論待履行商品房買賣合同中管理人解除權(quán)的限制

摘 "要： 《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條賦予了破產(chǎn)案件中管理人對(duì)待履行合同的選擇權(quán)，但并未對(duì)其行使的規(guī)則作出具體的規(guī)定，存在待履行合同的判斷標(biāo)準(zhǔn)不明、管理人行使選擇權(quán)期限不明、選擇權(quán)的自由空間過大等問題。出于保護(hù)居民居住需要與保護(hù)公共利益的需求，需要對(duì)管理人的解除權(quán)進(jìn)行限制。結(jié)合最新的司法解釋，管理人的解除權(quán)受到了合同范圍及行使時(shí)間上的限制。在合同范圍上，已經(jīng)履行完畢的商品房買賣合同、以居住為目的的合同以及經(jīng)過預(yù)告登記的合同，不能解除；在行使選擇權(quán)期限的限制上，應(yīng)以指定管理人之日作為起算點(diǎn)，最長(zhǎng)期限為兩個(gè)月。

關(guān)鍵詞： 待履行合同； 解除權(quán)； 商品房消費(fèi)者； 期限； 預(yù)告登記

中圖分類號(hào)： D922.291.92 "文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A "DOI： 10.3963/j.issn.1671-6477.2023.05.010

一、 問題的提出

在破產(chǎn)案件中，《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》（以下簡(jiǎn)稱《企業(yè)破產(chǎn)法》）第18條賦予了破產(chǎn)管理人合同選擇履行權(quán)，管理人可以決定繼續(xù)履行或解除破產(chǎn)申請(qǐng)前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同[1]71。通過行使選擇權(quán)，管理人可以按照破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)利益最大化的原則，防止債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)減少，以最大程度保護(hù)破產(chǎn)債權(quán)人的利益。

“待履行合同”這一描述來(lái)源于《美國(guó)破產(chǎn)法》第165條“executory contracts”一詞。在我國(guó)有關(guān)待履行合同的規(guī)則最初見于《企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》第26條的規(guī)定：“對(duì)破產(chǎn)企業(yè)未履行的合同，清算組可以決定解除或者繼續(xù)履行。”之后在2007年《企業(yè)破產(chǎn)法》中被修改為“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。”

與一般的企業(yè)破產(chǎn)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)案件往往需要得到較為特殊的對(duì)待。一方面，不動(dòng)產(chǎn)尤其是商品房具有重要的生活屬性，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)涉及到大量居民的居住問題，在我國(guó)“居者有其屋”觀點(diǎn)濃厚的社會(huì)環(huán)境下，保障購(gòu)房者的居住需要?jiǎng)t顯得相當(dāng)重要；另一方面，不動(dòng)產(chǎn)在居民財(cái)富中占比巨大，根據(jù)瑞士銀行發(fā)布的《2018年全球財(cái)富報(bào)告》，房屋在我國(guó)家庭財(cái)富中占比高達(dá)66%，構(gòu)成了家庭財(cái)富中不可或缺的部分。但是《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條的規(guī)定如今顯得較為簡(jiǎn)略，很多情況下難以滿足司法實(shí)踐的需求，故有必要對(duì)房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)中待履行商品房買賣合同如何對(duì)待的問題進(jìn)行進(jìn)一步明晰。應(yīng)該說(shuō)，不少學(xué)者已經(jīng)注意到了該問題，并對(duì)其進(jìn)行了一定的研究，但總體上對(duì)該問題的討論仍較為粗略。在《企業(yè)破產(chǎn)法》修訂之際，筆者結(jié)合最新的《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》），探討管理人的選擇權(quán)應(yīng)受到的限制，以期為我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》中待履行合同規(guī)則的完善及在司法實(shí)踐中的適用提供參考。

二、 限制解除權(quán)的必要性

（一） 保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益

《聯(lián)合國(guó)貿(mào)易法委員會(huì)破產(chǎn)立法指南》指出：“為了達(dá)到破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化和減少負(fù)債的目標(biāo)，將可能涉及利用那些有利于和有助于提高破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的合同，而拒絕那些造成負(fù)擔(dān)的合同或持續(xù)履約成本超過可從合同取得的收益的合同。”可見賦予管理人的選擇權(quán)最主要的目標(biāo)在于增加債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)價(jià)值從而清償其債務(wù)，管理人行使職責(zé)時(shí)也需要遵循破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化原則，管理人應(yīng)當(dāng)盡可能使債務(wù)人總資產(chǎn)價(jià)值得以維持甚至增加，從而確保每個(gè)債權(quán)人的獲償狀態(tài)趨于更佳[2]。但在使債務(wù)人財(cái)產(chǎn)保值增值的同時(shí)，破產(chǎn)法的立法宗旨之一同樣在于保護(hù)債權(quán)人、債務(wù)人以及其他利益相關(guān)者的合法權(quán)益，為了破產(chǎn)程序的順利進(jìn)行，就必須保護(hù)好破產(chǎn)程序中各方當(dāng)事人的合法利益[3]。管理人決定解除或者繼續(xù)履行合同，在保障債權(quán)人利益最大化的基礎(chǔ)上，同時(shí)還應(yīng)考慮對(duì)方當(dāng)事人因合同解除而可能提出的損害賠償[1]70，以及對(duì)對(duì)方當(dāng)事人民事權(quán)益的影響。

