從分房到租售同權(quán)，你跟上節(jié)奏了嗎？

薛牧人

2018依然如約而至，然而，這個(gè)新開端對于熱了好幾年的中國房地產(chǎn)來說，似乎有些寒冷。在最近一段時(shí)間里，中央密集出臺(tái)了信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產(chǎn)的全面市場化方向，計(jì)劃和分配時(shí)代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經(jīng)濟(jì)的高速增長和城市化步伐的邁進(jìn)，推動(dòng)了中國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。同時(shí)，房地產(chǎn)市場逐步形成、完善和成熟，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。住房的擁有形態(tài)也從福利住房到私有住房為主、租售同權(quán)為輔的補(bǔ)充形勢，逐步改變著人們的居住觀念。

從剛需到炒房牟利

2016年對于投身于房產(chǎn)大軍的一員們來說可謂是不凡的一年。為了能夠在一線城市過得更加精彩，剛需者不是舉全家之力等款就是支付首付貸來滿足在一線城市的住房需求。畢竟，租房的費(fèi)用實(shí)屬一筆不菲的開支，遠(yuǎn)不如買房劃算。而投機(jī)者，同樣對購房充滿熱情，想進(jìn)一切辦法沖入樓市。無他，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎靡不振、資金無處可投的情況下，一年幾乎就能翻倍的房產(chǎn)自然是最好的選擇。另外，一線城市包租公的生活也是著實(shí)的令人艷羨。于是乎，剛需者和炒房客上演了一幕幕搶房大戰(zhàn)，甚至是很多的房企亦紛紛加入戰(zhàn)局。最終搶得是精疲力盡、搶得是哀傷不已。最終刺激的房價(jià)是居高不下，遠(yuǎn)超應(yīng)有的價(jià)格，最終搶到了房產(chǎn)限購組合拳的到來。

從炒房到限購狙擊

2017年“房子是用來住的，不是用來炒的”，已是中國最流行的一句話。12月8日的中央政治局會(huì)議，聚焦經(jīng)濟(jì)工作，初步釋放出明年房地產(chǎn)調(diào)控“怎么干？”信號，就明確指出“要加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，提供更多優(yōu)質(zhì)生態(tài)產(chǎn)品”；將優(yōu)化到房地產(chǎn)相關(guān)立法和具體的稅制政策及法規(guī)上，緊扣住“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心思路，并作為深化供給性結(jié)構(gòu)性改革、“防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)”工作的重要一環(huán)。必須綜合運(yùn)用金融、財(cái)稅、土地、投資、以及立法等手段，加快研究建立符合中國國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性住房制度和長效機(jī)制，使房地產(chǎn)回歸住房屬性，減少金融屬性，防控“用來炒的”各種投資投機(jī)性風(fēng)險(xiǎn)。從在一線城市隨意購買房子到必須連續(xù)繳納60個(gè)月的社保不能間斷才能在一線城市買房；從只能買一套房到堵住以買房為目的假離婚漏洞；從提高首付比例的貸款政策到禁止消費(fèi)貸流入房產(chǎn)市場；從購房到手后一定年限內(nèi)不可轉(zhuǎn)賣；從商業(yè)用房必須是企業(yè)名頭購買；從甘肅省房產(chǎn)稅條例的暫行實(shí)施等系列措施則是狙擊的手段。

從限購到租賃同權(quán)

限購的目的是為了遏制房價(jià)的非理性化上漲，但不等于不讓人們買房。于是，為了響應(yīng)中央“租購并舉”這一項(xiàng)重大舉措，通過提高租賃權(quán)地位，規(guī)范租賃市場，推行便于租賃的賦稅政策等手段，來達(dá)到規(guī)范和加速開發(fā)國內(nèi)租賃市場，緩解居民購房難、住房難等一系列民生問題，國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知，確定了包括北京、上海、沈陽、南京、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都、杭州的13個(gè)首批試點(diǎn)城市。租房與買房居民享同等待遇，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇是這項(xiàng)措施的目的。但現(xiàn)在租房市場存在最大的問題是租客處于非常弱勢的地位，相關(guān)權(quán)益往往得不到保障。而保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，則可以保障房東、租客的利益，讓住房租賃市場更加透明化、制度化，未來的租房市場將有法可依，租客的選擇余地也更大。一旦租售同權(quán)真正落地，理論上租房和買房的區(qū)別會(huì)無限縮小。估計(jì)到時(shí)是買房還是租房，將是困擾很多人的問題。當(dāng)然，現(xiàn)在也有很多人對租售同權(quán)持懷疑態(tài)度，認(rèn)為最終落實(shí)的可能性不大。

其實(shí)無論是限購也好、租售同權(quán)也罷，其目的無非是讓住房回歸本源性質(zhì)。只要限購、限價(jià)、限售、限貸、限商來五個(gè)環(huán)節(jié)不出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)市場就不會(huì)出現(xiàn)反復(fù)，否則現(xiàn)階段的調(diào)控成果和可能會(huì)付之東流。至于最終房地產(chǎn)稅對于房價(jià)是否會(huì)產(chǎn)生影響，目前只能拭目以待。2018年是不是買房的時(shí)機(jī)，以當(dāng)前的局勢看，房價(jià)下跌的可能性確實(shí)很大。但是，房價(jià)大幅下跌幾乎完全沒有可能，畢竟房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定才是樓市調(diào)控的最根本的目的。只要跟得上節(jié)奏，就不會(huì)有太大出入。