合同管理在房地產(chǎn)成本管理中的應(yīng)用探討

王 莉

（北京景旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京 102445）

改革開放為我國帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，也為我國的社會發(fā)展提供了充足的保障，房地產(chǎn)開發(fā)的迅速發(fā)展就是改革開放帶來的顯著產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的開發(fā)有著巨大的經(jīng)濟(jì)效益，同時有著巨大的風(fēng)險性，房地產(chǎn)的開發(fā)可以使人“一步成為百萬富翁”，也可以使人“一步跌入谷底”，就是因為房地產(chǎn)的開發(fā)有著如此巨大的不確定性，房地產(chǎn)開發(fā)人員會對成本進(jìn)行專門的預(yù)估與計算，合同管理在預(yù)估與計算的成本管理上起著巨大的作用。對于成本管理的有效程度決定著整個房地產(chǎn)開發(fā)公司的運營效率，對成本高效管理也決定著房地產(chǎn)開發(fā)能夠帶來多少經(jīng)濟(jì)效益，對于如此激烈競爭的房地產(chǎn)行業(yè)，對于各種項目的招標(biāo)都存在著巨大的競爭壓力，所以越來越多的房地產(chǎn)公司注重合同管理對于成本管理的作用，將合同管理應(yīng)用到房地產(chǎn)成本管理當(dāng)中。

1 研究背景

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在著巨大的競爭關(guān)系，所有的房地產(chǎn)開發(fā)公司都需要在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中考慮成本的問題。成本的管理也成為了各房地產(chǎn)開發(fā)公司的巨大利益點。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地很迅速，國家也出臺了相關(guān)的政策進(jìn)行了一定的調(diào)整，正是在這種大背景下，國家的管控，各房地產(chǎn)開發(fā)公司的競爭，造成了當(dāng)前的形式，為了更多的利益，房地產(chǎn)開發(fā)公司追求高效率的成本管理，也因此在合同管理上對于成本管理的應(yīng)用也逐漸顯現(xiàn)出來。合同管理在成本管理方面的作用日益顯著，越來越多的研究人員對兩者之間的關(guān)系進(jìn)行研究，尋找出其中蘊含的關(guān)系，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)公司對合同管理和成本管理也越來越重視，在這兩方面花費大量的時間進(jìn)行專門的研究討論，為了更好地提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)濟(jì)效益。

2 合同管理在成本管理中的應(yīng)用現(xiàn)狀

合同管理屬于越來越具有法律效力的憑證，受到各房地產(chǎn)開發(fā)公司的重視，越來越向著對合同更好的管理方向前進(jìn)。然而在當(dāng)前的激烈競爭下，合同管理雖然受到房地產(chǎn)開發(fā)公司異常的重視，但是管理的方式卻有著巨大的不足，有著巨大的差異，并且國內(nèi)外對合同開發(fā)研究相對較少，研究技術(shù)還不成熟，導(dǎo)致了合同管理較差的管理方式以及對合同管理相對較少的認(rèn)知。合同管理在成本管理上的應(yīng)用更是對當(dāng)今形勢下的一種考驗，由于應(yīng)用的復(fù)雜性，應(yīng)用起來比較困難，難以正確理解應(yīng)用的具體內(nèi)容，應(yīng)用的方向以及實踐的具體做法，對于這些來說在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)方面有著較為嚴(yán)重的劣勢，需要更多的力量加入研究，同時需要大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這方面進(jìn)行專門的研究討論，發(fā)展更符合的管理模式，尋求新的技術(shù)保障。

3 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的問題

（1）成本管理意識不足。在當(dāng)前形勢下，由于國家的管控以及激烈的競爭，各房地產(chǎn)公司對于成本管理的研究逐漸深入，但對于整體來說，各房地產(chǎn)開發(fā)公司對于成本管理的意識嚴(yán)重欠缺，在成本管理上沒有將整個公司全部的人員納入成本管理的隊伍當(dāng)中，形成了部分成本管理的現(xiàn)象，成本管理沒有做到最好，也就導(dǎo)致出現(xiàn)了普遍的現(xiàn)象：更為激烈的競爭與不合理的售賣來競標(biāo)下一處房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)。這樣會使一部分公司一家獨大，使得經(jīng)濟(jì)實力相對較差的房地產(chǎn)公司不能繼續(xù)競標(biāo)下一處房地產(chǎn)開發(fā)。成本管理的意識不足是房地產(chǎn)開發(fā)公司的通病，是房地產(chǎn)開發(fā)問題上較為關(guān)鍵的部分。