限制管理人對(duì)商品房買賣合同的合同解除權(quán)，首先可以保護(hù)購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，如前所述，商品房在當(dāng)今的中國(guó)社會(huì)生活中有著巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在我國(guó)家庭財(cái)富中占比巨大。在近年來(lái)居民消費(fèi)價(jià)格逐漸上漲的環(huán)境下，保護(hù)人民的財(cái)產(chǎn)就顯得尤為重要，房產(chǎn)作為家庭財(cái)富的重要組成成分，如果允許管理人解除合同，購(gòu)房人無(wú)法得到房屋，往往意味著其數(shù)年乃至數(shù)十年的積蓄毀于一旦，既無(wú)法得到房屋，還不得不背負(fù)上巨額的房貸負(fù)擔(dān)，限制管理人的解除權(quán)同時(shí)是在保護(hù)居民對(duì)住房的所有權(quán)，可以有效保護(hù)其財(cái)產(chǎn)權(quán)益；其次，可以保護(hù)購(gòu)房者的生存權(quán)益。房屋尤其是居住用房在我國(guó)與居民個(gè)人的生產(chǎn)生活息息相關(guān)，有一套自己的住房對(duì)今后的工作、生活、婚姻都會(huì)帶來(lái)較大的便利，這是無(wú)法通過租房等方式所替代的。正因購(gòu)房人的居住需要無(wú)法得到保護(hù)而導(dǎo)致無(wú)房可住，社會(huì)上才會(huì)不斷發(fā)生諸如“業(yè)主無(wú)奈住進(jìn)爛尾樓”等聳人聽聞的事件。針對(duì)廣大居民的居住需要，《企業(yè)破產(chǎn)法》有必要對(duì)此作出回應(yīng)。

（二） 維護(hù)公共利益

管理人行使選擇權(quán)，除了需要考慮到雙方當(dāng)事人之間的利益平衡，還應(yīng)當(dāng)考慮到涉及公共利益的問題。黨的二十大指出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，凸顯出了住房在我國(guó)發(fā)展中所占有的重要地位。解決人民群眾的住房保障問題，關(guān)系到國(guó)家發(fā)展與長(zhǎng)治久安。房地產(chǎn)行業(yè)多年來(lái)作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用，但是自2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展卻并不如往年：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站所公布的數(shù)據(jù)，2022年全年相較于2021年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降高達(dá)10.0%，2023年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降5.7%，2023年第一季度新增房地產(chǎn)貸款僅9442億元，為8年來(lái)最低值、2023年初疫情結(jié)束后房地產(chǎn)銷售額雖略有小幅回升，但也難以達(dá)到2022年之前的高度。即使有諸多的政策加持，在2022年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣的環(huán)境下，居民購(gòu)房意愿下降，房地產(chǎn)企業(yè)有可能因無(wú)法獲得足夠的資金而導(dǎo)致資金鏈斷裂。即使如恒大、融創(chuàng)、綠地、佳兆業(yè)等知名房地產(chǎn)企業(yè)都不斷傳來(lái)債務(wù)違約的新聞，其他房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)如今也會(huì)增加。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)必然關(guān)系到千家萬(wàn)戶的生存與發(fā)展，眾多居民的住房問題也不僅僅關(guān)系到個(gè)人生產(chǎn)生活，更會(huì)影響到公共利益的實(shí)現(xiàn)。不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都可以獲得足夠的資金與政策的支持使其繼續(xù)運(yùn)營(yíng)或邁向重生，在這種情況下，賦予管理人解除權(quán)的目的不能單單局限于為了增加債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，還需要考慮到公共政策目標(biāo)，為解決居民住房問題提供思路，維護(hù)社會(huì)的和平安定，以實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)程序目的與公共政策目的的一致性，此時(shí)便有必要對(duì)管理人的解除權(quán)進(jìn)行一定的限制。

三、 解除權(quán)行使范圍限制

（一） 交付完畢購(gòu)房款的合同不可解除

在管理人決定解除或是繼續(xù)履行合同之前，首先需要明確的是什么樣的合同符合《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條所規(guī)定的“待履行合同”的標(biāo)準(zhǔn)。很明顯，并非所有的合同都可被歸屬于待履行合同的范圍內(nèi)，需要在合同范圍上進(jìn)行一定的限制，那么對(duì)管理人解除權(quán)的限制首先便應(yīng)當(dāng)是對(duì)待履行合同范圍的限制。根據(jù)通說(shuō)，被認(rèn)定為“待履行合同”應(yīng)當(dāng)符合“破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立”、“雙務(wù)合同”與“債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢”三個(gè)條件，對(duì)于前兩個(gè)條件的達(dá)成，《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條與《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）中已有較為清晰的規(guī)定，實(shí)務(wù)及學(xué)理上也基本不存在爭(zhēng)議，需要明確之處主要聚焦于第三項(xiàng)“債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢”如何判斷的問題。

所謂合同履行，是指?jìng)鶆?wù)人依據(jù)法律和合同規(guī)定進(jìn)行給付的行為[4]661，而“雙方均未履行完畢”代表只要在雙方當(dāng)事人中有任何一方或雙方已將給付的行為履行完畢，則該合同不屬于待履行合同的范圍。在我國(guó)民事合同中，需要履行的義務(wù)則包括主給付義務(wù)、從給付義務(wù)與附隨義務(wù)，在商品房買賣合同中，何為“待履行”應(yīng)當(dāng)是對(duì)三種義務(wù)的履行程度的判斷。

