新城控股2022年凈利潤13.94億元商業運營業務逆勢增長

寧蒲

隨著房企2022年年報陸續公布，地產業績普遍承壓受到市場關注。在“活下去”的主旋律下，穩住基本盤、保持盈利能力，便已殊為不易。根據近日新城控股（601155.SH）公布的2022年年報，公司在極嚴寒的環境下，實現了凈利潤13.94億元，盈利同時，公司堅決保交樓、保民生，全年交付13.1萬套房源。與此同時公司不斷優化吾悅廣場運營模式，商業運營板塊業務逆勢穩健增長，收入首破百億。

告別傳統模式，步入全新時代，是當下所有房企面臨的課題。新城控股董事長王曉松表示，為應對行業新模式，新城控股將以輕重并舉的形式繼續堅持“住宅+商業”雙輪驅動的業務模式。尤其隨著國家發展改革委發布通知，REITs將底層資產范圍進一步擴大至商業物業，多家機構對新城商業板塊表示看好。例如華泰證券認為，新城充沛的持有商業物業為其融資渠道的穩定性增加砝碼，隨著消費基礎設施REITs啟航，公司持有物業會迎來價值重估。中泰證券也認為，這有利于公司優化資本結構，進一步完善開發+持有雙輪驅動的商業模式。

雙輪驅動戰略顯定力商業運營收入首破百億

2022年是房地產行業充滿挑戰的一年，尤其體現在住宅開發業務方面：全年商品住宅成交規模同比下降近30%，百強房企銷售額下降了接近四成。在罕見的行業震蕩之中，新城控股以雙輪驅動戰略為依托，著力提升經營效率和產品質量，顯出了身為標桿房企的定力。據了解，2022年新城控股把確保項目如期交付作為頭等大事，共實現241個批次、共計13.1萬套房源的交付。公司全年實現合同銷售金額1160.49億元，銷售面積1191.52萬平方米，不僅如此，報告期內，公司實現1329億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率115%。根據中國指數研究院發布的《2022年中國房地產企業銷售業績排行榜》，公司2022年度銷售金額位列行業第19位，銷售面積位列行業第13位。面對2023年，新城控股將聚焦重點城市群和核心城市，“以資本回報率為核心，確保規模可持續增長”，王曉松表示，“我們今年年初的可售貨值是在1000億，按照預計可推出來的貨值可能有800-900億。”可見將為未來業績增長打下基底。

另一方面，作為“雙輪”的第二輪，新城商業保持了較好增勢，韌性凸顯。報告期內公司共開業15座吾悅廣場，吾悅廣場全國總數量達194座，覆蓋全國140個城市，開業面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%。報告期內，公司實現商業運營總收入即含稅租金收入100.06億元，同比增長15.82%，占公司業績貢獻比重亦逐步提高。不僅規模逐年提升，新城控股商業運營業務盈利能力也保持高水準，毛利率繼續保持在70%以上，商業物業出租及管理收入的利潤占公司整體利潤占比大幅提升，2022年達到約29%。

據了解，2023年，新城控股計劃新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座，計劃實現商業運營總收入110億元。可以預見，新城商業將繼續發力，成長為新城控股愈發重要的“第二增長曲線”。

在手現金余額超314億融資端不斷突破

在業務基本盤的支撐下，新城控股現金流表現良好，財務結構繼續優化，為公司穩健發展提供了“安全墊”。

年報數據顯示，截至2022年底，新城控股在手現金余額314.63億元，在手現金充裕；公司經營性現金流凈額為145.35億元，經營性現金流連續五年為正。與此同時，2022年，新城控股共償還境內外公開市場債券超百億元，向資本市場展現了公司良好的信用和長遠發展的信心。

公司債務結構也進一步優化。2022年，新城控股繼續壓降有息負債，截至年末，融資余額為712.7億元，同比不斷壓降，有息負債水平保持低位。在保持經營性現金流“源頭活水”并持續優化債務結構之時，新城控股作為示范房企，也在融資端不斷獲得突破。

2022年，新城控股作為中債信用增進全額擔保民營房企發債的首批試點房企之一，成功發行2022年度第二期及第三期中期票據，合計30億元規模，平均票面利率為3.96%，表現了監管部門和金融機構對于公司的認可和支持。另外，公司在境外新發優先綠色美元票據募資1億美元，且公司整體平均融資降至6.52%。截至2022年底，公司獲各大銀行授信總額度1206億元，同時與各大銀行簽訂戰略合作協議獲1400億元意向授信額度。

值得一提的是，2023年政策面穩房地產力度持續加碼，信貸融資、債券融資、股權融資“三支箭”政策已逐步下發、落地，房企再融資環境明顯好轉。今年3月13日，新城控股發布2023年度向特定對象發行A股股票預案，擬向特定對象發行股票，募集資金不超過80億元，可以預見，新城控股融資成本壓力有望減小，更加輕裝上陣，穩步發展。