修建性詳細規劃相關問題及探討

文／陶樂佳 長沙寧鄉市自然資源測繪院 湖南長沙 410600

引言:

修建性詳細規劃是城鄉建設中從規劃到實施的關鍵環節，對上即要落實控制性詳細規劃的各項控制指標，對下又要能有效指導建筑單體、園林綠化、市政管線、道路交通工作的建設。因此，如何做好修建性詳細規劃，在修詳規階段應該解決哪些問題，作為規劃管理審批部門，如何對修建性詳細規劃進行審查把關，如何保證在建設過程中，嚴格按照已經批準的修建性詳細規劃進行落實，在本文中分別進行了分析闡述，以供參考。

1、修建性詳細規劃的定義和內涵

修建性詳細規劃是依據控制來實現詳細規劃，并以詳細規劃為基礎依據，在后續制訂出各項建筑、工程設備、工程設施與設計施工時提供規劃依據。也可以理解為，在修建性詳細規劃中，其核心任務主要是滿足上一環節規劃的要求，并依據上一層規劃內容，重點針對項目建設要求進行分析，并合理結合要求針對建設項目作出合理的規劃設計與方案制訂，以此為下一環節做好設計支撐作用，該環節可為園林、建筑、市政提供依據。

具有以下幾個特點：

（1）以具體、詳細的項目建設內容為參照依據，其要求實施性較強：通常以具體、詳細的項目建設內容以及其研究方案為基礎，并依據各類建筑物所需要功能、所占地面積要求進行分析，最后落實到項目建設發展環節；

（2）在城市空間與周邊環境中，一般是以形象的方式采取建模以及內視圖的方式進行規劃，在該階段中其主要的規劃包含道路、綠化、建筑物、城市所屬物等等，并依據空間構成綜合地將其表現出來，具有直觀、形象的特點；

（3）多元化的編制主題：不僅局限于城市政府，主要是依據項目建設主題以及擁有土地使用權的業主進行編制，在編制后應確保滿足所需。

2、怎樣做好項目修建性詳細規劃方案

2.1 修建性詳細規劃包括以下七個方面的主要內容：即

（1）針對項目建設基礎條件進行分析，并綜合技術進行經濟考量。

（2）以空間布局針對建筑、道路、綠化做出基礎規劃設計，完成總平面圖設計。

（3）針對住宅、醫院、學校等主要建筑進行日照分析，確保方案的合理性。

（4）針對城市車流量進行分析，并分析城市交通影響內容，合理提出交通組織設計方案。

（5）管線規劃與管線布置。

（6）設計出豎向設計圖紙，并標記出建筑物與周邊環境關系的截面圖。

（7）進行工程預算其中包括（拆遷、總造價、投資效益）。

2.2 修建性詳細規劃編制步驟

（1）修建性詳細規劃編制應收集相關資料：其資料包括有，本地區域城市總體規劃、規劃分區控制資料、規劃相應規范標準以及其要求、現場測量調查、水文地質調查、人口情況、經濟發展情況、涉及到的機電設備情況、排污情況、居民消費水平調查等。

（2）根據規劃條件及相關規范確定周邊路網及豎向標高及各項規劃指標范圍；

（3）確定總平面方案并繪制總平面圖；

（4）編制道路交通、場地豎向、園林綠化、綜合管線等各專項規劃內容；

（5）編制文本說明；

（6）組織相關專業人員評審；

（7）報規劃主管部審批；

（8）現場放樣動工建設。

2.3 須注意的問題

（1）重視前期基礎資料收集的工作

在前期收集基礎資料時，應確保資料收集的全面性、合理性，該階段非常重要，應當引起重視。在收集資料時，其甲方與設計單位人員應結合項目實際情況、設計情況、上位以及周邊規劃情況共同完成市場調研，并順利開展基礎資料收集準備工序，在收集中應明確認識到上位規劃的約束關系以及項目整體性特點，進而為后續質量與進度做好支撐作用。

（2）分析項目建設矛盾點與難點

在項目建設規劃中，存在較多的矛盾點與難點，在此需要在規劃初期就對其有所預見，并結合完善的分析與思考，探究出合理的解決辦法。如有的項目場地內地形高差很大，如何在方案中充分利用現有地形地貌，在紅線范圍內達到土石方的平衡、節省投資和造價，使方案具有特色是設計師在方案中考慮的重點和難點。還有的項目場地形狀不規整、范圍小，建筑不好排布；有的場地范圍內有河流、高壓線等設施等等很多的具體問題，無不考驗著設計師解決問題的經驗和整體的方案能力。所以在這個過程中，針對每個項目的具體問題需要進行難點和矛盾點的分析和討論，需要與現場調研和與相關部門的溝通，必要時做出方案比較，提出解決問題的最佳方案。如有的項目合理的利用場地高差設置商業，較好的與道路銜接，場地內分三級臺地，場地高差小，且平緩，地下車庫利用率高，可行性大。