針對(duì)合同義務(wù)需要履行程度的要求，存在著多種不同的學(xué)說(shuō)，如達(dá)到合同目的便可視為履行完畢[5]、只需要履行主給付義務(wù)即可視為履行完畢、需要履行主給付義務(wù)與從給付義務(wù)才可視為履行完畢等多種學(xué)說(shuō)[6]；從比較法的角度來(lái)看，美國(guó)破產(chǎn)法上有著“實(shí)質(zhì)違約”、“待履行”理論等標(biāo)準(zhǔn)；德國(guó)破產(chǎn)法上采取將主從義務(wù)全部涵蓋其中的做法[7]；針對(duì)這一問題，目前我國(guó)司法實(shí)踐中也存在著不小的分歧，主要表現(xiàn)為不同的法院對(duì)某種義務(wù)屬于何種義務(wù)以及一個(gè)合同中的義務(wù)需要履行到何種程度上的分歧。該種分歧表現(xiàn)在兩個(gè)層面：一是不同類型的合同之間可能存在分歧；二是在同一種合同內(nèi)部同樣存在分歧。可以看出，對(duì)“待履行性”的判斷是一個(gè)較為復(fù)雜的問題，面對(duì)眾多復(fù)雜的合同，很難規(guī)定一個(gè)絕對(duì)確定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)保證法律的統(tǒng)一適用，因此導(dǎo)致學(xué)理及實(shí)踐長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法得到統(tǒng)一。由此可見，雖然目前大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，“未履行完畢”的客體包括主給付義務(wù)和從給付義務(wù)，不包括附隨義務(wù)，即一方當(dāng)事人將主從義務(wù)履行完畢管理人便無(wú)法解除合同，但是該種標(biāo)準(zhǔn)能否被應(yīng)用于商品房買賣這種較為特殊的合同中還存在疑問，故在探討待履行合同標(biāo)準(zhǔn)的問題時(shí)，想要厘清需要履行完什么種類的義務(wù)，還需要從更加基礎(chǔ)的層面，以合同目的能否實(shí)現(xiàn)的角度來(lái)對(duì)合同的“待履行性”進(jìn)行判斷，即當(dāng)一方當(dāng)事人履行的義務(wù)已經(jīng)足以實(shí)現(xiàn)其合同目的時(shí)，該合同便應(yīng)當(dāng)視為履行完畢，只有當(dāng)履行的程度不足以實(shí)現(xiàn)其合同目的時(shí)，該合同才是破產(chǎn)法上的待履行合同。

合同目的在《民法典》中擁有著重要的地位，其在有關(guān)合同解釋、合同履行、合同解除、合同保全等多個(gè)規(guī)定中反復(fù)出現(xiàn)。我國(guó)作為民商合一的國(guó)家，《企業(yè)破產(chǎn)法》中的規(guī)范亦需與《民法典》相適應(yīng)，《企業(yè)破產(chǎn)法》上的概念亦需從民法的角度進(jìn)行理解，《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條管理人對(duì)待履行合同的解除權(quán)同樣如此。如果將《企業(yè)破產(chǎn)法》上管理人的解除權(quán)視為一種特殊的法定解除權(quán)[8]，則其權(quán)利來(lái)源于《民法典》第563條第五項(xiàng)的“法律規(guī)定的其他情形”，而判斷法定解除權(quán)的重點(diǎn)，正是在于合同目的能否實(shí)現(xiàn)[9]250。可見，以合同目的能否實(shí)現(xiàn)作為破產(chǎn)管理人能否解除合同的依據(jù)具有理論上的合理性。對(duì)于買賣合同而言，出賣人的合同目的在于獲得價(jià)款的所有權(quán)，買受人的合同目的在于獲得標(biāo)的物的所有權(quán)[9]250，轉(zhuǎn)化至商品房買賣合同中亦是如此。

在明晰商品房買賣合同目的的基礎(chǔ)上，下一步是從合同目的的角度對(duì)商品房買賣合同中存在的義務(wù)進(jìn)行分析。下面以武漢市住房保障和房屋管理局于2021年8月20日發(fā)布的《武漢市商品房買賣合同》示范文本為范例①，對(duì)合同中所規(guī)定的雙方需要履行的義務(wù)進(jìn)行分析。

在示范文本中，除了按照《商品房銷售管理辦法》第16條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)明確的條款以外②，還對(duì)房屋質(zhì)量、保修責(zé)任、物業(yè)管理費(fèi)用等多個(gè)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。對(duì)于雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，按照合同約定，除了按照常規(guī)買賣合同所需要履行的義務(wù)以外，至少還存在保修、繳納稅費(fèi)、交付物業(yè)費(fèi)等多種義務(wù)，與作為主合同義務(wù)的交付購(gòu)房款與交付房屋相比，這些義務(wù)僅處于次要地位，在合同中屬于從合同義務(wù)。這些義務(wù)的特殊之處在于，與非持續(xù)性的買賣合同不同，此種義務(wù)往往具有長(zhǎng)期性，需要在未來(lái)數(shù)年甚至數(shù)十年內(nèi)持續(xù)履行。如開發(fā)商負(fù)有的保修義務(wù)，地產(chǎn)公司向買受人交付商品房后，其保修義務(wù)會(huì)在多年內(nèi)一直存在，不能因其將房屋交付完畢便認(rèn)為其保修義務(wù)已經(jīng)履行完畢，從而允許管理人解除合同，司法實(shí)踐中亦不存在以保修義務(wù)為由而解除合同的實(shí)例。由此可見，雖然裁判文書中可能未對(duì)該問題進(jìn)行論述，但事實(shí)上已是以主合同義務(wù)的履行作為依據(jù)來(lái)判斷合同的待履行性。且從生活常識(shí)判斷，對(duì)于購(gòu)房者而言，只要支付了房屋的全部購(gòu)房款，出賣人便應(yīng)當(dāng)向其交付所購(gòu)買的商品房，對(duì)于其他的繳納稅費(fèi)或是物業(yè)費(fèi)等義務(wù)，僅能影響其他因素，如未交付稅費(fèi)可能會(huì)影響房產(chǎn)證的辦理、未交物業(yè)費(fèi)可能會(huì)影響物業(yè)服務(wù)的提供等，但是不會(huì)也不應(yīng)影響房屋的交付，對(duì)商品房買賣合同的目的也自然不存在影響。目前大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為在商品房買賣合同中需要經(jīng)主從義務(wù)履行完畢的觀點(diǎn)，未考慮到商品房買賣合同中所需要約定的條款不僅是交付購(gòu)房款與交付房屋的義務(wù)，還包括多種需要長(zhǎng)期履行的義務(wù)。

