房地產項目后評價方法及指標體系研究

文／宋春玫 北京天圓開資產評估有限公司煙臺分公司 山東煙臺 264000

引言：

房子的作用是為人民遮風擋雨，是給人民提供一個住所而不是用來炒的，也正因如此，我國出臺了很多相關的限購政策，這也讓房地產行業的銷售額和利潤增長出現減緩，不斷增長的成本也加深了房地產行業的內部競爭，在這種時代背景下，房地產項目因其周期較長的特點出現了發展弊端，必須加大力度進行轉型，采取全新的發展模式以推動行業穩定發展。在上述因素的影響下，如今的房地產行業想要持續發展就必須提高自身競爭能力，由于房地產開發后評估內容對整個項目的運行起到了重要的銜接作用，是對整個項目進行評估并對其完成情況進行綜合評價的重要指標，因此必須對這一評估內容重視起來，分析其中存在的影響因素，最終將評估結果作為反饋，對整個房地產項目的管理和運營進行指導，以此來確保房地產行業持續發展。

1、房地產項目后評價概述

廣義的房地產項目評價指的是在整個項目建設和運行過程中，需要對其中的各個階段進行評價，根據評價時期可以將項目評價分為項目前、項目中和項目后評價。顧名思義，房地產項目后評價指的就是在項目投入運行后，對其運行情況和存在的問題進行綜合評價，根據項目建設和運行與其以及實際運行情況的差異進行分析，分析產生這些差異的原因并總結相關經驗教訓，為后續開展房地產項目提供參考。我國也在相關政策中提出，在完成房地產項目后需要進行全面且系統的回顧分析，對項目所使用的技術以及相關經濟情況進行評價。

2、房地產項目后評價內容

為了對房地產項目進行科學且全面的后評價，要從多方面、多角度進行房地產項目后評價，從經濟、管理等方面對房地產項目后評價內容進行分析，可以將其具體分為如下集中類型，分別是過程后評價、管理后評價、經濟后評價和影響后評價。

2.1 過程后評價內容

房地產項目的過程后評價指的是在完成項目并成功交付后，需要對項目從建設到運行全過程中各個重要節點的落實情況進行全面分析，例如各個環節是否按照預期建設目標落實、工作流程是否完全按照規范流程進行、項目建設前是否做好充足的準備工作等。對于整個房地產項目的后評價體系來說，過程后評價是重要的組成部分，但是相關研究人員并沒有對其提起足夠的重視。房地產項目的開發涉及多個環節，每個環節的任務和目標有所不同，因此相關的過程后評價內容也不盡相同，基于此，本文從房地產項目的投資決策、方案設計、施工準備施工過程以及工程交付等環節入手，分析房地產項目過程后評價的具體內容。第一，在房地產項目的投資決策階段，需要對項目的決策科學性進行評價；第二，在房地產項目的規劃設計階段，需要對市場環境、產品定價、客戶需求進行調研，做好施工方案和圖紙的設計工作，對該階段工作的準確性進行評價；第三，在房地產項目的施工準備階段，需要采用招標的方式選擇合格的承包商，對施工期間的放線、合同簽訂、設計交底等工作進行評價；第四，在房地產項目的施工過程中，需要對施工進度、施工質量和投入成本進行評估，確保施工效果符合預期；第五，在房地產項目通過驗收并交付后，需要對業主的房屋質量的滿意度進行評估。

2.2 管理后評價內容

目前在我國各個行業領域，項目管理理論得到了廣泛應用，尤其是在房地產領域，該管理理論已經成為了確保項目質量的重要保障，房地產領域想要持續發展，就必須對項目全過程的管理工作重視起來，但是由于對項目認知不足、前期準備不完善等問題影響，容易導致項目開發出現一些弊端，必須采取有效手段對項目管理情況進行全面分析和評價，以此來發現其中存在的不合理之處，尋找切實有效的解決方案。管理后評價內容可以分為管理決策、組織策劃、目標把控等三方面，首先，管理決策方面，需要對開發方式、管理方式的選擇進行評價；其次，組織策劃方面，需要對項目的人員配置以及各個環節建設部門的結構設計進行評價；最后，目標把控方面，需要對房地產項目的成本、進度、質量等目標把控情況進行評價。

2.3 經濟后評價內容

房地產項目的建設主要目的就是盈利，因此經濟后評價也是房地產項目后評價內容的主要組成部分，經濟后評價的主要內容包括對房地產項目的財務情況、經濟效益等進行評價，進行該評價的主要目的是收集財務相關數據從而制定經濟指標，與項目與其指標進行對比并得出其中的差異，分析產生這種差異的原因并探尋解決辦法。

