面向GI的房地產交易監管系統研究與應用

王萌

（珠海市住房和建設信息中心 廣東省珠海市 519000）

近幾年，房地產市場調控密集，商品房交易中各種問題不斷出現，為促進房地產市場健康穩定發展，住房和城鄉建設部等部門陸續發布《關于規范商品房預售資金監管的意見》《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》等政策文件，房地產交易監管成為各地政府因城施策聚焦的重點之一。傳統事務型業務信息管理系統雖然可以實現商品房預售數據的錄入、信息查詢和流程審批等功能，但卻無法揭示隱含在數據之間的關聯關系和變化規則，無法從現有數據推測未來發展趨勢。如何“更清晰地掌握情況、更及時地發現異常、更有效地解決問題”，監管部門迫切需要一種政府主動服務模式的決策支持技術[1]，即政務智能(Government Inteligence, GI)，通過處理大量真實準確的動態數據，發現房地產市場運行狀況、政府治理過程中存在的突出問題、行業監管中潛在的風險或漏洞等，以建立對房地產市場全面實時監測的長效機制。

GI 作為一種數據與信息轉換的信息化技術，其概念起源于商務智能(Business Inteligence, BI)，用作輔助政府機關對各類政務數據進行分析處理的技術策略、過程和工具，支撐政府管理者基于數據分析結果做出及時、科學、可行且有效的決策[2,3]。從技術體系來講，多數學者認為政務智能與商務智能基本一致，只是應用領域不同。從傳統意義上講，GI 即是分析性的電子政務系統，通過分析海量政務公共數據資源，得到有指導意義或參考價值的知識和決策依據，從而使政府更科學、更高效地管理和服務社會企業和公眾[4]。

本文深入調研珠海市房地產市場監管領域管理及業務需求，探討和研究面向GI 建設，并基于GI 領域關鍵技術打造房地產交易監管一體化管理系統，實現房產交易全過程、全鏈條數字化監管及多方利益主體間協同高效化、市場監管動態化，以有效維護商品房各交易主體的合法權益，促進房地產業長遠、平穩、健康發展。

1 房地產交易監管GI關鍵技術

1.1 基于數據倉庫技術的數據交換和資源共享

政府部門的業務系統大多是針對各部門具體的應用或專項職能需求而建，其數據組織結構往往是獨立沒有相互關聯的，例如，房地產交易監管涉及銀行資金監管、商品房預售、不動產登記、房地產市場企業監管等多個領域，數據分散在銀行、預售、不動產登記及企業信用等多個業務管理系統中，相關數據按照各自的業務邏輯組織建設。因此，GI 建設的首要任務是進行數據、系統的有效集成，解決業務間數據資源交換和共享的問題，透明化不同系統間的差異性、隔離性，才能綜合各類信息資源，實現智能分析。

數據倉庫作為一個面向主題的、集成的、時變的、非易失的數據集合，按照統一定義的標準和規范，進行數據的清理、轉換和抽取，可為跨業務領域的各類統計分析建立一個統一的數據中心，用于政務分析處理，支撐管理部門的決策過程[5]。

1.2 聯機分析處理（OLAP）與數據挖掘（DM）技術融合

房地產市場的波動趨勢往往深潛在海量的業務數據流中，而且單一業務數據的表象特征很難確定是否存在風險。

OLAP 與DM 均是基于數據倉庫環境下的數據增值技術。OLAP 側重基于用戶假設，然后利用OLAP 工具檢索查詢、分析結果以驗證假設是否成立，DM 則側重基于決策需求收集相關數據，并根據決策支持模型分離解析出關鍵數據要素，制定規則標識出相關數據項[6]。兩者的融合和互補作為GI 的技術發展方向，能夠使得分析操作響應更智能、挖掘操作目標更明確，從而全面提升GI 的實用價值，實現房地產交易市場的科學監管和金融風險的提前預警。

1.3 工作流技術

工作流概念來源于生產業務和辦公自動化領域，通過將整體工作進行分解，定義任務和角色，按照既定的業務規則和過程來執行并進行監控，達到提高工作效率、加強過程控制、提升客戶服務、有效管理業務流程的目的[7]。