綜上所述，在房屋買賣中，只要一方將主合同義務(wù)履行完畢，該合同便應(yīng)當(dāng)被排除出“待履行合同”的范圍，若將從合同義務(wù)、附隨義務(wù)也一同納入應(yīng)當(dāng)履行的范圍，在交付了全部購(gòu)房款后買受人可能仍然無(wú)法拿到房屋，則存在過度加重買受人負(fù)擔(dān)的嫌疑，在房?jī)r(jià)如此之高的當(dāng)下也不符合購(gòu)房者的利益與生活常識(shí)，即只要購(gòu)房者將購(gòu)房款義務(wù)履行完畢，管理人便不能再依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條享有解除合同的權(quán)利。

還需要明晰的一點(diǎn)是，出賣人為買受人辦理過戶登記的義務(wù)不應(yīng)當(dāng)屬于需要履行的范疇。實(shí)踐中，部分法院因房屋未辦理過戶登記、履行物權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)的義務(wù)而認(rèn)為房屋屬于債務(wù)人的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，從而拒絕購(gòu)房人請(qǐng)求交付房屋的做法，未考慮到該合同已經(jīng)不屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》所規(guī)定的待履行合同的范圍，也不符合一般人民群眾的生活常理，故債務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行購(gòu)房合同③。值得慶幸的是，目前已有法院認(rèn)識(shí)到該種做法的不合理。《四川省高級(jí)人民法院關(guān)于審理破產(chǎn)案件若干問題的解答》中，四川省高級(jí)人民法院便認(rèn)為支付完全部購(gòu)房款的消費(fèi)者可以請(qǐng)求房地產(chǎn)企業(yè)履行房屋過戶義務(wù)，交付房屋并辦理所有權(quán)變更登記不構(gòu)成《企業(yè)破產(chǎn)法》第16條的個(gè)別清償行為。

（二） 以居住為目的的合同不可解除

為保護(hù)居民的住房需求，是否需要對(duì)解除權(quán)進(jìn)行限制一直是待履行合同中的熱點(diǎn)議題。從世界范圍來(lái)看，《美國(guó)破產(chǎn)法》規(guī)定相對(duì)人已占有房屋時(shí)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同不得解除，在國(guó)內(nèi)亦有學(xué)者指出需要出于對(duì)購(gòu)房者住房需求的保護(hù)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中管理人的解除權(quán)進(jìn)行限制[10]。在《企業(yè)破產(chǎn)法》未對(duì)其進(jìn)行明確規(guī)定的情況下，許多學(xué)者認(rèn)為較為可行的做法是參考《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條的規(guī)定[11]，即只要購(gòu)房人符合在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同、所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋、已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十這三個(gè)條件，該購(gòu)房者便屬于“消費(fèi)型購(gòu)房人”，管理人也不享有解除商品房買賣合同的權(quán)利。雖然學(xué)者們也指出該條標(biāo)準(zhǔn)僅是“參考”[12]，但事實(shí)上該標(biāo)準(zhǔn)已在司法實(shí)踐中得到大量運(yùn)用，法院在訴訟中會(huì)通過這三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷購(gòu)房者是否屬于消費(fèi)型購(gòu)房人，從而裁判待履行合同是否可以解除④。該種做法雖并非完美，但一定程度上保護(hù)了居民的住房需求，也體現(xiàn)出了我國(guó)對(duì)住房安定的重視。隨著《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》）的頒布，該種情形還需要不斷完善。

為保護(hù)商品房消費(fèi)者的權(quán)利，最高人民法院于2023年頒布了《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》，其中第2條規(guī)定：“商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。”該條是對(duì)破產(chǎn)程序中商品房消費(fèi)者享有的優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，只要在一審法庭辯論前支付全部購(gòu)房款，購(gòu)房者享有請(qǐng)求交付房屋的權(quán)利將獲得最為優(yōu)先的地位。看似僅規(guī)定了購(gòu)房者的優(yōu)先權(quán)，但該條規(guī)定實(shí)際上對(duì)待履行商品房買賣合同的處理做出了根本性的改變。如前文所述，當(dāng)購(gòu)房人未交付完畢全部購(gòu)房款時(shí)，該商品房買賣合同屬于待履行合同，該條中第一款由于購(gòu)房人已支付全部購(gòu)房款，其當(dāng)然不屬于待履行合同的范圍，管理人不享有解除權(quán)，而在該條第二款中，在破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí)尚未支付完畢全部購(gòu)房款，該合同屬于待履行合同的范圍。商品房消費(fèi)者是否享有優(yōu)先權(quán)，是以一審法庭辯論終結(jié)時(shí)是否支付全部購(gòu)房款作為判斷依據(jù)，此處的一審，是指購(gòu)房人訴債務(wù)人請(qǐng)求交付房屋的訴訟。在待履行合同案件中，管理人可以選擇解除或是繼續(xù)履行合同，當(dāng)管理人選擇解除合同，購(gòu)房人僅享有請(qǐng)求清償其債權(quán)的權(quán)利，而只有在選擇繼續(xù)履行的情況下，購(gòu)房人才享有請(qǐng)求債務(wù)人交付房屋的權(quán)利。與之相呼應(yīng)的是，第2條規(guī)定中，明確規(guī)定購(gòu)房者可以請(qǐng)求債務(wù)人交付房屋，實(shí)質(zhì)上該條規(guī)定已經(jīng)默認(rèn)管理人會(huì)選擇繼續(xù)履行商品房買賣合同，至于購(gòu)房人能否享有優(yōu)先權(quán)，則需要根據(jù)一審辯論終結(jié)前是否支付完購(gòu)房款來(lái)判斷。綜上所述，在待履行的商品房買賣合同中，《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》對(duì)管理人的解除權(quán)進(jìn)行了較高程度的限制，只要購(gòu)房人是以居住為目的購(gòu)買房屋，即使其未支付全部購(gòu)房款，管理人仍舊不享有解除合同的權(quán)利，而不是再如《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條的規(guī)定，需要滿足三個(gè)條件才對(duì)管理人的解除權(quán)進(jìn)行限制，雖然《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》未對(duì)其進(jìn)行明文規(guī)定，但仍對(duì)管理人的解除權(quán)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。

