房產測繪技術與測繪質量控制措施

陳穎

淮南市房地產測繪中心 安徽 淮南 232000

引言

當前在房地產工程領域中主要應用測繪技術，涉及范圍十分廣泛，具體內容主要是對房屋、周邊環境等相關情況進行測量數據。在開展房管工作中測繪技術逐漸地得到了大幅度的發展，測繪房屋工程范圍已經逐步地囊括了房屋以及與之相關的土地。

1 現代房產測繪技術概述

1.1 現代房產測繪主要目的和內容

我們通常所說的房產測繪，主要是指通過測繪方式對房產相關信息進行掌控，然后進行系統規劃這些信息，這樣極大地為工作人員全面掌握房產具體數據提供了方便，同時從政府角度上來說，也能夠更加全面地了解該區域的房產信息，從而能夠從數據上最大限度地支持城市規劃和發展，特別是城市整體未來的發展趨勢，同樣也需要該技術的支持。全面地掌握房產信息能夠有效幫助建筑企業科學開展相應的建筑、房地產交易活動。測繪數據也不是一成不變的，隨著城市不斷的發展，也會不斷地更新房地產事業。

1.2 進行房產測繪基本工作流程分析

任何工作都有其獨到的工作流程，尤其是房產測繪工作。在測量前，必須要將相關的準備工作做好。具體來說準備的內容包括：對測量區域的信息進行充分了解，對相關的測量設備進行檢查，科學地制定測量方案，并與申請方建立起有效的約談。這些前期的準備工作都不能少，這些也是開展測量工作的最基本操作。在開展測量的時候，工作人員還需要實時關注測量設備的運行狀況，特別是例如距儀、GPS等設備，必須要防止其發生意外，從而對相關的測量工作產生影響。當完成信息的采集后，要充分的比較該區域的分戶圖、房產圖，如果發現存在不同，就需要對其再一次進行測量，然后將所得到的這些信息進行相應的整理，并對其進行合理的分類[1]。

2 房產測繪技術的應用

2.1 數字化測繪技術的應用

當前，大部分的傳統房屋工程測繪技術不僅需要較高的投入，還要取得的效率比較低，通常情況下，成圖方法主要是一項腦力與體力勞動相結合的工作，而且在房屋工程中不能夠較好地提升經濟和社會收益。將測繪技術進行數字化處理，能夠為房產測繪直接提供紙圖，方便開展相關測繪工作，同時使該技術更具自動化、專業化。因此，使用該技術能夠對房屋工程測繪精度進行有效的克服，從而最大限度地達到大比例尺數字測量的目的，更加靈活地對圖形進行布測，將房產測量任務快速完成。

2.2 GPS測繪技術的應用

GPS是當前應用比較廣泛的全球衛星監控測量技術。目前該技術廣泛地應用于全球房產測繪技術中。隨著社會不斷地發展，GPS已經逐漸地成長為一種具有較高精度的新興定位工具，GPS技術在通視、幾何圖形等方面具有較高的優勢，尤其是在房屋產權、房籍管理等方面的測繪過程中，從而能夠更加精準、高效地開展測繪工作，而且也不會受到時間、地域所限，便于隨時使用。

2.3 攝影測量技術的應用

應用攝影相比于普通的數字化測繪技術來說有所不同，其更注重于建立起一個立體空間測繪圖對房產開展相應的測繪工作。因此，其也逐漸地成為在房屋工程測繪領域中的偉大突破，能夠發揮出普通測量難以發揮的作用，應用前景十分廣泛。盡管在測量領域中對該技術的要求逐漸提高，但是攝影測量技術仍然能夠緊跟時代的發展步伐，有效地將當前先進的科學技術融入房屋測繪工作中[2]。

