住房發展觀研究

沈如茂

(蘭山區政府，山東 臨沂 276006)

引言

自1998年中國住房商品化改革以來，房價整體呈現上升趨勢，1998年全國商品房平均銷售價格為2063元/m2，至2020年已經上漲至9860元/m2，房價高起嚴重影響了老百姓最基本的居住需求。住房問題是關乎國計民生的重大問題，關系到民眾的安居樂業，關系到經濟社會發展全局。國家高度重視人們的住房問題，強調保障群眾基本住房需求，特別是中國特色社會主義進入新時代，住房供給側改革和房地產市場長效建設機制開始起步，新的住房發展理念開始落實在我國住房體制改革的各個領域。

新時代住房發展觀是新時代中國特色社會主義經濟思想的重要組成部分，是黨的十八大以來，黨中央領導集體在立足我國基本國情，總結住房制度改革實踐和借鑒國外發展經濟基礎上逐漸形成的重大戰略思想。總書記在黨的十九大報告中明確提出：“房子是用來住的、不是用來炒的”，必須“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，這是對新時代住房發展觀最具權威的總結和最深刻的詮釋，并將成為下一階段我國住房制度改革和長效機制建設的根本性指導思想。

1 新時代住房發展觀是理論、歷史與實踐統一體

新時代住房發展觀既是對馬克思主義關于住房發展理論的豐富與完善，又是對新中國以往住房政策實踐的總結與升華，更是對新時代國情下住房發展的新態勢和新規律的準確把握，體現了理論、歷史與實踐的有機統一。

1.1 新時代住房發展觀形成的理論依據

馬克思主義理論深刻揭示了自然界、人類社會、人類思維發展的普遍規律，是我們黨的理論基礎和行動指南。當下我國住房市場發展現狀與恩格斯所處時代有一定的相似性，深度剖析馬克思主義理論對于住宅問題的具體論述，對于解決我國現階段住房問題具有參考價值。

在以住房問題為核心與資產階級和小資產階級論戰的過程中，恩格斯逐漸形成了關于解決住宅問題的基本方法，并撰寫出版了《論住宅問題》。在恩格斯看來，由于住房所有權不便于分割、工人的流動性強等特點，不存在使每個工人都擁有自己住房所有權的條件，并且指出：“出賣商品就是商品占有者交出商品的使用價值而取得它的交換價值”，說明住宅具有所有權和使用權分離的特性。進一步地提出：“使用期限很長的商品就有可能每次按一定期限零星的出賣其使用價值，即將使用價值出租”，肯定了房屋的可租性，強調了房屋的使用價值即房子是用來住的。在另一方面，“資本主義下的房屋供給，已經從追求使用價值為主，變成以追求交換價值為主。”資本主義使得房子的使用價值轉變為資本家的投資工具和儲蓄工具，購房行為成為具有資本屬性的投機行為。

恩格斯對資本主義社會下的住房問題開展了深刻闡述，明確了住房問題產生的原因、本質及解決方式，為解決住房問題提供了理論依據和實施方式。在中國快速工業化、城鎮化的今天，結合新時代中國特色社會主義階段的住房現狀，提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的核心思想，牢牢地將房地產的使用(居住)屬性放在首位，在思想觀點和實踐方法上繼承了恩格斯的住房發展觀。

1.2 新時代住房發展觀形成的歷史依據

實踐是理論的源泉，理論是實踐的基礎，理論來源于實踐，又指導于實踐，經受著實踐的檢驗，并隨著實踐的發展而發展。

新中國歷任領導集體的住房政策改革，是對馬克思主義住房發展觀的中國化，也對在新的發展階段下解決住房問題提供了借鑒經驗。在社會主義建設時期，國家百廢待興，我國實行以生產資料公有制的計劃經濟，公私并存的住房制度全面改造為單位公有住房制度，城鎮實行“統一管理, 統一分配, 以租養房”的公有住房實物分配制度，在當時的社會背景下，基本滿足了職工的基本住房需求。

黨的十八大以來，為進一步控制房價上漲趨勢，推進房地產長效機制建設，黨中央開始在租賃市場發力，保障居民基本居住生活需求。2013年12月，中央經濟工作會議繼續“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給”。 2016年6月,國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,住建部提出實行購租并舉,并將發展住房租賃市場作為住房制度改革的重要組成部分。要加快推進租賃住房體系建設, 支持協助國有企業轉型為住房租賃企業，擴大租賃房源供給，培育壯大住房租賃市場。與此同時，地方政府也進行了積極的探索,廣州率先推出“租購同權”,給予租戶更多的公共權益, 以從根本上解決住房市場上傳統的“重購輕租”現象。地方試點取得良好成效之后，同年10月，在黨的十九大報告中，總書記將“購租并舉”這一提法調整為“租購并舉”，住房消費模式真正實現從“重買房、輕租房” 到“租購并舉”的重大轉變。

