基于農村宅基地房地一體化確權登記探討不動產測繪工作

謝宗帥

來賓市不動產登記中心 廣西 來賓 546100

引言

隨著社會的發展，人們對于工程測量工作的質量與建設效率提出了新的要求，越來越多的工程增加了對測繪新技術的應用。農村宅基地房地一體化確權登記工作中涉及大量不動產測繪工作，由于農村房屋存在分散、不規則等特征，導致不動產測繪工作難度增加。對此，技術人員應當合理利用測繪新技術，提升測量數據的精度和準確度，降低測繪工作的難度，推動農村宅基地一體化確權登記工作的開展，落實農村集體產權制度，精準統籌和利用農村土地資源，有效提高農民的生活水平，為新農村建設發展做出貢獻。

1 農村宅基地房地一體化確權登記的意義

在開展農村宅基地房地一體化確權登記之前，很多農村一直使用的傳統農村集體產權制度將農村集體資產認定為農民共同擁有，并將農村因集體資產投資運用獲取的利益平均分配給所有村民。其中每個村民能夠得到的權益都是相同的，同時也需要履行相同的義務。從這個角度上來說，傳統的農村集體產權其實體現出獨立性的特征，不僅在權益與義務方面是獨立的，在成員分配方面也是獨立的，農村的資產以及權益只能夠被村民擁有和支配，不能受其他組織的影響和干涉。然而隨著我國經濟體制的不斷發展和變化，農村集體制度也逐漸變化和增多，這樣一來，農村集體產權與分配方面就出現了不同程度的矛盾，尤其是在宅基地房地產權方面，如果不能夠明確產權的確定標準與分配原則，就會激化生產矛盾，影響社會和諧發展。因此，農村宅基地房地一體化確權登記作為集體產權制度改革的重要內容，已然成為農村經濟發展的必然趨勢。面對逐漸變化與發展的經濟形勢，農村相關部門應該更新自己的資產管理理念，推動農村集體產權制度的改革發展，完善土地確權登記發證工作，通過優化集體產權制度改革機制、落實農村資產管理工作以及盤活農村閑散資產等方式實現農村集體資產的科學開發與管理，落實集體產權制度改革工作，為群眾提供更多的發展機會，進一步提升村民的生活水平。

2 基于農村宅基地一體化確權登記的不動產測繪工作特征與原則

2.1 不動產測繪的相關概念

不動產測繪是不動產登記工作的基礎測繪工作，不動產測繪工作的質量將直接影響不動產登記辦理的質量與進度。而農村房地一體不動產測繪包含其測定的范圍的房屋所占宗地及其地上房屋相關建構物。通過專業測繪人員使用測繪技術對房屋所在土地及其地上房屋土地的房產自然狀況、權屬狀況、位置以及利用狀態等信息，并在測繪技術的支持下繪制出含有具體參數的宗地圖、房產分戶圖等專題圖件，供房產管理人員工作參考，為之后的房屋管理工作提供依據。地籍測繪是地籍調查的一部分工作內容，地籍調查包括土地權屬調查和地籍測量。地籍調查是依照國家規定的法律程序，在土地登記申請的基礎上．通過土地權屬調查和地籍測量，查清每一宗土地的權屬、界線、面積、用途和位置等情況，形成地籍調查的數據、圖件等調查資料，為土地注冊登記、核發證書作好技術準備。

