試析精細化管理在房地產設計中的應用

文／李偉才 湖南裕田奧特萊斯置業有限公司 湖南長沙 410000

引言：

設計階段是房地產項目較為關鍵的一項環節，設計質量直接關系著方案可行性、施工質量、施工成本和激烈市場競爭下產品的綜合競爭力。但分析當前設計管理現狀，組織架構混亂、管理職責不明確、設計階段管理不受重視等問題仍然存在，亟需尋求一種科學合理的管理辦法，推進房地產設計管理工作有序開展，提高設計質量。為此本文將從方案設計、初步設計、施工圖設計、戰略合作等方面對精細化管理的應用展開論述，期望能夠為相關從業人員提供參考與借鑒。

1、房地產設計中精細化管理概述

1.1 房地產設計中精細化管理內容

相比于常規管理方法而言，房地產設計精細化管理在完成基本管理工作的同時，還需不斷優化設計管理流程，實現設計與其他環節的聯動管理。對設計方案進行評估的同時，實現房地產設計朝著精細化、規范化、信息化方向發展，促進提高設計質量。

房地產設計精細化管理需對管理流程加以完善，明確設計目的，避免將時間和精力花費在樣品細節和樣品展示等方面，而導致所設計產品定位失誤，頻繁出現設計變更而延誤工期。因此，房地產設計精細化管理首先應確定設計流程，明確組織架構，完善相關規章制度，不斷培養、引進優秀的設計管理人才，提高設計管理團隊的專業性[1]。同時還需重視設計環節與其他環節的聯動管理，實現各個環節的全面控制，提升設計管理效果。

另外，為形成房地產企業內部特有的設計風格，并逐漸形成企業內部規范化設計標準，還需在設計管理階段創建規范化設計標準體系，提升房地產產品個性化及設計質效。在標準化設計體系基礎上，可逐漸固化產品設計風格，提高設計效率，避免差錯風險[2]。另外，在信息化時代，實現精細化管理還需借助設計管理信息化軟件，信息化管理平臺，實現設計成果的存儲、共享。

1.2 房地產設計精細化管理應用優勢

精細化管理作為先進的管理理念，近些年來受到越來越多的認可，其利用流程化、系統化的規則，實現管理手段的信息化、數據化和標準化，對房地產設計階段實施高效、精準且持續的管理。精細化管理的基礎在于優化管理流程，在設計過程中，不斷對流程細節進行改善優化，意在展現出最佳的設計效果。資源整合作為流程優化的前提要素，能夠優化調整現有資源，提高整體效果[3]。實現管理流程優化首先需分析管理體系，尋求最佳的管理模式，實現設計部門與其他部門的聯動管理，固化成熟的產品樣本，提高設計效率及設計管理質量。

2、房地產設計管理所存在的不足

房地產開發管理以完善的管理制度為支撐，存在一定復雜性，其中設計環節管理效果直接影響項目成本、進度以及產品質量。分析當前房地產企業發展現狀，存在不重視設計管理流程的現象，從而在多重因素影響下出現經營風險及漏洞，若未及時解決這些問題，將對房地產企業的經營狀況和可持續發展帶來不良影響。當前房地產設計管理所存在的不足主要體現在以下幾方面：

2.1 設計管理組織架構缺乏條理性

現如今，一些房地產企業在設計管理部門人員分配上存在不合理性，管理組織架構混亂，管理效果難以提升[4]。同時由于管理組織架構缺乏合理性，各項業務流程審批受限，設計部門定位不清，對房地產企業發展帶來不利影響。

2.2 未明確設計管理崗位職責

一些房地產企業缺少完善的內部組織架構，未確立清晰的管理崗位職責制度。與設計單位相比，房地產企業設計管理部門職責在管理理念及管理定位上存在一定區別。如今，多數房地產設計管理人員思維仍然停留在設計師角度，對自身作為設計管理人員的職責定位不清，過于重視設計產品藝術效果，甚至自身參與設計，導致職責沖突問題的發生。此外，設計工作分配不合理，影響設計管理效率提升[5]。借助于完善的管理制度，能夠對設計管理過程中不同層級的管理人員的職責進行規范化劃分。但由于當前房地產項目建設規模越來越大，設計管理工作愈發繁雜，不能有效更新、匹配設計管理授權體系，往往導致設計管理工作出現極端。一方面表現為管理越位，在未向上級匯報，未經批準后自行做出決定，為安全問題發生留下隱患；另一方面表現為管理缺位，所有事物都需層層上報，流程繁雜，影響設計管理效率。

