房地產企業資金風險分析及防范措施

劉美玲 無錫拈花灣文化投資發展有限公司

資金是保證企業穩定經營和健康發展的重要因素，只有保證資金鏈的完整性，才能促進企業各項經濟活動的有序落實。在房地產企業經營發展中，財務人員不僅要負責財務核算管理工作，還要注重資金控制，保證企業資金流的合理性。房地產企業在資金方面比較密集，資金需求量多，房地產企業在激烈的市場競爭中，要想實現長久的發展，就必須高度重視資金風險管理，切實做好資金風險防范與管理工作，保證資金運行的穩定性和安全性。促使企業穩健發展。

一、房地產企業資金風險基本概述

資金風險所涵蓋的內容比較多，主要指的是企業現有的資金在管理和使用上出現的風險，引起資金風險的因素比較多，如環境因素、政策因素、管理因素、市場因素、企業自身因素等，任何一個因素管控不當，都會引起資金風險。對房地產企業而言，由于資金規模大、流動性強，在實際管理中發生資金風險的概率高，資金風險種類多樣。在微觀層面上，房地產企業在開展各項經濟活動中，需要投放大量資金，企業通過資金統籌方式獲取資金。在融資方面，由于融資渠道比較狹窄，融資風險多，再加上資金管理不到位，資金使用效率下降，給資金風險出現提供可能。在宏觀層面上，由于國家政策調整，金融市場環境的改變，都會引發資金風險[1]。房地產企業在運行中，如果缺少完善的資金管理體系，資金支持管理不嚴，容易引發財務危機，在發生財務問題時，如果沒有第一時間處理，將會對企業各項業務活動的順利開展造成諸多不便，如果情況嚴重，甚至會受到法律的制裁，影響房地產企業的市場信譽度和競爭力，因此，必須采取一系列有效的防范措施來保證資金的安全性。

二、常見資金風險

（一）投資風險

對于一些中小型的房地產企業，在投資上規模小，同時房地產企業在選擇開發項目過程中，通常會根據投資規模來確定。在新項目開發時，房地產企業在可行性分析報告方面缺少完整性，準確性不足，如果是優質項目選擇，競爭實力相對薄弱，無法和大型房地產企業比較，這是因為大型房地產企業資金量足，導致一些綜合實力比較差的房地產企業缺乏競爭優勢，錯過發展的機會。

（二）資金統籌風險

通常情況下，引發資金統籌風險問題發生的原因有兩個：

第一，投資統籌比較困難。在房地產企業運行過程中，要想實現更好發展，需要投放大量資金，而如果是中小型房地產企業，資金規模小，資金數量不足，在企業經營過程中可能會面臨負債問題。我國房地產企業未來能夠獲得充足資金支持，將會向銀行貸款，但是銀行在貸款之前，會對企業經營成果、財務狀況、信譽度等進行調查，了解企業整體收益。銀行在貸款審核方面相對較為嚴格，時間周期長，導致中小型房地產企業在資金統籌方面難度大[2]。

第二，資金統籌的數量比較大，且回籠時間長。房地產企業只有將房子建好，并賣出去后，才能回籠資金。這一過程需要大量的資金支持，而且受到市場政策的影響，資金回籠比較慢。這就要求房地產企業要有非常完整的資金鏈，一旦資金鏈斷裂，就會造成無法估量的損失。而且房地產開發周期普遍比較長，一般超過24個月，甚至更長。如果開發周期長，房地產企業需要加大資金統籌力度，從而確保資金充足，維持企業正常經營。

（三）資金運營風險

資金運營風險也是房地產企業在經營發展中常見的資金風險之一，主要原因是受到市場政策，或者自身經營不善，導致企業的資金鏈斷裂，沒有足夠資金來保證房地產項目順利完成竣工。此時，房地產企業都會選擇向銀行貸款來度過資金鏈斷裂的危機，但銀行貸款的利息比較高，而且放款時間比較長，如果沒有及時放款，會影響房地產企業的日常經營，如果情況嚴重還會出現投資失敗，甚至是破產。因此房地產企業資金運營風險的主要原因，除了資金鏈斷裂之外，自身缺乏科學合理的預算管理體系也是主要原因之一。預算管理體系缺失，容易引發資金運營風險。要想實現房地產企業更好發展，需要得到國家財政部門的扶持，預算是房地產項目開發的基礎，如果預算足夠合理、足夠準確，可促使提升資金統籌的速度，縮短資金回籠時間，保證資金運營的安全性。但目前很多房地產企業，迫于市場競爭的壓力，普遍存在對預算不重視的問題，經常發生預算和實際情況不相符的問題，即便進行資金統籌，也無法讓企業快速融資，從而發生資金風險。

