驗房師 “游擊隊”變成“正規軍”

柳青黃

驗房師這一新職業的確立，將為行業人才的培養與選用提供權威依據，打通職業發展通道，對增強從業人員的社會認同度、促進就業創業、規范行業發展、倒逼房地產發展模式改革、更好滿足百姓“安居夢”都具有重要意義。

你聽說過驗房師嗎？

房屋查驗咨詢師，俗稱驗房師，是根據有關法律、法規、規范、驗收標準等的要求、買賣合同、查驗委托合同的約定和現場查驗，為雇主提供其房屋各系統和部件觀感質量和使用功能等客觀信息和有關咨詢服務的人員。

簡而言之，驗房師就是在業主收房時為其提供建筑質量、裝飾裝修、電氣安全、室內環境等方面驗房服務的人員。

2022年9月27日，人力資源社會保障部正式發布新修訂的《中華人民共和國職業分類大典（2022年版）》，驗房師作為新職業之一被正式納入其中。這也是此次大典修訂中房地產領域唯一新增的職業。

業內人士普遍認為，“驗房師”這一新職業的確立，是從國家層面對這一新興職業社會價值的充分肯定，將為行業人才的培養與選用提供權威依據，打通職業發展通道，對增強從業人員的社會認同度、促進就業創業、規范行業發展、倒逼房地產發展模式改革、更好滿足百姓“安居夢”都具有重要意義。

這項地產新職業的確立，或將為地產銷售、經紀、建筑裝修工人等基層從業者打開新的就業通道。

“吹毛求疵”的職業

一個新交付的房子，能有多少雷點？

這個問題可能普通老百姓并不能回答，但驗房師就是為這個問題找答案的人。有別于官方組織的工程質量驗收或者工程竣工驗收，此“驗房”是指業主自愿聘請驗房服務人員，對房子質量做出專業性的鑒定，并根據鑒定結果提供質量檢測報告。

對于普通老百姓來說，買房是大事，有的家庭甚至要傾其所有。但隨著房地產市場的日漸繁榮，精裝房占據了很大的比重，一些質量問題被豪華的裝修所掩蓋，業主簽字收房入住后，才發現踩了很多“坑”。于是，驗房師便應運而生，如同“房屋醫生”，穿梭于高樓大廈間，為業主查找房屋質量隱患，以便及早要求開發商整改。

這是一份“吹毛求疵”的職業。驗房師郭衛忠正在為一對小情侶驗收新買的婚房。他首先告訴業主應該查看由開發商提供的房屋《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》《竣工驗收備案表》等資料，隨后才開始對房子進行細致入微的檢查。

兩個半小時過去了，郭衛忠對房子的地面、墻面及天棚、門窗、電氣及燈具、給排水及潔具廚具、樓梯及欄桿防護、空調與通風等進行了全面細致的檢查，房屋里貼了數十張便簽，同時還為業主出具了一份《現場驗房記錄報告》，上面記錄著大大小小的質量問題85個：廚房墻面磚6塊空鼓、公衛墻面磚14塊空鼓、入戶門外門套四周未打膠、多處玻璃有劃痕無3C標識、次臥空調開啟未反應、取暖集水器沒有壓力、鞋柜上側柜門對門錯位、公衛洗漱臺面安裝不牢固……

“都說外行看熱鬧，內行看門道。”陳女士剛剛換了新房，交房的時候請了一位驗房師。100平方米不到的兩居室，驗房師用了整整兩個小時對每一個房間、每一個角落進行了檢驗，每一處問題都拍了照片記錄了問題。隔天，陳女士便收到了一份驗房報告，總共詳細記錄了四五十個問題，檢測內容包含門窗套、墻地磚、水電、踢腳線，等等。“太值了！一次驗房花費為600元。很多問題都是自己沒法看出來的，有圖有問題的驗房報告交給開發商整改后，我還能一一對照來看有沒有改好。”

