寧波“激活老人購房需求”背后

近期，浙江省寧波市因鼓勵(lì)老年人加入“買房大軍”而走紅網(wǎng)絡(luò)。

事情的起因是這樣的：5月6日，寧波多個(gè)金融監(jiān)管部門和機(jī)構(gòu)聯(lián)手出臺了十項(xiàng)促進(jìn)消費(fèi)的措施，涉及家居、汽車、餐飲、文旅、體育等許多方面。其中在購房消費(fèi)方面，新政提出，要全力支持居民首套和改善性住房需求，推廣二手房按揭貸款“帶押過戶”模式，支持銀行機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，放寬房貸年齡限制，激活老年人購房需求。

盡管“激活老年人購房需求”只是文件中的一句話，卻“一石激起千層浪”。一般來說，購房置業(yè)的主力群體是中青年，而老年人因?yàn)槭趧?dòng)力、還款能力不夠穩(wěn)定等因素，過去就連金融政策對老年人購房都不太支持。寧波為何偏偏要激活老年人的購房需求？

屢出新政刺激購房

實(shí)際上，此前，寧波就已經(jīng)有部分銀行調(diào)整了針對老年人的房貸政策，過去大多數(shù)銀行對于貸款人“年齡+貸款年限”之和的限制為65歲至70歲，但今年初，部分銀行將年限限制調(diào)整到了最高80周歲。

一名資深房產(chǎn)中介對記者表示，這樣做的主要原因有兩點(diǎn)：一是方便老人與子女共同辦接力貸，降低進(jìn)入樓市的門檻，讓一些群體能夠舉全家之力“上車”；二是去年以來出現(xiàn)提前還款潮，銀行房貸額度也愈發(fā)寬松，銀行壓力比較大，因而放寬了年齡限制。

該中介人士透露，在辦理老年人貸款這方面，銀行對風(fēng)控的要求還是比較高的，一般會要求額外條件：一是無不良信貸記錄；二是除退休金外，最好還有其他收入；三是可以和子女一起辦理接力貸。

其實(shí)除了激活老年群體買房需求外，寧波今年以來還多次出臺新政刺激樓市。

針對人才購房，今年4月21日，寧波市住房公積金管理委員會印發(fā)《關(guān)于對引進(jìn)人才等住房消費(fèi)加大住房公積金支持力度的通知》，宣布在寧波就業(yè)并繳存住房公積金的本科和碩士畢業(yè)生公積金貸款額度可分別上浮20%、30%；高級及以上層次人才公積金最高貸款限額上浮50%。

今年2月3日，寧波海曙區(qū)還曾推出總額2000萬元的“購房送汽車、家電消費(fèi)券”活動(dòng)，市民購房最高可送價(jià)值18萬元的消費(fèi)券。

在普遍印象中，寧波是一個(gè)“不缺錢”的地方。寧波是浙江的副省級市、計(jì)劃單列市，在GDP總量上緊追省會杭州，是浙江省唯二穩(wěn)坐“萬億俱樂部”的城市之一，其2022年GDP超過了1.57萬億，人均GDP則達(dá)到16.39萬元，比浙江平均水平高出38%。

不過，在寧波各項(xiàng)高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成了“拖累”。根據(jù)寧波統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年全年寧波房屋施工面積同比下降10.4%，商品房銷售面積下降29.7%。去年寧波全市政府性基金預(yù)算收入為1205億元，負(fù)增長24％，主要原因便是“土地出讓收入減少”。

2021年上半年，寧波的新房市場還屢現(xiàn)“千人搖”，堪稱一房難求，但是當(dāng)?shù)匕l(fā)布調(diào)控政策后樓市就開始降溫、轉(zhuǎn)冷，在經(jīng)過2022年一整年的低谷后，目前處于震蕩期。據(jù)寧波市房產(chǎn)市場管理中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年，寧波主城區(qū)新建商品住宅成交30472套，同比下降約52%；二手商品住宅成交量32015套，下降約28%。

到了今年一季度，由于疫情期間積壓的購房需求在二、三月份充分釋放，寧波樓市迎來一波回暖。今年1-3月，寧波市區(qū)新房合計(jì)成交100萬平方米，同比上漲25%；二手住宅一季度合計(jì)成交130萬平方米，同比上漲109%。這一波需求補(bǔ)漲讓寧波樓市暫時(shí)“回血”。不過，3月份之后，寧波樓市的復(fù)蘇節(jié)奏卻放緩了。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局寧波調(diào)查隊(duì)的調(diào)研，73%的調(diào)研房企認(rèn)為售樓處來訪量減少，55%的調(diào)研經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)認(rèn)為帶看量減少。4月，寧波市六區(qū)新房成交備案2547套，環(huán)比下降34%；全市新開盤項(xiàng)目6個(gè)，整體去化率僅24%。而二手房在短暫回溫后，掛牌量變得超大，根據(jù)寧波房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前，寧波市六區(qū)房源掛牌住宅數(shù)已達(dá)10萬套，按照2022年全年二手房網(wǎng)簽套數(shù)平均水平計(jì)算，去化周期在3年左右，性價(jià)比不高的二手房源成交難度高。

到2025年，三成人口都是老年人

寧波是我國東南沿海一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不容小覷的城市，其擁有悠久的港口經(jīng)濟(jì)和工商業(yè)歷史，這使得寧波具備了高城鎮(zhèn)化率，也讓寧波早在1987年就進(jìn)入人口老齡化社會，是國內(nèi)進(jìn)入人口老齡化較早、老齡化速度較快、程度較深的地區(qū)。

寧波市人民政府官網(wǎng)顯示，截至2021年底，寧波60周歲及以上戶籍老年人口達(dá)到了162.6萬，占戶籍總?cè)丝诘?6.3%，其中，65周歲以上老年人口121萬，占戶籍總?cè)丝诘?9.6%，已逼近深度老齡化。60周歲及以上戶籍老年人口占比率高出全國7.4個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)到2025年，寧波的戶籍老年人口將接近200萬，占比為30%左右，這意味著10個(gè)寧波人中，3個(gè)是老年人。

與此同時(shí)，作為東部沿海富裕城市，寧波給予老年人口不錯(cuò)的養(yǎng)老待遇，企業(yè)退休人員養(yǎng)老金自2005年以來實(shí)現(xiàn)“十八連漲”，城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)基礎(chǔ)養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)居浙江全省第一。如果兩年后寧波的三成人口都是老年人，那么，激活老年人購房需求也是其進(jìn)入深度老齡化社會后的無奈之舉。

（摘自《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》馬一凡）