需要明確的是，適用《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》第2條時(shí)，仍需要加以一定的限制，否則可能存在對(duì)購(gòu)房人過度保護(hù)而導(dǎo)致?lián)p害其他債權(quán)人的利益的情形，該種限制主要表現(xiàn)在兩方面：第一，需要明確什么樣的購(gòu)房人可被認(rèn)定為第2條中的“以居住為目的購(gòu)買房屋”。從字面上理解，“以居住為目的購(gòu)買房屋”可能分為多種情況，如沒有房屋的人為了住房需求購(gòu)買房屋、已有房屋的人為改善自己的居住環(huán)境購(gòu)買房屋、已有居住用房屋的祖輩為孫輩購(gòu)買房屋用于居住、已有用于居住的房屋的夫妻一方需要購(gòu)買新房用于居住等。顯然，不能將這些情況籠統(tǒng)地都納入第2條中規(guī)定的“以居住為目的”中，如果將享有優(yōu)先權(quán)的范圍設(shè)置過大，會(huì)損害諸如建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)人、擔(dān)保債權(quán)人等債權(quán)人的利益，故需要對(duì)“以居住為目的”的范圍進(jìn)行限制。筆者認(rèn)為，對(duì)消費(fèi)型購(gòu)房人的保護(hù)仍然需要著眼于對(duì)購(gòu)房人基本生存需要的保護(hù)，不宜將保護(hù)范圍過度擴(kuò)大。而如何確定適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)范圍，則可能需要依據(jù)案件的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行界定，根據(jù)購(gòu)房人的生活狀況、財(cái)產(chǎn)狀況、名下是否已有房屋等來(lái)進(jìn)行判斷。第二，需要明確什么樣的合同是“具有交付可能性的合同”。依據(jù)批復(fù)第3條規(guī)定：“在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持”可知，只有在合同解除的情況下，購(gòu)房人才會(huì)享有金錢債權(quán)。而從“在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能”的表述反推可得知，第2條所形容的乃是具有交付可能的情況，且需要根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況對(duì)交付的可能性進(jìn)行判斷。在“保交樓”政策的背景下，為達(dá)到保交樓、穩(wěn)民生的目的，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)得到來(lái)自銀行、政府等多方面的支持，但是對(duì)于雖有交付希望但交付希望較小或需要花費(fèi)極長(zhǎng)時(shí)間才可交付的合同，如果管理人不享有解除權(quán)，購(gòu)房人同樣不享有解除權(quán)。此種情況下，如果合同一律不能解除，可能使得購(gòu)房人無(wú)法脫身，如果長(zhǎng)時(shí)間將購(gòu)房人與未建成的房屋捆綁在一起，使其無(wú)法得到返還的購(gòu)房款，反而會(huì)背離保護(hù)購(gòu)房人的初衷，故該情況下能否解除是一個(gè)值得思考的問題。

（三） 經(jīng)預(yù)告登記的合同不可解除

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，為了保全權(quán)利人不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)或進(jìn)行正式登記的順序而進(jìn)行的一種臨時(shí)登記[13]。我國(guó)民事法律首次出現(xiàn)“預(yù)告登記”的概念是在《物權(quán)法》中⑤，在此之前，較為熟知的是1994年《城市房地產(chǎn)管理法》所確立的商品房預(yù)售合同的備案登記制度。作為一項(xiàng)特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，預(yù)告登記旨在保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，具有擔(dān)保、順位等效力，具有保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益、防止一房二賣等功能[14]。與法律效力不明確的備案登記制度相比較，預(yù)告登記可以更加全面保護(hù)買受人[15]。盡管預(yù)告登記制度填補(bǔ)了我國(guó)民事立法的一大片空白，但是一方面《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記本身的規(guī)定較為粗淺，對(duì)預(yù)告登記的目的、登記的內(nèi)容等未作具體規(guī)定[16]；另一方面，對(duì)這種新增的預(yù)告登記制度，相關(guān)的法律并未對(duì)此作出回應(yīng)，如《企業(yè)破產(chǎn)法》中并未對(duì)經(jīng)過預(yù)告登記的權(quán)利人進(jìn)行優(yōu)待[17]。按照《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條的規(guī)定，不論該合同是否經(jīng)過預(yù)告登記，管理人都可以根據(jù)需要自行決定解除或是繼續(xù)履行合同，以致于現(xiàn)實(shí)中發(fā)生法院支持管理人解除已經(jīng)預(yù)告登記的商品房買賣合同的情況[18]。在《民法典》正式實(shí)施后，為了進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)告登記的效力并明確其定位，協(xié)調(diào)民商事法律的適用，有必要在《企業(yè)破產(chǎn)法》中對(duì)破產(chǎn)管理人對(duì)經(jīng)過了預(yù)告登記的商品房買賣合同的解除權(quán)進(jìn)行限制。

