房地產經濟發展現狀及發展趨勢研究

文／孟凡強 山東省安丘市自然資源和規劃局 山東安丘 262100

引言：

房地產行業主要涉及到兩大方面，一是房產，二是地產。從實物的角度來看，其建筑物與土地是一個整體，它既是一種客觀存在的實物形態，又是一項法律權益，涉及到產權問題等。隨著我國房地產行業的不斷發展，其也形成了以土地買賣、開發建設、典當租賃、使用與所有權兼并的市場經濟。房地產買賣作為市場的主體，應分析其問題，落實解決對策，進一步剖析未來房地產經濟發展趨勢。

1、目前房地產經濟發展所出現的問題

1.1 發展過于迅速

改革開放以來，我國人口出現大幅度上漲趨勢，使其住房需求增大，同時由于當時可利用的房產資源有限，使房價出現了大幅度增長，從而帶動了房地產經濟的發展，致使我國房地產經濟在國際市場當中一直處于遙遙領先的地位。尤其是在我國城市迅速發展的階段，由于城市的公共資源、教育資源、住房條件、醫療資源等逐步優化，使很多的農村人口向城市轉移，進一步促進了我國房地產經濟的發展。同時，很多企業看到了房地產行業的市場空間紛紛對其進行投資，也加快了房地產經濟的發展速度[1]。

1.2 剛性需求不穩定

隨著房地產經濟的快速發展和人們對住房需求的持續增加，房價不斷攀升。致使住房消費成為人們日常生活中最大的開銷，很多人買不起住房，從而增加了人們的經濟壓力和精神壓力，使住房成為了極其不穩定的剛性需求。這種快速發展的房地產經濟雖然有利于國民經濟的進步，但卻不利于解決人們的住房需求。為了緩解人們的壓力，提高人們對住房的購買能力，國家應給予高度重視并通過頒布相關的法律法規進行干預和調整。

1.3 管理工作存在問題

在我國的房地產開發過程中，政府通常會對某一處的房地產或某一個項目的開發給予高度的關注和支持，當開發商看到其中的紅利時，則會涌現出越來越多的開發商和房地產項目[2]。如果這時政府不進行嚴格管控，一再放任其自由發展，則會出現開發商主導市場的狀況，使房價不斷的攀升，導致房地產行業陷入了惡性循環，所以這時需要政府出臺監督管控政策，通過提升自身管理能力來凈化房地產行業的發展環境。

1.4 投資開發熱度較低

因為房地產的快速發展，導致了住房供求緊張、居民住房壓力大、房價不合理增長、開發商蓄意炒房等問題的出現，很多居民因此買不起住房，進而導致很多房產出現有價無市的局面。由于如今緊張的住房需求與房地產行業不成正比，導致了房地產經濟的不健康發展，所以很多開發商對房地產的開發熱度開始降低。同時由于出現了各種各樣的民生問題，政府必須制定相關政策進行調控，從而又進一步加劇了房地產企業的投資開發熱度較低的現象。

1.5 市場發育不健全

由于我國人口數量與土地面積不相匹配，可利用土地較少，隨著人們對住房需求不斷增加，房地產價格一直在不合理攀升。同時在房地產行業中很多的開發商企業發展不夠成熟，其可開發資金比較少，銀行貸款額度也較小，再加上政府調控政策的限制，資金成為了限制房地產行業發展的關鍵因素之一。另外，在現如今快速發展的房地產行業中，很多開發項目存在著浪費資源、破壞環境的問題，甚至有些開發商占用耕地資源進行開發。所以，在房地產行業當中，由于市場發育不健全，很多開發商缺乏前瞻性和持續發展的理念，從而導致一些開發項目盲目投資，造成重大經濟損失的同時帶來了極大的資源浪費和破壞環境的現象[3]。