3 房產測繪技術存在的問題

3.1 工作量大，缺乏科學性

當前，盡管我國大多數的測繪企業都能夠建立起相關的監理制度，基本上能夠解決長期困擾我國房屋測繪中出現的錯位等相關問題，但是相比于房地產開發的其他工作來說，相關工作人員必須要將自身的專業素質與工作能力進行大幅度的提高。盡管房屋工程結構質量最重要的因素就是測繪技術的質量，但由于長期工作所形成的誤導，使得絕大多數的技術工作人員，尤其是縣級地區，都不重視測繪技術的相關基礎工作。我們都知道，測繪工作的基礎理論對相關的工作者的要求十分高。企業在追求經濟利益的同時，還需要使用先進的測量儀器，而且也需要掌握當前比較先進的測繪技術，這樣能夠更好地保障我國房屋測繪技術能夠達到相關工程測繪質量的標準要求，這也與管理模式的提高存在著不可或缺的聯系。盡管大多數的房屋測繪技術企業都在極力推行監理制度，以此來更有效的提升測繪技術的質量。但是大部分的企業都不能夠有效地進行科學創新，真正意義上做到將相關的管理制度應用到實際工作中去，甚至還有些工程在施工過程中缺乏對測繪質量有效的監督，使其發展道路與正軌發生了嚴重的偏離，這對該行業的發展形成了一定程度的阻礙。

3.2 缺乏統一的高度以及規范

目前，社會政府不會過多的干涉房產測繪的發展，所以，該行業也逐漸地發展成為一項專門應用于房產測繪的技術。如果該技術在開展工作的過程中沒有科學的指導與監管，那么就會出現魚目混珠，真假難辨的情況。長此以往，測繪技術就會形成多種形態，其測繪的質量也會受到嚴重的影響。同時，對于一些房屋建筑的使用性質沒有進行過嚴格的認定，很難進一步的統一生產力與生產關系，也不能夠滿足企業日常的生產經營需要。由于當前還沒有進一步地完善質量和監督機制，還沒有形成一個統一的測繪標準，很難有效地評估其技術質量，對測繪結果造成了較為嚴重的影響[3]。

4 實現質量控制的方法

4.1 不斷創新，提高監督力度

大量的實踐證實，只有具備了較高科技含量的監督才能大幅度的提高效率。隨著不斷更新質量控制管理模式，能夠在一定程度上提高了其測繪質量。通過對相關的管理模式進行創新來更好地實現信息化和網絡化的監管，使相關機構能夠獨立行使各自的職責，將各部門相關人員的學習能力進行全面提高，始終堅持走創新道路，這樣能夠更好地適應當前建筑技術快速發展的步伐，不僅能夠實現對社會負責，而且也能夠對得起工程自身的質量。通過以監督小組作為單元，進一步的對參與工程建設各個機構的質量責任制建立和完善起來，只有這樣才能夠使測繪的質量管理效率得到進一步的提高。針對當前該技術所面臨的難題，在監督過程中，要對其進行不斷探索，找出適合當前質量監管的方案，對相關的檢測設備和儀器進行不斷創新改進，從而更為有效地提高房產測繪技術的應用。

4.2 加強培訓，提高質量

要想進一步提高房產測繪技術的質量，就必須要進一步加強技術人員的培訓力度。將有效的激勵機制建立起來，通過進行創新性的工作，更好的實施以人為本的戰略，使建設工程質量的監管工作更加有效。又可以通過將規范的監管制度建立起來調動起相關人員的工作積極性和主動性，使施工團隊的質量意識得到進一步的提升，同時將各方主體責任充分發揮出來。此外，還需要將進度與質量之間的關系妥善進行處理，采用更加科學的方法對房產進行測繪，全方面地對測繪人員進行相關專業方面的培訓教育。

4.3 加強測繪工作的審核，提高監督成效

管理房地產測繪市場需要進一步的放寬準入門檻，不斷地對其管理模式進行相應的創新，從而更好地推動這項工作的質量控制。對于相對其他測繪工作所存在的不足，要嚴格的治理測繪市場、監督和審核相關的測繪行為，從而監管的科學性得到進一步的提高，使其更加的準確，更具權威性。此外，我們還要盡快規范和管理房地產測繪工作，對相關的監管方法進行不斷更新，對質量抽查次數進行適當的增加，從而在一定程度上保證政府對測繪質量監管更具科學性和有效性。