2.2 測繪工作特征

經過實際工作總結與調查可知，農村不動產的類型比較簡單，與城市不動產相比，農村不動產地籍測量工作更加單一。當前農村宅基地房地不動產主要分為兩個類型，住宅建造用地以及街道建造用地。由于實際的地籍測量工作并不需要針對土地類型開展不同的工作，因此在1∶1000的比例下就能夠滿足大多數測繪工作的要求。此外，對于具有特殊住房獨立性的農村，則需要將比例調整為1∶2000。經過觀察能夠發現，農村不動產呈現出零散式的分布狀態，這是由于農村居住密集程度遠遠低于城市，其中很多住宅并不是集中建設的，各住宅之間具有較大的間距。對于那些人口數量比較多的農村，其相應的住宅基數就更大一些。同一個縣域范圍內涵蓋成百上千各村落，村落中又錯落地分布了較多住宅，盡管每個住宅的面積都不大，但是要想落實對每個住宅的精準測量，技術人員依舊面臨比較大的困難，人們往往會耗費較多資源開展測繪工作，與城市住宅測繪工程相比，農村宅基地房屋測繪工作還會花費更多的時間。基于以上工作特征，技術人員應合理采用數字化、智能化的測繪技術與工具開展測繪工作，這樣才能夠提高農村不動產測繪工作的效率與精準性。

2.3 測繪工作原則

面對農村宅基地房地一體化確權登記的不動產測繪工作，技術人員應嚴格遵循國家相關法規，依據我國當前實施的農房不動產登記規范開展測繪工作。基于農村集體產權的改革工作，工作人員在不動產測繪工作中可能會遇到與村民的矛盾、分歧，工作人員應堅持工作原則，依法辦事，對于那些未經施工許可而建造的房屋不予登記，保障農村房屋測繪工作的有效性。技術人員在開展測繪工作時應當合理應用各種測繪技術，提高數據的精準性，同時為村民普及相關制度以及測繪知識，取得村民的信任，提高村民工作配合度。其次，工作人員在開展測繪工作時應當將村民的利益放在第一位，學會站在村民的角度思考問題。由于農村不動產測繪工作涉及個人的利益，因此技術人員應公正、正確地對待群眾的意見，糾正人們對于不動產測繪工作的錯誤認知，強化村民對集體產權制度改革相關政策的理解。受到歷史遺留問題的影響，當前很多農村都存在老房產證與房屋實際情況不相符的情況，這就需要開展不動產測繪工作調整房屋系統圖形與相關數據，這樣才能夠為農村建設工作提供精準的數據。對于房屋測量中的分戶問題，技術人員應配合管理人員明確房屋的共有以及私人屬性，為房屋分戶提供準確的依據，簽訂分戶協議，并對房屋的共有部分開展鑒定工作。最后，由于農村宅基地不動產的分布比較分散，使用傳統的測繪手段很難完整捕捉其信息，因此需要合理應用現代化測繪技術，使用衛星定位技術，在信息技術、大數據技術等的支持下開展測繪工作，有效提高測繪工作的精準度與效率。

3 農村宅基地房地一體化確權登記的不動產測繪工作流程

3.1 確權內容

農村宅基地房地一體化確權登記工作包括對行政轄區范圍內所有農村宅基地宗地的權屬、界址、面積、用途和位置等情況的調查，最終將以上調查數據進行記錄和分類保存，構成以數據、圖件、表冊等為主要展示形式的調查成果。此外，工作人員還需要通過實地調查的方法了解各住宅建筑的產權狀況，核對其批準用途與實際用途，與地籍測量人員共同開展測繪工作。

3.2 測繪調查技術路線

經過上文分析可知，農村宅基地的分布區域較為廣泛，數量較多且分布較為分散，因此可采取航空攝影測量技術、野外數字化測繪技術、GPS攝影測繪技術等開展調查工作。以航空攝影測量技術以及外野外數字化測量技術的綜合使用為例，技術人員首先利用航測法成圖疊加數字正射影像圖和行政界線，形成宅基地使用權調查工作底圖，并在工作底圖的基礎上開展宗地指界調查。宗地指界調查工作主要包括宗地權利人、權屬范圍界址、土地用途的調查。工作人員在地籍調查的基礎上對宗地內的建筑物進行測量并繪制房屋分層分戶草圖。針對位于隱蔽區及航拍后期新增宗地的宅基地房屋，則可以使用全野外數字化測量技術進行調查，并在調查之后繪制相應的地籍圖、宗地圖，量算房產與宗地的面積，綜合各項數據信息之后構建權籍調查數據庫，為房地一體化確權登記提供數據支持[1]。

