產權的東方公館，公寓式住宅建筑面積為13萬m2，占地上總建筑面積的38.6%。南昌綠地中央廣場，位于南昌城市中軸線，紅谷灘新區CBD核心區。業態組成涵蓋商業中心、商務辦公、居住等。地上建筑面積42萬m2，住宅面積約8.4萬m2，占地上總建筑面積的20%。濟南萬科大都會，位于CBD核心區，是以商業商務為主，集購物中心、寫字樓、公寓、住宅為一體的都市綜合體，住宅類產品面積約9.4萬m2，占地上總面積的38.5%。通過對商業混合居住用地定性、定量研究，我們不難發現，城市商務區商業商務用地混合居住功能的比例多為20%~49%。

4 對太原的啟示

太原市的商務區有兩處，一處為長風商務區，一處為汾東創新城。長風商務區位于太原西南側，西靠西山，東鄰汾河，南望晉陽湖，周邊自然生態本底優越。隨著汾河公園不斷南延，晉陽湖公園的落成，西山生態產業區的設立，城郊森林公園的建設，使得示范區整體生態環境背景得到了巨大提升。另外，從長風文化島的建設到四大行政中心的遷移，長風商務區一直被定位為太原市“南移西進”戰略的重點區域、省城未來的政治、經濟、文化中心，也是太原市商務、商業中心，引領城市功能集聚。結合省委省政府、市委市政府戰略規劃要求，以及依據都市區規劃管控要求，汾東現代服務中心定位為總部基地、區域性生產服務中心和區域創新中心。在太原市總體規劃中，該地區規劃為太原市的市級中心———汾河南中心，

其總體要求為吸引企業總部或區域性分支機構入駐，打造總部經濟；發展商業金融、服務外包、文化娛樂、旅游服務等功能。在此背景下，汾東創新城被正式提出，汾東創新城是省會城市重要的功能載體，都市區重要的現代服務業集聚區，汾東創新城在借鑒廣州珠江新城、深圳福田區CBD和蘇州金雞湖CBD等相關案例的基礎上，結合毗鄰汾河的區位優勢，確定了“沿汾河”“沿綠軸”兩個維度延展的空間結構，既能夠沿汾河展示太原市新時代的新風貌，又能夠通過“綠軸”將高質量發展引向腹地。汾東創新城主要功能為商務、商業、辦公及會展匯聚地，建設國際金融服務中心、科技創新產業中心、國際商務總部中心、國際會展服務中心四個板塊，打造未來城市市級中心。

長風商務區核心區目前規劃用地規模達7.0km2，商業建筑面積達780萬m2，可容納小微企業24113個，解決就業人數48.2萬人，以太原市的城市能級與經濟實力，對比全國商務區的規模以及目前商務區空置率逐年走高的情況，這樣的規模與建設強度顯然過大，有向下調整空間。在之后的規劃中，確定了延長風綠軸與千峰軸形成的“T字區”作為商業商務核心功能區的構想，“T字區”用地規模1.9km2，并將整體商業量控制到212萬m2，這樣的規模顯然更為合理。其次，街廓尺度也多為160~320m，尺度過大，應增加支路網密度，向“小街區、密路網”轉變，提高整個區域的環境品質，打造人性化的城市空間。在商務區的用地規劃中，可增加一部分居住用地或混合用地，達到去存量以及增加商務區活力的目的。

在之前的規劃中，汾東創新城商業用地面積164hm2，商業建筑面積高達650萬m2，在2019年的控制性詳細規劃調整中，結合三個層面研究成果以及汾東發展的實際情況，確定了汾東創新城合理規模及尺度。本次調整商業用地面積降為了55hm2，商業建筑面積降為了165萬m2，規模更為合理。全方位打造“小街區、密路網”的道路科學布局觀念，使所有“斷頭路”被打通，增強道路的通達性，使路網更加完整，進一步降低街廓尺度。并在汾東東西向商業軸帶中，臨綠軸用地規劃為商業用地，其相鄰第二層用地全部采用混合用地開發模式，規劃為商務兼容居住用地，創造更好的城市活力與吸引力，提高城市環境品質，營造24小時活力街區。