預算工作在房地產成本管理過程中的應用

李芳

（山西三建集團有限公司，山西 長治 046000）

0 引言

房地產公司投資開發項目所發生的成本是指從獲取土地開始的前期策劃、設計、施工直到項目竣工驗收整個過程所發生的土地、配套、建安工程、工程管理、銷售、財務等所有與項目開發有關的費用；為提高成本管理控制水平，有效降低成本費用，房地產公司的成本管理首先應對項目開發所涉及的成本進行預測，確定目標成本；其次在目標成本的基礎上對項目開發過程中的支出進行控制；在項目竣工之后，進行成本結算，發現成本管理中的問題并進行評估總結。

1 建筑工程成本管理中預算工作的作用

建安工程費用在可研報告中有具體數字的體現，當一旦獲取土地后，可研中的建安費用自然就轉換為建安費用的目標成本，此時就需要根據業態分類進行摘抄目標成本值，如商業、住宅、車庫、地下室、室外綠化、室外管網、小區亮化、小區監控，小區標志標識非銷售的配套建筑等費用，這些都是建安費用的范疇，圍繞目標成本在可研階段、設計階段、施工圖預算階段、招標階段、合同簽訂階段、進度審核階段、竣工結算階段、歸檔總結，建立數據庫等階段進行預算成本管理。

2 建筑工程成本管理中預算工作的主要內容

2.1 可研階段

當公司在做可研報告時，首先在政府公開的定額信息網上開始查閱所拍土地的地區人工、材料、機械價格，了解當地的定額水平以及使用的定額和相關政策性文件，深入所拍土地地區進行現場詢問人工費、材料費、機械費的價格，待詢價后做出價格比較表，了解周圍樓盤地基處理情況，參觀附近樓盤的裝修標準；其次再找設計部，需要他們配合提供所拍土地地區的鋼材、混凝土的限額含量，根據自己的經驗推算模板含量。

綜合上述資料，初步形成估算價格，將估算價格計入可研報告，此價格作為今后控制建安成本的依據[1-2]。

2.2 設計階段

設計階段參與多方案比選測算，經過多方案比選測算，控制建安成本，針對鋼筋、混凝土的平米含量是否與可研階段相對應，做法標準是否相對應，在滿足設計強條的情況下盡力做到設計與可研估算相對應，對影響造價較大的基坑支護、樁基工程進行多方案測算，例如，在滿足地基承載力的情況下，選管樁還是CFG+灰土樁，當設計圖紙為管樁時管樁512 根、樁長23m；當設計圖紙為CFG+灰土樁時、CFG1436 根、樁長18m，灰土樁7982根、樁長11m，經過測算管樁11776m、單價303 元/m、造價約356 萬元；CFG 樁長25848m、單價85 元/m、造價約220 萬元，灰土樁長87802m、單價32.7 元/m、造價約287 萬元，經過分析一個方案356 萬元，另一個方案507萬元，由此作為房地產開發，在保證滿足地基承載力的情況下，首選管樁方案。通過上述說明建安控制成本在設計階段就需介入，不然會影響工程造價。

2.3 施工圖預算階段

此時已具備了完善的圖紙，造價人員就要依據圖紙進行準確計量，編制招標工程量清單，編制招標控制價，這個階段也至關重要，在這個階段編制清單的準確性以及完整性直接影響建安的工程造價。各個清單項目的項目特征描述是否準確，清單工程量計算是否準確，人工、材料以及機械的市場價格是否通過市場調研，安裝主材的選定等項目都直接影響招標控制價。招標控制價編制完成后，需要與可研的估算價格做對比，分析價格差別，找出差別原因，合理控制建安成本。例如，當C30 剪力墻的混凝土工程量圖紙應計算為500m3，因為工作失誤而計算為400m3，此時誤差超出了15%，如果合同約定增減超出±15%時單價則在投標單價調整系數為0.9 和1.1，假定投標單價為550 元/m3，由此單價就會變成550×0.9=495 元/m3，造價則增加495×100=49500 元。這就是工程量計算不準確引起價格提高導致建安造價提高的原因，只有通過計量準確，將計量誤差控制在±15%以內時，單價及總價都不調整，才會更好地控制建安成本。