1.3 新時代住房發展觀形成的現實依據

經過房改以來二十多年的快速發展，我國住房制度體系逐漸健全，對住房問題治理能力不斷提高，住房總量較快增加，城鎮居民住房條件明顯改善。我國原有的住房供不應求的矛盾得到了有效地解決。住房市場的主要矛盾發生了轉變，市場中龐大的房產總量與不平衡不合理的住房擁有量之間的矛盾開始成為住房市場首要解決的問題，極大地影響到人們對于美好生活的追求與向往。具體則表現在以下三個方面。

第一，住房市場區域分化和城市分化嚴重。需求主要集中在一、二線城市群，城鎮化、工業化過程中，人口向一、二線城市集中，科技新興產業對人口要素、空間要素依賴作用增加，帶動了大城市和重點城市群房地產行業比重不斷上升。同時由于18億畝紅線存在，國有土地供應有限，特別是住宅建設用地供應受限，住房供應緊張，出現“供不應求”的現象。

而欠發達的城市與地區，需求少，住房建設的滯后性引致房產存量大幅增加，供過于求。

第二，租賃房屋供應不足。由于大多數城市將住房租賃用地轉讓給國有企業，限制了民間資本參與住房租賃體系建設，國有企業承擔政治任務發展住房租賃市場，致使租賃市場低效運行，民間資本不踴躍，國有資本沒能力，“捂地不開”成為常態，極大影響了租賃住房的供給。同時由于租賃住房發展前景不明確、投資回報周期長、不確定性較大等諸多原因，開發商表現不積極，致使民間資本不敢輕易進入，依舊停留在原有的“拍地-開發-出售”這一傳統模式，這些因素都造成租賃房屋供應短缺。即使在疫情大環境下，三四線城市住房擁有量飽和的情況下，不少房地產企業轉型謀求發展，但較少企業進入住房租賃領域。

第三，存量住房價格漲勢迅猛。房地產作為典型的資本密集型產業，隨著經濟形勢的不斷好轉和地方政府的扶持，房屋需求不斷上升，房價節節攀升。由于房地產牽連產業較多，對國民經濟影響較大，高房價產生了一系列的擠出效應，對居民的消費以及城鎮化進程抑制作用顯著。同時，我國長久以來的城鄉二元土地制度，使得我國城鄉統一的建設用地市場無法建立，土地供應受阻明顯，進一步推動房價的上升，使得我國住房市場仍然是不完全的、扭曲的、低效的。

2 新時代住房發展觀的內涵詮釋

黨中央在治國理政的實踐中，堅持問題導向，深入調查研究，總結實踐經驗，提出了一系列的新思想、新理論和新觀點。在房地產領域，立足我國國情，提煉和總結實踐經驗，形成了新時代住房發展觀，為我國住房制度改革和房地產長效機制建設提供了行動指南和理論基礎。

2.1 堅持“供給側結構性改革”

在房地產領域推進供給側結構性改革是應對房地產市場挑戰和推動房地產市場發展的長遠思路。2015年10月，對于房地產市場不均衡的發展狀況，總書記首次提出從供給側入手，深化改革房地產市場，化解房地產庫存，為房地產改革指引了前進方向。2017年2月，中央財經領導小組會議上提道：“要調整優化中長期供給體系，實現房地產市場動態均衡”。2017年11月，住房和城鄉建設部會同國土資源部、央行三部門協同發力，強調按照供給側結構性改革的思路，完善住房供給和保障體系，有效調整供給結構，并將增加住房供給、調整供應結構作為2018年房地產市場的首要任務。借助供給側結構性改革，房地產在供給質量、產品創新、跨界合作等方面都有了新的進展，有效化解了房地產領域風險。

2.2 堅持“房住不炒”