2、針對房地產經濟存在問題的對策

2.1 政府應加大宏觀調控力度

為了穩定房地產經濟的發展，保障人們良性的購房環境，政府及相關部門需要不斷對房地產行業的宏觀調控力度。同時結合各個地區的經濟發展現狀和人們的生活水平、房地產行業的發展需求等建立完善的管理制度，實施優化措施和防控策略，從而實現對房地產經濟的宏觀調控。例如：國家政府部門為了凈化房地產市場環境，通過對二手房交易的稅收政策制定和頒布相關規定，很大程度上減少了炒房現象的發生。同時通過綜合房地產發展情況、地方經濟水平以及居民的住房條件與各大銀行制定了貸款利率調控的措施和方法，減少了居民利用炒作房價來轉讓或者倒賣房產從中獲利現象的發生，通過這種宏觀調控的方式可以使房價得以控制，降低房價緩解購房壓力，從而促進房地產經濟可以持續穩定的發展[4]。

2.2 創新房地產金融產品

為了可以在保障人們的住房需求和降低住房壓力的同時還可以促進房地產經濟平穩持續地發展，可以鼓勵房地產企業創新開發房地產金融產品來拓寬經濟市場。例如：針對目前兩極分化的購房現象，為收入較低或者初入社會沒有能力購買住房的人群提供住房的金融產品，既可以解決這部分人群的住房需求，還可以提升自身的經濟效益。同時房地產企業還可以通過多元化的發展來促進金融信托、債券、證券、投資基金等領域的發展，從而使其在穩定房地產經濟的同時得到更大的發展空間。

2.3 加快完善房地產經濟體系

為了有效促進房地產經濟的平穩發展，相關政府部門需要加快完善房地產經濟體系的構建，為房地產企業與銀行搭建平臺，促進銀行與房地產經濟共同提升。然后需要加快轉變融資方式，不斷的整合資源優化自身發展方式，通過創新的理念和先進的融資方式，加快完善房地產經濟體系，在保障房地產行業健康發展的同時，助推房地產經濟有序增長。

2.4 加大對閑置土地的處理力度

目前，在房地產行業中存在著極其嚴重的浪費土地資源現象，對此，相關政府部門應該結合當地的房地產開發現狀和土地資源的使用情況進行全方位管理和調整，從而實現其土地資源最大化。同時壓縮房地產建設用地規模，盡量縮短開發商對于土地資源的開發周期。對沒有按照供地合同繳納土地價款的房地產企業和項目，一律嚴格處理。對房地產項目堅持實行凈地出讓的供地方式，在出讓前，政府及相關部門做好拆遷倒地、補償安置等相關工作，杜絕土地閑置浪費問題發生。

2.5 促進經濟體制改革

想要加快房地產經濟的發展，需要在整體房地產行業的經營管理層面進行有效調整和改革，促進其經濟體制改革，建立健全房地產的資金使用制度，才能從根本上解決房地產經濟不良發展的現狀，才能對其出現的問題進行更好的管理和監督。同時通過經濟體制改革對銀行的交易模式進行升級，要創造更好、更全面的銀行管理制度，與銀行建立相互促進的發展體系，對銀行的金融服務和房地產投資等做出雙重保障，實現房地產經濟持續穩定的發展。另外對于房價的高速增長，需要制定一個標準的衡量準則，使其能夠準確的定位市場價格，從而在保障居民住房需求得到滿足時，加快經濟的發展速度。

2.6 協調好中央與地方的利益

國家發展離不開地方政府的支撐，同樣地方政府的工作同樣也離不開國家的扶持。從地方政府競爭視角制定出的產業政策制約房地產經濟的發展，其根本原因在于地方對土地財政的依賴，所以中央政府不應該只以限制作為調整和改善房地產經濟良性發展的方針，同時還需要鼓勵和扶持，將其發展的重點轉移到房地產領域當中，抓住央地博弈中核心利益環節，理順中央和地方的關系。另外，地方政府也要積極響應國家號召，不斷完善自身的經濟發展體系，實行創新發展戰略，從而實現我國房地產經濟的穩步發展。

