武夷新區體育中心配套設施項目節地評價研究

張 華

（南平市不動產登記中心，福建 南平 354200）

土地資源作為自然資源的重要組成部分，在經濟活動中扮演著不可替代的角色，節約集約利用土地，提高土地資源利用效率已成為緩解土地供需矛盾、協調經濟發展與環境保護的重要措施，是推進經濟高質量發展和生態文明建設，建設資源節約型、環境友好型社會的迫切要求。由于土地使用標準的修訂滯后于科技的進步和新行業的涌現，對無土地使用標準或超出土地使用標準的建設項目，需要進行節地評價，以合理確定建設項目功能分區和用地規模。開展建設項目節地評價，是土地使用標準控制制度的重要組成部分，是推進建設項目節約集約用地的基礎性工作和重要環節。武夷新區體育中心配套設施項目屬于自然資源部辦公廳發布的《關于規范開展建設項目節地評價工作的通知》中規定的“國家和地方尚未頒布土地使用標準和建設標準的建設項目”，需要開展節地評價，以為建設項目用地審批和土地供應提供參考。文章以武夷新區體育中心配套設施項目為例，對其進行節地評價研究，以期能夠給予同類型建設項目節地評價一定的借鑒作用，以及拓展建設項目節地評價方面的研究。

1 項目概況

南平市武夷新區體育中心配套設施項目選址位于南平市建陽區西區生態城規劃范圍內，西側為建平大道，南側為在建武夷新區體育中心，北側為潭山大道，項目土地利用現狀和用地情況分別見表1、表2。

表1 武夷新區體育中心配套設施項目土地利用現狀情況 單位：公頃

表2 武夷新區體育中心配套設施功能分區用地情況表

項目用地預審和選址建設用地面積17 478.9 m2，總建筑面積19 300 m2、建筑占地總面積5 270 m2。項目擬建設：安保中心、康復中心、運動員集訓中心、運動員生活服務中心。主要經濟技術指標見表3。

表3 主要經濟技術指標表

2 評價技術方法

2.1 評價技術準備

評價技術準備見圖1。

圖1 評價技術準備

2.2 評價流程

節地評價采取定性分析與定量評價相結合的方法。其中，合規性分析與節地分析采用定性分析的方法，建設項目用地規模評價采用功能分析法和類比法，具體評價流程見圖2。

圖2 評價流程

2.3 評價方法

在確定擬建項目各功能分區用地規模基礎上，將各功能分區用地規模加總，確定擬建項目用地規模。首先對各功能分區的用地規模進行定量分析，將各功能分區的用地規模與相關規范進行對比，分析各功能分區的用地規模是否合理。

文章評價方法采用以下公式：

SL=S1+S2+S3+…+Sn

式中：SL——擬建項目用地規模；

S1——功能分區1用地規模；

S2——功能分區2用地規模；

S3——功能分區3用地規模；

Sn——功能分區n用地規模。

（1）劃分擬建項目功能分區。根據項目建設需要，武夷新區體育中心配套設施項目用地主要有以下幾個功能分區（表4）：

表4 武夷新區體育中心配套設施項目功能分區

（2）確定各功能分區申請用地規模。根據武夷新區體育中心配套設施項目設計方案，如圖3，項目各功能分區申請用地規模如表5所示：

圖3 武夷新區體育中心配套設施總平面布局圖

表5 建設項目各功能分區申請用地規模

（3）功能分區用地規模評價指標。武夷新區體育中心配套設施項目節地評價指標體系如表6所示：

表6 武夷新區體育中心配套設施項目節地分析指標體系

3 節地評價內容

3.1 功能分區用地規模評價

（1）建筑用地。武夷新區體育中心配套設施建筑區設置安保中心、康復中心、運動員急訓中心、運動員生活服務中心，總建筑占地面積5 270 m2，建筑密度30%，容積率1.1。符合《建陽區西區生態城北部片區控制性詳細規劃（修編）》中規定的容積率大于0.4，建筑密度小等于30%的標準。

（2）綠化用地。綠化空間是生活必不可少的戶外空間，不僅能為人員創造良好的休息環境，還能為人們提供休閑活動空間及活動場地。綠化能夠凈化空氣，調節養護基地小氣候，促進人員的身心健康。綠化在美化室內外景觀環境的同時也起到了防災避難的作用。

配套設施項目在規劃中設置了較大綠化綠地，不僅優化了項目周邊的環境，而且對減少污染、優化環境的保護具有重要作用。綠化區域包括綠化景觀、綠地等，綠化面積6 147 m2，綠地率為35%。符合國土資源部發布和實施的《城市綠線劃定技術規范》（GB/T51163-2016）規定的綠地最小值35%。該項目綠化用地符合節地要求，相對較為節地。

（3）其他（含道路）用地。考慮到配套設施項目的特殊性，需充分考慮防火間距，消防通道暢通問題。各建筑之間的間距在10 m以上，整個區域道路構成環形消防回路，主要建筑物四周邊設有環形道路，供生產和消防使用。因此，需要較多的道路供以運轉使用，用地指標基本符合《城市道路和建筑物無障礙設計規范》（JGJ 50-2018）要求，不存在土地浪費情況。相對較為節地。

（4）地下停車場用地。地下停車場面積為2 640 m2，車位數約90個。根據《福建省建設項目停車設施配建標準》規定，每100座位機動車停車位3～6的標準，武夷新區體育中心座席數為32 047個，機動車停車位數量應在960～1 920之間。體育中心已建設停車位1 559個，加上配套設施建設的車位數未突破規定上限。采用地下停車場方式即是節約集約利用土地表現，同時在場地地下車庫擬實行錯時停車，采用錯時停車方式向社會開放，提高停車場（庫）使用效率。因此，地下停車場用地節約。

（5）功能分區用地規模評價結論。通過對本項目功能分區用地規模分析評價，結合相關指導標準的對比，該項目符合《城市公共體育場館用地控制指標（2017 年）》等規范規定的指標要求（見表7）。

表7 武夷新區體育中心配套設施項目指標與相關規范對比表

3.2 類比同類型建設項目用地指標分析

考慮到進行評價應具有可比性，因此選擇類似項目作為參照對象，從用地規模的角度來評價該擬建項目是否體現節地。通過對項目類型及各部分組成情況的篩選，文章選取安順市體育中心配套設施項目作為類比項目。安順市體育中心作為2016年安順市舉辦貴州省第三屆農民運動會的主辦場地，總投資13億元，總用地面積約為318 600 m2，與武夷新區體育中心面積接近，均為省級運動會主辦場地，場館及配套設施配置相似，具備可比性。

本項目與各類比項目指標對比詳見表8。

表8 武夷新區體育中心配套設施項目與類比項目指標對比表

通過與類比項目對比，發現配套設施項目的用地面積小于類比項目，建筑占地面積與類比項目接近，綠地面積大于類比項目。項目指標對比中，本項目建筑密度與類比項目一致，容積率、綠地率皆優于類比項目。綜上所述，項目各功能分區用地較為節約，對比同類型項目節地效果更好，用地規模符合節地要求。

4 結論

綜上分析，武夷新區體育中心配套設施項目建設要以滿足相關法律、法規為前提，以節約土地、集約用地、合理布局為原則，同時要注重保護生態環境和水土保持，將對工程沿線的影響和破壞降至最低。另外，工程在實施階段應通過精細化管理，盡可能減少施工臨時用地，盡量利用空地，盡量利用棄土、表土等造地。要合理施工并采取補償措施，以達到節約土地的目的。