城市更新背景下老舊小區改造路徑研究

摘 要：近年來，我國城市化進程不斷加快，為穩增長、調結構、惠民生、促改革，國家啟動了有大規模需求的老舊小區改造計劃，老舊小區改造也成為城市更新中的重要議題。對湖南省長沙市K小區改造現狀進行調研，總結老舊小區改造中存在的“難與慢”問題，進一步提出高效改造老舊小區的路徑，以助力各地開展老舊小區改造，推動城市可持續更新。

關鍵詞：老舊小區；城市更新；改造路徑；小區改造

隨著人們對居住場所的要求逐漸提高，城市的更新和改造活動日益頻繁。城市更新的目的在于通過對老舊城區進行系統的改造與更新，提升整體環境容量與質量。老舊小區指的是建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。隨著我國的城鎮化水平不斷提升，人民群眾的住房觀念已從“有房住”逐漸向“住好房”轉變，而老舊小區普遍存在設施老舊、居住環境差等問題，人們期盼擁有更為舒適安全的居住條件。以居民的需求為導向對老舊小區進行改造，不僅能提升居民的居住環境，還能提升居民幸福感。

一、老舊小區改造概述

2013年，國務院下發的《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》指出，棚戶區改造是重大的民生工程和發展工程。2016年，原國土資源部印發了《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》，進一步關注城鎮低效用地再開發[1]。近幾年，隨著我國城市化進程加快，國家更加重視人居環境的改善和城市活力的提升。2017年12月，住建部在廈門召開了老舊小區改造試點工作座談會，提出在廣州、韶關、柳州、秦皇島等15個城市開展老舊小區改造試點，從而探索城市老舊小區改造的新模式。

湖南省的城鎮老舊小區構成復雜，包括公有住房（含房改房）、單位集資房、拆遷安置房、政策性保障住房、商品房等。湖南省城鎮老舊小區改造重點集中在建于2000年之前的小區，適當把2001年到2005年建成的小區納入范圍，其中2000年底前建成的需改造的城鎮老舊小區共2.01萬個，涉及居民約260萬戶。湖南省在全面推進老舊小區改造方面做出了一些成績：2021年，全省新開工改造城鎮老舊小區3 529個，涉及居民50萬戶；2022年，全省改造老舊小區3 222個，基本形成了湖南省城鎮老舊小區的改造制度框架、政策體系和工作機制；2023年改造小區4 331個，涉及居民52.4萬戶；2024年全省計劃開工改造老舊小區5 375個，涉及居民68萬戶，其中長沙519個[2]。

二、目標小區現存問題與改造內容

（一）目標小區概況與現存問題

K小區位于湖南省長沙市，共有43棟，分布在三個區段，共有1 000余戶居民，包含拆遷安置房和單位集資房，屬于2023年湖南省城鎮老舊小區改造的范圍。小區已經有20年的歷史，存在房屋結構老化、公共設施不完善、居住環境差等問題。從小區安全及房屋基本功能考慮，把小區的問題分為基礎類、提升類、完善類三個維度進行分析。

1.基礎類問題

基礎設施老舊：首先，該小區屋頂多存在防水層失效、外墻面大面積滲漏的現象；其次，小區存在管網設施老舊問題，給排水、燃氣、電力、網絡等管線需要維修和更換；再次，小區道路不平整，每逢雨天，部分路面容易積水；最后，室外塑料雨棚破損，存在安全隱患。

養老設施缺乏：首先，該小區需要加裝電梯，以滿足適老性需求。小區為5到6層的樓梯房，老人上下樓梯困難，部分老人因出行困難選擇住在潮濕的車庫。其次，該小區道路兩側路燈稀少，老年人普遍視力較差，夜間出行不便。最后，供居民休憩的場所較少，不少老年人經常把家里閑置的舊椅搬出來隨意擺在路邊，不僅影響小區美觀，還存在安全隱患。

安全隱患突出：該小區除了墻體開裂、漏雨、電線老化等問題需要整改外，最重要的是存在消防安全隱患，消防車進出困難，消防車道需要完善。雖然現有政策條款未明確規定多層住宅需設消防車道，但小區道路的設計理應考慮消防車的通行需要。該小區停車位緊缺，產生了車輛亂停導致道路不暢的問題，若遇緊急情況，消防車將不能及時到達。