3、未來房地產經濟的發展趨勢

3.1 價格將趨于穩定

在未來的房地產經濟發展中，價格會逐漸趨于穩定，其發展的重點在于穩定市場價格，而不是降低房地產價格。我國在經歷幾代房產政策革新之后，其房地產市場經濟將步入穩地價、穩房價、穩預期的關鍵時期。由于近幾年房地產行業受到網絡平臺經濟以及疫情的影響，實體經濟逐漸呈現出下滑的趨勢，人們沒有足夠的存款消費房和地，在這種背景形勢之下如果還要對房價實行打壓，那未來房地產行業可能將會出現一振不撅以及房地產企業負債率越來越高的情況。受我國傳統文化的影響，大多數中國人仍保留著成家立業的思想，先買房才能有家，有家才能成就事業[5]。因此房產已經成為我國大部分家庭的主要財產，如果在未來的房地產經濟發展過程中，哄抬房價，更多普通家庭的下一代也許勤勤懇懇一輩子也無法購買一套屬于自己的房子。如果降低價格，其很難評判究竟應該下降多少，畢竟中國人口較多，房地產已經形成了一個產業鏈，地方區域之間的房價差別又較大，無論從推動房地產經濟的穩定發展，以及維護人民的權益利益角度來說，未來的房地產經濟浮動都不會過大，應會穩定價格，保證國民經濟的穩定增長。

3.2 行業逐漸成熟

通過穩定房價的形式，我國房地產行業也會逐漸成熟。何鴻燊先生曾說：“窮則變，變則通。”面對穩定而又透明的房地產市場價格，其企業之間一定會存在競爭，這種競爭是良性的，具有推動性的。為了提高企業在行業中的競爭力，在未來，房產企業定會從建設的質量、營銷模式、物業配置、園林綠化方面入手，在提升品牌競爭力的同時，會類比與其他企業的優缺性在哪里，既然在價格方面無法進行改變，應在服務及質量方面做好提升。這種競爭模式，能夠使我國房地產行業經濟日益趨向成熟，目前房地產行業已經衍生出了許多周邊的經濟產業鏈，也為更多的人提供了工作崗位，國家在推動網絡平臺促進增長的同時，也將實體經濟發展規劃到未來經濟改革發展之中。企業通過衍生周邊經濟產業的方式，進一步吸引人才，加大對于行業發展的創新，相關企業會把重心投放到房子的居住和使用體驗上。習近平總書記明確提出：“房子是用來住的，不是用來炒的”，“房住不炒”理念已深入人心。那個遍地都是黃金、炒作房價的房地產市場經濟大潮已經褪去，在未來企業更會從房子的實用性出發，減少公攤面積，抑制泡沫，使房地產行業逐漸走向成熟。

3.3 相關法律體系更加完善

我國頒布房地產相關法律法規較晚，1986年頒布了《土地管理法》，1994年頒布了《城市房地產管理法》。但在這短短的30幾年的時間里，我國已經意識到了房地產經濟對于國家整體經濟發展水平的重要性。未來的法律體系不僅僅會從企業建設、房產定價方面入手，更會保障消費者的權益，實現市場的平衡。不僅在相關房地產法律體系中能夠體現國家監管工作加大力度的監控，更會在《婚姻法》《繼承法》中進一步明確對于房地產權的處理。完善其法律法規也是時代發展的需求，在過去部分法規條例會出現法律跟不上時代發展的現象，隨著我國科技和經濟不斷的發展，在法律法規實行政策上也出現了扭轉局勢，部分法律法規的完善工作，不再是單一的由人民代表進行提案。國家為進一步推進社會主義核心價值觀，加大了媒體與大眾對房地產企業的監督力度，這就要求房地產企業在未來應堅決落實國家相關法律政策，能夠通過媒體平臺和大眾輿論的監督，發現業內的違法亂紀現象并及時糾正。這一方法有利于今后我國房地產經濟相關法律體系的完善，能使法律與時代發展并肩而行。

