福州市實施城市更新A項目的瓶頸與措施研究

楊小津 ，楊邦勇

（福建工程學院 管理學院，福建 福州 350118）

1 研究背景

我國城市更新項目進入快速發展階段，為城市更新項目的發展提供了重要的發展機遇。福州市城市更新改造主要以拆除重建類為主，提升改造更新為輔。舊屋區城市更新是針對城市中居住環境差、基礎設施差、防火、防洪、抗震性差、結構簡陋的區域。福州市正在利用城市更新這個機遇推進建設現代化城市、生態城市以及海洋強市等，加快推進城市更新項目進程。為了更聚焦城市更新研究的對象，本文以舊屋區城市更新A項目為例。城市更新A項目位于福州市倉山區。項目總用地面積約704hm2。項目總征收建筑面積約45萬m2。項目總投資約41億元。

目前福州市實施城市更新A項目主要遇到的困難為項目啟動難、融資難、融資渠道收緊、融資政策不利好等問題，本文通過系統地梳理并分析土地征收成片開發政策、流程和融資政策、城市更新項目融資現狀等事宜，提出解決上述問題的對策，并通過項目實例進行分析。

2 城市更新項目的瓶頸

2.1 城市更新項目涉及項目啟動的難點

（1）對規劃布局要求更高

2020年自然資源部關于印發《土地征收成片開發標準（試行）》的通知，城市更新項目在開發土地前，需要依據當地國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃、組織編制土地開發方案，納入當地國民經濟和社會發展年度計劃，并報省級人民政府批準實施。土地成片開發方案中，開發范圍需在一個完整的土地征收成片開發范圍內，并對規劃土地的用途分析，根據城鎮住宅、商業、科研、機關團體、社會福利、城鎮道路、交通場站、公園綠地、消防、物流倉儲、醫療衛生等進行詳細地用地分類。……