4 基于農村宅基地房地一體化確權登記的不動產測繪技術

4.1 傾斜攝影測量技術

傾斜攝影測量技術是地籍測繪工作中非常常用的一種現代化測量技術，其采取無人機與五鏡頭相機輔助的工作模式快速采集多視影像，能夠有效提高測量工作的精準性，展示房屋的各個要素，極大了提高了測繪工作效率，降低了人工作業的成本。獲得多視影像之后，技術人員可以利用相應的繪圖軟件繪制具備高精度的房屋三維模型，真實還原宅基地房屋的情況。值得注意的是，技術人員在使用傾斜攝影測量技術的時候，應根據測繪的實際情況明確相應的航測參數，合理布置各像控點，這樣才能夠提升測量的精度。所謂的航測參數包括無人機的航高、飛行速度、旁向重疊度、航向重疊度等，再加上均勻布設的控點，就能夠得到較為精準的建模數據[2]。

4.2 GPS測繪技術

GPS定位系統就是全球衛星定位系統，由美國國防部研制，并且在1994年已建成并推廣使用的一種全天候的、空間基準的導航系統。經過多年的實踐發展，GPS導航系統已經得到了廣泛的應用，在我國也被應用與軍事、科學、定位等各個方面，提高工程建設的效率，幫助人們解決生活難題。從結構上分析，GPS系統由空間星座、地面控制以及用戶設備構成，通過信號發射與接收就能夠為用戶提供精準的三維坐標以及對象的相關信息。該技術同樣可以應用于工程測繪工作中，作為先進的測量技術，GPS技術已經被廣泛應用于工程測量、攝影設備、土地調查等工作領域中。再加上GPS系統技術成熟穩定，操作更加簡單，體現出較好的保密性，體現出較大的發展前景[3]。

4.3 三維激光掃描技術

地面三維激光掃描技術與傳統測量技術相比體現出快讀、高精度、工作時長等方面的優勢，其能夠在長時間內保持工作狀態，且實現自動化、智能化工作，獲取目標地物表面的三維坐標，極大地提高了測量工作的精度與效率。技術人員在進行激光三維掃描的時候應注意觀察測區環境特征，盡量選擇距離目標較近且通視良好的位置設站，期間還應注意相鄰測站間距的合理設置，充分考慮相鄰測站之間地物的特征，及時調整和優化測站位置與間距，提高點云配準精度。在實際的測量工作中，技術人員應根據測區范圍的面積合理設置控制點，降低測量誤差，提高數據準確性[4]。

4.4 電子簽名技術

針對農村房地一體化確權登記與測繪工作，工作人員應考慮到一戶多宅的情況，根據相關工作要求規范農村房地的變更申請流程。在宅基地房地一體化確權登記工作中，工作人員應不斷強化當地農民對確權登記、土地集權管理等政策的認知，增強人們的法律意識、發展意識與責任意識，有效提高農村土地資源利用率。電子簽名技術的應用能夠有效保障村民的財產安全，提高其參與房屋測繪工作的積極性。數字簽名作為公鑰密碼學的重要內容，在不動產測繪工作中體現出更高的安全性、保密性以及不可偽造性，能夠打消村民的疑慮，促進農村宅基地房地一體化確權登記工作的開展和落實[5]。

5 結束語

綜上所述，現代測繪技術在農村宅基地房地一體化確權登記工作中的應用能夠提高數據信息的精度，突破傳統測繪工作的限制，提高農村土地資源的利用率。因此，技術人員應該掌握不同測繪技術應用的要點，根據具體的農村宅基地情況綜合應用現代化測量技術，落實房地一體化確權登記工作。