（3）方案要做出有針對性和特色性

在項目建設設計出合理的方案后，應確保所設計的方案具有針對性與特色小，并將方案設計出具有自己的特點，進而使所處項目區位不同、功能不同、現狀不同，在服務個體以及其他人群后，應依據產生出的因素進行分析，應確保所體現出的內容達到不可復制的特點。如有的項目在綠色建筑設計中，有效的提高空間的利用效率，節約用地，節約建設成本及對資源的消耗，充分利用天然采光、自然通風等自然資源。充分利用外部自然條件，確保人員長期處于所停留房間內可以受到良好的日照以及采光，在合理保障自然通風特點后，應依據視野位置，保障每套住宅有一個居住空 間能取得較好的朝向。

（4）方案應確保發揮其經濟性、實用性的特點并以形態、空間、景觀要點，不斷提升項目品質

在針對工程建設進行合理的規劃時，應明確認識到其修建性詳細規劃的獨特性要求，并重點考慮到工程經濟以及實用，在針對形態、空間、景觀、營造進行規劃時，應合理提升項目品質、外部形象以及打造后項目的所屬功能，應保障其功能完善。（以我市小區“兆基·璟宸府”為例，除了中心景觀區，在每個組團中都布置了組團集中公共空間和多處宅間景觀，使每個組團都有各自完整的景觀體系和活動空間。并且整個小區在建筑高度的控制都充分考慮了天際線的變化和對城市空間的影響。使小區成為本片區有一定標志性的建筑群）。

3、修建性詳細規劃審查的標準和要素

3.1 審查要素

（1）用地性質：用地范圍內的建筑性質是否與給定的規劃設計條件相吻合，如為居住用地性質，其配套的商業設施是否滿足設計條件及規范要求。

（2）規劃布局：審查建筑布置和空間安排是否合理，能否創造良好的外部空間形態和建筑景觀，與周邊地塊建筑布局的相互關系是否協調，整體建筑空間布局和高度是否符合景觀風貌的要求。

（3）現狀分析：研究分析周邊用地規劃情況，考慮新規劃與周邊用地和建筑的關系，核實用地坐標是否與土地證坐標一致，周圍道路系統坐標是否與現狀一致。

（4）規劃指標體系：對用地面積、總建筑面積、凈用地面積、建筑覆蓋率以及建筑高度、建筑紅線所控距離、建筑離界、建筑間距、交通出入口數量及方位、停車泊位等各項規劃指標進行審查。上述各項指標的確定首先應符合規劃設計條件的要求。

（5）道路交通系統（含公共停車場）：審查規劃確定的道路交通系統是否便捷，道路網密度、出入口的設置是否合理，道路中心的坐標、豎向標高、斷面、縱坡、道路斷面等是否滿足規范要求、是否符合管線綜合的設置要求。道路無障設計及停車位的布局和數量是否方便停車并滿足規范要求。

（6）公共服務配套設施：中小學、托幼、農貿市場、社區辦公用房、物業管理用房、公廁垃圾站等公共設施配套的數量和規模是否滿足規范要求。

（7）管線綜合、市政公用設施、綠化系統：根據規劃確定的各項指標及相應的建筑容量和人口容量，審查市政公用設施（給排水、強弱電等管線綜合）是否符合相關要求；綠化系統方面，審查其綠地率及能否形成舒適優美的綠化景觀和視覺通廊。

（8）日照分析：居住建筑、醫院、學校等公共建筑須做日照分析和復核，須滿足規范要求。

（9）相關部門的意見：根據規劃選址意見書和建設用地規劃設計條件的要求，審查是否符合電力、交通、環境保護、水務、文物、國土資源、園林綠化等相關部門的意見和要求。

（10）編制成果：審查規劃說明書及圖則是否符合要求。

3.2 成果要求

（1）修建性詳細規劃的文件及圖紙包括：規劃說明書、現狀圖、總平面規劃圖、道路系統規劃圖、綠地系統規劃圖、用地豎向規劃圖、工程管線規劃及管網綜合規劃圖等文件圖紙。

（2）總平面規劃圖中應明確下列有關內容：

①城市道路坐標、高程、紅線寬度及分幅、轉彎半徑等；

②建設用地邊界各拐點坐標，用地范圍及相鄰周邊地貌地物；

③用地范圍內主要道路控制點坐標、道路寬度及出入口的位置；

④建筑物功能、編號、坐標及室內高程，各建筑物基底面積、層數及高度（列表）；

⑤建筑間距，建筑物退讓（離界或離線）距離；

⑥公共設施配套項目功能，設置的具體位置，用地界線等；

⑦綠地界線，綠地布局；

⑧室外場地各控制點坐標、設計高程；

⑨道路控制紅線等各類控制線的具體位置；

⑩各類用地平衡表和技術經濟指標統計表（含總用地面積、總建筑面積、地下建筑面積、建筑密度、容積率、綠地率、公共綠地面積、人均公共綠地、地上泊車數量、地下泊車數量、人口規模、總戶數、居住建筑面積、居住人口毛密度、居住人口凈密度等）。