首先，從比較法角度來(lái)講，預(yù)告登記制度起源于中世紀(jì)普魯士法，并被德國(guó)、日本等國(guó)家所繼受。我國(guó)的預(yù)告登記的概念來(lái)源于德國(guó)民法[19]，《德國(guó)民法典》第883條賦予了預(yù)告登記權(quán)利保全效力與順位保全效力，除此之外，德國(guó)法上的預(yù)告登記還具有破產(chǎn)保護(hù)效力[20]，《德國(guó)支付不能法》第106條第一款第2句規(guī)定，如果債權(quán)人還有其他未（完全）得到履行的債權(quán)，該預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)也可被強(qiáng)制履行。關(guān)于此條的大部分情況便是關(guān)于土地的案件，在經(jīng)過預(yù)告登記的案件中，預(yù)告登記的權(quán)利取得根據(jù)民法而確定，如果在破產(chǎn)情形下不能享有該種權(quán)利，預(yù)告登記的希望將會(huì)打折扣[21]140。我國(guó)《民法典》與德國(guó)法類似，預(yù)告登記同樣具有保全效力與順位效力，但是對(duì)于其是否具有破產(chǎn)保護(hù)效力卻并無(wú)明確規(guī)定[4，23]360。從制度目的上來(lái)講，我國(guó)預(yù)告登記的功能在于限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，防止“一房二賣”等情況發(fā)生，以保障債權(quán)人將來(lái)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)[9]47，這與德國(guó)法上為了保護(hù)以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)的目的存在一致性[23]，另一方面，為了維護(hù)預(yù)告登記的功能，我國(guó)預(yù)告登記也應(yīng)該采取與德國(guó)法相同的做法，賦予其破產(chǎn)保護(hù)效力。

其次，從預(yù)告登記的性質(zhì)上來(lái)講，針對(duì)預(yù)告登記的性質(zhì)，在學(xué)說(shuō)上有著特殊債權(quán)說(shuō)、物權(quán)期待權(quán)說(shuō)、準(zhǔn)物權(quán)說(shuō)、債權(quán)物權(quán)化說(shuō)等多種學(xué)說(shuō)[19]。之所以衍生出如此多的不同學(xué)說(shuō)，其根本原因在于預(yù)告登記本身便具有物權(quán)與債權(quán)的雙重屬性。預(yù)告登記雖被規(guī)定于《民法典》物權(quán)編，但與一般的不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別在于，預(yù)告登記完成后，并不會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或者變動(dòng)[24]，被登記的是針對(duì)該商品房的請(qǐng)求權(quán)，預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使得被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力[9]47。筆者認(rèn)為，此處的“物權(quán)的效力”并非指完全的物權(quán)效力。首先，物權(quán)的效力可被分為物權(quán)的排他效力與優(yōu)先效力，根據(jù)《民法典》第114條，物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有的直接支配和排他的權(quán)利，可見“支配”與“排他”二者是一體的，在經(jīng)過了預(yù)告登記的商品房買賣合同中，權(quán)利人對(duì)該商品房并未事實(shí)上獲得所有權(quán)也未占有該商品房，自然不存在支配的關(guān)系，也就不存在物權(quán)的排他效力之說(shuō)，此處的“物權(quán)的效力”應(yīng)僅指物權(quán)的優(yōu)先效力，既然其是為了防止“一房二賣”，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)自然可以對(duì)抗在后的請(qǐng)求權(quán)，與物權(quán)的優(yōu)先效力不謀而合。而當(dāng)被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的優(yōu)先效力時(shí)，也應(yīng)當(dāng)可以對(duì)抗該破產(chǎn)債權(quán)而有著優(yōu)先于該破產(chǎn)債權(quán)的效力。

亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房合同的備案登記應(yīng)當(dāng)與預(yù)告登記擁有同等的效力[25]。按照該種觀點(diǎn)，只要經(jīng)過了備案登記的商品房買賣合同都應(yīng)當(dāng)被納入無(wú)法解除的待履行合同范圍內(nèi)，但是若以備案登記為判斷標(biāo)準(zhǔn)，可能導(dǎo)致適用范圍過大的問題。就目前的司法實(shí)踐來(lái)看，基本不存在未經(jīng)過備案登記的商品房買賣合同，且法院也普遍不承認(rèn)備案登記具有與預(yù)告登記類似的效力，認(rèn)為備案登記主要是一種行政管理的手段，具有管理的功能[26]，故在限制解除權(quán)行使的同時(shí)，也不應(yīng)當(dāng)將不可解除的合同范圍過度擴(kuò)張。

四、 解除權(quán)行使期限限制

管理人的解除權(quán)除了實(shí)體上的限制，還會(huì)受到程序上的限制，表現(xiàn)為《企業(yè)破產(chǎn)法》為管理人的選擇權(quán)設(shè)置了一定的期限[27]，在行使期限的計(jì)算問題上，有兩個(gè)問題需要明確。

（一） 以指定管理人之日作為起算點(diǎn)