驗房師梁志達每日穿梭于樓盤中，帶著團隊幫業主驗房。他的日程排得滿滿當當，以至于有時飯都顧不上吃。盡管如此，還是有業主預約不上驗房。驗房時，梁志達會結合國家建筑工程相關規范標準及地方分戶驗收規程等要求，對房屋7大工程、525個驗點的內容進行全面檢查，進而開具驗房報告。“住宅、學校、工廠、商廈等，不論是毛坯房、精裝房還是二手房，我們都能驗。”

驗房師不僅要驗出房屋存在的問題，更要為驗房報告中寫下的每一句話負責。梁志達說：“業主說的話不能全寫進去，房企說的話不能全相信，施工方說的話更不好確定。房子有沒有問題，必須結合國家建筑標準的要求，用檢測工具全面查驗后去證明。”

“好的驗房師應該像老中醫一樣，不但能看到房屋表面的問題，還得看出來問題是由什么原因導致的。”提著裝有30多件驗房工具的工具箱，驗房師申明和團隊常年奔走于北京市新交付的樓宇之間。土建、門窗、機電、實測實量……在近期申明作為主驗房師出具的一份房屋查驗咨詢報告里，一套面積為480平方米的別墅，經過3個小時的驗收，共檢測出157處問題。他將問題和整改建議跟業主交代了一遍，拍視頻留存，接著又用便攜式打印機將長長的驗房報告單打了出來，一份交給業主，一份交給開發商的陪驗人員，用以對照整改。“驗得真仔細，很專業。”業主感嘆，專業人士“找茬”就是不一樣，很多問題作為普通購房者根本看不出來。

想成為一名合格的驗房師，需要有建筑裝修方面的專業知識。“找出裝修中的問題容易，但驗房師更要懂施工，要了解不同工藝的驗收標準，這里面的內容就深了。”驗房師賀文志說，其中不僅學問很深，“水”也很深，“這個時候，就得靠專業來說話”。

對于驗房師來說，一方面要會“找茬”，更要知道怎樣整改才正確。比如，賀文志發現吊頂上有一個不太顯眼的黑點。“這不是臟，而是里面的釘子生銹，銹跡透出了涂料。”他舉著手電筒照給業主看，同時叮囑道，“工程方來整改的時候一定要盯著，不能只抹一下涂料掩蓋了事，一定要給釘子做好防銹處理，從根子上解決問題，不然過段時間依然會有銹點。”

事實上，關于驗房師，以前更多的評價是“雞蛋里面挑骨頭”“沒事找事”，但如今隨著我國房地產市場的不斷發展，驗房師慢慢被業主與開發商認同并接受，而驗房這個環節既成了業主的“保護傘”，也成了開發商宣傳品牌的“大喇叭”。

當驗房成為房屋交付的常態后，未來或許能倒逼開發商在建設房屋時更加嚴謹與用心，而這有可能就是驗房師這個職業誕生的初心。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，讓業主有維權的依據，是保障交付順利進行的重要一環。新職業“驗房師”將助力“保交付保交樓”。

一位資深房地產從業者表示，“保交付”是2022年房地產行業的關鍵詞，不少房地產企業將“交付率”作為項目的宣傳點，房地產行業高質量發展直接著力于實際交付。而作為房地產領域唯一新增的職業，驗房師隊伍發展壯大將對“保交樓”“保交付”作出貢獻。

有需求就有市場

事實上，早在“驗房師”職業化之前，驗房需求就一直存在。房地產購房和交付領域實際上一直有驗房的業務，但更多還是自發的、非官方的模式，所以這也使得驗房領域缺乏統一的規范和要求，也缺乏職業作業標準的統一。

“我能干驗房師這行，純屬機緣巧合。”談及自己的職業生涯，驗房師王清華感慨萬分，2004年以前的他是一名建筑施工行業從業者，隨著身邊同學朋友購買房屋的人越來越多，“幫忙看看房子”的驗房需求逐漸顯露出來，而他也隨之踏入了驗房這個行業。