房地產交易全過程監管的多部門協作、業務邏輯復雜程度、業務節點之間的路徑依賴為工作流技術提供了典型應用場景。

1.4 政府信息門戶

政務信息門戶[8]提供用戶與政務公開信息、對外公眾服務和系統應用軟件間的接口，對外，通常以服務網站、網上辦事大廳等形式，提供政務信息、辦事指南、網上申報、政務查詢等服務，對內，作為虛擬統一工作臺，面向審批、監管部門提供各業務系統的集成服務，并實現政府內部的業務流轉、事務協作、信息共享。

房地產交易監管既是政府部門履職的重要體現，也是公眾訴求關注的焦點，統一科學的政府信息門戶則為兼顧兩者需求提供了契合的技術支撐手段。

2 系統框架設計

房地產交易監管GI 系統采用模塊化功能和層次化結構框架體系[9]，通過統一集成的系統應用支撐平臺，實現政府監管部門、銀行、房地產企業、購房者等不同利益主體間辦事協同高效化、房產交易動態化管理。

系統整體由監管服務平臺和監管管理平臺構成，框架設計如圖1 所示。

圖1：系統框架設計

（1）監管服務平臺部署在互聯網，面向房地產開發企業、房地產中介機構、估價機構以及買房人和賣房人提供在線監管服務。

（2）監管管理平臺部署在政務外網，面向房地產監管部門、銀行機構、中介協會等部門提供監管管理，同時與其他相關業務系統實現整合和數據共享。

3 平臺核心功能與實現

3.1 主題數據倉庫

根據房地產交易監管GI 建設業務整合需求，建設預售許可、資金監管、二手房房源、中介信息、企業信息等主題數據庫。

3.1.1 預售許可庫

包括預售申請信息、預售樓盤信息和預售證許可信息等。

3.1.2 資金監管庫

包括資金監管賬戶信息、監管銀行流水信息和房源資金交存信息等。

3.1.3 二手房房源庫包括二手房房源基本信息、二手房房源掛牌信息和二手房房源網簽信息等。

3.1.4 中介信息庫

包括中介機構基礎信息、中介機構信用信息、中介經紀人基礎信息和中介經紀人信用信息等。

3.1.5 企業信息庫

包括房地產開發企業基礎信息，房地產開發企業信用信息等。

3.2 交易監管服務平臺

3.2.1 網上辦事統一服務入口

通過交易監管服務平臺網上辦事服務，房地產開發企業、中介機構可通過統一的辦事入口，直接向監管部門、行業協會等提交相關業務辦理事項，減少企業人員跑動次數，提高工作效率。

3.2.2 交易監管信息公示

交易監管服務平臺整合預售許可、銀行資金交易、樓盤測繪、不動產登記等數據，通過聯機實時分析處理，對預售房基本信息、銷售狀態、樓盤表等信息進行公示，如圖2 所示，一方面，購房者可實時查詢項目當前可預售的房源以及房源的查封、抵押狀態，避免開發商出現一房多賣現象；另一方面，增加社會公眾對房地產開發商預售房源的監督，減少房屋銷售過程中信息不對稱引起的虛假宣傳糾紛，提高信息透明度，實現預售房監管目的。

圖2：樓盤表信息公示

3.3 交易監管管理平臺

3.3.1 房產審批統一政務入口

圍繞交易監督和資金監管，以加強房地產市場監管為核心，整合房產相關業務管理模塊及既有信息系統，搭建統一的政務平臺入口，實現上下游業務協同、審批高效流轉。

3.3.2 商品房預售資金監管系統

系統由監管部門平臺、開發企業平臺及監管銀行接口系統組成，基于工作流技術建設商品房預售監管帳戶資金使用聯審聯動機制[10]（圖3），以樓盤表為數據交互載體，實現政府部門、監管銀行、房地產企業之間的數據共享，實時監控各在售樓盤銀行監管賬戶每一筆資金流轉，實現商品房預售資金網上撥付在線申報及線上全流程審批[11,12]。