5 實例分析

5.1 項目概況

這篇文章所選的項目實例主要是由超高層塔樓、低層附樓、地下室組成，總建筑面積達到了143259.52m2，該建筑當中塔樓地上達到了49層，總高度達到了249m，從建筑的整體造型來看呈現出扭曲旋轉上升的態勢，改變了金融業建筑的傳統形象。在對該項目進行房產測繪過程中所遇到的難點主要有四點：①立面上進行了扭轉，傳統采用的手持測距儀不能夠達到測量的精度要求。②等到達到了傳統房產測繪進場條件后，在建筑內部的分隔墻具有較差的通視性，隱蔽點非常多，無法有效的開展外業。③扭轉外形，按照通常的方法不能夠對層高進行有效的測量。④分戶圖形沒有一定的規則可尋，沒有標準層，具有龐大的數據量，通過采取手工方法來進行計算，速度非常慢。

5.2 三種檢測方法的應用

5.2.1 跟蹤測量法提高測量精度。當前對于超高層建筑的測量方法主要是通過結合水平結構與豎向玻璃幕墻的方法使其形成具有特點的造型。這篇文章采用的是跟蹤測量法，具體操作如下：①在施工時，采用全站儀法對核心筒的平面坐標進行測量。②在完成土建后，需要積極的引導土建負責放線的人員，將中心線在實地進行放樣，相關人員可以利用極坐標法對樓板邊的平面、中心線坐標等內容進行測量，利用每層的坐標生成一個dat文件，例如11層坐標，將后視點設為（11000，110000），以此類推，將采集平面坐標完成。③等到完成玻璃幕墻施工后，再次進行測量玻璃幕墻龍骨位置、厚度等相關內容，全面的調查共有部位的名稱、功能等。

5.2.2 坐標法驗證立面垂直度。超高層建筑不僅能夠在平面上表現出非規則的特點，在立面上也具有同樣的特性。而立面上的這種特性通常情況會表現在兩個方面，一方面是內斜，內斜主要就是指向內傾斜，針對層高超過2.20m部分，對其建筑面積進行計算。另一方面是外斜。外斜主要就是指向外傾斜，根據測量規范的相關要求已經超出了結構底板外沿，科學的計算建筑面積。因此，對該建筑的圍護物垂直度進行測量是首要完成的工作。主樓整體造型呈現出扭轉上升的形態，該建筑具有較為清晰的傾斜感，在完成玻璃幕墻安裝后，采用全站儀測量點位時，針對每層建筑所包含的48根玻璃幕墻龍骨當中進行隨機抽取，然后針對這些具有不同高度的點位隨機測量3個，與內業相關測量情況進行比較發現，在同一龍骨點位的測量結果的坐標基本上相同，所以就能夠很好證明該建筑每一層的龍骨都能夠達到垂直向上的目標，從設計角度來看不會出現傾斜。

5.2.3 拆分法優化軟件計算。非規則性超高層建筑通常情況下具有較高的樓層、較大的面積、十分龐大的數據量等特點，利用軟件進行相關的計算操作幾乎達到了崩潰的邊緣。按照3～4個部分將整幢房屋進行樓層分成，然后將其分別在軟件中進行導入，按照分攤級別將分攤束進行統一構建起來，每個環節的計算過程不僅能夠有效的保證自身所涉及的實際分攤，而且只利用計算過程中所形成的分攤，而不做實際軟件分攤，最后在軟件中將其再次進行導入，并將其合并成一幢完整的房屋，最后再進行軟件的分攤，得到最終結果。

6 結束語

近些年，我國引進很多種用于房產測繪的先進儀器，在該市場環境當中，科學的應用各項技術能夠有效推動房產技術的發展。在測繪領域中這些儀器的應用也得到了大范圍的推廣。當前房屋造型逐漸變得多樣化，這就對測繪的過程提出了更高的要求。當前要不斷地實施人才發展戰略，不斷地適應當前社會發展的步伐。隨著信息時代的來臨，我們可以看出未來測繪技術市場必將會迎來重大的變革。