龐溟：更好滿足剛性住房需求

為支持和滿足房地產(chǎn)市場剛性需求，近期，多地多部門相繼推出了一系列政策舉措，如下調(diào)首套房商業(yè)貸款利率和公積金貸款利率下限、降低購房首付比例、提高公積金貸款額度、提升借款與還款便利度、放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首套置業(yè)減免交易契稅等。

這些政策均針對剛需群體，著眼于有效降低購房負(fù)擔(dān)和貸款成本，目的是提升居民購房意愿、促進(jìn)合理住房需求恢復(fù)與有效釋放，取得了一定的效果。房地產(chǎn)剛性需求空間到底有多大？如何更好滿足剛性需求？

隨著我國城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，房地產(chǎn)市場將由“增量時代”進(jìn)入“存量時代”。但也必須看到，剛性住房需求空間依然較大。

從新增需求上看，我國城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)連續(xù)多年保持在每年1000萬以上，首次置業(yè)人群、青年置業(yè)人群、婚房主力人群、異地創(chuàng)業(yè)人群等將繼續(xù)帶來旺盛的剛性需求。核心家庭小型化、婚育模式出現(xiàn)變化、老齡化下的獨居行為等新情況新趨勢，也為住宅和商品房提出了新的要求、創(chuàng)造新的需求。

從結(jié)構(gòu)變遷上看，雖然城鎮(zhèn)住宅存量、住房套均面積、城市住房自有率、套戶比等指標(biāo)在穩(wěn)步提升，但是我國住宅供給的總體平衡背后依然存在一定程度的結(jié)構(gòu)性差異。城鎮(zhèn)尤其是中心城市、重要節(jié)點城市、戰(zhàn)略接續(xù)成長城市的剛性住房需求依然規(guī)模較大、潛力較大。

總的來說，應(yīng)當(dāng)在堅持“房住不炒”定位與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)不改變的前提下，尊重我國房地產(chǎn)市場區(qū)域性差異、共時性差異，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，保持因城施策、因時施策、分類指導(dǎo)、集約高效、糾偏微調(diào)的調(diào)控方式，壓實落實各地房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任和監(jiān)督責(zé)任，更好解決居民住房難題、滿足剛性住房需求，實現(xiàn)穩(wěn)增長、防風(fēng)險、促發(fā)展三重目標(biāo)。

房地產(chǎn)行業(yè)是宏觀經(jīng)濟(jì)典型的分析樣本、實證范例和晴雨表，對投資、消費、需求端、供給端等方面研究都具有指標(biāo)意義與分析價值。

居民購房意愿、能力與決策特別是剛性需求，在很大程度上受到個人對宏觀經(jīng)濟(jì)、調(diào)控政策、房價變化、個體收入等方面預(yù)期的影響。因此，應(yīng)當(dāng)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣、財政、土地、稅收、產(chǎn)業(yè)等相關(guān)政策的制度化、體系化、連續(xù)性、穩(wěn)定性、可預(yù)期性，以穩(wěn)為主、循序漸進(jìn)、有計劃分步驟地實施政策調(diào)整，盡量減少對市場的沖擊和影響，從而穩(wěn)定居民預(yù)期、收入和購房意愿，保障剛性住房需求。

有條件的城市可繼續(xù)優(yōu)化差別化住房信貸政策，調(diào)整限購、限貸、限售、限價等政策，并適時考慮針對剛需群體采取下調(diào)首套住宅貸款首付比例、降低房貸利率、有序縮短按揭貸款審批與放款周期、提高公積金貸款額度或以公積金覆蓋首付的比例、減免交易稅費、提供購房補貼、逐步降低落戶標(biāo)準(zhǔn)和購房門檻等差異化支持措施，更好地提振購房者信心、穩(wěn)定購房者預(yù)期，更好地支持和滿足剛性住房需求和合理的改善性需求。同時，繼續(xù)嚴(yán)防嚴(yán)懲經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，更好抑制投機性需求與投資性需求。

在重視穩(wěn)定商品房市場的同時，必須加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，并以人口流入規(guī)模大、房價水平高的城市作為政策重點，加快探索和發(fā)展房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，為更好地滿足剛性住房需求提供助力與補充。

黨的二十大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。相較其金融屬性、資產(chǎn)屬性，未來相關(guān)政策應(yīng)更為關(guān)注、呵護(hù)、培育住房的居住屬性、民生屬性，應(yīng)大力發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加快構(gòu)建高端有市場、低端有保障的住房制度。這既有利于從需求端解決住房難、住房貴、住有所居、共同富裕的問題，也有利于從供給端有效抑制房價過快上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，在土地、財稅、金融等方面應(yīng)給予保障性租賃住房更多政策支持。各地保障性租賃住房項目供給建設(shè)與運營進(jìn)度應(yīng)適度加速，并考慮改建改造有條件的存量房屋以形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房，對沖商品房建設(shè)放緩壓力、熨平住房結(jié)構(gòu)性差異與局部緊平衡、消化剛性需求和釋放消費潛力、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)增長、推動社會發(fā)展。未來信貸資金投放也應(yīng)對此有所傾斜和繼續(xù)支持，提升金融服務(wù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。