圖3：商品房交易資金監管流程

通過區域數據的歸集、業務數據的整合，建立以樓盤表為核心，串聯起“項目”、“自然幢”、“價格備案”、“預售”、“選房”、“首付款”、“網簽”、“預告登記”、“貸款放款”、“完成交易”等環節的房地產交易全數據鏈條，對項目基本情況、房地產交易、房屋權屬登記等信息按照房屋面積測繪、確權、預售、買賣、網簽、交易等進行全過程監管。例如，預售資金入賬管理過程中，可以企業繳款計劃為企業應收款，以企業入賬數據作為企業實收款，以銀行入賬流水作為銀行實收款，通過數據挖掘分析排查疑似房款未進監管戶情況，跟蹤監控發現異常時可根據策略鎖定預售項目。

3.3.3 二手房交易監管系統

二手房交易監管重點是房源的真實性及中介機構市場行為監管，二手房交易前，須由房地產管理部門或者經紀機構將房源的部分信息在服務平臺上發布、公示，二維碼核查房源基本情況和真實性，且只有公示后， 房地產經紀機構才能在其經營場所進行掛牌或者通過其他媒體發布廣告，實現二手房“一房一碼”監管模式。

通過建立二手房房源信息權威發布、綜合管理、二手房交易監管系統，實現房源掛牌公示、在線查驗、線上簽約、合同備案、資金監管等業務[13]，例如，在掛牌及合同網簽、備案關鍵節點，通過與不動產登記系統的數據共享，實時聯機分析對房屋單元的狀態進行驗證，并按規則對被查封等限制性房屋單元進行網簽限制；在資金交付環節，通過與銀行系統的共享交互，購房人將交易結算資金存入“專用賬戶”，實現交易結算資金監管，在未完成過戶前或房產轉移登記前，任何人不得隨意支取交易結算資金，確保二手房交易過程的安全和透明，規范二手房市場主體交易行為，防范交易風險。

3.3.4 房產中介及估價機構管理系統

通過系統實現房地產中介機構和經紀人的備案管理和信用評定[14]，一家機構一碼，二維碼查閱企業基本注冊信息和信用等級，一人一碼，相關從業人員上崗需持專屬二維碼工作牌，供消費群眾進行信息查閱和服務評價。通過備案管理和信用評定等管理措施，有效的規范房地產中介機構及相關從業人員市場行為、服務規范，進一步提高行業誠信經營意識，有效促進二手房市場長遠健康發展。

3.3.5 房地產監測預警系統

依據珠海市房地產監測預警模型，通過對房源數據、買賣合同數據、資金收入與支出的數據挖掘分析，加強對房地產市場運行狀況的動態監測（圖4），同時實時全面地匯總全市、各區商品房庫存面積、套數等信息，并結合市場銷售情況和預期，對市場去化速度進行及時、動態地分析，通過輸出每天、月度、季度分析報告等形式，在未來土地供應量、區域投資引導、市場推廣運作和稅收監督等方面，為政府與市場調控政策制定出臺提供數據支撐，使政策調控實現對現實房地產市場波動的實時及適時干預，縮短政策時滯，有助于市場經營者和購房者正確認知市場機制，為經營和消費決策提供依據，助力建立可持續、高質量發展的房地產市場經濟模式。

圖4：商品房交易分析示例

4 系統應用

房地產交易監管GI 系統已面向珠海全市及各區房地產政府監管部門、駐珠海30 多家銀行機構、房地產開發企業、中介機構、評估機構、購房者等政銀企各部門及相關人員推廣應用，通過建立GI 交易服務及監管渠道，累計網簽總數 75,770 宗，累計預售總面積48,724,066 平方米，累計撥付批復申請總數 6,257 宗，累計撥付批復總額 15,265,322 萬元，系統累計登記備案房地產中介機構 2,390 家、中介經紀人12,916 人次，二手房源掛牌9,695 套，并相繼有超過 2,000 家中介機構實現“三碼”公示服務，逐步建立起房地產市場信息大數據，輔助政府管理部門更準確地把控房地產市場運行狀況。

5 結語

本文面向房地產交易過程不同利益主體間高效協同及業務動態監管，基于GI 建設理念及其關鍵技術，研究探討了房地產交易監管GI 系統的核心數據倉庫及功能模塊建設內容，突出政府部門和監管銀行的監管主體責任，創新商品房交易資金監管模式，強化交易資金、交易主體事中事后過程性監管，致力從根本上解決不同主體間互信及信息對稱問題，系統的應用實施也進一步提高了珠海市政府經濟調節量化決策能力，有效促進了珠海市房地產市場的健康發展。