生命健康產(chǎn)業(yè)園啟航

程芳

2022年11月9日，科技部印發(fā)了《“十四五”國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）。如何做好生命健康產(chǎn)業(yè)園已逐漸成為地方政府與業(yè)界交流溝通時頻繁討論的話題。

政企共擔(dān)

生命健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)需要極大的資金投入，做好生命健康產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)離不開地方政府與企業(yè)的共同合作。

政府主導(dǎo)開發(fā)模式。政府主導(dǎo)開發(fā)模式是指由地方政府全盤主導(dǎo)園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、招商運營等環(huán)節(jié)工作。在形式上包含管委會、土地開發(fā)中心、民營企業(yè)帶資整理等模式。政府通過管委會進行土地開發(fā)與園區(qū)運營是目前中國各級地方政府最常使用的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，但這一模式對地方政府的財政負擔(dān)較大，在地方債務(wù)較高的二、三線城市往往需舉全市之力做一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。因此政府往往也會選擇與企業(yè)合作，通過城投公司、國企、地產(chǎn)商共同進行園區(qū)開發(fā)建設(shè)，減少財政壓力，共擔(dān)風(fēng)險。

企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式。企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式是由企業(yè)主導(dǎo)進行生命健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的模式。在這一模式中，政府所扮演的角色往往僅提供土地、政策、補貼與投資激勵等，并不深入?yún)⑴c園區(qū)的開發(fā)建設(shè)。健康產(chǎn)業(yè)中具有強大的綜合實力的企業(yè)聯(lián)合地產(chǎn)商營建一個相對獨立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)是這一模式的主要形式。龍頭企業(yè)發(fā)揮自身在產(chǎn)業(yè)鏈條中的強大凝聚力與號召力，或地產(chǎn)商發(fā)揮其擁有的強大招商能力，匯集產(chǎn)業(yè)中的其他企業(yè)至園區(qū)當中，通過為地方政府免去園區(qū)建設(shè)后的招商難題，來拿到更加低價的土地。

讓園區(qū)“活起來”

遍觀各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，各類園區(qū)要想不成為“空城”，核心還是在于做好招商與運營工作，讓整個園區(qū)“活起來”。

政府專項產(chǎn)業(yè)基金。政府通過設(shè)立專項產(chǎn)業(yè)基金促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，招引企業(yè)入駐園區(qū)，是地方政府經(jīng)常使用的一種招商模式。通過政府引導(dǎo)基金，地方政府能夠聯(lián)合資本市場中手握企業(yè)資源的投資機構(gòu)，共同挖掘?qū)ふ疑】诞a(chǎn)業(yè)中擁有龍頭帶動效應(yīng)的企業(yè)，將諸多企業(yè)快速導(dǎo)入園區(qū)。

另外，隨著近年來政府引導(dǎo)基金越來越多，地方政府對GP的要求也水漲船高，缺少企業(yè)資源、無法實現(xiàn)高返投率的GP已不再受地方政府青睞，而能為園區(qū)帶來優(yōu)質(zhì)企業(yè)，為園區(qū)扶持優(yōu)質(zhì)企業(yè)的GP更能脫穎而出。

聯(lián)合招商模式。聯(lián)合招商模式是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過引進龍頭企業(yè)，利用龍頭企業(yè)本身在產(chǎn)業(yè)鏈條中的號召力，帶動一批中小企業(yè)共同入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這就要求園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)初期就要與龍頭企業(yè)達成深度合作。園區(qū)圍繞龍頭企業(yè)擁有完善的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，才能形成帶動效應(yīng)，做到“補鏈、強鏈、穩(wěn)鏈”。

聯(lián)合招商模式主要應(yīng)用于中醫(yī)中藥產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園這兩類更偏向原材料采購、生產(chǎn)、加工的制造類園區(qū)，制造業(yè)龍頭上下游產(chǎn)業(yè)生態(tài)能夠確保激發(fā)園區(qū)在建成后的活力。

眾創(chuàng)孵化模式。相比于引進龍頭企業(yè)這一發(fā)展路徑，聚焦于初創(chuàng)企業(yè)是許多生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園盤活產(chǎn)業(yè)的重點方向。

如今，眾創(chuàng)空間、孵化器對園區(qū)來說已不是新名詞。相比于龍頭企業(yè)，生物醫(yī)藥初創(chuàng)企業(yè)自身的體量極小，團隊僅由掌握核心技術(shù)的數(shù)人組成，園區(qū)為團隊提供的財務(wù)、人力服務(wù)、專業(yè)檢測設(shè)備租賃服務(wù)等有極大吸引力。《規(guī)劃》中針對這一發(fā)展路徑也表達了充分認可，“支持園區(qū)建設(shè)科技服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，引進和培育研究開發(fā)、檢驗檢測認證、科技咨詢、標準服務(wù)等專業(yè)科技服務(wù)機構(gòu)，優(yōu)化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)”。

分享成長紅利

生命健康產(chǎn)業(yè)園的盈利從實際來看由三部分組成，最主要的就是土地運營收入，其次就是服務(wù)與投資收入，另外還有一部分政府對園區(qū)的補貼。

土地運營。土地運營收入主要包含土地增值收入與物業(yè)租金，以及配套的商業(yè)地產(chǎn)與住宅帶來的收益。對于大部分園區(qū)來說，出售配套住宅以及隨著產(chǎn)業(yè)集聚土地價格上漲帶動的不斷高漲的租金是回籠資金的主要來源，占到了50%以上。

多元服務(wù)。隨著“產(chǎn)業(yè)勾地”這條路逐漸走不通，而園區(qū)本身的土地租金能夠覆蓋園區(qū)的日常運營支出已經(jīng)不易，越來越多的園區(qū)開始重新聚焦于做好運營服務(wù)來獲取更多的收入。運營服務(wù)包括為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供財務(wù)、人力、審計、法務(wù)等諸多咨詢服務(wù)，以及專業(yè)檢測設(shè)備、研發(fā)設(shè)備的租賃服務(wù)，等等。《規(guī)劃》也提出，“鼓勵園區(qū)創(chuàng)新公共服務(wù)供給機制，建立健全主體多元化、方式多樣化的公共服務(wù)制度體系”。但運營服務(wù)收入本質(zhì)上核心仍然是為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增強企業(yè)實力而非像咨詢公司一樣單純?yōu)榱擞虼诉@類收入在整體收入中占比較少，為10%-30%左右。

產(chǎn)業(yè)投資。生命健康產(chǎn)業(yè)園中的企業(yè)相比于其他產(chǎn)業(yè)擁有更多的成長空間。園區(qū)對企業(yè)進行投資，分享企業(yè)的成長收益成為了生命健康產(chǎn)業(yè)園越來越熱衷的盈利模式。生命健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)在都會設(shè)立一支產(chǎn)業(yè)孵化基金，專門用于投資在園區(qū)孵化器中成長的企業(yè)。在引入孵化器時，園區(qū)對這類企業(yè)的團隊實力進行了篩選，投資的風(fēng)險就得到了控制。而當初創(chuàng)企業(yè)在園區(qū)的幫助下成長為“獨角獸”企業(yè)，園區(qū)就能從中獲得極高的投資收益。

政府補貼。園區(qū)與當?shù)卣g往往會商定在園區(qū)招引企業(yè)入駐后，政府給予園區(qū)一定的補貼，以激勵產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這類補貼的多寡取決于園區(qū)本身的商業(yè)模式與招商能力，各地標準不一。但隨著各地財政吃緊，想僅依靠政府的招商補貼實現(xiàn)項目現(xiàn)金流回已逐漸困難。