依《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條的規(guī)定期限的起算時(shí)間為“破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日”，從破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起，管理人可以行使解除權(quán)，從條文上來(lái)看并無(wú)規(guī)定不明之處，但是在司法實(shí)踐中往往容易發(fā)生爭(zhēng)議。《企業(yè)破產(chǎn)法》第13條規(guī)定：“人民法院裁定受理破產(chǎn)申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)指定管理人。”從第13條來(lái)看，法院在裁定受理破產(chǎn)申請(qǐng)之后可以立即指定管理人，并開始起算選擇權(quán)行使期限，但實(shí)踐中法院在受理之日指定管理人并開始計(jì)算選擇權(quán)期限，只是一種理想的情況。在破產(chǎn)審判中，并非每個(gè)破產(chǎn)案件都可以及時(shí)地指定管理人，法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后經(jīng)過數(shù)天甚至一個(gè)月時(shí)間指定管理人的情況也并不少見⑥。由此，司法實(shí)踐中便出現(xiàn)了兩種情況：其一，有的法院會(huì)從受理之日起算，無(wú)論是否及時(shí)指定管理人行使解除權(quán)的期限⑦；其二，也有法院會(huì)從指定管理人之日開始起算⑧。兩種起算時(shí)間點(diǎn)的不同，造成管理人可以行使選擇權(quán)的時(shí)間出現(xiàn)較大程度的差異，故有必要厘清該問題。

《企業(yè)破產(chǎn)法》給予管理人一定的選擇權(quán)行使期限，一方面需要考慮到破產(chǎn)程序的效率性，不可將該期限設(shè)置過長(zhǎng)；另一方面還需要考慮到管理人的現(xiàn)實(shí)需求，管理人需要對(duì)待履行合同進(jìn)行審查，基于一定的標(biāo)準(zhǔn)判斷行使選擇權(quán)是否會(huì)對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)有益[28]，如果給予管理人的時(shí)間過短，管理人將無(wú)法對(duì)合同進(jìn)行合理的判斷從而決定繼續(xù)履行或是解除合同，故在設(shè)置期限時(shí)也需要基于管理人具有足夠的時(shí)間。在當(dāng)事人未進(jìn)行催告的情況下，依《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條，從受理之日開始起算，行使選擇權(quán)的期限為兩個(gè)月，但是在未能及時(shí)指定管理人的情況下，如果從受理之日起算，該期限將低于兩個(gè)月甚至?xí)霈F(xiàn)僅有幾天的情況。很明顯，在如此短的時(shí)間內(nèi)要求管理人對(duì)合同進(jìn)行充分審查的義務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的，再進(jìn)一步來(lái)講，如果發(fā)生較為極端的情況，即在受理破產(chǎn)申請(qǐng)之日起兩個(gè)月內(nèi)未能指定管理人，難道需要依第18條的規(guī)定將所有的待履行合同視為解除嗎？這顯然是不可能的。由此可見，應(yīng)以指定管理人之日作為選擇權(quán)行使期限起算的時(shí)間點(diǎn)，從指定管理人之日起兩個(gè)月或當(dāng)事人催告后一個(gè)月作為選擇權(quán)的期限，可以給予管理人足夠的時(shí)間審查合同，也可以兼顧效率性的要求。

（二） 以兩個(gè)月作為最長(zhǎng)時(shí)限

縱觀世界范圍上對(duì)于管理人選擇權(quán)行使期限的設(shè)置，主要可以被分為兩種模式[29]，其一是美國(guó)式立法，《美國(guó)破產(chǎn)法》第365（d）（1）條規(guī)定管理人需在60日內(nèi)選擇繼承或拒絕，或者獲得法院對(duì)時(shí)限延長(zhǎng)的批準(zhǔn)[30]；其二是德國(guó)式立法，并不直接規(guī)定期限，而是賦予當(dāng)事人催告權(quán)，若當(dāng)事人不行使催告權(quán)，則管理人可以自由行使選擇權(quán)。如在《德國(guó)破產(chǎn)法》上管理人選擇的時(shí)間點(diǎn)雖是自由的，但當(dāng)異議人對(duì)此提出要求時(shí)，其必須“不延遲地”聲明是否還要求履行[21]136、《日本破產(chǎn)法》同樣賦予了相對(duì)方催告權(quán)，即要求在一定期限內(nèi)，破產(chǎn)管理人對(duì)選擇解除合同或是存續(xù)合同做出明確的答復(fù)[31]。