（2）成本管理體系不完善。一個體系決定著一個公司的運行效率，沒有良好的成本管理體系也不會使得成本管理做到最好。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司缺少核算體系，不能將整個工程中將使用的資金進(jìn)行核算，更多的是過于關(guān)注工程造價，對工程造價的關(guān)注度普遍過高，然而對除此之外的付費用戶的使用以及管理關(guān)注度過低，關(guān)注度嚴(yán)重產(chǎn)生偏差。成本管理體系的不完善導(dǎo)致無法正確核算各種資金的使用，無法及時進(jìn)行預(yù)案準(zhǔn)備。針對此問題，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)識到問題所在，開始逐步推行對成本進(jìn)行全方位的管理，包括施工各個過程中資金的使用，但該行動實施的不完全，很多地方還沒考慮到，實行也不到位，很多其他的費用無法準(zhǔn)確計算到位，在項目結(jié)束時候的評估也沒有認(rèn)真完成，走走形式，使得各個公司缺乏實踐的經(jīng)驗。

（3）合同管理不到位。房地產(chǎn)開發(fā)涉及大量的合同，正確高效的合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該必須具備的意識與能力，但事實證明，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司沒能將整個工程過程中涉及的合同進(jìn)行及時管理，導(dǎo)致成本管理效率也大大下降。合同管理涉及的方面太多，需要認(rèn)真對其中的任何一個合同，比如建筑工程監(jiān)理委托合同、建筑工程咨詢合同、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同等等，這些合同都需要合理的管理措施，同時還能解決遺漏合同的情況，將各種合同聯(lián)系到一起，防止某一合同的遺漏，發(fā)現(xiàn)后及時補辦合同。合同的管理是否到位決定著成本管理是否能達(dá)到最大化，最少的利用資金，達(dá)到最大的效果。合同對房地產(chǎn)開發(fā)的順利進(jìn)行起到巨大的作用，保證房地產(chǎn)開發(fā)能夠順利進(jìn)行，合同管理對于合同進(jìn)一步發(fā)揮作用起到一定的促進(jìn)作用。但是在對于房地產(chǎn)開發(fā)公司整體運營的內(nèi)容以及步驟來看，整體來說很多房地產(chǎn)開發(fā)公司對于合同管理做的極其不到位，導(dǎo)致很多合同的簽署以及內(nèi)容都很不規(guī)范，不利于項目的進(jìn)展，同時對于合同管理的細(xì)節(jié)沒有細(xì)致思考，導(dǎo)致在進(jìn)行每個工程環(huán)節(jié)的成本預(yù)估時無法將成本面面俱到地分配到每一個環(huán)節(jié)中，而且很多房地產(chǎn)開發(fā)公司對于簽訂的協(xié)議不能很明確了解其中的內(nèi)容，合同同樣存在著很大的安全隱患與質(zhì)量方面的缺點。

4 合同管理具體內(nèi)容

4.1 合同管理的概述

合同管理主要是指負(fù)責(zé)項目的管理人員對整個工程的管理與監(jiān)督過程中產(chǎn)生的重要依據(jù)條件。合同管理在整個過程中是變化不定的，是一個動態(tài)的過程，對于將會出現(xiàn)的糾紛以及問題的出現(xiàn)原因進(jìn)行了一定的前瞻預(yù)估。合同管理在步驟上主要有四個步驟，具體包括：洽談、草擬、簽訂、成立。在進(jìn)行各步驟時都存在各種法律關(guān)系的成立，合同的成立與生效需要雙方的共同簽字，自簽字開始，合同管理也從側(cè)面開始生效。

4.2 合同管理的目的

合同管理在目的上主要是為了后期更好地完成房地產(chǎn)開發(fā)項目工程，實現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)以及預(yù)期所需要的各種成本的管理，在工程過程中實現(xiàn)具體的監(jiān)督、檢查、預(yù)估和測評，以求達(dá)到對經(jīng)濟(jì)利益的最高獲得。對于合同管理的效率直接影響對房地產(chǎn)開發(fā)公司的收益效果，最終影響到整個公司的經(jīng)濟(jì)效益。

4.3 合同管理的任務(wù)