2.4 招標階段

在這個階段從3 個方面來控制建安成本：①從招標文件中合同范本中的計量條款以及計價條款來提前控制量和價的管理，工程量要約定一個范圍不進行調整，例如，±15%工程量誤差以內不做調整，超出范圍之外再進行調整；②從主要材料單價進行約定，當施工工期信息指導價超出截至投標日期前28d 的信息指導價±5%時，材料價格進行調整；③在開標后評標前對投標單位的商務標進行清標工作，查看是否有不平衡報價，暫估價的準確性，總價是否存在計算錯誤，單價是否存在不填等問題，將嚴重影響造價的問題書面通知投標單位進行修正，待修正完成后進行評審工作，如果不進行修正而中標，在合同履行中可能會因履約行為不到位影響合同造價，從而直接影響建安造價[3]。

2.5 合同簽訂階段

招標文件合同的示范文本即將作為中標單位的合同文本，對實質性內容不得改變，例如，涉及工程量、價款調整、變更簽證、清單漏項、清單項目特征描述錯誤等這些項目內容，作為造價人員要著重關注，這些項目內容的變化將直接影響建安成本的造價。

2.6 施工階段

這個階段將從4 個方面來控制建安成本：①從量的審核開始，量是最基礎的數據，不因方案改變而增加或調整工程量，也不因實際測量的結果作為工程量調整依據，而是依據圖紙、變更、合同準確計量超出合同規定的范圍，調整工程量，而不是依據實際測量工程量與清單工程量之差進行調整工程量。②價格審核，審核價格是否執行原清單價格、價格的增加從幾方面開始著手，例如，工程量增加增加的價款，材料價格調整增加的價款，設計變更增加的價款，項目特征描述錯誤導致增加的價款，清單漏項導致增加的價款，暫估價最終確認價款的審核，一一進行分類審核，只有完成分類審核，目標明確，思路清晰，造價才具有可控性。例如，審核材料價差時，當提供的工期確認表時間與合同基準價時間的材料價格進行對比時，當合同確認的時間段價格高于投標價格時，要拿出招標文件規定的工期以及投標文件中中標單位的技術標，將中標單位所承諾的施工時間與投標基準價比較，以此為調價依據，造價人員需要用所學的專業知識來判斷。③變更簽證審核，在審核過程中首先分析簽證的內容是否與合同有重合的部分，合同范圍外才能計算，其次簽證的內容要準確計量和計價。④定額套項的審核，審核后的進度預算要與目標預算進行對比，登記臺賬，分析原因，找出差別，實行動態控制成本[4]。

2.7 竣工結算

在對竣工結算書進行編制時，要從工程項目的實際情況出發，結合投標預算書中的信息來高效完成相關的編制工作，根據合同預算+變更簽證-甲方代付工程款-違約金-過程罰款-質保金組成結算文件。

2.8 歸檔總結，建立數據庫

竣工結算完成后，對預算與結算進行分析，整理各類材料做出建筑面積含量表；各分項工程平米造價表，編制指標，形成地區指標庫，作為企業的沉淀資料，為同地區后期項目開展工作提供參考依據。

3 建筑工程成本管理中預算工作的應用情況

3.1 積極開展成本管理工作

在開展工程項目成本管理工作時，建筑工程的核心內容為工程預算。在工程項目從可研到竣工各個階段中沒有一個階段離開過預算工作的應用和控制，工程成本管理工作實現了對不確定性因素和確定性因素的精準掌控。做好工程預算范圍的確定工作，在滿足其經濟狀況的背景下，將房地產成本管理中的建筑工程建設成本控制到合理范圍，實現了目標成本與動態成本的互動，做到了科學管理成本，從而使其最終獲得理想的效果。

3.2 高效利用BIM 開展預算工作

BIM 的出現將安裝與建筑工程、建筑工程與結構工程互相碰撞的問題解決了，從而使工程量更準確，實現了計劃管理以及目標管理。BIM 的工程量在前期將作為材料采購等工作的依據，從而達到高效利用工程量來約束材料價格，讓造價人員更準確地計量并在工程項目開展預算工作時減輕了大量的工作，因此，建筑企業要使用高效的預算策略來對整個項目的經濟成本投入進行控制，實現對高效方案的合理設置。