三、房地產企業資金風險的防范措施

（一）重視對企業資金的統籌管理

一方面，房地產企業需要結合現代化金融行業發展的要求和趨勢，盡快調整融資方式，拓寬融資渠道，防止對銀行產生較大依賴性，讓企業融資更具多樣化。房地產企業從實際角度出發，確定一種或者幾種資金統籌管理模式，幫助企業快速統籌所需資金，通常來說，房地產企業在融資方式的選擇上，最安全的融資方式有兩種，一種是合作開發，利益共享，風險共擔；另一種是信托融資，提升面臨資金風險的應對能力。另一方面，房地產企業要結合自身發展戰略目標和方針，認真制定預算管理計劃。要想發揮自身發展優勢，房地產企業在經營發展中需要根據國家發展戰略來調整決策，所以企業在制定資金預算方案過程中應從國家政策角度入手，判斷政策調整對企業資金與發展的影響，在綜合分析下，采取相關應對措施，降低政策變化對自身帶來的影響[3]。此外，房地產企業應結合項目確定投資方式和投資時間，保證投資的合理性，為企業創造更多效益。

（二）強化企業資金使用管理

在房地產企業經營發展中，結合發展戰略和目標，確定自有資金數量，減少銀行貸款。如果房地產企業內部留存收益成本比較少，結合房地產項目開發建設要求，減少銀行貸款使用額度，增加企業內部留存收益數額。與此同時，采用負債額度分析方式，科學設定財務指標，控制銀行貸款比例，提高企業償債能力。房地產企業應對運營成本科學管理，特別是在土地購置與項目開發方面，投放成本比較多，因為土地購置成本產生時間早，所以在實際管理中，應重點關注項目開發成本管理。此外，加快資金回籠，做好資金管理工作。房地產企業需要加強對所處市場環境調查分析，做好資金回流效果評估工作。在社會經濟發展水平不斷提高的環境下，市場環境發生明顯變化，企業之間競爭比較激烈。為了加快資金流動，防止資金庫存積壓，應對市場環境追蹤調查，科學管理，制定可行性的資金回收管理計劃。房地產企業應調整傳統房產銷售模式，實現資金科學回流。在制定營銷對策時，除了要從人力、物力等方面管理外，還要做好市場調查工作，從實際出發，確定合理的營銷方案，抓住市場發展機會，為房地產企業更好發展保駕護航。

（三）建設多元化的融資渠道

隨著市場競爭越來越激烈，為了減少資金風險問題出現，應調整資金結構，創新融資渠道，幫助企業處理融資問題。首先，在房地產企業運營發展中，產業鏈更加完善，在企業融資方面，房地產企業應建立供應鏈融資管理模式，擴充投資渠道，真正做到融資多元化發展。在實際中，房地產企業需要營造良好的發展環境，與合作方友好交流，建立良好合作關系，在合作方資金支持下，給房地產項目建設與發展統籌所需資金。其次，在房地產企業融資過程中，廣泛采用的是銀行貸款方式，也就是在銀行等金融機構的合作下，給企業統籌所需的資金，維持企業正常經營與生產。在銀行融資管理過程中，房地產企業需要和銀行營造良好的合作關系，盡可能獲得更多的放貸資源。在銀行貸款過程中，房地產企業除了要對貸款合作內容進行規劃之外，還要增強自身綜合實力[4]。并且，房地產企業應該對現有經營管理模式改革創新，減輕企業負債壓力，幫助企業擴充經營規模。最后，房地產企業在對項目融資過程中，需要保證項目投資可行性，從中獲得理想的投資收益，這也是打通企業融資的關鍵，滿足房地產企業戰略發展要求。近幾年，國家對房地產企業管控力度不斷升高，為了減少房地產企業融資風險問題發生，企業應根據國家發布的相關政策、自身發展狀況、發展趨勢等科學預測，在房地產市場環境中進行融資，將融資風險控制在合理范疇內，實現房地產企業的健康發展。