2.4 影響后評價內容

影響評價指的是對房地產項目對周邊環境甚至整個社會的影響進行分析，其內容包括環境影響、經濟影響、社會影響等多方面內容，所有房地產項目建設過程中和交付后均會對上述內容造成不同程度的影響。房地產影響后評價內容包括社會影響后評價和環境影響后評價，其中前者是對項目有關的社會環境影響因素進行全面調查和分析，對項目整個建設過程中可能產生的問題進行調研，從而分析出降低其社會風險的具體措施[5]。有相關研究顯示，社會環境影響后評價的關鍵點在于對社會關系、收入分配、經濟發展等方面的影響進行分析。而后者則是針對房地產項目建設前后可能造成的自然環境變化進行客觀調研和分析，通過對這一評價項目的客觀分析，可以對該項目的可行性以及可能產生的污染問題進行評估，環境影響后評價可以對房地產項目對環境造成的影響進行客觀評價，從而提出相對于的減少污染的措施。在房地產項目建設和運行過程中，容易對水環境、大氣環境等造成影響，甚至影響到周邊居民的生活情況，因此必須對房地產項目建設前后全過程中產生的廢氣、廢水、廢料進行調查研究和評價。

3、房地產項目后評價方法

3.1 對比法

對比法是一種房地產項目后評價過程中最為常用的基礎批國家方式，可以對項目進行縱向、橫向等多角度對比，其中縱向對比就是將項目實施前后進行對比，分析項目落實前的可行性和落實后的實際效果之間的差異，分析各項預期標準的落實情況，而橫向對比指的則是將房地產項目的完成情況與其他同類型項目的完成情況積極性比對，對該項目的完成率、業績、經濟效益、社會效益及其競爭力進行評價。除了上述兩種對比方式外，還可以采取有無對比方式，該對比方式是將房地產項目的實際建設情況與可能發生的假設結果進行對比，對項目實際建設過程中容易產生影響的因素進行確定。對比法具有簡便且直觀的特點，但是無法實現對整個房地產項目全面且系統化的評價，容易產生弊端，因此建議與其他評價方式有機結合起來以達到最佳的評價效果。

3.2 調查法

調查法是一種基于問卷調查和訪談的評價方式，可以實現對所需資料有計劃的收集。根據所調查對象的差異，可以將調查法分為綜合調查、普遍調查、統計調查、抽樣調查等不同形式，需要根據房地產實際建設情況和所需要調查研究的對象進行靈活變更。應用調查法后，可以對房地產項目后評價所需要的資料進行收集，獲取準確的信息后可以得到客觀直接的結論。

3.3 邏輯框架法

邏輯框架法是一種可以對房地產項目進行綜合評價的方法，能對房地產項目進行概念化論述，這種評價方式是建立邏輯框架矩陣，從而采取簡單的框圖來表達復雜的項目邏輯關系，同時根據這一框圖，可以對房地產項目中各個環節和因素之間產生的聯系進行分析和研究。邏輯框架法的基本結果是框架矩陣，其中又包含了投入產出以及目的目標等不同的層次結構。如今邏輯框架法在工程項目咨詢等領域得到了大范圍應用，但是事實上，這種方式只是一種思維方式，因此在房地產項目后評價中，還需要聯合應用具體的評價方式以確保評價結果的準確。

3.4 因果分析法

在房地產項目后評價中，采用因果分析法可以對項目完成情況進行評價分析，具體可以采取魚刺圖、樹狀圖等形式對項目實際完成情況與預期計劃的差異進行判斷，同時采取簡單的方式更加直觀的展示出來，以此來快速準確地發現實際情況與目標產生的偏差和造成這一偏差的具體因素。由于在房地產項目后評價中，需要對產生差異的原因進行定量分析從而判斷其影響程度，所以需要聯合定量評價方法共同使用。

3.5 成功度法

成功度法是指建立了房地產項目評價指標體系后，根據專業人員的經驗和權威論證，對項目的實際建設情況和各個環節的具體指標進行評分，最后根據項目的得分情況判斷該項目是否成功，在分析項目成功度時，需要制定完善的衡量標準以此來確定項目的成功程度，這種方法具有簡潔、明確的優勢，但是由于應用該方式后，決策者容易受到其他因素影響而產生理解偏差，容易產生主觀性的評價結論，因此需要與其他方式共同使用，以此來確保評價結果的客觀性。

