談TOD 模式在城市規劃改造中的應用

馮唐彪，黃嘉熙，湯皓文，文龍飛，曾汝康，陳良科

（中冶城市投資控股有限公司，廣東 廣州 510000）

0 引言

改革開放以來，中國經濟得到了快速發展，人們生活水平不斷提升，城鎮人口不斷攀升，房地產行業迎來了空前的發展機遇。然而，高密度的城市人口與緊湊的城市形態對公共交通系統及空間綜合利用的要求越來越高，對城市公共空間的開發設計提出新的挑戰。如何解決在有限的空間提升土地利用率、緩解城市交通壓力、解決城市開發與交通規劃政策產生的矛盾是這一時期亟待解決的問題［1］。TOD模式是面對這一挑戰的有力模式：以公共交通為導向，在站點周圍400 m～800 m的范圍內建立集辦公、商業、居住、文娛等一體的城市綜合體［2］，使城市的空間利用率最大化。這一模式已被廣泛運用在城市的老區重建、新區開發等綜合項目上。

1 TOD發展歷程

20世紀90年代，為解決城市的快速擴張而造成的城市資源緊缺等問題，美國學者彼得·卡爾索爾普提出了發展TOD模式［3］，即以公共交通站點為中心向四周開發綜合體的開發模式。雖然TOD模式起源美國，但在人口密集的東亞地區，如日本、新加坡以及我國的香港，卻早已將TOD模式運用的非常成熟，并且形成大批交通用地綜合開發成功案例。如日本澀谷站、香港金鐘地鐵站、新加坡榜鵝新城等，均產生非常可觀的社會經濟效益［4-6］。2015年國家住房城鄉建設部發布《城市軌道沿線地區規劃設計導則》，促進軌道交通與城市協調發展。國內有潛力城市都在積極推進TOD發展，制定地方政策以及進行TOD試點［7］。如上海TOD樣本萬科天空之城、廣州TOD模式品秀星圖、重慶沙坪壩TOD龍湖光年等大型綜合體。近年來，國內在不斷推廣 “軌道+物業” 的TOD發展模式，標志著中國內地逐步進入TOD時代，人們的生活與出行方式變得更加便捷［8］。

2 TOD模式在城市規劃改造中的總體原則

1）分類開發。

根據項目的性質，科學的定義項目類型，結合交通部署方案，明確土地開發的相關政策對項目進行全方位的綜合開發。

2）新舊結合。

根據TOD模式的特點，在對城市新區的開發建設以及舊區的改造工作中，嚴格按照項目的規劃指引，實行統一部署，成片開發。并以公共交通的站點為導向，逐步開發。

3）緊湊開發。

通過合理的設計方案優化項目空間結構，對項目緊湊開發，避免低效的用地模式，形成緊湊有序的布局方案，建設高效、節能的新型社區。

4）混合使用。

根據城市居民的辦公、商業、居住、文娛等不同需求，考慮到站點彼此兼容的使用功能需求，提倡將社區空間建設成一體化的空間結構，讓社區居民的出行更高效、生活更便捷。

5）公共開放。

在項目緊湊開發的同時，保留一定的公共活動區域，建立適宜的公共活動設施，便于居民開展公共活動，促進交流和參與豐富社區文化，體現城區活力。

6）公平共享。

在城市的新區開發建設以及老區改造的過程中，通過合理的規劃設計，讓項目的建成惠及各方群體，讓各方群體享受著城市建設帶來的便利，確保各方利益均衡，促進社會和諧發展。

3 工程概況

3.1 項目簡述

白云槎頭綜合體項目位于廣州市白云區松洲街道廣海路（北）與黃金圍大道（東）交匯處，西擁珠江西航線，南緊背靠獅子山，且處于廣州在建12號線、13號線、遠期規劃佛山8號線三地鐵上蓋（如圖1所示）。是廣州市政府 “十三五” 建設規劃中的重點項目，是同時期首個落地的軌道交通站點綜合體項目。該項目的建成是實現白云西部與廣州中心組團及東部發展組團的聯系，是白云濱江走廊的重要交通樞紐站。