合同管理有著其最根本的任務(wù)，使工程能夠按照預(yù)定的目標(biāo)進(jìn)行，具體包括對前期與其他房地產(chǎn)開發(fā)公司競爭場地的合同管理，對成本的管理，對預(yù)期所需要的成本的評估預(yù)算等等，都是合同管理所能發(fā)揮的作用，所能完成的任務(wù)。對于合同管理的各種管理過程都需要在合法合規(guī)的途徑下進(jìn)行，同時需要在自己公司的具體目標(biāo)下制定管理計劃，完成自己的預(yù)定目標(biāo)。

4.4 合同管理的具體階段

（1）對合同的策劃。在合同管理的初期，首先需要對合同的具體內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的策劃，構(gòu)建完善的合同管理體系，對合同應(yīng)該如何繼續(xù)進(jìn)行下一步的管理做出具體詳細(xì)的策劃步驟，做好與工程的完美銜接，在時間上、空間上做好一對一的銜接。

（2）對合同的履行。在對合同的所有前期策劃完成后，需要對合同履行相關(guān)的規(guī)定，對房地產(chǎn)整個開發(fā)工程進(jìn)行監(jiān)督與調(diào)控。對工程出現(xiàn)的問題或者計劃的變更進(jìn)行及時的合同管理與特殊情況的及時處理，實行有效的工程管控。在履行合同上，要將每一個環(huán)節(jié)都進(jìn)行實時的調(diào)控，對出現(xiàn)的情況特殊處理，以求達(dá)到實時調(diào)控。為了使合同更好地發(fā)揮作用，在履行合同這一階段需要對各環(huán)節(jié)制定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)要求，要求每個相關(guān)部門嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的工程；對合同進(jìn)行精確的解讀，必須每一條例都要解讀清晰，對合同包含的具體內(nèi)容進(jìn)行講解，達(dá)到清楚明了的目的，同時使得簽訂合同的雙方對合同內(nèi)容加強(qiáng)理解，促進(jìn)雙方的合作。

（3）對合同的評估。在合同的策劃以及履行之后，需要對合同進(jìn)行嚴(yán)密的評估，對合同產(chǎn)生的效力進(jìn)行講解與測評。合同的評估對于合同管理是一個非常重要的步驟，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司將這一步驟省略，沒有看到其中的價值與作用。合同的評估需要每一個環(huán)節(jié)涉及的單位參與，共同對合同的整個生效過程參與評估。

5 合同管理在成本管理中的具體應(yīng)用

5.1 合同管理促進(jìn)成本預(yù)算

合同管理在一定程度上能夠?qū)φ麄€房地產(chǎn)開發(fā)所需要的成本進(jìn)行初步預(yù)算，因為在合同簽署的過程中，就要涉及到關(guān)于成本核算的問題，能夠?qū)⒊杀編缀鯗?zhǔn)確地進(jìn)行預(yù)算，起到提前準(zhǔn)備的作用。在對于成本的管理當(dāng)中，成本的預(yù)算相對來說是比較難以估算的，對于成本的估算需要專門的合同來進(jìn)行，這樣既保證了對成本的準(zhǔn)確估算，也保證了房地產(chǎn)開發(fā)公司對于整個工程方面的了解，而不是盲目地監(jiān)督檢查工程。成本的準(zhǔn)確預(yù)算既能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)項目順利地進(jìn)行，也間接地給房地產(chǎn)開發(fā)公司帶來了經(jīng)濟(jì)效益。

5.2 增強(qiáng)合同管理負(fù)責(zé)人員的意識

在成本管理過程中，負(fù)責(zé)人員的成本管理意識起到?jīng)Q定性的作用。負(fù)責(zé)人員具有較強(qiáng)的管理意識能夠使房地產(chǎn)開發(fā)公司更好地進(jìn)行成本管理預(yù)算以及評估等工作，能夠?qū)①Y金使用到每一環(huán)節(jié)并且發(fā)揮資金最大的作用；而如果負(fù)責(zé)人員成本管理意識相對薄弱，不能夠做好對于成本的估算，可能使房地產(chǎn)開發(fā)過程中沒有足夠的資金繼續(xù)對工程施工，造成房地產(chǎn)開發(fā)公司巨大的經(jīng)濟(jì)損失。合同管理提高負(fù)責(zé)人員較強(qiáng)的管理意識，在對合同的管理過程中培養(yǎng)了相關(guān)的管理意識，對整個房地產(chǎn)開發(fā)工程有了詳細(xì)的了解，就會對相關(guān)的成本進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)估，達(dá)到成本管理的目的。在這一方面講，合同管理通過提高負(fù)責(zé)人員的管理意識，培養(yǎng)相關(guān)的能力，進(jìn)而對成本管理起到巨大的作用，這一點是側(cè)面影響的作用，卻有著巨大的效果。