2.完善類問題

公共空間不足：首先，小區車輛管理混亂，導致機動車停車位不夠，且沒有非機動車集中停放點；其次，缺少曬衣區規劃，小區樓房間距較小，樹木茂盛，適宜在相對空曠區域規范建設晾曬衣被設施；最后，停車、晾曬衣被等區域導致公共空間被擠壓，綠地空間亦被擠壓，小區綠化率較低。

健身器材老舊：小區健身器材年久失修，多數已無法使用，需通過修繕或新建健身活動設施改善活動條件。

安防規劃不足：小區安防監控設施不足，監控設備數量少，多處存在監控死角。

3.提升類問題

無物業管理：因歷史遺留問題，小區缺少物業管理，環境衛生、綠化的維護問題僅靠社區提供基本服務，沒有專項維修資金，遇到問題只能等待社區協調。小區沒有門禁系統，任意車輛可以進出該小區，人員雜亂。

缺乏黨建活動中心：小區缺少黨支部，活動全靠退休和積極的居民來協調，組織引領作用發揮不好。

（二）改造內容與改造意義

1.改造內容

K小區的改造時間為2023年7月到2024年7月。改造過程中，社區積極推進小區改造工作，每棟設立樓棟長參與小區改造建設。在樓棟長和社區工作人員走訪調研、溝通座談的協調下，居民積極配合改造工作。歷經一年的改造，這里“改”出了新面貌、“造”出了新環境。

首先，小區外立面一改之前的灰暗陳舊，外墻涂上了米白色涂料，煥然一新，地面硬化白改黑，整齊劃一的柏油路讓居民十分舒心。其次，車位得以重新規劃，新增了100余個停車位，還新設了集中安置的電動車充電棚，大大緩解了小區的停車壓力。再次，小區新增休閑娛樂區域，添置了休閑石凳，設置了羽毛球場，滿足了居民的休閑需要。最后，小區中原有的違建物被一一拆除，使得環境更加整潔美觀，同時困擾居民多年的屋頂漏水、電路老化、雨棚破損及監控盲區等安全隱患問題也逐一得到解決，新物業公司進駐小區，使得居民生活更加安全。

2.改造意義

首先，促進經濟內循環。老舊小區改造既是民生工程，又是促進經濟內循環的重要舉措之一。老舊小區改造本身就需要投入大量的人、財、物，是拉動就業和促進經濟內循環的重要舉措。比如老舊小區改造時需要加裝電梯，這能帶動電梯生產相關的鋼材、水泥、竹木、玻璃等原材料產業，以及運輸、維修等有關服務的人員就業。根據K小區的情況，每加裝一臺電梯可拉動業主消費130萬元以上。

其次，保障持續消費與穩定就業。電梯在加裝后，不僅持續有運行、維保與年審等費用，達到一定年限后更換電梯部件也會產生大額消費，而且需要安排有相關資質的維保人員、管理人員和年檢人員在相關崗位工作，能帶動消費和就業。

最后，促進居民身心健康。老舊小區改造能消除小區中存在的安全隱患，改善居民生活環境，滿足居民的多樣需求。老舊小區改造后形成的良好人居環境，使居民心情愉悅，全面提高了居民的幸福感，形成了居民生活穩定幸福、社會和諧的美好場景。

三、老舊小區改造中存在的“難與慢”

（一）老舊小區改造中的“難”

公共設施建設區域選定難：由于居民所住樓棟位置、所在樓層不同，以及居民價值觀念不同，他們對公共設施建設與公共項目改造的期望不同，要求不一，有的甚至阻擾新建公共設施。比如，少數居民阻擾在其居住臨近區域新建健身活動設施、垃圾桶、消防栓、充電樁、露天晾衣架等。

拆除違規搭建騰地難：老舊小區中大多存在在底層窗戶邊沿安裝寬幅遮雨棚，在墻壁上安裝寬幅護窗，私接電網飛線，以及在公共地面自圍停車位、安裝洗車設施等不宜現象。在老舊小區改造中必然要將其拆除，這會損害相關業主的既有利益，或多或少存在阻力，有的甚至需要城管、公安等人員出場。

加裝電梯達成意愿難：單元加裝電梯的意愿很難在短時間內達成，如居住在一、二層的業主意愿不強甚至反對，還有個別困難戶承擔不起費用。另外，鄰里既往矛盾會導致難以聚集商量。

（二）老舊小區改造中的“慢”

經費短缺導致中途停工：老舊小區改造經費不足或不能及時支付，導致改造施工所用材料供應不及時而被迫停工，或由于改造實施單位不能按時支付參加小區改造民工的工資，引起民工罷工停工。