3.6 層次分析法

層次分析法是一種將復雜的問題進行層次結構劃分的分析方法，可以將其按照目標差異劃分為不同結構，同時建立判斷矩陣從而得出不同層次的優先級，再利用增加優先層級的權重方式來得到最優的分析結果。層次分析法的最主要優勢就是融合了定性分析和定量分析的優點，從而實現對復雜問題進行逐層分析的簡單處理，但是在應用層次分析法是，需要依靠決策者的正確判斷，若產生了主觀且模糊的判斷，就容易導致評價結果產生極大偏差。

4、房地產項目后評價指標體系的建立

房地產項目后評價是一項綜合性、復雜性較強的項目，需要對房地產項目的基本理論以及成本等經濟效益進行分析，同時判斷容易產生影響的因素以及可持續發展理論。在上述理論的基礎上，需要結合房地產項目的具體建設特點進行項目評估，同時為了讓評估結果更加具體化，還需要對房地產開發目標和建設計劃進行分析，確保房地產項目建設過程以及產生的經濟效益、社會效益得到統一調研和衡量。在進行房地產項目后評價時，需要采取不同的指標體系確保評價結果的客觀準確，采取的指標體系不同甚至會影響到項目產生的影響力。因此，必須選擇與房地產項目特點相符合的指標體系，具體內容如下：

4.1 實施過程評價指標體系

在房地產項目開發和建設過程中，會涉及到大量復雜專業內容，在進行房地產項目后評價時也必須基于專業知識對項目完成度進行評估，因此對于房地產項目后評價來說實施過程評價指標體系是非常重要的內容。實施該評價指標后，可以對施工人員的技術能力以及其工作效率、施工安全性以及管理效率、施工進度等因素進行全面調查，同時可以收集相關資料并進行描述，以此來達到科學、全面的表達房地產項目后評價體系落實情況的目的。

4.2 實施經濟效益后評價指標體系

對于房地產項目來說，對其進行經濟效益后評價是非常重要的內容，也是判斷房地產項目是否能獲得經濟利益的主要指標，基于該指標，可以準確判斷房地產項目是否成功。一般情況下，需要根據房地產項目的差異來確定項目后評價指標體系的側重點，例如根據項目銷售額、成交率、投資回報率、經濟效益費用等建立經濟效益后評價指標體系。建立完善的指標體系，可以確保房地產項目可以從中吸取經驗，以此來提高以后的項目建設決策水平。

4.3 實施社會效益后評價指標體系

想要搭建系統化、客觀化的房地產項目后評價指標體系，就必須從社會效益的角度對房地產項目進行分析，判斷房地產項目對周邊地區的社會影響。一般情況下，需要對業主的滿意度、社會經濟影響、自然環境影響等多方面衡量指標體系，例如調查業主對綠化率、居住舒適度、配套設施的滿意度，分析項目是否與當地的文化相符合，是否能夠促進當地的社會經濟發展等。另外，在房地產項目后評價指標體系建設過程中，還要對其產生的生態環境影響進行考量，通過采取污染控制、降低對自然環境的影響等方式對指標體系進行衡量。

4.4 實施管理狀況后評價指標體系

受房地產項目自身特點的影響，使其投資回報周期較為漫長，而房地產項目的實際收益與其管理有直接關系，管理狀況是否良好將會直接影響整個項目的社會和經濟熊阿姨，因此需要進一步提高房地產項目的開發和運營水平。在建立房地產項目后評價指標體系時，必須遵循系統化、動態化的原則，這樣才能建立有效的評價指標體系，在其落實過程中，還要根據房地產項目的實際特點和需求進行適當調整。管理狀況后評價指標體系的主要作用就是對整個房地產項目的整體運行情況進行綜合分析和評價，從而彌補其中存在的定量評價空白，這種措施也是對傳統定性評價的一種突破，可以根據房地產項目的實際建設和運行情況并結合制度逐漸完善評價指標，也可以將這一指標納入到績效考核中去，根據最終評價得分確定項目等級，以此來推動房地產項目更為良好的發展。

結語：

隨著我國現代社會的持續發展，市場經濟水平正在不斷變化，房地產行業與社會的發展和人民的幸福生活有直接關系，為了進一步提高房地產項目的建設效果，保障人們生活水平，可以通過房地產項目后評價為房地產項目的建設總結經驗教訓，從而幫助房地產企業規避建設和運營過程中可能出現的社會風險和經濟風險，以此來提高投資回報率和經濟收益率，為企業帶來更多收益的同時推動房地產建設領域可持續發展，建設高質量的房地產項目，為人民創造美好生活。