5.3 合同管理增強(qiáng)過程性成本預(yù)估與核算

在整個房地產(chǎn)開發(fā)工程完成之前，合同管理會對相關(guān)的過程性成本進(jìn)行預(yù)算，對資金的使用規(guī)劃具體的用途。在完成房地產(chǎn)開發(fā)工程之前，由于巨大的變化性，可能會使某一部分的預(yù)算不足，某一部分的預(yù)算過多，這都是不確定的，一部分的資金不足會導(dǎo)致工程的延期以及經(jīng)濟(jì)的損失，所以過程性的成本管理對于房地產(chǎn)開發(fā)的順利進(jìn)行起著強(qiáng)大的作用。在合同簽訂時，會對過程性的預(yù)算進(jìn)行簽訂，對每一部分過程中產(chǎn)生的緊急問題都會做出相對應(yīng)的預(yù)案，防止工程在完成之前產(chǎn)生較為嚴(yán)重的問題，嚴(yán)重?fù)p失房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)濟(jì)，降低房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)濟(jì)效益。成本管理不僅僅是對整個過程的成本進(jìn)行管理，還要特別對過程性的成本進(jìn)行預(yù)算，過程性的預(yù)算對于整個項目工程順利進(jìn)行起到巨大的作用，因而合同管理也對工程的順利進(jìn)行起到巨大的作用。

5.4 合同管理引入新技術(shù)用于成本管理

時代的飛速發(fā)展，科技的不斷進(jìn)步，傳統(tǒng)的成本管理已經(jīng)不能夠滿足當(dāng)前的需要，所以需要新的技術(shù)應(yīng)用到成本管理中，而合同管理就使得更多的新技術(shù)應(yīng)用到成本管理當(dāng)中，相比傳統(tǒng)的成本管理，新技術(shù)的應(yīng)用會使成本管理更加便利更加準(zhǔn)確，可視化更加明確，能夠更加明了地通過各種數(shù)據(jù)來顯示出來，更加具體，更加準(zhǔn)確。引入新技術(shù)比如ERP系統(tǒng)，能夠?qū)⒏鱾€部門聯(lián)系到一起，各部門的需求以及上報的信息都會統(tǒng)一顯示出來，能夠及時發(fā)現(xiàn)各部門的需求以及對于資金的管理，實現(xiàn)各個部門之間的信息上報與財務(wù)共享，同時數(shù)據(jù)的可視化也為信息的具體顯現(xiàn)提供了強(qiáng)大的保障。比傳統(tǒng)的成本管理方式優(yōu)勢明顯太多，同時也是對傳統(tǒng)成本管理方式的一種改進(jìn)措施，合同管理的應(yīng)用也是對新技術(shù)的應(yīng)用起到跳板的作用，使新的技術(shù)手段應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)成本管理當(dāng)中。

5.5 合同管理優(yōu)化成本管理

在成本管理的過程中，涉及了大量的法律知識與法律途徑，成本的管理就更加需要以法律為保障的合同的支持。合同能夠在法律層面提供一定的保護(hù)，使成本管理能夠順利進(jìn)行，為成本管理提供了強(qiáng)大的法律依據(jù)，確保工程的順利進(jìn)行，保障房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益。

6 結(jié)束語

文章通過對房地產(chǎn)開發(fā)中合同管理對成本管理的應(yīng)用進(jìn)行了討論與研究，提出的應(yīng)用方面以及對成本管理問題都是具體的，成本管理在當(dāng)前是相對較差的，沒有達(dá)到所需要的管理要求以及管理所能達(dá)到的目標(biāo)，存在著管理體系不夠完善的問題，管理體系不完善就會導(dǎo)致整個管理的崩潰。合同管理在成本管理中起到巨大的作用，無論是對于法律的支持還是對其他技術(shù)支持，都在一定程度上優(yōu)化了成本管理，為成本管理提供了保障，進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。