3.3 加快創新能源的發展速度

積極開展建筑工程成本預算工作，合理挑選設備，加快創新能源的發展速度。在開展工程預算工作的過程中，加大對新型能源設備的引進，使經費投入得到最大程度的節省，并使企業支出較少的成本，可謂一舉兩得，不但預算達到標準的要求，還會使能源的利用率達到超高的水平。

例如，太陽能使用屋面整體式還是陽臺壁掛式，這兩種各有利弊，屋面太陽能建筑物外立面好看，但業主使用起來不方便，住戶需要達到一定數量，才能運行，不然供用電費太高；陽臺壁掛式太陽能雖然外立面不好看，但可以通過設計階段解決此問題，住戶一旦入住，就能使用，并且壁掛式太陽能的造價是屋面整體式的70%的價格，大量節約了建安成本，又使用了新能源。在開展工程預算工作時，要加大對新型能源和新型設備的研發力度，從而使工程項目建設實現快速發展。工程項目在開展預算工作時，設計人員要從水電節約和新能源使用的角度出發，實現對工程成本的高效管理，對工程預算工作進行合理使用，從而使可持續發展成為可能。研究人員要以創新的成本為依據，積極開展估算工作，將成本支出控制到最少，認真檢查每一道施工工序，注重對自身專業技術水平的提高，確保整個工程項目建設滿足設計的標準[5]。

4 建筑工程成本管理中預算工作的優化措施

4.1 增強預算全過程管理

在建筑工程項目建設施工時，要采取積極的措施高效控制建設成本的投入，為企業創造更加豐厚的利潤。建設項目在整個過程中如果全部按國家定額去執行，全部按常規做法施工，將無法保證成本的合理控制，所以要組織開展相關問題分析工作，針對存在的問題給出高效的解決辦法。以設計方案為依托，積極開展調整工作，對預算合理性進行最大程度的滿足，顯著提升企業的經濟效益。施工項目的設計方案中會有與土質相關的內容存在，施工困難，且體積比較大，所以在計算工程量時，要對計算公式給予重點的關注，將具體的信息使用標簽標記清楚，為后續的審計和跟蹤計算工作做好充分的準備。

4.2 發揮限額設計的作用

依據限額設計，成本部門依據限額設計進行招標工作，把工作提前，加快預算工作使資金利息以及管理費減少，所以這也是降低造價的一個關鍵環節。在開展限額設計工作時，限額設計要在設計任務書要求的范圍之內開展各項工作任務，以原設計的成本限額估算為著手點，科學設計施工圖紙，在對設計文件進行確定時，要以施工計劃預算成本為依托。綜合分析施工的具體情況，管理制度進行不斷地完善，不斷提升企業的信用度，從而使其在激烈的市場競爭中脫穎而出。積極開展任務手冊設計工作，對投資估算工作給予足夠的重視，在對工程造價進行分解時，要采取逐層分解的措施[6]。同時對價值工程的原理進行合理的使用，使最終確定的設計方案與工程項目的實際情況更加吻合。

4.3 健全預算管理制度

在開展建筑工程項目的預算管理時，經常會遇到各種各樣的問題。預算管理工作具有較強的系統性，要從項目的實際情況出發，創建完善的管理制度，對預算的目標、范圍等信息進行不斷地明確。綜合分析每個環節的預算資金使用情況，促使分析和統計工作取得最佳的效果。企業在開展預算工作初期，要對影響工程項目的各要素進行全面而深刻的剖析，對施工技術標準進行透徹的了解，積極創建高效的預算定額管理機制。在編制預算的過程中，要對地質條件信息進行仔細的分析，在必要的情況下，可以恰當調整預算定額數據信息。

5 結語

在保證質量和品質的前提下做好建筑工程的成本管理，就要對工程預算工作給予足夠的重視，對工程項目總體設計計算相關的施工規范標準和做法、相關計價標準、市場價格等有足夠的了解和認知，才能用少的成本投入來獲取更多的經濟收益。從項目估算到項目稅務清算整個環節過程中都積極參與進來，做好每項工作，對每個環節進行不斷地優化和升級，從而使預算工作取得最佳的效果，促使建安成本得到合理的控制并使其實現長遠發展。