3.4 更加側重于環境保護

黨的十九大報告中指出，“必須樹立和踐行綠水青山就是金山銀山的理念，堅持節約資源和保護環境的基本國策”。房地產行業作為改變土地和規劃建設的主體，應堅決落實基本國策，在未來房地產行業的開發中，會越來越注重環境保護問題。為進一步推動我國房地產行業未來的經濟可持續增長，在開發時必須降低人類的活動，本著“以人為本、保護環境”的原則，為節約和有效利用資源不斷發展。在未來，房地產市場經濟的主體投資及建設目標會投放在綠色建筑建設中，這樣，一是能夠最大限度保證了生態的平衡，二是能夠縮減企業的后期運營成本，也是時代交給房地產企業的必然選擇。隨著我國人民生活質量的不斷提高，人們的住宅購買消費方向越來越趨于養生的角度，建設綠色建筑，能夠促進經濟的增長，進一步穩定我國房地產市場經濟[6]。

3.5 依托科技進行創新

由于我國科技發展目前呈現上升趨勢，在未來，房地產的開發將會與高科技結合進行創新，我國會大力推崇新型智慧型城市的建設，為保證房地產經濟的黃金時代再次來臨，房地產也會趨于增量化和存量化發展。在房地產科技經濟市場中主要包含五大部分：智慧房地產、房地產建筑科技、房產金融經濟、金融科技以及共享經濟。這就形成了房地產科技運用逐漸擴大化的局面。在行業發展中，創新是產業的基礎，依托科技進行創新的形式，在未來不僅能在城市房地產布局規劃中得到運用，更能使企業依靠金融科技提高經濟效益，也促使房地產建設越來越趨于智能化、人性化、合理化，成為未來消費人群的主要選擇對象。通過科技創新的形式，在未來，國家和房地產企業將會進一步提升住房信息以及信息查詢系統的服務效能，這樣也能為未來房產稅以及物業稅的征收打下良好的基礎，避免囤房情況的發生。

3.6 滿足低收入人群

雖然我國在扶貧工作中已經取得了輝煌的成績，但低收入人群的住房問題，仍是一塊“硬骨頭”。為實現共同富裕的目標，我國未來在房地產類型選擇上也會進一步改良。在堅持穩定房價，解決更多人口住宅問題的同時，我國會針對部分人口較為密集、房價較高的區域放寬土地建房政策，像中國香港等地區就實行了剛需房、公房等住宅選擇方式，其居民可以通過抽號的形式得到普惠性較大的購買房產名額，也進一步抑制了房價的增長。隨著我國二胎和三胎政策的開放，以及經濟重心的偏移，許多沿海及一線城市，呈現出人口逐漸增多的趨勢，為了緩解其住宅壓力，在未來房地產不斷創新改革的同時，會相繼推出更加適宜低收入人群的產品，結合國家相關普惠性政策，實現薄利多銷促進房地產經濟加快發展的目標。政府也會相繼推出相關的買房賣房政策保障，以便提高住房貸款的利用率，增加市場經濟中的資金流動性，改革住房公積金的使用制度，加大對于危房的改造。對于手握較多房產的人群應加大稅款征收，以保障房地產經濟發展水平的均衡。

結語：

綜上所述，房地產經濟發展與我國財政政策以及相關法規條例有著密不可分的關系。土地作為我國財政收入的主體之一，為避免其高速膨脹發展形成泡沫經濟，進而對我國整體經濟狀況產生影響，應加大對于房地產市場經濟的管控力度。也希望，國家能夠針對目前的房地產經濟狀況，制定科學并具有時效性的調控措施，為提高我國人民生活質量水平，提供一份有力保障。