圖1 項目規劃圖

3.2 規劃布局

在城市規劃對城市風貌基本把控的前提下，通過設計手段解決復雜的場地環境和功能配套問題，同時利用其帶來的機遇，打造活力住區、高效住區、情懷住區，營造景觀環境優美、更具人文精神的大型城市生活單元。TOD模式下城市規劃改造研究需要著力于區域布局、社區功能、站場一體化等關鍵要素。本項目結合廣州市發展實際，在人本主義的視角下，以城市功能縫合與土地集約利用為思考點，從以下三個角度考慮。

3.2.1 空間布局

槎頭站場綜合體規劃為三地鐵交匯，因此在空間上應遵從 “平面避讓、豎向錯開” 的原則，從地下-3層到地面，分別設有地下商業、商辦機動車庫、住宅機動車庫、P+R停車庫及非機動車庫等多功能的地下空間結構（如圖2所示）。此外，項目場地劃分為南北地塊，由規劃路分隔。根據《廣州總體城市設計》的規劃要求，沿江珠江開發的項目場地應保留不少于100 m的濱江公共綠地［9］。綜合考慮后場地由東到西依次規劃為商業辦公區、生活住宅區、公共綠化區，以實現功能區的合理配置。

圖2 站場空間布置圖

3.2.2 社區功能

項目將以公共交通為導向，在立體維度中，創造各個功能區之間便捷的聯系通道，建立零換乘一體化的交通體系，實現軌道交通與商業及其他城市功能區的有機融合。項目以軌道交通站點為基礎，將周邊打造成集辦公、商業、居住、文娛為一體的綜合型社區。同時項目還配有幼兒園、派出所、健身場所、垃圾站等公共服務設施，滿足居民日常活動的基本需求。軌道交通站點同樣可依靠其優越的交通條件，帶動站場綜合體的商業發展，推動軌道交通的可持續發展。

3.2.3 站場一體化

根據城市人口特點以及站點周邊的獨特形態，槎頭站TOD綜合體項目定位為產業配套服務中心，是基于軌道交通換乘的城市綜合體，地鐵站與商場相接，站外設有公交車站與P+R停車場，無論是公共交通出行還是非公共交通出行都能做到零換乘。通過對站點空間的立體開發，可實現軌道交通、商業、辦公、居住等功能無縫銜接，實現站場一體化，打破了傳統單一的出行模式，實現城市綜合體 “15分鐘生活圈” 便民體驗（見圖3）。

圖3 站場一體化

3.3 交通組織

3.3.1 交通銜接

場站內的交通設計除了保障居民出行效率以外，還應遵從交通影響評估中提出的交通改善方案落實［10］。通過設置便捷換乘通道，保障軌道交通與地上出行方式的便捷換乘，實現站場綜合體10分鐘交通轉換圈［11］（見圖4）。

圖4 場站綜合體交通銜接方式示意圖

3.3.2 道路規劃

槎頭站場站綜合體除了當前在建的廣州地鐵12號線、13號線以及遠期規劃的佛山地鐵8號線以外，還對地面交通網線進行了優化。站場綜合體與在編規劃的兩條城市主干道黃金圍大道、沉香沙大橋及次干路沿江路相連，在場地內部規劃了兩條東西方向的路網，加強地塊東西側的通行能力和集散效率（如圖5所示）。在場地的四周通過合理的布置匝道，使綜合體場地能與外部主次干道直接相連。使居民在選擇出行方式上有了更多的選擇。

圖5 槎頭站場站交通規劃圖

4 結論與展望

當前我國城市化進入實質性階段，如何整合資源，提高土地利用率、優化城市空間結構是這一時期面臨的關鍵問題。本文通過對白云區地鐵13號線二期槎頭站場站綜合體項目的分析，闡述了TOD模式對城市規劃改造帶來的影響，該模式不僅能夠解決城市用地供需矛盾及交通引導等問題，還能引領區域周邊聯動發展、提升城市品質，促進經濟的可持續發展。然而，由于其具有政策集成要求高、房企開發商經驗要豐富、資金需求量大、收益期限比較長等特點，綜合開發難度較大，需要不斷探索，并需結合各地實際尋求適合自身的發展之路。