政府對房地產“房住不炒”的定位是房地產政策的一次重大轉折，開啟了房地產市場的新時代。之前，政府部門對于房地產市場的多種屬性認識不清，借助房地產市場拉動經濟增長、增加政府稅收，在錯誤認識的基礎上，所出臺的房地產政策加劇“炒房熱”，引發房地產泡沫持續發酵。2016年12月，在中央經濟工作會議給出“要準確把握住房的居住屬性”“房子是用來住的，不是用來炒的”等說法，給房地產市場“降溫”。住房同時具有市場屬性和資本屬性的雙重屬性，“房住不炒”的科學定位就是對房產的正本溯源，強調住房的居住功能是第一位的，而住房投資功能是其次的，它是由居住功能或使用職能派生出來的，“房住不炒” 的定位是構建新時代房地產市場平穩健康發展的長效機制的關鍵所在。2017年10月，十九大報告中再次明確堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，堅決防止住房投機炒作行為，防范和化解房地產市場重大經濟風險。

2.3 堅持“租購并舉”

就實現“房住不炒”的長效機制和調控措施來說，供給側發力，推進房地產領域的供給側結構性改革。“租購并舉”作為一種住房制度，是改變房屋買賣市場和房屋租賃市場發展嚴重不平衡的重要舉措，本質上是住房市場的供給側結構性改革，增加租賃住房供給，引導人們租房消費和分流購房需求，間接抑制房價快速上漲。2016年6月國務院確定以“租購并舉”的政策方針，實現居民住有所居的戰略目標。

2.4 堅持“一城一策、因城施策”

“一城一策、因城施策”是進行房地產市場調控的重要抓手，2017年中央經濟工作會議提到“分清中央和地方事權，實行差別化調控”，明確中央與地方的職權范圍，減少中央對地方房地產市場的干預，改變以往只關注大城市而出現“一刀切”式的調控，要求政府在房地產市場中的角色出現變化，調控效果出現明顯好轉。2018年中央經濟工作會議進一步明確，提出“因城施策、分類指導”的指導方針，推動中央政府進一步放權。在取得杰出成效之后，2019年開始，權力繼續下放，“一城一策”提上進程，在各大城市進行試點，形成從上到下和從下到上相結合的調控方式。

3 新時代住房發展觀的當代意義和政策建議

馬克思說過:“理論在一個國家實現的程度, 總是取決于理論滿足這個國家需要的程度。”黨的十八大以來，面對房價持續上升、區域分化嚴重、租賃住房供應不足等一系列問題，黨中央堅持觀大勢、謀全局、干實事、保民生，堅持穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產市場平穩健康發展，在實踐中形成了以“房住不炒”為核心，以“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”為體系的新時代住房發展觀，成為新時代中國特色社會主義經濟思想的重要組成部分。

新時代住房發展觀，為我國進行住房制度改革和建立房地產長效機制提供了理論指引，為解決我國龐大房產總量下不平衡、不充分的矛盾提供了中國方案。新時代住房發展觀的形成，是對當前中國國情的深刻洞悉，是對房地產市場發展規律的深刻把握，有效的推動了房地產市場平穩健康發展。在新時代住房發展觀的指引下，培育壯大住房租賃市場，堅持“房住不炒”的定位不動搖。推動社會化租賃、保障性租賃入市，為中低收入群體住房需求兜底，進一步健全完善住房供應體系，構建形成租購協同發展的住房市場，推動住房制度改革適應我國國情特點，真正實現“住有所居”的新時代目標。

面對我國住房發展體系的不充分、不平衡問題，我們還需要在現有政策措施的基礎上，繼續做好以下幾點。首先，維持房價穩定，高房價意味著住房的不可負擔性，會對勞動力和現有居民產生擠出效應，影響底層群眾幸福感和獲得感，加大貧富差距。同時房價的快速上漲會促使資本加大杠桿，吸引更多資源流入房地產行業，加大房地產泡沫化風險，更不利于當地產業轉型升級和地方經濟的可持續發展。其次要整治住房租賃市場，由于我國傳統的“成家立業”的思想，當前我國城市住房消費存在明顯的“重購輕租”傾向，導致我國住房租賃市場起步晚，住房租賃市場自身發展不完善，住房租賃體系建設存在較大問題，從而嚴重影響了居民的租賃體驗。在國家大力發展長租公寓的今天，商業地產品牌紛紛入場，但卻出現了“蛋殼”爆雷事件，因此地方政府需要重視建設當地租賃市場制度體系建設，加強監管，部分一線城市已經建立了由集體所有機構運營的集中式長租公寓，給其他城市發展住房租賃市場提供了經驗參考。最后，解決住房問題關鍵是從供給側入手，隨著城市建設用地緊缺越發嚴重，舊城改造或成為中國大中城市進行城市更新升級的重要手段，在現有基礎上對原有低效用地再開發，增加住房供給。通過增加建設用地指標推進住房買賣和租賃市場的協同發展，拓寬住房供給渠道，降低住房市場價格對國民經濟的影響。