不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)清理整合重難點(diǎn)的分析與探討

劉 燃，柯艷麗，羅明俊，熊小超，王 勇，耿馮康，黃執(zhí)堃，李國(guó)彪，葉 才，張春樂(lè)

（1. 武漢瑞得信息工程有限責(zé)任公司，湖北 武漢 430070；2. 武漢市自然資源和規(guī)劃信息中心，湖北 武漢 430014）

存量數(shù)據(jù)清理整合是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)[1]，需要將現(xiàn)有分散存放、格式不一、介質(zhì)不同的不動(dòng)產(chǎn)登記歷史檔案數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理、規(guī)范，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，整合建設(shè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫(kù)。

1 重難點(diǎn)問(wèn)題分析與探討

1.1 存在的問(wèn)題

1）宗地、自然幢圖形數(shù)據(jù)缺失較多。早期登記時(shí)未做過(guò)測(cè)量，只有示意圖，標(biāo)示了宗地或自然幢的邊長(zhǎng)，或者即使做過(guò)測(cè)量，但是測(cè)量成果是自由坐標(biāo)，無(wú)法落地。

2）登記系統(tǒng)中的登記信息不完整，需要進(jìn)行補(bǔ)錄。早期登記時(shí)未使用信息系統(tǒng)，而是使用手工發(fā)證的方式，或者即使使用信息系統(tǒng)進(jìn)行發(fā)證，但是管理不規(guī)范，導(dǎo)致登記系統(tǒng)中的信息缺失、不完整。

3）登記信息中的坐落描述不準(zhǔn)確，造成落宗落幢困難。早期登記時(shí)由于管理不規(guī)范，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，造成登記時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)的地址填寫(xiě)十分混亂，甚至不準(zhǔn)確，對(duì)于同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，土地登記和房產(chǎn)登記由于分別登記，可能坐落信息出現(xiàn)矛盾的情況。

4）存量土地或房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)信息多以紙質(zhì)檔案形式存儲(chǔ)，可能由多個(gè)機(jī)構(gòu)單位負(fù)責(zé)保管，雖然大部分地區(qū)開(kāi)展了檔案數(shù)字化工作，并建立了電子檔案庫(kù)，但仍存在部分紙質(zhì)檔案沒(méi)有數(shù)字化。

5）原土地或房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)因多次轉(zhuǎn)換遷移，以及日常數(shù)據(jù)維護(hù)的不及時(shí)等原因，可能造成數(shù)據(jù)冗余。

1.2 解決的辦法

1）盡可能多的收集數(shù)據(jù)，包括地形圖、地籍圖、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)、第二次土地調(diào)查數(shù)據(jù)、遙感影像與航拍影像，從這些數(shù)據(jù)中提取需要的圖形數(shù)據(jù)，仍然缺少的則需要到實(shí)地補(bǔ)測(cè)。

2）從電子掃描件中查詢(xún)檔案，補(bǔ)錄缺漏的登記信息，電子掃描件缺失的需要查找紙質(zhì)檔案進(jìn)行補(bǔ)錄。

3）坐落描述不準(zhǔn)確的，需要查找檔案，尋找其準(zhǔn)確地址。如果同時(shí)進(jìn)行了土地登記與房產(chǎn)登記的，可相互對(duì)照，確定其準(zhǔn)確地址，最后可以通過(guò)登記時(shí)留存的聯(lián)系方式，聯(lián)系申請(qǐng)人進(jìn)行確認(rèn)。

4）對(duì)完成數(shù)字化的紙質(zhì)檔案進(jìn)行掃描，補(bǔ)充完善到電子檔案庫(kù)，方便查閱。

5）分析數(shù)據(jù)特點(diǎn)，制定有針對(duì)性的檢查規(guī)則，對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的冗余數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選、清洗，保證正確數(shù)據(jù)的唯一性。

2 數(shù)據(jù)量大

2.1 存在的問(wèn)題

不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)清理整合項(xiàng)目一般工作量都比較大，土地登記信息動(dòng)輒10 萬(wàn)條，房產(chǎn)登記信息多達(dá)20萬(wàn)條，甚至接近30萬(wàn)條，針對(duì)如此巨大的數(shù)據(jù)量，如果各個(gè)步驟都通過(guò)人工去完成，則需要大量人力資源或者延長(zhǎng)項(xiàng)目時(shí)間，項(xiàng)目成本會(huì)加大或者項(xiàng)目周期會(huì)延長(zhǎng)，因此必須要有批量處理的辦法以大幅提高工作效率。

2.2 解決的辦法

1）熟悉登記系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫(kù)。登記系統(tǒng)使用的數(shù)據(jù)庫(kù)一般為微軟公司的SQL Server、甲骨文公司的Oracle等，如果熟悉登記系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)和邏輯，則可以在數(shù)據(jù)庫(kù)中使用SQL 語(yǔ)句進(jìn)行批量操作，例如批量賦值、批量掛接、批量落宗，視登記信息的規(guī)范程度，可以批量完成20%～50%的某步驟的數(shù)據(jù)處理（例如屬性補(bǔ)錄、落宗、落幢或房地關(guān)聯(lián)），大幅提高工作效率。

2）開(kāi)發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)處理工具。由于不同地方的土地登記、房產(chǎn)登記的軟件系統(tǒng)各不相同，因此針對(duì)特定的不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)清理整合項(xiàng)目，投入一到兩名開(kāi)發(fā)人員，開(kāi)發(fā)相關(guān)的數(shù)據(jù)處理工具，可以大幅提供工作效率。