剛開始幫同學朋友驗房并沒有收取任何費用，純屬幫忙，但在幫助越來越多人驗房之后，鄰里之間相互介紹推薦，驗房慢慢成了王清華的兼職工作。隨著房地產市場的不斷升溫，他發現兼職驗房的收入遠超本職工作，這讓他覺得驗房市場值得一試，于是便與幾個志同道合的朋友一起專職做起了驗房師。

王清華說，在從業近20年的職業生涯中，他見證了開發商對驗房態度的轉變。從拒絕驗房，到如今有開發商邀請他去做培訓，除了服務業主外，也會服務部分開發商，在房屋集中交付前以第三方視角進行陪驗，以提高房屋的交付質量。

中國房地產業協會產學研用分會秘書長溫兆曄介紹，目前我國已存在的驗房方式大致可分為4類，分別為開發企業的“交房陪驗”、購房者自行驗房、裝修公司等提供的免費增值服務以及第三方驗房。其中，大約從2004年開始，我國的第三方驗房市場得到了迅速發展，目前已成為驗房市場的主導力量。

“經過近些年的發展，市場上已形成了一些有著較大規模和多層次服務人員的第三方專業驗房機構，雖然這些專業機構已經具備一定的品牌知名度，但始終缺乏職業認同感。” 溫兆曄表示，此前，由于國家沒有驗房師職業和對應的職業標準，市場難以區分“良幣”和“劣幣”，各自的專業水平也參差不齊。“近幾年來，驗房機構的業務空間也在不斷拓寬。”帶來這一改變的關鍵原因就是，第三方驗房機構的專業度和中立性越來越被市場所認可和接受。

隨著商品房的大量交付，質量問題成了關注重點，驗房市場規模逐年擴大。第三方驗房行業發展加速，體量增大明顯。驗房師受雇于業主，穿梭于高樓廣廈間，專門幫助業主在辦理新居入住手續前查看房屋質量，為業主提供房屋質量檢測報告，某種意義上來說，驗房師已成為房屋鑒定和房屋檢測人員。

“在交付的新房中找到問題，幫業主排除新居隱患，對于房屋來說，驗房師的角色就像是‘全科醫生，土建、裝修、機電、水暖等模塊都得了解。”業內人士表示，為了保證專業性和效率，驗房團隊往往要由主驗房師、副驗房師、記錄員等人組成，共同做房屋質量的“把關人”。

未來，隨著行業的進一步發展，業態環境也將發生變化，驗房需求將更加多樣化、行業競爭更加激烈化、就業環境更加多變，驗房師服務也將向更加專業化、標準化的方向發展。此次驗房師得到官方認證，吻合了當前產業和社會發展的新趨勢，進而帶來了職業的新發展機遇，反映了產業結構下職位的細分和專業化趨勢更加明顯。

驗房師新職業的確立，還可以打開新的就業空間，吸納更多人員就業，尤其是能夠吸納因房地產發展模式轉變需另謀職業的房地產銷售、經紀、物業、建筑裝修產業工人等。與其他人相比，他們成為驗房師具有先天的專業性優勢。

新職業除了能帶動新就業之外，還能帶動傳統行業轉型。上海師范大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦認為，檢驗房屋質量、裝修質量，都是一種新的剛需。業主并非專業人士，這就需要專業人士來做好鑒定工作。未來隨著職業發展，驗房師的工作也不再局限于收房后驗房，甚至還可以在施工現場對裝修過程進行全程質量監管。

行業要發展，規范是關鍵。“這個職業被國家認可，對我們、對行業、對購房者來說，都是一大利好。”賀文志表示，他在等國家的職業資格認定出臺，“我會在第一時間考證”。

從“游擊隊”變為“正規軍”后，驗房師們從業的底氣則更加充足。與此同時，他們也在期待更明確的行業標準、更規范的技能培訓，以及更有力的資格認證。