我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條綜合了二者的做法，在直接規(guī)定了期限的情況下，也賦予了當(dāng)事人一定的催告權(quán)：管理人需要在自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)行使選擇權(quán)并通知當(dāng)事人，否則便視為解除合同。該種做法一方面可以避免給予管理人過大的自由空間導(dǎo)致其拖延行使，另一方面也賦予了當(dāng)事人催告權(quán)，并為管理人留有一定的時(shí)間用于合同的審查，可以說(shuō)一定程度上綜合了二者的優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致一定的問題：如果當(dāng)事人催告的時(shí)間與法定的兩個(gè)月發(fā)生沖突時(shí)該如何計(jì)算期限結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)？如果當(dāng)事人在起算點(diǎn)后一個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)催告，那么管理人應(yīng)在催告后一個(gè)月內(nèi)行使選擇權(quán)。但如果當(dāng)事人在起算后一個(gè)月后行使催告權(quán)，催告后一個(gè)月的時(shí)間結(jié)束點(diǎn)將超過法定的兩個(gè)月的期限，在此種情況下應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)？在司法實(shí)踐中亦成為一個(gè)分歧較大的問題。筆者認(rèn)為，法律設(shè)置期限和賦予當(dāng)事人催告權(quán)都是為了督促管理人履行職責(zé)，當(dāng)催告之日處于兩個(gè)月的前半段時(shí)，以催告之日為一個(gè)月的期限起算點(diǎn)自不待言，當(dāng)催告之日處于兩個(gè)月的后半段時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)以兩個(gè)月的期限作為標(biāo)準(zhǔn)，因兩個(gè)月的時(shí)間已經(jīng)足夠管理人行使職責(zé)，行使選擇權(quán)不僅是其權(quán)利，也是其職責(zé)所在，即使沒有當(dāng)事人的催告，管理人也應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)行使選擇權(quán)。《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條在兩個(gè)月的基礎(chǔ)上賦予當(dāng)事人催告權(quán)是為了進(jìn)一步督促管理人，而非讓管理人以此為借口延長(zhǎng)選擇權(quán)的期限。催告的目的是為了讓管理人盡快行使解除權(quán)，如果反而因此拖延了選擇權(quán)期限，則違反了催告權(quán)本身的目的，盡快行使選擇權(quán)也有利于破產(chǎn)程序的進(jìn)行，故應(yīng)當(dāng)以起算后兩個(gè)月作為管理人行使解除權(quán)的期限。如圖1所示：

圖1 "管理人行使解除權(quán)期限及其選擇權(quán)行使示意圖五、 結(jié) "語(yǔ)

破產(chǎn)制度能否被完善并被廣泛運(yùn)用，是關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)能否健康發(fā)展的重大問題。只有以完善的法律制度作為支撐，輔以配套的司法體系建設(shè)，企業(yè)才會(huì)愿意破產(chǎn)、人民才會(huì)正視破產(chǎn)。作為一項(xiàng)在民商事案件中被大量使用到的權(quán)利，管理人對(duì)待履行合同的選擇權(quán)不能不受到相應(yīng)的限制，筆者很欣喜地看到《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》在原法律的基礎(chǔ)上對(duì)商品房買賣合同中管理人解除權(quán)的行使進(jìn)行了相較于以往更高程度的限制，但是其如何適用以及在有關(guān)預(yù)告登記、行使期限等問題上仍有待進(jìn)一步進(jìn)行明晰，以期待履行合同制度發(fā)揮其應(yīng)有的功能。

注釋

① "參見《武漢市商品房買賣合同》（含資金監(jiān)管），武漢市住房保障和房屋管理局，（2020-01-09）[2023-04-07].http：//fgj.wuhan.gov.cn/bsfw_44/bgxz/kfscl_14270/202001/t20200109_712192.shtml.

② "《商品房銷售管理辦法》第16條：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。”

③ "參見江蘇省高級(jí)人民法院（2019）蘇民申8139號(hào)民事判決書。

④ "參見貴州省遵義市中級(jí)人民法院（2021）黔03民終1873號(hào)民事判決書。

⑤ "《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第20條：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”

⑥ "參見浙江省杭州市中級(jí)人民法院（2018）浙01民初530號(hào)民事判決書。

⑦ "參見成都市溫江區(qū)人民法院（2019）川0115民初2408號(hào)民事判決書。

⑧ "參見湖北省武漢市漢南區(qū)人民法院（2022）鄂0113民初397號(hào)民事判決書、浙江省杭州市中級(jí)人民法院（2018）浙01民終3224號(hào)民事判決書。

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（責(zé)任編輯 "文 "格）

Administrator’s Right Restriction of Rescission in the

of Executory Commercial Housing Trade Agreements

YANG Ming

（School of Law，Wuhan University，Wuhan 430072，Hubei，China）

Abstract：Article 18 of the Enterprise Bankruptcy Law entitles the administrator the option to perform the contract in bankruptcy cases，but it does not make specific provisions on the rules of its exercise.There are several problems，such as unclear judgment criteria for executory contracts，unclear time limit for the administrator to exercise the option，and too much free space for the option.In order to protect the needs of residents and public interests，it is necessary to restrict the administrator’s right to rescind.According to the latest judicial interpretation，the administrator’s right to rescind is limited by the scope of the contract and the exercise time.In terms of the scope of the contract，the trade agreement of commercial housing that has been completed，the contract for the purpose of residence and the contract that has been pre-registrated cannot be rescinded; With regard to the limitation of the time period for exercising the option，the maximum period shall be two months starting from the date of appointment of the administrator.

Key words：executory contracts; right of rescission; commercial housing consumer; time limit; pre-registration

（上接第74頁(yè)）

Three Dimensions of Merging the Great Spirit of the

Party Founding with Ideological and Political

Education of College Students

YAN Kui1 ， ZHU Xi2

（1.International School of Materials Science and Engineering，Wuhan University

of Technology，Wuhan 430070，Hubei，China；

2.School of Marxism，Wuhan University of Technology，Wuhan 430070，Hubei，China）

Abstract：The great spirit of party founding，with great historical value and practical significance，is the source of the spirit of the CPC and the spiritual code for the development and growth of the party and its eternal vitality.Integrating the great spirit of party founding into ideological and political education in universities，giving full play to its value leading function is helpful to promote the connotative development of higher education.By integrating the great spirit of party founding into different dimensions of ideological and political education such as classroom teaching，daily management of students，and campus cultural construction，the thickness，breadth，and depth of ideological and political education can be effectively expanded，thereby better playing the role of which in educating one’s heart and cultivating one’s spirit.

Key words：the spirit of the Party founding; ideological and political education; classroom teaching in higher education ; student management in higher education; campus culture construction