（四）構建完善的風險預警體系

在房地產市場中隱藏著各類風險，一旦發生風險，就勢必會對房地產企業的經濟效益造成一定負面影響。現階段，大部分企業通過建立風險預警體系，實現對資金風險的防范與控制，這也是企業戰略管理中的重要內容之一。基于此，房地產企業應加強風險預警體系建設，在計算機等現代化技術作用下，實現企業資金的科學管控。企業通過建立風險預警機制，科學設定風險預警指標，對資金流動過程實施動態化管理，加強風險預警，對企業財務、運營等情況有所了解，根據獲得的數據信息，加強市場與經濟發展狀況分析，對項目投資、開發、銷售等環節可能存在的風險問題及時預警，降低風險對企業造成的不良影響。

（五）提高企業項目營運能力

房地產企業應加強項目運營管理，提高自身運營能力。在項目開發建設之前，將全面預算管理理念融入其中，通過科學編制預算管理方案，在項目執行過程中對實際收支和預算收支情況比較分析，找到兩者之間差異，分析潛在風險問題，為企業更好發展提前做好規劃與安排。在項目前期準備環節中，加強項目規劃設計，確定項目內容，保證項目質量。在項目管理過程中，企業可以成立專業的項目工作小組，讓項目管理更具專業性和標準性，注重項目各個部門之間合作，保證項目工作有序落實。通過采用先進的管理方式和對策，完善項目管理體系，加強對項目運行過程追蹤考核，提高項目整體收益。在項目管理的同時，還要科學設定成本管理目標，在確保項目質量的情況下，減少成本支出，提高項目優勢。房地產企業內部應注重財務分析與監管，促進企業項目運營水平提升[5]。

（六）建立市場監督機制

完善的市場約束體系可以促進企業更好發展。在市場監督與約束體系不完善的環境下，可能會在資金運行中出現風險問題，將資本運營中的風險轉移到其他方面，從而導致行業內各個利益方利益失衡，不利于房地產企業更好的發展。通過市場監督管理，防控資金風險，權衡好各個利益方關系，保證項目建設工作有序進行。在實際中，政府部門應和房地產企業一同努力，加強房地產行業法律體系建設，減少外部風險問題發生，給房地產項目開發建設提供資金支持，并完善信用體系，減少信貸中違規風險發生，給房地產企業和銀行提供法律保護，通過加大信貸違約行為處罰，對信用等級科學評定，通過市場監督管理，保證企業資金流動安全。

（七）進一步規范企業內部管理工作

對房地產企業而言，引起資金風險的主要原因就是項目投資不合理，要想減少投資風險問題發生，房地產企業應對投資決策進行評估，加強決策風險防范與控制，完善投資決策管理體系，在項目投資前，組織專業人員對項目進行追蹤考察，優化投資管理結構，形成一套契合企業發展戰略和實際要求的投資管理體系，以提升各種決策的合理性和科學性，降低資金風險發生的概率，在項目決策管理過程中，房地產企業應科學構建項目決策管理制度，提高各級人員風險防控意識，在項目投資活動實施之前，對市場發展情況深入調查，分析項目可行性。如果是中小型房地產企業，在面臨投資失敗風險的情況下，可能會讓企業陷入財務危機中，不利于企業整體發展。基于此，企業要積極借鑒同類企業成功的經驗，總結失敗教訓，綜合考慮房地產行業的行情和發展趨勢，制定出科學的投資決策管理體系，獲得比較準確和具體的投資決策計劃[6]。在實際中，房地產企業應從內外角度出發，做好各項信息采集工作，加強風險預警和分析，確定資金流動比例，通過前期調查，找到項目中可能存在的風險問題，提前制定風險防控計劃，防止影響房地產企業整體發展。

四、結束語

總而言之，房地產企業在推動我國社會經濟發展中起到了重要作用。隨著市場環境不斷變化，房地產企業數量增加，面臨的競爭壓力越來越大，要想促進房地產企業更好發展，應加強企業內部控制管理，做好資金風險防控工作。在實際中，受到各種因素影響，房地產企業將會面臨一系列風險問題，一旦發生資金風險，則會影響房地產企業整體發展。基于此，房地產企業應強化風險防控意識，提高風險防控能力，結合實際情況，制定詳細的管理計劃，完善資金管理體系，為房地產企業健康發展保駕護航。