智慧物業綜合運維管理系統設計與應用

盧德敏

本文基于“智慧+互聯網”思想對物業綜合運維管理系統設計與應用進行了分析，圍繞智慧物業綜合運維管理系統架構和智慧平臺主要功能兩個主要方面進行分析和闡述，并在此基礎上進行了具體案例分析。

一、智慧物業綜合運維管理系統架構設計

（一）設備監控設計

系統可以通過傳感器、監控攝像頭等設備實時監測物業建筑內的環境溫度、濕度、照明，以及安全隱患和設備故障情況，并將數據反饋到管理平臺上。同時，系統還可以支持遠程控制設備的開關等操作。通過設備監控模塊，物業公司可以及時發現設備故障和偏差，并采取相應的措施進行維修或調整，從而保證物業設施的正常運轉。

（二）巡檢管理設計

為了確保物業設施的安全和正常運行，系統可以通過定期巡檢來發現問題并及時解決。巡檢人員可以通過手機或平板電腦等終端設備接收任務，按照指定時間和路線進行巡檢，檢查物業設施的狀態是否正常，如發現問題則填寫處理情況并反饋給管理平臺。

（三）工單管理設計

智慧物業綜合運維管理系統可以幫助物業公司實現工單自動化流程，從接收到工單開始，經過派單、執行、結算等步驟，并對每個環節進行實時監控和跟蹤，最終完成和關閉工單。通過工單管理模塊，物業公司能夠更好地優化管理流程，提高工作效率，減少人力成本。

（四）資產管理設計

系統可以幫助物業公司對設備設施進行分類、管理和維護，包括資產信息錄入、維修保養計劃制定、設備保養記錄查詢等功能。通過該模塊，物業公司可以全面掌握公司的資產狀況，減少人為因素導致的損失，并提高設備的使用壽命，從而降低運營成本。

（五）維修管理設計

物業公司可以通過該系統進行故障報修處理，維修人員可以通過系統接收任務并及時處理，同時系統還支持維修進度實時跟蹤。同時，物業公司還可以利用數據分析模塊來對維修工作進行分析和優化，提高服務質量。

（六）數據分析設計

系統可以將巡檢、工單、維修等數據統計分析，生成報表分析結果。提升物業服務質量。物業公司可以通過分析歷史數據，預測未來設備故障的發生概率，根據分析結果進行更準確的決策制定，采取相應的措施預防故障出現，從而減少維修成本，提高服務質量。

二、智慧物業綜合運維管理系統主要功能

部署的智慧物業綜合運維管理系統應實現的功能具體包括以下幾個方面。

（一）可擴展性

服務器數據采集與數據處理能力會受到系統容量的限制，需要進行系統擴容來實現最大化的數據采集與處理功能。在保證可擴展性的同時，也要確保終端用戶統一入口（Web登錄）的體驗感不被降低。

（二）“3S”技術的接入

各行各業對“3S”技術的聯合使用更加重視，比如通過接入GIS（地理信息系統）可以直觀反映物業分布，并給用戶提供可縮放地理信息及相應單元的位置坐標和分布情況；同時也可以在該系統的支撐下實現業務區域化管理的功能，還可以開拓巡檢人員進場感應及定位技術，這些舉措對于提高用戶體驗和物業管理效率受益頗深。

（三）移動端應用及報警響應

當前，大多數人都擁有一部移動設備，開發APP和智慧物業管理系統（或網站）是適應移動互聯網時代的必然要求。在這些開發軟件和系統之后，要進行數據推送，這可以使相關應用時刻保持熱度，對智慧管理更加有益。當出現危險報警或信息預警時，也可以及時將信息推送到用戶手中，提高管理效率和用戶滿意度。

（四）能源控制與優化

建筑內部能耗監督和管理平臺的搭建可以使智慧物業管理平臺及時快速地掌握建筑用電數據，對于各組織和單元的用電規律總結大有裨益。在設備自動調度管理-機電設備定時分區控制、室內舒適性管理-濕度、溫度自動調節等建筑功能的優化上有較大的可應用空間，從而可以優化建筑用能效率，加強能耗監管體系建設。

將設計方案進行具體應用，使用智慧物業綜合運維管理系統，可以實現數據存儲、數據管控和智慧報警與響應、運行狀態優化、參數調整等方面的突破，對于系統管理的意義影響深遠。某公司智慧機電運維一體化應用方案（如表1），實現了大數據、物聯網與建筑系統能耗設備和運維管理的統一。

三、案例應用與分析

整體運維管理。杭州市某大型商廈引入了智慧物業綜合運維管理系統，取得了良好的應用效果。在該商廈中，系統可以通過傳感器實時監測環境溫度、濕度、照明等因素，并采取相應的措施進行調整，將環境條件優化到適宜范圍。同時，工單管理模塊可以實現自動化流程，減少人工操作和時間上的浪費，節約人力和物力。通過資產管理模塊，商廈得以全面掌握設備資產使用情況，并對不合理運營進行后續監測，有效降低運營成本。最后，數據分析模塊可以對巡檢、工單、維修等數據進行統計分析，并通過相關軟件進行數值模擬和結果分析，從而提高服務質量。

物業功能實現。深圳某公司是一家專注智慧物業解決方案及服務運營的物聯網公司，推出了智能出入管理系統，實現商業體對人、車全面智能化監控與管理，從而優化用戶使用體驗。智能門禁支持藍牙、NFC、人臉識別、微信掃描等多種開門方式，門禁通行更加智能方便，管理后臺可添加黑白名單功能，這項功能已在辦公樓和學校等地廣泛使用；智能停車管理支持車輛/車位、收費和停車場運營一體化，實現智能聯動體驗、多元化支付方式和駕駛艙模式下的停車管理及營業數據的可視化圖表動態智能顯示；智能住戶管理可實現物業對來往人員的全面智能化管控，包括住戶遷入遷出管理、住戶信息一鍵導入管理和房屋業主/租戶信息變更。智能在線認證等，幫助物業提升服務精準度，提升住戶舒適感和安全感；可視對講方案包括物業端、家庭端和單元門禁端，適用于設備異常查看和呼叫上門服務等操作，適用性強。

后勤管理。廣州某公司設計的智慧后勤管理系統將云計算、大數據、物聯網、人工智能、無線通信等新技術集于一體，服務數據、訪客數據、提車數據和繳費數據等多項管理數據都可在AI大數據平臺或管理后臺進行查看。后勤管理人員可以實時共享各類信息，完成在線服務、在線監管、在線協同辦公、在線評估等多種功能，有效提高物業服務質量效率和監管水平，最大程度、最低成本地滿足業主多元化需求。

四、小結

本文從系統架構設計和系統應用兩個方面介紹了智慧物業綜合運維管理系統，從設備監控、巡檢管理、工單管理、資產管理、維修管理和數據分析等方面闡述了該系統的優點與應用。未來隨著技術和市場需求的不斷發展，智慧物業綜合運維管理系統將會擁有更加廣泛的應用前景。

作者單位：陜西第二天電子科技有限公司