天氣問題影響施工時間：雨季施工、夏季施工、冬季施工等情況都會對施工進度產生影響，停工現象頻出，要根據不同的天氣條件來合理安排工期和施工方法。

四、城市更新背景下的老舊小區改造原則與路徑

（一）改造原則

實施老舊小區改造應當堅持以政府為主導、以居民為主體的理念。第一，居民主體性原則。保障居民具有知情權、參與權、選擇權和監督權，在改造施工過程中，凡居民提出合理化建議，要和居民充分溝通，經居委會協商同意后，要采納并調整方案[3]。第二，避免擾民原則。每天正常休息時間段與法定節假日停止施工，確保不影響居民正常生活。第三，成本控制原則。在滿足居民實際需求的前提下，合理利用人力、物力、財力，減少浪費。第四，工程質量保障原則。小區改造工程要符合建筑施工規范，確保工程質量，保障施工安全。

（二）改造路徑

1.加強人員隊伍建設

提早成立工作班子，早謀劃，早起步?。社區要成立專門的老舊小區改造工作班子，構建“街道黨工委—社區黨組織—小區黨支部—樓棟長”四級聯動工作機制，負責對接推動老舊小區改造。推選小區內居住的黨員、干部以及思想境界高的群眾，帶頭支持配合改造工程，如在拆除違章搭建、騰挪私自占用公共場地的協商過程中，這些人員需要協助開展居民的思想工作，依靠居民主體的力量，秉持“自己人管理自己人，自己人服務自己人”的理念，增強小區居民的改造意愿。

2.推進宣傳思想工作

在被改造的小區、社區、街道，加大對老舊小區改造工作的宣傳和政策解讀力度，多途徑、多方式進行宣傳，不僅要讓被改造小區的居民了解，而且要讓社會廣大群眾了解，極大爭取小區居民和社會各界人士以各自的方式參與、支持、配合改造工作，有效減少人為阻礙。

可向居民代表了解情況，或詳細走訪一遍，摸清小區改造規模，了解居民意愿，把握做通不滿群眾思想工作的難易程度，然后將能速見實效的對象的思想工作做到位，做好“助頭”。隨后，給予相對落后的居民重點關注，堅持啃下“硬骨頭”，完成“拖尾”。如此，那些習慣于向前看頭、向后看尾的居民可能不需要深入做工作就會同意改造工作，以此實現“帶中”，從而快速完成騰地任務。

3.擴大改造資金來源

不同老舊小區的改造，其改造經費的來源渠道不一定是相同的，有的全部來自政府財政，有的全部來自企業，有的來自政府財政、企業、居民眾籌與捐贈等不同渠道。實施改造時，要擴大老舊小區改造經費的來源渠道，重要的是盡快籌集到老舊小區改造項目所需的金額，或找到能根據小區改造進度及時提供經費的途徑，避免改造經費不足導致材料短缺、工人工資遲發停發等現象。

4.完善監督體系

開工前，老舊小區改造施工單位的招投標流程需合理化，把確定好的老舊小區改造方案通過正常流程進行公示，再有序進行施工改造。施工過程中，需配備施工質量監督人員，對施工流程、隱蔽工程進行監督，確保小區改造施工流程規范，對不符合質量要求的施工材料進行退回處理。項目竣工后，建設單位進行項目竣工驗收，并在有關單位進行竣工驗收備案，同時邀請街道、社區、樓棟長、居民代表等參加驗收過程。驗收通過后，做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。小區改造完工后還需當地有關部門人員現場核查，通過驗收后，小區改造方可完成。

綜上所述，老舊小區是城市的重要組成部分，全面開展改造工作對于城市轉型、提升城市整體品質和居民生活水平具有積極的意義。通過對湖南省長沙市K小區的調研，發現每個小區呈現的問題不盡相同。在老舊小區改造過程中，要合理選擇改造路徑，以保障改造工作順利進行，在改善居民居住條件的前提下，恢復老舊小區原有活力，實現美好小區環境的共建、共治、共享。

參考文獻：

[1]陽建強，陳月.1949-2019年中國城市更新的發展與回顧[J].城市規劃，2020（2）：9-19，31.

[2]湖南省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見[J].湖南省人民政府公報，2021（18）：43-49.

[3]王涵宇.城市更新背景下青島老舊小區改造策略研究：以膠州市新立街片區改造為例[J].城市建筑，2024（21）：80-84.