2.3 重視銷售而忽略設計管理環節

上世紀80年代，隨著人們生活水平不斷提升，推動房地產產業迅猛發展，房地產需求量不斷增加，房價上漲，帶領房地產行業進入到黃金時期，越來越多人投入到房地產行業中。其中不乏存在一些企業過于重視大規模興建樓盤，將工作的重點放在房產銷售中，卻忽略了設計的精細化管理。由于缺乏明確的產品定位，必然導致成本超限，經營不善。房地產黃金時期的結束，該部分房地產企業亟需轉變管理理念，以設計管理的精細化實現經營困境的逆轉[6]。對于未及時調整管理策略的房地產企業，面對日益激烈的市場競爭，不能實現精準掌握市場動向，無法準確定位產品設計，逐漸失去市場競爭力，必將退出房產舞臺。

現如今，房地產企業發展必將設計管理精細化作為重點，推動整體產業可持續發展。但精細化管理理念在我國引進應用的時間并不長，應用實踐不具備典型性，房地產業內部對設計精細化管理認知不足，專業管理人才稀缺、設計人員缺少創新性，這些問題均限制著我國房地產設計的創新發展，應對設計管理環節予以高度重視，提高設計質量，創新出更好的房產產品[7]。

3、房地產設計中精細化管理應用策略

3.1 方案設計階段精細化管理

房地產企業獲得土地使用權后，為確保項目設計方案能夠符合整體開發需求，需結合項目實際情況、經營目標、可研報告內容以及項目定位，出具專業的設計方案。通常情況下，在方案設計階段，設計人員往往過于重視房產設計的功能性，創新性和安全性，卻忽略了方案設計的經濟性，尤其是對于非常規設計方案，項目成本難以有效把控。因此，在方案設計時，需從宏觀角度保證項目成本可控，所設計產品應先符合市場需求，再去綜合考慮專業性問題。建筑單體設計與規劃設計是方案設計的主要構成部分，所以，精細化管理可從上述兩方面著手。首先，在設計工作開展前，需對項目所在地進行實地勘察，了解項目周邊環境，基礎設施建設情況，市政配套以及未來城市規劃等，為方案設計的科學性，合理性提供數據支撐，從而明確房地產產品風格及適應人群[8]。其次，在規劃設計階段，對項目所在地周邊氣候特點、交通、環境、光照等情況進行分析，對不同類型的住宅產品進行分區分類，通過合理調整空間關系與平面關系，合理規劃設計主要建筑和配套用房布局。再次，對于單體建筑而言，在設計時，首先需劃分內部功能，再劃分內部格局，實現整體建筑的垂直劃分和豎直劃分。最后，在設計住宅產品時，需綜合住宅附近的景觀要素、基礎設施配套等情況，從實用性、可行性、項目建設成本可控性等方面提升設計質量，保證設計方案的科學合理。

3.2 初步設計階段精細化管理

待明確設計方案后，進入到初步設計階段，但由于一些房地產企業開發項目過多，對周轉效率有著較高的要求。因此為加快房產開發速度，壓縮設計階段時間，忽略設計質量。通常設計圖紙未經審查就交付施工單位施工，致使在項目建設過程中不斷出現問題，頻繁設計變更導致建設成本超出預算，影響工期，無法在規定期限內完工。因此，若要提升設計質量，首先應明確方案設計目的。一方面，為縮短設計周期，提高設計質量，在初步設計階段，應當綜合結構工程、機電工程、消防工程、暖通工程等多個專業，實現不同專業的協同合作[9]。例如：在結構設計階段，不同項目構造會存在一定差異，需明確構造尺寸及樣式，交由結構工程師核算，保證圖紙設計的準確性，合理性，降低后期修改圖紙次數，以精細化管理提升設計效率。再例如在消防設計階段，可根據項目需求，先對平面布局和出入口進行設計，再依據建筑防排煙標準，設計消防補風機房、排煙機房以及風井等位置，并對排煙口尺寸及位置進行檢查，確保不會與其他設計內容相矛盾。初步圖紙設計完畢后，各個專業對圖紙內容進行內部審查，及時發現圖紙設計中存在的不足，避免后續施工中出現交叉碰撞問題[10]。可見圖紙設計工作需要一定時間，在精細化管理理念下，需給予合理的時間保障，從而不斷提高圖紙設計質量。