（3）道路系統規劃圖：應確定道路等級，道路寬度、控制點坐標、高程、轉彎半徑，主要道路斷面形式，出入口定位坐標、寬度，地上、地下泊車范圍和泊車布局、泊車量等。

（4）綠地系統規劃圖：應確定綠地功能、范圍、用地面積，選擇樹種，進行綠地景觀和設施設計等。

（5）用地豎向規劃圖：應確定地形地貌的利用，進行土方平衡，確定各控制點的坐標、高程和地面排水方向、坡度、高程等。

（6）工程管線規劃及管網綜合規劃圖：包括給水、排水、電力、電信、有線電視、燃氣各專業管線和管網綜合規劃等。規劃內容包括負荷預測、外部管線現狀、地坪標高、排水管道標高、各類管線走向、管線位置、主要管線管徑，并需取得相關主管部門的初步意見。

（7）主要建筑平、立、剖面圖。

（8）修建性詳細規劃圖紙比例為1:500 或1:1000。

4、如何確保修建性詳細規劃方案的空間落實

4.1 方案的科學性和可操作性是基礎

為保證項目能夠按照方案實施，其方案的合理性和可操作性至關重要，只有合理的方案才能夠順利實施下去，如果方案不合理，難免會在實施過程中進行調整和修改，需要重新報相關部門審查和批復，因而耽誤了時間及施工進度，造成的損失是無法預計和估算的，所以修建性詳細規劃方案的科學性和可操作性是基礎，只有方案合理，才能在后期的建設實施中順利進行下去。

4.2 嚴格遵守審批制度是關鍵

為了保證項目能夠按已審批的方案落實下去，確保在建設過程中“不走樣”，項目甲方能否嚴格遵守審批制度是關鍵。按照項目的一般流程，方案審查通過下達批復以后，還需要進行初步設計的審查和施工圖的審查，再辦理建筑的工程許可和施工許可，之后建設主管部門進行定線放樣，項目方開工建設。在這個過程中，建設主管部門的執法部門會定期進行監督檢查，檢查項目甲方是否完全按照既已審批的方案進行施工，包括建筑主體位置、內部建筑設計、外立面造型及材質、配套設施等方面。在此過程中，其甲方應嚴格按照我國相關規章制度以及法律法規進行設置，嚴格按照方案進行實施，才能確保項目方案在建設過程中“不走樣”。

4.3 加強規劃建設批后管理是保障

規劃批后管理是指依法對建設項目實施過程中進行跟蹤監督管理，其內容包括：建設項目的規劃公示、規劃放線、規劃驗線、跟蹤督查、規劃核實以及對違法、違規行為進行查處。為了確保建設工程按批準的規劃條件和方案進行建設,及時有效地預防和制止工程建設過程中出現的違法行為,完善的批后管理制度是保障，加強批后管理工作，保障方案的順利實施，確保項目功能完善。

5、完善修建性詳細規劃的思路和措施

5.1 完善技術標準規范體系

目前，長沙地區審查修建性詳細規劃的技術標準除了國標《城市規劃編制辦法》以外，還有《城市道路交通設施設計規范》、《居住區規劃設計標準》等相關行業規范及地方規定《長沙市城市規劃管理技術規定》等，在一部分專項規劃領域還須進一步補充和完善，如景觀風貌、海綿城市、綠色建筑等方面。另外，國土規劃機構合并以后，相應的規劃編制即國土土地利用規劃和規劃的城市規劃合并成國土空間規劃，急需出臺相應的一些列編制規范標準體系。針對修建性詳細規劃，制定方案技術審查標準，明確方案受理標準要求、方案審查標準要求、方案成果標準要求等，進一步規范、嚴格審查。

5.2 完善方案審查制度

建立健全專家部門評審機制，實現分級評審制度。制定會議章程，進一步規范專家評審會、規委會制度，嚴格按照章程與制度執行，如專家的抽取、專家組對方案做出結論性意見、規委會上采用票決制等，杜絕行政領導對技術方案的干預。

5.3 與城市功能相配合

在目前實際工程中，其修建性詳細規劃自身不夠完善，為解決這個問題，應合理應用城市設計法規，并合理針對所實施的內容進行分析，在確保法律法規得以發揮時，解決修建性詳細規劃存在的不足情況，使得修建性詳細規劃可以與城市功能相配合。

5.4 落實公眾參與制度

在城市規劃中，應落實公眾參與制度，并維護好公眾利益，其公眾參與制度是維護公眾利益的有效途徑。目前，規劃編制過程中，公眾參與度低，市民很難從多方渠道了解參與進來，項目的調查走訪涉及面較窄，意見也難以得到采納重視。在落實公眾參與制度時，其公眾可以依據所收集的資料進行分析，并明確自身的利益需求，以此以合理的編制與規劃針對服務對象提出的具體要求，增加修訂規則以及市場聯系。

結語:

修建性詳細規劃在發揮自身功能后，可在傳統城市規劃中發揮其價值，并且修建性詳細規劃具有不可替代的作用，在進行全面分析時，應依據修建性詳細規劃，不斷提升城市規劃編制水平。進而促進我國城市經濟發展。總之，對修建性詳細規劃相關問題的探討，有利于結合當前修建性詳細規劃的問題，進行有效改進和完善，從而推動城市規劃與建設發展，為社會經濟發展提供更好的服務和支持。