3 登記類(lèi)型眾多

3.1 存在的問(wèn)題

不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)清理整合涉及到土地、房產(chǎn)、草地、林地等各種各樣的不動(dòng)產(chǎn)的登記信息，并且每一種不動(dòng)產(chǎn)的登記類(lèi)型又細(xì)分為很多種，例如房產(chǎn)登記中首次登記就分為商品房初始登記、自建房初始登記、企業(yè)改制房屋登記等。除了首次登記，還有房產(chǎn)抵押登記、房產(chǎn)查封登記等。眾多的登記類(lèi)型給不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)清理整合帶來(lái)一定的困擾。

3.2 解決的辦法

1）熟悉各種登記類(lèi)型的特點(diǎn)，能夠避免清理整合中出現(xiàn)的錯(cuò)誤。例如企業(yè)改制房屋登記有將企業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)職工的情況，也就是常說(shuō)的“房改房”，做這種登記的數(shù)據(jù)清理整合時(shí)就要注意房改房登記時(shí)轉(zhuǎn)讓給職工的住宿樓要獨(dú)幢設(shè)宗，與原來(lái)的企業(yè)宗地區(qū)別開(kāi)，避免落宗錯(cuò)誤。

2）先分登記大類(lèi)，再分登記小類(lèi)。不管哪一種不動(dòng)產(chǎn)的登記，一般都分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記等這幾個(gè)大類(lèi)，在做存量數(shù)據(jù)清理整合時(shí)，先對(duì)各類(lèi)不同的登記歸類(lèi)到登記大類(lèi)，然后再細(xì)分登記小類(lèi)，有助于梳理數(shù)據(jù)清理整合的思路，避免雜亂無(wú)章。

3）理清先后順序，區(qū)分優(yōu)先級(jí)。例如抵押登記、查封登記這種有“依附性質(zhì)”的放在后面做。例如一套商品房，可能有首次登記，然后又轉(zhuǎn)移了很多次，期間又有多次的抵押登記，在做數(shù)據(jù)清理整合時(shí)，先從首次登記或者轉(zhuǎn)移登記的最后一次登記入手，往前或往后查詢(xún)，將多次轉(zhuǎn)移登記串聯(lián)起來(lái)，編制同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，然后再做抵押登記與抵押注銷(xiāo)登記，這樣就順利得多。

4）以一宗地為一個(gè)單元，建立“宗地-自然幢-戶(hù)-權(quán)利人-權(quán)利”的多重關(guān)聯(lián)關(guān)系，通過(guò)一套有效的檢查規(guī)則進(jìn)行全面檢查，例如“自然幢號(hào)、單元號(hào)、層號(hào)、房號(hào)相同，但房屋建筑面積不同”、“自然幢號(hào)、單元號(hào)、層號(hào)、房號(hào)、房屋建筑面積相同，但房產(chǎn)登記權(quán)利人與土地登記權(quán)利人不一致”、“自然幢號(hào)、單元號(hào)、層號(hào)、房號(hào)、房屋建筑面積相同，但登記類(lèi)型都為現(xiàn)勢(shì)狀態(tài)”、“同一戶(hù)權(quán)利登記為歷史狀態(tài)，但抵押登記信息為現(xiàn)勢(shì)狀態(tài)”等，從而發(fā)現(xiàn)關(guān)聯(lián)關(guān)系的邏輯矛盾。這樣既可以檢查關(guān)聯(lián)關(guān)系的正確性，又可以查漏補(bǔ)缺。

4 與日常登記協(xié)同一致

4.1 存在的問(wèn)題

不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)清理整合項(xiàng)目周期長(zhǎng)，短則一年，長(zhǎng)則數(shù)年。為了保障不動(dòng)產(chǎn)日常登記工作需要，數(shù)據(jù)清理整合的工作原則是“邊整合、邊應(yīng)用，邊建設(shè)、邊完善”，數(shù)據(jù)清理整合與日常登記同時(shí)進(jìn)行，清理成果完成一批次就導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)一批次。日常登記會(huì)根據(jù)申請(qǐng)人提交的登記材料，對(duì)申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行落宗落幢，編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，而存量數(shù)據(jù)清理工作也可能會(huì)對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，這樣就可能造成編號(hào)的不一致，即一戶(hù)多編，違背了不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)作為不動(dòng)產(chǎn)唯一身份標(biāo)識(shí)的一一對(duì)應(yīng)原則。

4.2 解決的辦法

為了保證存量數(shù)據(jù)清理與日產(chǎn)登記工作的聯(lián)動(dòng)協(xié)同，可以定期將日常登記所形成的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、建筑面積、坐落、權(quán)利人、權(quán)利等信息從不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)導(dǎo)出，與存量數(shù)據(jù)清理形成的相應(yīng)成果進(jìn)行比對(duì)編號(hào)。匹配一致的用戶(hù)，則可以刪除存量數(shù)據(jù)清理成果的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，將日常登記的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)賦值給存量數(shù)據(jù)清理成果；匹配不一致的用戶(hù)，則可以對(duì)存量數(shù)據(jù)清理成果新增編號(hào)，及時(shí)將比對(duì)編號(hào)的成果導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)，從而保證不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)的全局唯一性。

3 結(jié) 語(yǔ)

目前全國(guó)各地的不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)清理整合工作正在快速進(jìn)展中，各地的不動(dòng)產(chǎn)登記情況各不相同，不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)情況也多種多樣，有的數(shù)據(jù)齊全、質(zhì)量高，有的數(shù)據(jù)缺失多、質(zhì)量較差，但只要堅(jiān)定落實(shí)“明確責(zé)任分工、加強(qiáng)協(xié)作配合、確保工作質(zhì)量、落實(shí)經(jīng)費(fèi)保障”的工作要求，在工作實(shí)踐中不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，就一定能優(yōu)質(zhì)高效地完成任務(wù)，從而為不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供牢固的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。