3.3 施工圖設計階段精細化管理

施工圖設計是方案設計的最后一個環節，同時也是施工過程的參考標準，因此施工圖設計質量將直接影響整體工程建設質量。如果要保證圖紙設計準確性，設計工作完成后，需加強審核，并落實如下幾點精細化管理內容：首先，構建完善的檢查標準及檢查流程。在設計管理階段，實施管理責任制，將設計管理責任落實到個人，確立責任主體，開展分層管控，實現施工圖紙設計的高效管理[11]。其次，為便于將項目設計的優缺點表現出來，制定并實施設計缺陷及設計優化反饋機制，從根本上避免常見圖紙質量問題，提高施工圖設計質量。再次，在圖紙審核過程中增加第三方機構強化審查，在這一階段，施工人員，設計人員，管理人員保持良好的溝通，確保能夠根據自身工作經驗，提出可行性建議，避免圖紙設計漏洞及缺陷，優化提升設計質量。

3.4 引入戰略合作伙伴階段精細化管理

隨著房地產開發項目越來越多，設計資源不匹配問題普遍存在，例如新的開發項目沒有適合的設計單位，資質深，設計水平高的單位檔期較滿，而設計水平一般的單位，由于資質不高，往往不愿選用，進而對房產產品開發進度產生影響。

此時可以通過戰略合作的模式，組建完整的施工團隊及設計團隊，雙方確立收費標準的同時，形成一定的默契度，簽訂長期戰略合作協議，提高房地產項目設計供應商的選擇效率，保證項目設計工作的有序開展，為房地產設計爭取更多的時間。在此基礎上，房地產企業可通過優惠的設計價格，提升吸引力，在確定每年業務量后，選擇穩定的設計團隊，二者實現優勢互補，發展共贏。

3.5 構建房地產產品標準化體系

房地產企業依據產品性質以及既往成功設計經驗，統一產品設計，在企業內部對產品統一標準化要求進行推廣培訓。設計部門通過分析成功設計模板，并積極學習房產市場優秀設計案例，逐漸形成企業內部特有的產品設計庫。此時可將產品設計庫中的設計理念向銷售人員展示，使其能夠了解產品特性，為產品銷售提供素材。此外，房地產企業還可實施激勵機制，積極鼓勵員工提出設計及管理的創新理念，一經采用，予以一定物質獎勵和精神激勵，全面帶動員工積極性以及企業歸屬感，在不斷提升產品設計質量的同時，推動企業長久穩定發展。

戶型標準化是房地產產品標準化設計的基礎，樓盤開發作為規模性開發項目，其不追求個性化和原創性。因此，房地產企業可在市場常見戶型的基礎上進行優化，參考借鑒成功設計模板，逐漸形成不區分區域面積的經典戶型。在成熟設計經驗基礎上，對設計產品進行優化，能夠獲得更加成功的作品，形成企業內部獨具特色的產品標準化模式[12]。

實現戶型設計標準化后，設計部門，管理部門以及市場調研部門借助于設計創新，形成標準的與自身特色相結合的企業項目設計典型。通過這一標準化特色產品，相比于直接設計而言，能夠很大程度節約設計時間，所設計產品符合市場需求，降低風險。在設計完成后，調研客戶滿意度并提供服務，通過了解客戶所反饋的意見或建議等信息，對設計方案進行優化調整，提高房地產產品市場適應度。

3.6 構建設計管理信息化平臺

房地產設計精細化管理的另一要素為構建信息化系統。借助于信息化平臺信息傳遞的高效性，可有效節約表單流轉時間，同時能夠將設計管理工作計劃、專業方案審批、節點設計要點、施工進度、產品開盤銷售計劃等內容在信息化平臺中呈現，便于相關管理人員查看信息。并且信息化平臺可以作為內部設計標準的承載載體，為管理人員和基層人員業務溝通提供便利，實現隨時查閱設計標準化體系文件，降低失誤率，保證工作質量。

3.7 構建運營效率指標監控體系

為提高房地產設計精細化管理效果，還需設立完善的項目運營效率指標體系，以項目設計預期值為基準，加強設計管理工作執行的監督管理，提高精細化管理效果。其中運營效率指標主要由進度、成本、質量、效能等指標因素構成，這些指標因素能夠高效達成，也就表明了設計管理工作質量達到預期。通過精細化管理，不斷優化企業設計管理辦法，創造出更加優秀且適合市場需求的房地產產品，為房地產企業可持續發展提供推動力。

結語：

綜上所述，房地產企業發展過程中，精細化管理是提升核心競爭力的關鍵要素。而房地產設計精細化管理作為企業管理中關鍵組成部分，一方面為提升設計管理質量發揮作用，同時也是房地產企業面對激烈市場競爭的必然要求。房地產企業應當認識到設計管理的重要性，基于自身發展狀況結合行業內設計成果，制定出適合企業發展的設計精細化管理制度，確保精細化管理能夠長期有效實施，提高產品設計質量質效，為企業健康可持續發展增加動力。